マンションを高く売る方法｜相場・会社選び・売り出し価格・時期・内覧のコツ

今のマンションを売って住み替え(買い替え)をするなら、少しでも高く売って、住み替え先の資金に回したいところです。

同じ部屋でも、相場の調べ方、任せる不動産会社、売り出し価格と時期、内覧の準備しだいで、売れる価格に数百万円の差がつくことがあります。

売り出す前に自分で調べられることと、不動産会社に確かめておきたいことを、首都圏のデータを添えて紹介します。

売り出す前にマンションの相場を調べる方法

マンションの相場は、実際に売れた価格である「成約価格」で調べましょう。

不動産会社が出す査定額は、その会社が「このくらいで売れそう」と見込んだ価格です。売り出し価格は売主の希望額なので、成約価格より高めになりがちです。

成約価格を自分で調べておけば、査定額が高すぎるか低すぎるかを、自分の目で判断できます。調べ方は、次の4つです。

• 不動産情報ライブラリで成約価格を調べる
• 不動産ポータルサイトの売り出し価格は相場の上限として見る
• 同じマンションと近隣マンションの成約事例を㎡単価で比べる
• 階数・向き・リフォームの有無で価格を調整する

不動産情報ライブラリで成約価格を調べる

成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」というサイトで、無料で調べられます。

載っている価格は、次の2種類です。

• 国が、不動産を売買した人へのアンケートで集めた「取引価格情報」
• レインズ（不動産会社どうしが物件情報を共有するシステム）の成約事例をもとにした「成約価格情報」

調べ方は、次の順です。

1. トップ画面の「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」から検索画面を開く
2. 地域と時期を指定する
3. 中古マンションの中から、面積と築年数が自分の部屋に近い事例を探す

所在地は町名まで、価格は上2けたに丸めて表示され、マンション名は伏せられています。それでも、同じ町で似た条件の部屋がいくらで売れたかはわかります。

レインズの成約事例を公開していた「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、2026年11月時点で休止しています。同じ成約のデータは、不動産情報ライブラリで見られます。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ 価格情報検索ガイド」／国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」

不動産情報ライブラリでマンション価格を調べる手順｜2つの成立価格の読み方

不動産ポータルサイトの売り出し価格は相場の上限として見る

SUUMOなどの不動産ポータルサイト（売り出し中の物件をまとめて探せるサイト）の価格は、売主の希望額なので、相場の上限として見ておきましょう。

では、実際にはどのくらい下がって売れるのでしょうか。

東京カンテイが首都圏の中古マンションで、同じ部屋の最初の売り出し価格と成約価格を比べたところ、2025年下期は平均6.22%下がって成約していました。

5,000万円で売り出した部屋なら、約310万円下がった計算です。

売れるまでの期間が長い部屋ほど下がり幅は大きく、1か月以内に売れた部屋は平均2.32%、10か月かかった部屋は平均13.72%でした。

売り出し価格より高く売れた例はごくまれで、この調査では集計から外されています。

相場の中心は成約価格で考えると、売れる価格を高く見積もりすぎるのを防げます。

出典: 東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」

マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

同じマンションと近隣マンションの成約事例を㎡単価で比べる

広さの違う部屋どうしは、価格を専有面積（部屋の広さ）で割った「㎡単価」にそろえると比べられます。

比べる事例は、同じマンションの成約がいちばん参考になります。立地も建物も管理の状態も同じだからです。

ただ、不動産情報ライブラリではマンション名が伏せられています。同じマンションの過去の成約は、査定を頼む不動産会社に見せてもらいましょう。不動産会社はレインズで、物件ごとの成約事例を調べられます。

近隣のマンションと比べるときは、駅からの距離と築年数が近いものを選ぶと、ずれが小さくなります。

マンションの坪単価相場を地域別・築年別に見る｜成約ベースで自分の部屋と比べる

階数・向き・リフォームの有無で価格を調整する

同じマンションの中でも、部屋の条件によって価格は上下します。

室内をリフォームしてあれば、買い手がすぐに住める点が評価されることもあります。

比べた事例と自分の部屋の違いを書き出し、条件が上なら㎡単価を少し高めに、下なら少し低めに見積もるとよいでしょう。

上下させる幅は、部屋ごとに変わります。自分で見積もった金額を手元に置いておくと、査定額との差がどこから来るのかを、担当者に質問しやすくなります。

売却前のリフォームは必要か｜不要な理由と後悔しない判断軸

査定を比べて高く売ってくれる不動産会社を見極める方法

マンションがいくらで売れるかは、任せる不動産会社と担当者によって変わります。

複数の会社に査定を頼み、査定額の高さより、その根拠と売り方の提案を比べると、高く売ってくれる会社を見分けやすくなります。比べ方は、次の5つです。

• 一括査定で大手と地域密着の会社にまとめて依頼する
• 査定額は金額より根拠の成約事例で比べる
• 販売戦略と担当者の提案内容を比べる
• 同じ地域でのマンション売却実績を確かめる
• 囲い込みをしない会社かを確かめる

一括査定で大手と地域密着の会社にまとめて依頼する

複数の会社に査定を頼むなら、一度の入力で何社かに依頼できる一括査定サイトを使うと、手間を省けます。

依頼先には、大手と地域密着の会社を両方入れるのがおすすめです。

大手は、広告を出す量や買い手を集める力に強みがあります。地域密着の会社は、その地域で家を探している人の情報や、同じマンションを扱った経験を持っていることがあります。

一括査定サイトは不動産会社が払う紹介料で運営されていることが多く、申し込むと複数の会社から電話やメールが届きます。

依頼する会社は比べられる数に絞り、申込画面に備考欄があれば「連絡はメールで」のように希望を書いておくと安心です。

最初は書類やデータから出す「机上査定」で各社を比べ、話を聞きたい会社にだけ、担当者が部屋を見に来る「訪問査定」を頼むと、負担を抑えられます。

マンション一括査定は何社に頼む？3社が基本の理由と増減の判断基準

査定額は金額より根拠の成約事例で比べる

査定額を比べるときは、金額の高さより、その金額の根拠を見ましょう。

宅地建物取引業法は、不動産会社が売り出す価格について意見を述べるとき、その根拠を明らかにするよう定めています。

査定書や担当者の説明で確かめておきたい点は、次の3つです。

• 比べた成約事例の所在地と時期
• 成約事例の㎡単価
• 自分の部屋との違いを、どう計算に入れたか

ここで、自分で調べた相場が役に立ちます。ほかの会社より明らかに高い査定額が出たら、次の2つを聞いてみましょう。

• どの成約事例をもとにしたのか
• その価格なら、何か月ほどで売れる見込みか

答えがあいまいなまま高い金額だけが示されるなら、契約を取るための金額である可能性があります。

その価格で売り出すと売れ残り、結局は値下げすることになりがちです。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

マンションの査定額の根拠とは？法律で示す義務と自分で確かめる方法

販売戦略と担当者の提案内容を比べる

査定のときは、価格と一緒に「どうやって売るか」の提案も比べましょう。

比べる項目は次のとおりです。

• 物件の写真の撮り方と枚数
• 載せるポータルサイト
• 売り出し価格の提案と、その理由
• 内覧の日程の組み方
• 売れないときに、いつ何を見直すか

とくに写真は、売れ方を左右します。買い手は、ポータルサイトの写真を見て、内覧に行くかを決めるからです。

写真が暗かったり枚数が少なかったりすると、候補から外されやすくなります。

担当者も見ておきたい点です。質問への返事の速さや、答えに具体的な数字や事例が出てくるかを見ると、売り出した後の対応もある程度予想できます。

不動産会社の担当者の選び方｜営業マンを制度と質問で見極める

同じ地域でのマンション売却実績を確かめる

同じ駅の周辺や同じマンションで売却を仲介した経験がある会社は、買い手を見つけやすい傾向があります。

その地域で家を探している人の情報を持っていたり、以前に問い合わせてきた人に声をかけたりできるからです。

マンションの管理の状態や過去の成約価格も知っているため、価格の提案も具体的になります。

実績は、会社のホームページの「売却実績」の欄より、担当者に直接聞くほうが正確にわかります。

答えがすぐに具体的に返ってくる会社は、その地域を実際に扱っていると考えられます。

マンション売却の不動産会社の選び方｜査定額でなく実績で見極める判断基準

囲い込みをしない会社かを確かめる

囲い込みとは、売却を任された会社が、他社が連れてきた買い手を断り、自社で見つけた買い手にだけ売ろうとすることです。

自社で買い手も見つければ、会社は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れます。

囲い込まれると買い手の候補が減り、売却が長引いて値下げにつながるおそれがあります。

専任媒介か専属専任媒介（1社だけに売却を任せる契約）なら、不動産会社は物件をレインズに登録し、売主に「登録証明書」を渡す義務を負います。

証明書のIDで確認画面を開くと、物件がどの状態で登録されているかがわかります。

• 公開中
• 書面による購入申込みあり
• 売主都合で一時紹介停止中

「一時紹介停止中」が、売主が頼んだ以外の理由で出ていたら、担当者に理由を聞きましょう。

契約の前に登録証明書を渡す時期を聞き、すぐ答えられる会社を選ぶと安心です。

媒介契約の種類ごとの違いは、次のとおりです。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」第15条の10・第15条の11／東日本不動産流通機構「売却依頼主確認画面案内書」

マンション売却の囲い込みの見抜き方｜レインズの取引状況と4つのサイン

マンションを高く売るための売り出し価格の決め方

売り出し価格は、実際に売れる価格を見積もったうえで、値引きの交渉や買い手の探し方まで考えて決めるのが基本です。

最初の価格を高くしすぎると問い合わせが減り、売れ残った末に安く売ることになりがちです。決め方は、次の5つです。

• 査定額と成約価格から実際に売れる価格を見積もる
• 値引き交渉を見込んで価格を上乗せする
• 検索される価格帯の上限に合わせて価格を決める
• 値下げの下限はローン残債と住み替え資金から決める
• 問い合わせと内覧の数で値下げを判断する

査定額と成約価格から実際に売れる価格を見積もる

実際に売れる価格は、複数社の査定額と、自分で調べた成約価格を突き合わせると見積もれます。

見積もりの手順は、次のとおりです。

1. 各社の査定額を並べ、極端に高いものと低いものを外す
2. 残った査定額の範囲を確かめる
3. その範囲を、成約事例の㎡単価に自分の部屋の面積をかけた金額と比べる

2つの金額が近ければ、その範囲が実際に売れる価格の目安です。

2つが大きくずれるときは、査定書の事例と自分が選んだ事例のどちらが自分の部屋に近いかを、担当者と一緒に確かめるとよいでしょう。

ここで見積もった金額が、売り出し価格を決める出発点になります。

マンションの売り出し価格の決め方｜検索の価格帯から逆算する

値引き交渉を見込んで価格を上乗せする

中古マンションの売買では値引きを求められることが多いため、売り出し価格は実際に売れる価格より少し高めにつけるのが一般的です。

では、どのくらい上乗せすればよいのでしょうか。

東京カンテイの調査では、2025年に首都圏で売り出しから3か月以内に成約した中古マンションは、最初の売り出し価格より平均3.57%低い価格で売れていました。

1か月以内に成約した部屋では、49.6%が値下げなしで売れています。

上乗せは、数%の範囲にとどめるのがひとつの目安です。3,900万円で売れそうなら、4,000万円前後が候補です。

上乗せしすぎると、問い合わせが減って売れるまでの期間が延びます。同じ調査では、成約まで6か月かかった部屋は平均8.24%、10か月かかった部屋は平均13.72%下がって売れていました。

出典: 東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」

マンションは査定額より高く売り出せる？上乗せ幅の目安と売れる条件

検索される価格帯の上限に合わせて価格を決める

売り出し価格は、買い手がポータルサイトで価格の上限を決めて物件を探すことを考えて決めましょう。

たとえばSUUMOで中古マンションを探すとき、価格の上限は「3000万円未満」「3500万円未満」のように、500万円ごとの区切りで選びます。

ここに落とし穴があります。3,000万円ちょうどで売り出すと、「3000万円未満」で探している人の検索結果から外れてしまいます。

2,980万円にすれば、「3000万円未満」で探す人にも、「2500万円以上」で探す人にも表示されます。20万円の差で、物件を見てもらえる人の数が変わります。

実際に売れる価格が区切りのすぐ上にあるときは、区切りの下に合わせるか、次の区切りのすぐ下まで上げるかを、担当者と相談して決めるとよいでしょう。

出典: SUUMO「中古マンション 東京都の市区郡から探す」の検索条件

値下げの下限はローン残債と住み替え資金から決める

売り出す前に「この金額までなら下げてよい」という値下げの下限を決めておくと、交渉の場で落ち着いて判断できます。

下限は、次の3つを足した金額です。

• 住宅ローンの残り（残債）
• 売るときにかかる費用
• 住み替え先の購入に回したい自己資金

売るときの費用の中心は、仲介手数料です。売却価格が400万円を超える場合、上限は「売却価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、3,000万円で売れば105.6万円になります。

上限いっぱいで請求されるのが一般的です。これに、契約書に貼る印紙税や、ローンの担保（抵当権）を外す登記の費用が加わります。

購入時より高く売れて利益が出るときは、税金がかかる場合があります。売却益が出そうなら、税務署か税理士に確かめておくと安心です。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示第1552号）／国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

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問い合わせと内覧の数で値下げを判断する

値下げは、売り出してからの日数より、問い合わせと内覧の数を見て判断しましょう。

専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上、不動産会社から販売の状況の報告を受けられます。

報告のときに、ポータルサイトでの閲覧数、問い合わせの数、内覧の数を聞いておくと、どこを見直せばよいかがわかります。

期間の目安として、2025年の首都圏の中古マンションは、レインズに登録されてから成約するまで平均82.5日でした。

専任媒介の有効期間は3か月までなので、更新の時期を見直しの節目にすると、担当者と話し合いやすくなります。

値下げするときは、3,180万円から2,980万円のように、検索の区切りを1段下げる幅にすると、新しい買い手の目に触れやすくなります。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

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マンションを高く売るための売り出し時期の選び方

売り出しの時期は、買い手が多い季節、売れやすい築年数、同じマンションで競合する部屋の数、自分の住み替えの段取りの4つを手がかりにすると選びやすくなります。

「今が売りどき」と聞くと、急ぎたくなる人もいるでしょう。ただ、金利や市況の先行きは不動産会社でも予想が難しく、この4つのほうが自分で確かめられる手がかりになります。

成約件数が最も多い3月に合わせて売り出す

首都圏の中古マンションは、1年のうち3月に最も多く成約しています。

東日本レインズの月例速報の数字です。2025年は、3月の成約件数が8月より約4割多くなりました。

新年度に合わせて引っ越す家族や、転勤する人が家を探すためと考えられます。

レインズに登録されてから成約するまでは、2025年の平均で82.5日でした。

3月の成約を目指すなら、年末から年明けにかけて売り出し、その前の秋に査定と会社選びを始めると間に合います。

秋の9〜11月は、2025年には件数が多めでしたが、2024年はほかの月と同じくらいで、年によって差があります。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2025年12月度」／東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2025年3月度」／東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

マンションの売り時2026｜売れた価格は下落中、年明けに売るなら12月に準備

成約率が下がる築16年を迎える前に売り出す

首都圏の中古マンションは、築11〜15年の部屋が最も売れやすく、築16年を過ぎると売れる割合が下がります。

東日本レインズは、売り出された件数のうち何割が成約したか（対新規登録成約率）を、築年数ごとに公表しています。

この数字は売れやすさを表していて、価格がどれだけ下がるかとは別の物差しです。

では、なぜ築16年で下がるのでしょうか。

ポータルサイトの検索条件も影響している可能性があります。SUUMOでは築年数を「15年以内」「20年以内」のように選ぶため、築16年になると「15年以内」で探す人の検索結果から外れます。

築年数は、毎年1つずつ増えていきます。築15年前後で売るか迷っているなら、早めに査定を取っておくとよいでしょう。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」／SUUMO「中古マンション 東京都の市区郡から探す」の検索条件

マンションの売り時は築年数で変わる｜節目と維持費で測る

同じマンションで売り出し中の部屋が少ない時期を選ぶ

同じマンションでほかの部屋が売り出されていると、買い手は2つを並べて比べるため、価格で選ばれやすくなります。

広さや階数が似た部屋が安い価格で出ていれば、内覧はそちらに流れやすくなります。

売り出す前に、ポータルサイトでマンション名を検索し、同じマンションで売り出し中の部屋の数と価格を確かめておきましょう。

似た部屋が売り出し中なら、その部屋が売れてから出すと、比べられる相手が減った状態で売り出せます。

すぐに売り出したいときは、階数や向き、室内の状態など、自分の部屋が勝っている点を広告で伝えてもらうとよいでしょう。

マンション全体の大規模修繕工事の間は、足場やシートで外観や日当たりが悪く見えます。工事の予定は管理会社に聞けばわかるので、売り出しの時期と重なるかも確かめておきたい点です。

大規模修繕の前に売るか後に売るか｜買主の見え方と工事中の内覧の工夫

住み替えは売り先行にして売り急ぎを避ける

住み替えでは、今のマンションを先に売ってから住み替え先を買う「売り先行」にすると、希望に近い価格で売りやすくなります。

買い先行は、住み替え先の購入代金を払う期限が決まっているため、期限が近づくほど値下げの交渉に応じてしまいがちです。

売り先行なら、売却額が決まってから購入の予算を立てられ、値引きの要求にも時間をかけて対応できます。

売り先行では、住み替え先が見つかる前に、引き渡しの日が来てしまう心配があります。その場合の方法は、次の2つです。

• 売買契約で、引き渡しの日を代金の受け取りより後にする「引渡し猶予」を、買い手と取り決める
• 短い期間だけ、賃貸住宅に住む

引渡し猶予の日数は、買い手との話し合いで決まります。引き渡しの希望は、売り出す前に担当者へ伝えておくと安心です。

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

内覧で買い手の印象を上げるコツ

内覧で買い手の印象を上げるには、お金をかけたリフォームより、清潔さと広さ、明るさを整えるほうが近道です。

リフォームにかけた費用は、売り値に上乗せしにくい出費です。買い手が、自分の好みで直したいと考えることもあります。

お金をかけるのは掃除の範囲にとどめ、浮いたお金は住み替え先の資金に回しましょう。内覧の前に整えておきたい点は、次の5つです。

• 水回りをハウスクリーニングで清潔にする
• 家具と私物を減らして部屋を広く見せる
• 換気で匂いを消し、照明で部屋を明るく見せる
• 長期修繕計画書と修繕履歴をそろえる
• 日当たりや周辺環境など住んでわかる魅力を伝える

水回りをハウスクリーニングで清潔にする

キッチン、浴室、トイレ、洗面所の水回りは、専門業者のハウスクリーニングで汚れを落としておくと効果的です。

水回りは、買い手が毎日使う場面を想像しながら、細かく見る場所です。水あかやカビ、換気扇の油汚れが残っていると古い印象が強まり、値引きを求める理由にもされやすくなります。

こうした汚れは家庭用の洗剤では落としにくく、業者に頼むと目に見えてきれいになります。

費用は場所の数や汚れの程度で変わるため、2〜3社から見積もりを取って比べるとよいでしょう。

住みながら売る場合は、売り出しの直前に頼むと、内覧が続く期間をきれいな状態で迎えられます。

家具と私物を減らして部屋を広く見せる

家具や私物を減らすと、部屋が実際より広く見え、買い手が自分の家具を置いた暮らしを想像しやすくなります。

最初に手をつけたい場所は、次の3つです。

• 玄関の靴や傘
• 床に置いた荷物
• キッチンカウンターや洗面台に並べた日用品

床と台の上を片付けて広く空けると、部屋の印象は大きく変わります。

買い手は、収納の中も開けて広さを確かめます。収納の中にも余裕が見える量まで減らしておくと、「収納が十分な家」という印象を持ってもらえます。

季節外れの服や家電など、しまっておく物は、トランクルームや実家に一時的に預ける方法もあります。

家具や小物で部屋を演出する「ホームステージング」を用意している不動産会社もあるので、担当者に聞いてみるとよいでしょう。

不動産売却の内覧対策｜準備から当日対応・値引きまで

換気で匂いを消し、照明で部屋を明るく見せる

内覧の前には窓を開けて換気し、すべての部屋の照明をつけておきましょう。

住んでいる人ほど、自分の家の匂いには慣れて気づきにくくなります。一方で、料理やペット、たばこの匂いは、買い手が玄関に入った瞬間に感じ取ります。

香りの強い芳香剤で隠すと、別の匂いが混ざって、かえって印象を悪くします。匂いは、換気で消すのが基本です。

明るさも、第一印象を左右します。昼間でも照明をつけ、カーテンやブラインドを開けると、部屋が広く清潔に見えます。

とくに玄関は、買い手が最初に目にする場所です。靴をしまい、照明をつけて明るくしておくと、よい印象から内覧を始めてもらえます。

長期修繕計画書と修繕履歴をそろえる

長期修繕計画書と修繕履歴をそろえておくと、マンションの管理について聞かれたときに、すぐ答えられます。

中古マンションの買い手は、部屋の中と同じくらい、建物がきちんと管理されているかを気にします。

修繕積立金（将来の修繕に備えて住人が毎月積み立てるお金）が計画どおりに貯まっているかや、近いうちに値上げや一時金の予定があるかは、買った後の負担に直結するからです。

そろえておきたい書類は、次のとおりです。

• 長期修繕計画書
• 大規模修繕工事の履歴
• 直近の総会の議事録
• 管理規約と使用細則

これらは管理組合や管理会社に頼めば手に入るので、早めにそろえておきましょう。

書類があれば、担当者が広告や内覧で管理のよさを伝えやすくなります。「外壁の修繕を5年前に終えた」のような具体的な事実は、買い手の安心につながります。

日当たりや周辺環境など住んでわかる魅力を伝える

住んでいる売主だからわかる暮らしの様子は、広告や図面では伝わりにくい魅力で、買い手の決め手になることがあります。

学区や公園、病院の様子は、家族で住む買い手にとって気になる点です。

伝えたいことはメモにまとめ、内覧のときに渡したり、担当者に広告へ入れてもらったりするとよいでしょう。

内覧では、自分から長く説明するより、買い手の質問に具体的に答えるほうが、信頼につながります。

住みながらの内覧には、家族の協力が必要です。内覧の日を週末にまとめ、誰が立ち会うかを決めておくと、毎回の負担を減らせます。

まとめ：マンションを高く売るには成約価格を物差しにする

マンションを高く売るいちばんの近道は、近くで実際に売れた成約価格を自分で調べ、判断の物差しにすることです。成約価格がわかっていれば、査定額の根拠で会社を選べ、売り出し価格も値引きの交渉や検索の区切りを見込んで決められます。

まずは不動産情報ライブラリで同じ町の似た部屋の成約価格を調べ、㎡単価で自分の部屋の目安を出しておきましょう。目安を出す前に査定を頼むと、高すぎる査定額を見分けにくく、売れ残ってから値下げを重ねることになりがちです。

目安が出たら、大手と地域密着の会社に査定を頼み、根拠の成約事例と売り方の提案を聞いて比べてみましょう。住み替えのトビラでは、マンションを高く売るための相場の調べ方や会社選び、売り出し価格と時期の決め方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。