マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

自分のマンションが今どのくらいの価格で売れそうか、不動産会社に頼む前に調べてみたいと思っていませんか。

無料の公開サイトで条件の近い取引を調べ、売り出し中の価格と区別して比べると、おおよその相場をつかめます。

この記事では、成約価格を調べる手順と自宅との比較方法、相場をつかんだ後に不動産会社の査定で確かめることを説明します。

マンションの相場を自分で調べる手段

まずは実際に売れた価格を調べ、現在の売出情報も見てみましょう。同じ「価格」でも意味が違うので、次のように分けると整理しやすくなります。

自宅の価格を知るために、すべてを調べ尽くす必要はありません。 近い事例を探し、自宅と違う条件をメモするところから始めましょう。

レインズで成約価格を調べる

一般の人が使えるのは、「レインズ・マーケット・インフォメーション」という情報提供サイトです。不動産会社が使う業務用レインズとは別で、物件が特定されないよう加工された成約情報を確認できます。

売主の希望額ではなく、実際に取引が成立した金額を知る手がかりになります。

出典：レインズ・マーケット・インフォメーション・国土交通省のRMI解説

地域と物件の条件を絞る

検索では、最初から条件を細かくしすぎず、近い事例がどの程度あるかを見ながら絞ります。

• 物件の種類でマンションを選ぶ
• 都道府県や地域を指定する
• 結果画面で、駅からの距離・面積・築年・成約時期などを確認する
• 自宅に近い条件の事例を複数控える

事例が少なければ、地域や時期の条件を少し広げます。その場合は、自宅との違いが大きくなったこともメモしておきましょう。

取引時期と部屋の条件を一緒に見る

金額だけを並べると、広い部屋や古い時期の取引が混ざり、比較しにくくなります。面積・築年・時期をそろえると、価格差を考える材料になります。

匿名化された情報から、同じマンションの特定の部屋と断定することはできません。室内の状態や売却事情まで分からない事例は、自宅の売却価格をそのまま示すものではないと考えましょう。

不動産情報ライブラリで取引・成約価格を調べる

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地図や検索画面から不動産の価格情報を調べられます。地価公示や周辺の情報も一緒に見られるため、エリアの特徴を知りたいときにも役立ちます。

検索からデータを控えるまで

公式の検索マニュアルに沿うと、次の順で調べられます。

• 「不動産価格（取引価格・成約価格）情報」の検索画面を開く
• 価格情報区分で、取引価格・成約価格・両方のどれを見るか選ぶ
• 地域と取引時期を指定する
• 中古マンション等の物件種別を選び、必要に応じて条件を絞る
• 結果の価格・面積・築年などを確認し、必要な情報をダウンロードする

自宅に近い事例を見つけたら、価格だけでなく取引時期と面積も一緒に保存します。あとで不動産会社に査定を依頼するとき、どの事例が参考になるかを聞けます。

出典：不動産情報ライブラリ・公式検索マニュアル

取引価格と成約価格の出どころを区別する

ライブラリには、取引当事者へのアンケートをもとにした「取引価格情報」と、指定流通機構の情報をもとにした「成約価格情報」があります。

そのため、ライブラリとレインズの数字を見比べても、必ず別々の取引を確認できたとは限りません。同じ由来の情報が含まれることを踏まえ、件数を単純に足して判断しないようにしましょう。

どちらも個別の物件が特定されないよう加工されています。検索結果で似た条件を見つけても、自宅と全く同じ条件だと決めつけず、比較の材料にします。

出典：価格情報の制度と用語・国土交通省の運用開始資料

売出事例から、現在の競合を知る

不動産ポータルでは、現在いくらで売りに出ているかを確認できます。自宅を売る場合に、買主が一緒に検討しそうな物件を知る使い方ができます。

同じマンションから検索する

まずは自宅のマンション名で検索し、別の部屋が売りに出ていないかを見ます。同じ建物なら立地や築年が共通するため、比較を始めやすくなります。

見つからなければ、同じ駅や近隣の似たマンションへ範囲を広げましょう。

• 面積・間取り・階数・方角
• リフォームや設備の状態
• 売出価格と、確認した日
• 管理費・修繕積立金などの条件

同じ建物でも、部屋の広さや室内の状態が違えば価格をそのまま当てはめられません。自宅との違いを具体的に挙げることが大切です。

売出価格を、売れる価格と混同しない

売出価格は売主の希望額です。その価格で売れたという結果ではなく、交渉や販売状況によって変わることがあります。

「売出価格から一律に5%引けば成約価格」といった計算は避け、近い成約事例と並べて確認しましょう。広告が長く掲載されている場合も、日数だけで割高と決めず、条件や販売状況を確認する材料にします。

売却価格と公的な評価額など、価格の種類の違いはこちらで説明しています。

マンションの評価額の調べ方｜一物五価の違いと目的別（売却・相続・保有税）の見方

集めた事例を自宅と比較する

集めた価格は、種類や条件を分けて並べましょう。最も安い数字と最も高い数字を、そのまま自宅の売却下限・上限にすることはできません。

平米単価で広さの違いをそろえる

面積が違う部屋は、価格を専有面積で割った「平米単価」で比較できます。

平米単価 ＝ 価格 ÷ 専有面積

たとえば、60平方メートルの部屋が3,600万円なら、平米単価は60万円です。同じ単価を70平方メートルに掛けると4,200万円になります。これは広さの換算を説明する仮の計算例で、実際の事例や自宅の査定額ではありません。

広さをそろえても、階数・方角・室内の状態・取引時期は異なります。計算結果は、自宅との違いを考える出発点として使いましょう。

自宅との違いをメモにする

査定を依頼するときに役立つよう、次のように整理しておくのがおすすめです。

この表は、公開情報を自宅の査定につなげるために当サイトが整理した確認項目です。価格が高い・低いという印象を、具体的な質問に変えて使えます。

自宅の価格は不動産会社の査定で確かめる

周辺の相場が分かったら、次は「自分の部屋はいくらか」です。 自宅の良さや気になる点を伝え、複数の会社がどう評価するかを比べてみましょう。

AI査定と一括査定は、分かることが違う

AI査定は、物件情報とデータから価格を計算する方法です。一括査定は、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼する仕組みです。

一括査定の入力が数分で済んでも、各社の査定結果が同時にすぐ出るとは限りません。資料で見積もる机上査定と、室内を見てもらう訪問査定があり、結果までの時間は会社や確認内容によって変わります。

自宅の特徴を価格にどう反映するか、説明を聞けるのが会社に査定を頼む価値です。 依頼後は各社から連絡が来るため、相談したい会社と希望する連絡方法を確認しておきましょう。

AI査定と一括査定の仕組みや利用方法は、こちらで詳しく説明しています。

マンションのAI査定は精度をどこまで信じていい？当たりやすい理由と限界・使い方

マンションの一括査定とは？仕組み・査定額の見方から住み替え(買い替え)での賢い使い方まで解説

査定額の差は、理由を聞いて比較する

自分で調べた相場と査定額に差があったら、どの成約事例を参考にし、自宅との違いをどう評価したのかを聞きます。高いことだけで良い査定、低いことだけで悪い査定とは判断できません。

• どの物件の、いつの取引を参考にしたか
• 自宅の特徴を、価格にどう反映したか
• その価格で売るために、どんな販売方法を考えているか

安く手放す前に、ほかの会社の評価も確かめましょう。 価格と提案の両方を比べると、売却を判断する材料が増えます。依頼先は次の記事で選べます。

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

資料だけの査定と、室内を見てもらう査定の違いは、こちらで確認できます。

机上査定と訪問査定の違いは？選び方と使い分けを解説

公示地価・路線価は土地の参考情報

公示地価や路線価は土地に関する評価であり、建物や室内の状態を含むマンションの売却価格とは別です。土地の評価だけから、自分の部屋の価格を割り出すことはできません。

エリアの土地価格を知る補助に使い、自宅の評価は成約事例と個別の条件から確かめましょう。

路線価の調べ方と見方｜国税庁サイトで自分の土地を読む

サイトやアプリの数字が違うときの確認方法

同じマンションの情報かを確かめる

マンション名が同じでも、所在地や棟が違うことがあります。住所、築年数、総戸数などを照合してから比較します。同じ棟でも、部屋の向き・階数・面積が違えば同じ価格にはなりません。

相場サイトに表示された数字は、棟全体の推定か、入力した住戸の推定かも確認しましょう。棟の平均を自宅の査定額として使わないことが大切です。

更新時点と、価格の出どころを確認する

取引事例、販売中の広告、AIによる推定は別の情報です。「サイトが三つとも近い数字」でも、同じ元データを使っている可能性があります。件数やサイト数を増やすだけで裏付けが増えるとは限りません。

更新日、対象期間、成約・売出・推定の区分をメモします。面積も内法・壁芯をそろえ、条件が違うものは別に並べます。

情報が少なければ、条件を一つずつ広げる

同じ棟の成約が見つからなければ同じ駅圏へ、築年の条件が細かすぎれば近い築年帯へと広げます。地域、広さ、築年、時期を一度に変えると、どの差が価格に影響したか分からなくなります。

条件を広げても似た事例がないときは、無理に相場を一つに決める必要はありません。探した条件を不動産会社へ伝え、参考事例と自宅の見込み額を聞きます。

無料・匿名の範囲と、連絡が始まる時点を確認する

価格の閲覧、会員登録、会社への査定依頼は別の段階です。無料でも連絡先の入力が必要なサービスがあります。「概算を見るだけ」なのか「会社に査定を依頼する」のか、送信前に確認します。

今の自宅の特徴を詳しく評価してほしいなら、会社の査定が選択肢です。売却時期が未定であることや希望の連絡方法も伝え、価格の理由を聞いて比較しましょう。

この章は、公開データの仕様を踏まえ、当サイトが調査時の確認項目として整理したものです。

まとめ：相場をつかんだら、自宅の価格を確かめる

マンションの相場を自分で調べるには、無料の公開サイトで条件の近い取引を探し、現在の売出価格と区別して比べます。

調べた事例と、自宅の階数・設備・リフォームなどの違いをメモしておくと、査定額の理由を聞きやすくなります。

相場を知った今こそ、自宅をどう評価する会社があるのか確かめてみましょう。 複数社の査定額と提案を比べると、価格を知らないまま売却を決めずに済みます。