マンションから住み替え(買い替え)する流れを全11ステップで解説｜売却と購入を同時に進める完全ロードマップ

マンションの住み替え(買い替え)では、売ることと買うことが並んで進むため、決める順番がそのまま結果に出ます。

売りを先に固めるか、買いを先に決めるかは、手元の資金の余裕と住宅ローンの残りから選べます。

本記事では、売りと買いのどちらを先にするかの選び方を、資金計画から申告までの11の手順に沿って説明します。

住み替えの進め方には3つのパターンがある

住み替えの進め方は、売却と購入の順番で「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3パターンに分かれます。

どのパターンを選ぶかで、資金計画やかかる期間、向き合うリスクが変わります。住宅ローン残債の有無や手元資金といった条件によって、適した形は異なります。3つの特徴を比較すると、自分に合う進め方が見えてきます。

売り先行｜資金計画を確実にしたい人向け

売り先行は、今の家を売却してから新居を購入する進め方です。

住み替えの王道で、多くの方が最初に検討します。旧居の売却代金が確定してから新居を探せるため、購入予算の見通しが立ちます。

住宅ローン残債がある場合も、売却代金で完済しやすいのが利点です。一方、旧居の引き渡しと新居入居に時間差が出ると、仮住まいが必要になります。

仮住まいでは家賃に加え、敷金礼金や2回分の引越し費用がかかります。住宅ローン残債が残る方や自己資金が限られる方に向く、堅実な進め方です。

買い先行｜新居を妥協なく選びたい人向け

買い先行は、新居を先に購入してから今の家を売却する進め方です。

理想の物件に出会ったタイミングで動けるため、希望条件を満たす新居を確保しやすくなります。仮住まいが不要で、引越しも1回で済みます。新居選びを妥協したくない方に選ばれます。

一方、旧居の売却が決まるまでは新旧2つの住宅ローンを抱えるダブルローン状態になります。つなぎ融資も含めた事前の資金計画が欠かせません。自己資金に余裕があり、立地や間取りで譲れない条件がある方に向きます。

同時進行｜理想形だが難易度が高い

同時進行は、売却と購入の決済日をそろえる進め方です。

仮住まいも資金繰りの空白もない理想形ですが、難易度は高めです。双方の買主と売主のスケジュールが噛み合う必要があるためです。

現実には「売り寄り」「買い寄り」のどちらかに片寄せして進めるケースがほとんどです。決済日を合わせるために、売却価格で譲歩を迫られる場面も出てきます。

時間的な余裕がなく動きたい方に向きます。売却と購入の窓口を一本化できる不動産会社への相談が、現実的な選択肢になります。

3つの進め方の特徴を一覧で比較すると、自分に合うパターンが見えやすくなります。

【全体フロー】住み替えの流れを11ステップで解説

住み替えは資金計画から確定申告まで、大きく11のステップで進みます。以下で日数を挙げるのはレインズ登録から成約までの区間だけです。他社の記事で「売却は◯か月」と書かれているときは、その日数が売り出しから数えたものか、査定から数えたものか、レインズ登録から数えたものかを確かめてください。起点が違うと同じ数字でも指すものが変わります。

売却フローと購入フローが並行して動くため、各ステップでの意思決定とタイミングが大切になります。ここでは王道の売り先行を基本に解説し、買い先行で異なる部分は各ステップで補足します。

STEP1 資金計画とローン残債の把握

資金計画では、自己資金とローン残債を確認し、新居取得に使える予算の上限を見積もります。

手元資金、住宅ローン残債、新居に充てられる金額、生活防衛資金の4つを書き出します。次へ進むのは、この4つを数字で書き出せたときです。

決めておきたいのは、住宅ローン残債を完済できる売却額の下限です。ここが曖昧だと、後の価格設定で迷いやすくなります。

見落としやすいのが諸費用です。額が法令・告示で決まる費目（媒介報酬の上限・印紙税・抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬）だけを積み上げると、売却価格3,000万円で108.55万円、売却価格の3.62%です。5,000万円なら174.55万円で3.49%、1,000万円なら42.05万円で4.21%と、価格が上がるほど比率は下がります。ここに引越し費用や税金が加わり、買い先行ではつなぎ融資の利息も乗ります。

STEP2 自宅の査定を依頼する

査定では、複数の不動産会社に依頼し、現状の市場価値を把握します。

査定額は会社ごとの基準で出されるため、依頼先によって開きが出ます。ただし、その開きがどれくらいかを集計した公的・業界団体の統計はありません。何社に依頼するのが標準かを示す統計も同じくありません。開きの大きさは、自分で複数社に依頼し、査定額そのものではなく根拠を並べて確かめてください。

そのうえで、マンションは比較のしやすい住まいです。一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同じマンションの別の住戸や近隣の同じような住戸がそのまま比較の対象になります。取引の事例も多く、首都圏の中古マンションの成約件数は2025年（暦年）で49,114件でした。会社が示した根拠を、あなた自身が近隣の成約事例で確かめられるということです。

選びたいのは、机上査定と訪問査定のどちらで進めるかです。机上査定は概算把握、訪問査定は売却戦略まで踏み込めるため、本格的に進める段階では訪問査定が向きます。

注意したいのは、最高額の会社に飛びつくケースです。査定額は売れる保証ではなく、根拠の確かさで判断するのが堅実です。

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

STEP3 不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

査定結果と対応姿勢をもとに不動産会社を選び、媒介契約を締結します。

媒介契約には一般、専任、専属専任の3種類があり、どれを選ぶかで売却活動の進め方が変わります。次へ進むのは、依頼先を決めて媒介契約を結んだときです。

決めるのは、どの媒介契約を結ぶか、窓口を1社にするか複数社にするかです。一般媒介は複数社と契約できる柔軟さ、専任と専属専任は1社が責任をもって動く集中力が利点になります。

注意したいのは、査定額の高さだけで会社を選ぶケースです。担当者の対応速度や地域の実績、買主候補ネットワークの太さも判断材料に加えると堅実です。

媒介契約の違いは5つ｜一般・専任・専属専任を比較し自分で選ぶ

STEP4 売却活動の開始と並行して新居探し

売却活動の開始と同時に、新居の情報収集も並行します。

売却活動はレインズ登録やポータルサイト掲載、チラシ配布などで進みます。日数として公表されているのはこの区間で、レインズへの登録から成約までの平均は首都圏の中古マンションで82.5日（2025年）です。前年は85.3日、その前年は80.1日でした。年ごとの平均であり、何日以内に何%が決まるかという分布は公表されていません。次へ進むのは、買主が決まって売買契約を結んだときです。

判断したいのは、価格を下げるタイミングと、新居の購入時期との合わせ方です。売却が決まる前に新居を契約すると、買い先行になりダブルローンのリスクが生じます。

つまずきやすいのは、売却の見込みが立たないまま新居探しに気持ちが傾くケースです。情報収集は進めても、購入申込は買主が決まってからにするのが売り先行を貫くコツです。

住み替え(買い替え)にかかる期間｜順番と売却の平均82.5日から見通す

STEP5 内覧対応と購入希望者との価格交渉

購入希望者の内覧に対応しながら、価格や条件を交渉します。

内覧は週末を中心に複数組への対応が続きます。次へ進むのは、買い付けの申し込みが入り、価格と引渡し条件が折り合ったときです。内覧はここまでの売却活動のなかで進みます。

決めておきたいのは、いくらまで値引きに応じるか、いつ価格を見直すかです。値引きの下限を事前に決めておくと、交渉の場で迷いが減ります。

注意したいのは、内覧時の印象悪化です。生活感やペットの匂い、収納の散らかりは値引き要因になりやすいため、整理整頓と簡単な清掃で印象が変わります。

STEP6 売買契約の締結(売却)

買主と売買契約を結び、手付金を受け取ります。

契約日には重要事項説明書と売買契約書を読み合わせ、双方の合意のうえ署名押印します。次へ進むのは、契約書の取り交わしと手付金の授受が済んだときです。あわせて、新居の入居予定と整合する引き渡し日を設定します。

注意したいのは、契約不適合責任の範囲です。引き渡し後に判明した雨漏りやシロアリ被害について売主が負う責任の期間と範囲を、契約書で取り決めます。

STEP7 新居の購入申込と売買契約

購入する新居を決め、申込から売買契約までを進めます。

旧居の売却契約が見えてきた段階で、新居の手続きに入ります。物件の最終確認、ローン事前審査、購入申込書の提出、売買契約の順に進み、次へ進むのは、購入申込書を出して売主と条件が折り合い、売買契約を結んだときです。

決めるのは、住宅ローンを組む金融機関と契約日です。旧居の決済日と新居の決済日の時差をできるだけ縮めると、仮住まいを避けやすくなります。

つまずきやすいのは、購入を急いで物件の確認が浅くなることです。周辺環境や設備の状態、管理状況を契約前に再確認すると堅実です。

買う側の諸費用も、額が売買価格から決まる費目（媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記の司法書士報酬・抵当権設定登記の司法書士報酬）だけを積み上げると、売買価格3,000万円で116.54万円、売買価格の3.88%です。5,000万円なら182.54万円で3.65%、1,000万円なら50.04万円で5.00%と、売却側と同じく価格が上がるほど比率は下がります。司法書士報酬の2つは日本司法書士会連合会のアンケートの全国平均で、固定資産評価額の合計1,000万円・債権額1,000万円という設例に対する額です。売買価格に比例して増えるものではありません。

この積み上げには、登録免許税と不動産取得税を含めていません。この2つは課税の元になる金額（課税標準）が固定資産税評価額であり、売買価格からは決まらないためです。自分の物件で出すには、次の算式に自分の評価額を当てはめます。

評価額は、毎年4〜6月に市町村から届く固定資産税の課税明細書か、市町村の窓口で取れる固定資産評価証明書で分かります。購入前で自分の明細がない段階では、仲介する不動産会社に聞いてください（登記費用の見積りに必要なため、会社側が把握しています）。

なお「不動産取得税は物件価格の3%」という言い方はしないでください。課税標準は固定資産税評価額であり、売買価格に3%を掛けた額とは一致しません。固定資産税評価額が売買価格の何割になるかを集計した統計もありません（宅地の「地価公示価格等の7割を目途」は地価公示価格に対する目安であり、売買価格に対する比率ではありません。マンションの専有部分＝家屋は再建築価格をもとに評価され、取引価格を基礎としません）。ここにも含めていないものとして、住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険料、引越費用、リフォーム費用、修繕積立基金があります。いずれも金融機関・保険会社・物件ごとに額が違います。

STEP8 住宅ローンの本審査と契約

新居購入のための住宅ローンの本審査を受け、金銭消費貸借契約を結びます。

事前審査の通過後、正式書類を揃えて金融機関に提出します。次へ進むのは、本審査が承認され、金銭消費貸借契約を結んだときです。

決めるのは、金利タイプと返済期間です。固定、変動、ミックスのいずれかを、総返済額と毎月返済額の試算をもとに無理のない設定で選びます。

つまずきやすいのは、転職直後や個人事業主の審査通過です。勤続年数や所得要件で苦戦する場合は、夫婦合算や住み替えローンへ切り替える判断が必要になります。

STEP9 旧居の決済・引き渡し

買主から残代金を受け取り、旧居を引き渡します。

決済日には金融機関に集まり、残代金の支払い、所有権移転登記、抵当権抹消登記、鍵の引き渡しを同時に行います。ここへ進めるのは、買主のローン本審査が通り、決済日が確定したときです。

注意したいのは、住宅ローンの抵当権抹消手続きです。残債を売却代金で一括返済し、その手続きを決済日に同時進行するため、金融機関との段取りを早めに進めます。

STEP10 新居の決済・引き渡しと引越し

新居の決済と引き渡しを受け、引越しを行います。

住宅ローンの実行、購入代金の支払い、所有権移転登記、鍵の受け取りを決済当日に同時進行します。決済後に引越し作業へ入り、次へ進むのは、住宅ローンが実行され、残代金の支払いと所有権移転登記が済んだときです。

決めるのは、引越し業者の選定と火災保険の手配です。複数社の相見積もりと、新居の構造に合う火災保険の比較が判断材料になります。

つまずきやすいのは、旧居と新居の決済を別日に設定したケースです。日付の間隔があくと仮住まいや家具の一時保管費用がかかるため、可能な限り同日決済を目指します。

STEP11 確定申告で特例を適用する

売却益が出た場合や3,000万円特別控除を使う場合に、確定申告で特例の適用を申請します。

期間は売却の翌年2月16日から3月15日です。ただし、この日が土曜・日曜・祝日にあたる年は、翌開庁日まで延びます。住み替えに関わる主な特例は、3,000万円特別控除、特定居住用財産の買換え特例、譲渡損失の損益通算と繰越控除の3つです。

判断したいのは、どの特例を選ぶかです。つまずきやすいのが3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用制限で、新居でローン控除を使う予定があるなら、どちらが有利か事前に試算します。

特例の適用要件は時期によって変わるため、国税庁の最新情報を確認のうえ、個別判断は税理士への相談をおすすめします。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

住み替えで失敗しやすい「順序ミス」3つのパターン

住み替えの失敗の多くは、不動産選びではなく、売却と購入の順序や時間軸の組み立てミスから起こります。

ダブルローンに陥るケース、相場より安く売却するケース、決済日のズレで資金繰りに穴があくケースの3つに集約されます。いずれも事前の段取りで避けられます。

新居を先に契約しダブルローンを抱える

気に入った新居を買い逃したくない気持ちから、先に購入契約を結ぶケースです。

売却活動が思うように進まないと、新旧2つの住宅ローンを同時に抱えるダブルローン状態に陥ります。新居の購入は感情で動きやすい一方、売却は買主探しから決済まで数ヶ月かかります。

時間差を読み違えると、売却が決まる前に新居の購入契約だけが先に進みます。月々の返済が2軒分のしかかり、家計が圧迫されます。

売り先行なら、買主が決まってから新居の購入申込に進む順序を徹底します。新居との出会いを優先したい場合は、ダブルローンに耐えうる金額の試算と、つなぎ融資の併用検討をセットで進めます。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

売却を焦り相場より安く手放す

新居の購入や入居予定が決まっていると、売却を急いで相場より安く手放すケースです。

値引き交渉が入った時点で時間的な余裕がなく、応じざるを得ない状況に追い込まれます。販売期間を短く設定しすぎると、買主の選択肢が広がる前に意思決定を迫られ、相場から離れた価格に落ち着きやすくなります。

対策は、価格見直しのタイミングと値下げの下限を事前に決めておくことです。新居の購入予定から逆算し、いつまでにいくらで売れなければ価格を見直すか、自分なりの基準を持って臨みます。

レインズ登録から成約までの平均は82.5日（2025年・首都圏の中古マンション）で、月に直すと約2.75か月です。この平均を過ぎても動きが鈍ければ、価格戦略の見直しに入るのが堅実です。焦りからの安売りは、この基準があるだけで避けやすくなります。

決済日がずれて資金繰りに穴があく

旧居の決済日と新居の決済日を別日に設定し、間に空白期間が生じるケースです。

間に1ヶ月以上の空白が生じると、手元資金が一時的に動かせず、新居の購入代金の支払いに穴があきます。売却決済が先なら新居代金を他の資金で立て替え、買い先行なら売却代金が入る前に新居代金を支払う必要があります。

対策は、可能な限り同日決済を目指す段取りです。難しい場合は、つなぎ融資の事前申込か、仮住まいを想定した資金計画を準備します。

決済日の調整は売主、買主、両方の不動産会社、金融機関の都合がからみます。だからこそ、早めの相談が成立の鍵になります。

住み替えの流れに関するよくある質問

住み替えの流れについて、よく寄せられる質問にお答えします。

本文で扱いきれなかった頻出の疑問を中心に、判断の入り口で迷いやすいポイントを取り上げます。

住み替えは何から始めればいいですか？

A. 資金計画とローン残債の把握から始めるのが堅実です。

手元資金と住宅ローン残債を確認し、新居取得に使える予算の上限を把握してから、自宅の査定に進みます。資金面の見通しが立たないまま物件探しを始めると、後で計画の組み直しが発生します。

住み替え(買い替え)チェックリスト｜準備から税手続きまで5段階で確認

売却と購入はどちらを先にすべきですか？

A. 資金面の不安を抑えたい方は売り先行、新居選びを優先したい方は買い先行が向きます。

住宅ローン残債があるなら売り先行、自己資金に余裕があるなら買い先行が候補です。判断軸は、資金計画の確実性と物件選びの自由度のどちらを重視するかです。

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

住み替えにかかる費用は総額でどのくらいですか？

A. 売却側は、額が決まる費目（媒介報酬の上限・印紙税・抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬）を積み上げると、売却価格3,000万円で108.55万円、売却価格の3.62%です。購入側も同じ考え方で積み上げると3,000万円で116.54万円、3.88%ですが、これに評価額基準の登録免許税・不動産取得税が別に乗ります。

売却側と購入側を並べて見るときは、数えている費目が違う点に注意してください。上の比率はそれぞれ4費目だけを数えたもので、2つを足して「総額◯%」とまとめることはできません。3,000万円のマンションを売る側の内訳は、媒介報酬の上限105.6万円（税込）、印紙税1万円、抵当権抹消の登録免許税2,000円、抵当権抹消の司法書士報酬17,470円です。引越し費用・ハウスクリーニング・譲渡所得税等・住宅ローン一括返済手数料はここに含めていません。

住宅ローンが残っていても住み替えはできますか？

A. 売却代金でローン残債を完済できれば、通常の流れで住み替えが可能です。

完済が難しい場合は、住み替えローンやつなぎ融資の活用、不足分を自己資金で補う方法が選択肢になります。手段によって審査や金利の条件が変わるため、無理のない方法を選ぶことが大切です。

まとめ：住み替えの流れは売りと買いの順番なら、住み替えのトビラ

マンションの住み替えでつまずくかどうかは、選んだ部屋ではなく、売りと買いをどの順に決めたかで分かれます。順番を誤ると、資金が入る前に支払いの日が来て、立て直せなくなります。

順番を決めるには、今の住まいがどのくらいで売れそうかを先に調べます。この見当がないまま新居を決めると、返済が二重に重なる月が出てきます。

新居を探し始める前に、売りと買いのどちらを先にするかを決めておきましょう。住み替えのトビラでは、資金計画から引き渡しまでの進み方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。