訳ありマンションの買取業者を比較｜事故物件・共有持分・ローン返済の相談先

住み替え(買い替え)のために今のマンションを売りたいのに、部屋で事故があった、親族と持分を共有している、ローンの返済が苦しいといった事情があると、どの買取業者に相談すればよいか迷いますよね。

実は、訳ありマンションの買取業者は、事故物件・共有持分・借地など扱う事情がそれぞれ違い、返済が苦しいときは借入先の金融機関が最初の相談先になります。

この記事では、事情ごとに買取業者と相談先を比べ、提示された金額を比べる前に確かめたい売る範囲・費用・契約の相手も紹介します。

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売りにくいマンションは事情に合う相談先を選ぶ

売りにくいマンションの相談先は、何が売却の妨げになっているかで決まります。

下の表で、自分の事情に近い行を探してみましょう。

事情が2つ以上重なるときは、当てはまる行をすべて見ておくと安心です。たとえば、相続した部屋を兄弟と共有していて住宅ローンも残っているなら、共有の行と返済の行の両方が関わります。

事故・共有・借地の相談先は「物件や権利の事情があるマンションの買取会社を比較」で、返済の相談先は「住宅ローンの返済に困っている場合の相談先を比較」で、詳しく紹介しています。

マンションでは、住宅ローンのほかに、管理費・修繕積立金の滞納や、大規模修繕のための一時金を集める予定も、売るときの条件に関わります。

滞納がある人や一時金の通知を受けている人は、その金額も相談先に伝えておくと話が早く進みます。

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物件や権利の事情があるマンションの買取会社を比較

事故や共有、借地といった事情のあるマンションの買取業者を、扱う事情・売る対象・対応地域で比べました。

並び順は、どの事情の人に合うかで決めています。

事情ごとに、次のサービスを相談先にできます。

• 共有している部屋の、自分の持分だけを売りたいなら、ワケガイ、クランピー共有持分
• 事故があった部屋や、ゴミ屋敷になった部屋を売りたいなら、成仏不動産の正しい買取
• 事故・共有・借地などのいくつかの事情が重なっているなら、ワケガイ、ラクウル

借地権付きのマンションは、ワケガイとラクウルが扱う事情に借地を挙げています。

区分マンションの借地権でも買い取れるかは、相談のときに確かめておくと安心です。

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ワケガイ｜共有持分など権利関係を含む物件の相談先

ワケガイは、共有持分や借地、事故物件など、権利や事情が絡んだ不動産を自社で買い取るサービスです。

運営は株式会社ネクスウィルで、全国の物件を対象にしています。

共有している部屋なら、自分の持分だけを売る相談もできます。自分の持分だけなら自分の判断で売れる仕組みで、買い取ったあとはワケガイがほかの共有者と話し合います。

気をつけたいのは、相談の内容は秘密にしてもらえても、持分を売ったことはいずれ共有者に伝わる点です。

ワケガイが共有者と話し合う段階で、相手は売却を知ることになります。ほかの共有者と争いになっている人は、売る前に弁護士にも相談しておくと安心です。

ワケガイのおすすめポイント

• 共有持分だけでも売れる。 自分の持分なら自分の判断で売却
• 共有者との話し合いはワケガイが担当。 買い取ったあとの交渉を引き受ける
• 借地や事故物件も自社で買取。 全国の物件が対象

出典: ワケガイ 共有持分の買取、ワケガイ

>> ワケガイの詳細を見る

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成仏不動産の正しい買取｜事故があったマンションの売却相談

成仏不動産の正しい買取は、孤独死や自殺、事件があった部屋や、ゴミ屋敷になった住まいを買い取るサービスです。

運営はマークスライフ株式会社で、東京・神奈川・千葉・埼玉をはじめ全国に対応しています。

特殊清掃や遺品整理、残った家財の処分、お祓い・供養まで相談できるのが特徴です。こうした費用は、売買代金から清算する方法も用意されています。

費用を売買代金から清算できるのは、同社が買い取る場合に限られます。費用が売買代金を上回ると、その差額は自分で払うことになります。

現地調査に立ち会うのが難しい場合は、鍵を送って調べてもらうこともできます。買い取ってもらうときは、部屋で起きたことを、知っている範囲で正確に伝えましょう。

成仏不動産の正しい買取のおすすめポイント

• 事故やゴミ屋敷の部屋を買取。 孤独死・自殺・事件があった物件も対象
• 特殊清掃から供養まで相談できる。 費用は売買代金から清算する方法も
• 立ち会わずに現地調査を頼める。 鍵を送って調べてもらう方法も

出典: 成仏不動産の正しい買取、成仏不動産の正しい買取 サービス内容

>> 成仏不動産の正しい買取の詳細を見る

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クランピー共有持分｜マンションの自分の持分を売りたい人向け

クランピー共有持分は、マンションの自分の持分だけを売りたい人のための買取サービスです。

運営は株式会社クランピーリアルエステートで、共有持分を自社の資金で買い取ります。離婚した相手が住み続けている、相続で共有になった人が売却に反対している、といった事情の相談先になります。

持分の買取額は、住戸全体の価格に持分の割合を掛けた金額より低くなるのが一般的です。

買い取った会社は、住戸全体を使ったり売ったりするために、ほかの共有者との話し合いを引き受けるからです。

同社は弁護士などの専門家と連携しています。共有者との争いをどう解決するかを判断するのは、弁護士です。

クランピー共有持分のおすすめポイント

• マンションの自分の持分だけ売れる。 自社の資金で直接買い取る
• 共有者ともめていても相談先に。 離婚や相続で共有になった部屋の買取事例
• 弁護士などの専門家と連携。 仲介や買取保証付きの仲介も扱う

出典: クランピーリアルエステート 共有持分の買取

>> クランピー共有持分の詳細を見る

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ラクウル｜物件の事情を伝えて買取条件を相談

ラクウルは、事故物件、共有持分、借地権、旧耐震の古い建物など、さまざまな事情の不動産を自社で買い取るサービスです。

運営は株式会社ネクサスプロパティマネジメントで、全国の物件を対象にしています。いくつかの事情が重なっている人も、まとめて相談できます。

自社で買い取るため、仲介手数料は不要です。問い合わせのあと現地を調べて買取額が示され、納得すれば契約に進みます。

公式の買取事例は戸建てが多めです。区分マンションで相談するときは、似た部屋を買い取った経験も聞いておきましょう。

ラクウルのおすすめポイント

• 事情が重なっていてもまとめて相談。 事故物件・共有持分・旧耐震など
• 自社買取で仲介手数料は不要。 全国の物件が対象
• 今の状態のまま買い取った例も。 特殊清掃と家財の撤去を含めて買取

出典: ラクウル、ラクウル 買取事例

>> ラクウルの詳細を見る

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住宅ローンの返済に困っている場合の相談先を比較

住宅ローンの返済が苦しいときは、買い取ってもらう業者を探す前に、返済そのものをどうするかを決める必要があります。

相談先ごとの役割を下の表で比べ、事情に合わせて組み合わせて使いましょう。

任意売却は、ローンを貸した金融機関の同意を得て、ローンが残ったまま家を売る方法です。

任意売却が成り立つのは、金融機関が売る価格や代金の分け方に同意したときです。

任意売却とは？競売を避けるための仕組み・タイミング・相談先

借入先金融機関｜返済の見直しや売却に必要な手続を相談

返済が苦しくなりそうだとわかったら、最初に相談したいのは、住宅ローンを借りている金融機関です。

滞納が始まる前のほうが、選べる方法は多く残ります。

住宅金融支援機構は、フラット35などの返済に困った人向けに、次のような返済方法の変更を用意しています。

• 返済期間を延ばす
• 一定の期間だけ、返済額を減らす
• ボーナス返済の額を変える、ボーナス返済をやめる

変更が認められるかは、審査で決まると案内しています。これは機構のローンの例で、銀行のローンでは、窓口も方法も金融機関ごとに違います。

相談の前に、次のことを書き出しておきましょう。

• 借入残高と毎月の返済額
• 毎月の収入と支出
• 届いた通知の内容と期限
• 住み続けたいのか、売ることも考えているのか

住み続けたいのか売りたいのかを伝えると、金融機関も、選べる方法を具体的に示しやすくなります。

出典: 住宅金融支援機構 月々の返済でお困りになったときは

住宅ローン滞納問題相談室｜任意売却などの方法を相談

住宅ローン滞納問題相談室は、任意売却や親子間売買、リースバックを相談できる民間の窓口です。

親子間売買は親子の間で家を売り買いする方法、リースバックは家を売ったあとも家賃を払って住み続ける方法です。一般社団法人という名前ですが、法人概要にはクラッチ不動産株式会社の名前も並んでいます。

相談は電話、メール、LINEで受け付けています。面談で解決の方法の説明を受けたあと、査定、金融機関との交渉と販売に進みます。

任意売却にかかる費用は、売却代金から払う仕組みです。印鑑証明書などの数千円の諸費用は、自分で払う場合があると案内しています。

正直に言うと、この2つは、ローンの残高や家族の資金などの条件がそろった例です。同じ方法が使えるかは、相談して条件を確かめてから決まります。

住宅ローン滞納問題相談室のおすすめポイント

• 滞納の解決方法をまとめて相談。 任意売却・親子間売買・リースバック
• 電話・メール・LINEで相談できる。 相談所は東京・大阪など6都府県
• 金融機関との交渉まで任せられる。 任意売却の費用は売却代金から払う仕組み

出典: 一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室

マンションの任意売却で必要な費用と注意点｜管理費の滞納・会社の選び方

法律相談｜債務や権利関係の判断が必要な場合の相談先

住宅ローンのほかにも借金がある、共有者や相続人と争っている、名義人が認知症で本人が手続をするのが難しい。こうした問題は、弁護士や司法書士に相談しましょう。

不動産会社が担当するのは、物件を売る手続です。借金の整理の方法や権利の争いを判断するのは、法律の専門家です。

収入や預貯金が少ない人は、法テラス（日本司法支援センター）の無料法律相談を使えます。

家賃や住宅ローンを払っている人は、決まった額まで収入から差し引いて、基準と比べられます。

相談には、借入れの一覧、契約書、届いた通知を持っていくと、話が早く進みます。

出典: 法テラス 無料法律相談のご利用の流れ

売却先は金額に加えて売る範囲と契約条件で選ぶ

提示された金額を比べる前に、何を売る金額なのか、どの費用が差し引かれるのか、誰と契約するのかをそろえておきましょう。

そろえておきたいのは、次の3つです。

• 住戸全体と共有持分だけの査定を混ぜない
• 費用・滞納分・残置物の扱いまで確認する
• 会社の役割と契約の相手を確かめる

住戸全体と共有持分だけの査定を混ぜない

住戸全体の見込み価格と、自分の持分だけの買取額は、売る対象が違うため、別々に比べる必要があります。

仲介の査定額は、買主が見つかればこのくらいで売れそう、という見込みです。実際の価格は、買主との話し合いで決まります。

買取額は、業者自身が買主になって出す価格です。それでも、契約前の調査で部屋の状態や権利関係について新しいことがわかると、変わる場合があります。

つまり、住戸全体の価格どうし、持分の価格どうしで並べる必要があります。持分の買取額を住戸全体の査定額と並べると、持分の価格がとても安く見え、売るか待つかの判断を誤りやすくなります。

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費用・滞納分・残置物の扱いまで確認する

買取額が同じでも、手元に残るお金は、費用や滞納分を誰が払うかで変わります。

提示額と一緒に、次の5つを書面で確かめておきましょう。

• 登記などの手続にかかる費用と、それを払う人
• 管理費・修繕積立金の滞納分の精算の方法
• 家財の片付けや清掃をする人と、その費用を払う人
• 引き渡しの日と、それまでに自分がすること
• 契約のあとで金額が変わる条件

マンションの管理費や修繕積立金の滞納分は、住戸を買った人にも請求できると、区分所有法で定められています。そのため買取業者は、滞納分を買取額から差し引いて調整するのが一般的です。

滞納分を誰が払うかは、契約書の精算の欄で確かめておくと安心です。

任意売却では、売却代金から差し引ける費用を金融機関が決めます。住宅金融支援機構も、条件によって仲介手数料や抵当権（ローンの担保の権利）を消す登記の費用を差し引ける場合があると案内しています。

手取りの計算がふつうの売却と変わるため、代金の分け方は、金融機関と仲介会社に確かめましょう。

出典: e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律、住宅金融支援機構 融資物件の任意売却

会社の役割と契約の相手を確かめる

相談した窓口と、実際に契約する相手が同じかは、最初に確かめておきたい点です。

売りにくいマンションの相談先には、自分で買い取る業者、買主を探す仲介会社、相談を受けて別の会社や専門家につなぐ窓口があります。

自社での買取が難しい物件は、協力会社の紹介や仲介に切り替える業者もあります。仲介になると、仲介手数料がかかり、売れる時期は買主が見つかった時点で決まります。

業者を比べるときは、次の点を見ておくと安心です。

• 条件の説明を書面でもらえるか
• 売買代金が支払われる日と方法
• 引き渡しの予定
• 契約のあとで条件が変わる場合が書かれているか
• 宅地建物取引業の免許番号

免許番号は、国土交通省の検索システムで、会社名から調べられます。

広告にある「最短」「高額」「秘密厳守」といった言葉は、会社ごとに条件が違います。何日で・どんな条件でなのか、中身を聞いて比べましょう。

出典: 国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

売却相談から契約までの進め方

売りにくいマンションの売却は、状況の整理から引き渡しまで、次の5つの段階で進みます。

返済が苦しい人は、売却の相談と並行して、借入先の金融機関や弁護士への相談も早めに始めましょう。

相談の前に、手元にある資料を集めておくと、話が早く進みます。資料は手元にある分だけで、相談を始められます。

• 登記の情報がわかる書類（登記事項証明書や権利証）
• 住宅ローンの残高がわかる書類
• 管理費・修繕積立金の明細
• 借地権付きなら借地契約書
• 金融機関や裁判所から届いた通知

部屋で起きた事故や、雨漏りなどの不具合は、知っている範囲で正確に伝えましょう。記憶があいまいなことは、その旨を伝えれば十分です。

契約に売主の責任をなくす約束を入れていても、知っていながら黙っていた事実については、売主が責任を負うと民法で定められています。

出典: e-Gov法令検索 民法

売りにくいマンションの売却相談でよくある疑問

相談を始める前に迷いやすいのが、部屋を先に片付けるかと、売却が周りに知られるかの2つです。

片付けやリフォームをしてから相談した方がよい？

片付けやリフォームは、相談してから決めても間に合います。

訳ありマンションを買い取る業者の多くは、家財が残ったままの状態で査定し、買い取ったあとで自社で片付けや改修をするからです。

先にお金をかけてリフォームしても、その費用がそのまま自分の負担で終わることもあります。まずは今の状態で査定を受け、片付けや清掃を業者が引き受けるか、その費用を誰が払うかを確かめておきましょう。

ただし、水漏れで下の階に被害が出ている、悪臭や虫がほかの部屋に広がっている、といった問題は別です。売却の相談とは切り離して、管理会社へ早めに連絡するのがおすすめです。

近所や家族に知られず相談・売却できる？

相談の段階なら、連絡の方法や時間帯、訪問のときの車や服装について、業者に配慮を頼めます。

ただ、売却の手続が進むと、どこかで知られる場面が出てくると考えておきましょう。理由は次の3つです。

• 部屋の持ち主が変わると登記に記録され、その記録は誰でも取り寄せられる
• 共有持分を売ると、買った業者がほかの共有者と話し合うため、共有者に伝わる
• 任意売却では、金融機関との手続が必要になる

家族や共有者に伏せている事情があるときは、誰に・いつ知られる可能性があるかを、相談先と一緒に確かめておくと安心です。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記法

まとめ：訳ありマンションは事情を扱う業者に絞って条件で比べる

訳ありマンションの買取業者は、事故物件・共有持分・借地など扱う事情がそれぞれ違うため、まず自分の部屋の事情を扱う業者に絞ることが出発点です。住宅ローンの返済が苦しいときは、業者より先に借入先の金融機関へ相談しましょう。

次の一歩は、売るのが住戸全体か自分の持分か、ローンや管理費の滞納がいくらあるかを書き出すことです。ここを飛ばして提示額を比べると、売る対象や差し引かれる費用が違う金額どうしを並べ、手元に残るお金を見誤りやすくなります。

書き出したら、2つの比較表で自分の事情に合う相談先を確かめてみましょう。住み替えのトビラでは、訳ありマンションの買取業者の選び方や、返済に困ったときの相談先も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。

候補を絞れたら、次のサービスから申し込めます。

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