不動産売却の相見積もり｜査定額の根拠で選ぶ比べ方と取り方・断り方

不動産の売却でも、何社かに無料で見積もり（査定）を頼む相見積もりができますが、同じ部屋なのに会社ごとに違う金額が並びます。

家電と同じ感覚でいちばん高い金額を選ぶと、売り出したあとに値下げが続き、住み替え(買い替え)の資金計画がずれることがあります。

査定額の根拠で会社を比べる基準と、3〜4社への頼み方、選ばなかった会社への断り方まで、不動産売却の相見積もりの進め方をまとめました。

家電やリフォームと不動産売却の相見積もりの違い

家電やリフォームの相見積もりで比べるのは、店や業者が「この金額で売る、工事する」と約束した金額です。

不動産の査定額は、各社が「この金額なら売れそうだ」と予想した金額です。比べているものが違うので、会社の選び方も変わります。主な違いは、次の4つです。

• 査定額は売れそうな金額の予想
• 会社は査定額の高さで競い合う
• 仲介手数料は上限があり差がつきにくい
• 売れるまで担当者と数か月かけて進める

査定額は売れそうな金額の予想

査定額は、売り出し価格を決めるための目安です。実際に売れる金額は、買主との交渉で決まります。

では、査定額はどうやって出しているのでしょうか。

もとにするのは、近くで実際に売れたマンションの価格（成約事例）です。そこから、広さや階数、築年数の違いを足し引きして出します。

どの事例を選び、違いをどう見積もるかは、会社ごとに判断が分かれます。そのため、同じ部屋でも査定額は会社によって変わります。

売主は査定額を参考に売り出し価格を決め、問い合わせの数を見ながら値下げして売る。これがよくある流れです。

東京カンテイの調査では、首都圏の中古マンションが売れた価格は、最初の売り出し価格より平均で6％余り低くなっていました（2025年上期−6.14％、下期−6.22％）。

出典: 東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」（2026年7月30日公表）

マンションの査定額のばらつき｜原因の特定と中央値の使い方

会社は査定額の高さで競い合う

家電の相見積もりでは、店どうしが値段の安さを競います。不動産の相見積もりでは、会社どうしが査定額の高さを競う形になりがちです。

理由は、不動産会社の収入の仕組みにあります。

収入の柱は、売買がまとまったときに受け取る仲介手数料です。手数料を受け取るには、まず売主から売却を任される契約（媒介契約）を結ぶ必要があります。

売主は、高い金額を出した会社に任せたくなります。そこで会社には、査定額を高めに出す理由が生まれます。

高い査定額で契約を取り、売れ残る期間が続いてから値下げを勧める。業界では、このやり方を「高預かり」と呼んでいます。

最初に聞いた金額は、その後の判断の基準として頭に残ります。高い査定額を見たときほど、その根拠を聞いておくと安心です。

仲介手数料は上限があり差がつきにくい

不動産会社に払う仲介手数料は、国土交通省の告示（国が定めた決まり）で上限が決まっています。

売買価格が400万円を超えるときの上限は、簡単な計算式で「売買価格×3.3％＋6.6万円」（消費税込み）です。5,000万円で売れた場合、上限は171.6万円になります。

告示が決めているのは上限なので、それより安くすることもできます。ただ、上限いっぱいで請求する会社が多く、相見積もりを取っても手数料の差は開きにくいのが現状です。

つまり、家電のように「総額が安い会社を選ぶ」比べ方は、不動産では使える場面が限られます。

比べる価値があるのは、手数料の安さより、買主を見つけて高く売る力です。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

住み替え(買い替え)の仲介手数料はいくら？早見表と「実質手取り」で選ぶ

売れるまで担当者と数か月かけて進める

家電は、買った時点で取引が終わります。マンションの売却は、任せた会社の担当者と数か月かけて進めます。

不動産会社どうしが売り物件の情報を共有するシステム（レインズ）に登録してから売れるまでの日数は、首都圏の中古マンションで平均82.5日でした（2025年）。およそ3か月です。

この日数は、レインズに登録された物件の、登録から成約までの平均です。査定や売り出しの準備にかかる期間は、これとは別に見ておく必要があります。

その間も、買いたい人が部屋を見に来る日（内覧）の調整や価格の見直し、買主との条件の交渉を、担当者と相談しながら決めていきます。

住み替えでは、住み替え先の引渡し日や、今のローンの返済とも日程を合わせます。相見積もりで選んでいるのは、こうした判断を数か月一緒に重ねる相手です。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

マンション売却期間はどのくらい？平均と日程の立て方

相見積もりで不動産会社を比べる基準

査定額が高いことと、その会社が高く売る力を持っていることは、別の話です。

各社の売る力の差は、査定額の根拠、売り出し後の計画、買主の集め方、住み替えの日程への対応の4つを比べると見えてきます。

査定額の根拠が成約事例で示されているか

査定額を受け取ったら、その根拠に近くの成約事例が使われているかを確かめましょう。

不動産会社には、査定額について意見を述べるとき、その根拠を示す義務があります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。

国土交通省の解釈では、根拠を示すのは法律上の義務なので、そのための査定の費用は不動産会社の負担です。根拠の説明は、遠慮なく求められます。

根拠の資料は、次の4点を見比べると、査定額の差がどこから来ているかが分かります。

• 使った事例が「成約価格」か「売り出し中の価格」か
• 事例がいつのものか
• 同じマンションか、近くの似たマンションか
• 階数や向き、室内の状態の違いをどう足し引きしたか

売り出し中の価格は、値下げ前の金額です。これを多く混ぜると、査定額は高く出ます。

同じマンションで最近売れた部屋があれば、それがいちばん近い比べ先になります。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」／国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

マンション査定書の見方｜先に読む欄と根拠の確かめ方・比べ方

売り出し価格と値下げの時期まで提案するか

査定額に加えて「いくらで売り出し、問い合わせが少なければいつ、いくらに見直すか」まで話す会社は、売れるまでの見通しを具体的に持っています。

売り出し価格は査定額より少し上に置き、問い合わせの数を見て下げていくのが一般的な進め方です。東京カンテイの調査では、首都圏で売り出しから3か月以内に売れた中古マンションの値下げ幅は、平均3.57％でした（2025年）。

1社だけに売却を任せる専任媒介契約の期間は、法律で最長3か月と決まっています。各社に次の3つを聞くと、計画の違いを比べられます。

• 最初の売り出し価格
• 3か月の契約期間の中で価格を見直す時期
• 最終的に売れると見込む金額

値下げの見込みまで話す会社は、売主にとって耳の痛い見通しも伝えています。反対に「この金額で必ず売れます」と言い切る会社には、その根拠をもう一段聞いておくと安心です。

出典: 東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」（2026年7月30日公表）／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

マンションの売り出し価格の決め方｜検索の価格帯から逆算する

他社が連れてくる買主にも物件を紹介するか

比べるときは、他社が連れてくる買主にも物件を紹介する会社かを確かめましょう。

気をつけたいのが「囲い込み」です。売主と買主の両方から手数料を受け取るために、他社からの問い合わせを断り、自社だけで買主を探そうとすることを指します。

国土交通省も、囲い込みは早く売れる機会を狭め、売主の利益を損なうおそれがあるとして注意を呼びかけています。

2025年1月からは、専任媒介契約と専属専任媒介契約で売る物件について、不動産会社がレインズに取引の状況を登録することが義務になりました。

売主は、会社から渡される登録証明書の二次元コードとID・パスワードで、自分の物件が「公開中」になっているかを確かめられます。

相見積もりの段階で次の3つを聞いておくと、買主を広く集める会社を見分けられます。

• レインズにいつ登録するか
• 他社が連れてくる買主の案内を受けるか
• どのサイトに、どんな写真で広告を出すか

出典: 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」

マンション売却の囲い込みの見抜き方｜レインズの取引状況と4つのサイン

住み替えの日程に合わせて売却計画を立てるか

住み替えでは、住み替え先の引渡し日から逆算して売却の計画を立てられる会社を選ぶと、お金と日程のずれを防げます。

どちらで進めたいかを伝え、各社がどんな日程を出すかを比べましょう。

期限までに売る必要があるなら、「買取保証」を提案する会社もあります。決めた期間内に売れなければ、その不動産会社が買い取る仕組みです。

買取の価格は、仲介で売れる価格より低くなるのが一般的です。保証される金額も、査定額とあわせて聞いておきたい点です。

日程が詰まりやすい住み替えでは、問い合わせへの返事の速さも、担当者を比べる材料になります。

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

不動産売却の相見積もりを取る手順

相見積もりは、住み替え先を探し始める前に取りかかると、売れそうな金額をもとに予算を組めます。

進め方は、相場を調べる、依頼先を決める、条件をそろえて伝える、訪問査定で絞り込む、の4段階です。

周辺の成約価格を自分で調べておく

査定を頼む前に、自分のマンションの近くで実際に売れた価格を調べておきましょう。

相場を知っておくと、各社の査定額が高すぎるのか低すぎるのかを、自分の目で判断できます。

調べるには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が使えます。地域を選ぶと、実際に取引された価格（取引価格・成約価格）を検索できます。

同じ駅で、築年数と広さが近いマンションの事例をいくつか拾い、1㎡あたりの価格に直して比べると、自分の部屋のおおよその相場が出ます。

各社の査定額をこの相場と並べれば、どの会社が強気で、どの会社が控えめかが見えてきます。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

不動産情報ライブラリでマンション価格を調べる手順｜2つの成立価格の読み方

一括査定と個別依頼で3〜4社に頼む

依頼先は3〜4社にしぼり、一括査定サイトと、自分で選んだ会社への個別依頼を組み合わせると、手間をかけすぎずに幅広く比べられます。

2社だけだと、査定額の差がどちらの判断によるものかを見分けにくくなります。反対に5社を超えると、訪問査定の日程の調整や、説明を聞く負担が重くなります。

一括査定で2〜3社を選び、残りの1社は、地元で長く営業している会社や、同じマンションで売った実績のある会社に直接頼みましょう。サイトの提携先に入っていない会社とも比べられます。

大手と地元の会社を混ぜておくと、広告で買主を集める力と、その地域で家を探している人を知っている強みの両方を見比べられます。

マンション一括査定は何社に頼む？3社が基本の理由と増減の判断基準

希望時期や住み替えの事情を全社に同じように伝える

査定を頼むときは、全社に同じ条件を伝えると、出てきた査定額を同じ物差しで比べられます。

家電の相見積もりで型番をそろえるのと同じです。伝える条件がばらばらだと、査定額の差が会社の力の差なのか、伝えた条件の差なのかを見分けにくくなります。

全社にそろえて伝える項目

• 売りたい時期と、その理由（住み替え先の引渡し日など）
• 売り先行か買い先行か
• 住宅ローンの残高
• 室内の不具合と、リフォームの履歴
• 他社にも査定を頼んでいること

他社にも頼んでいると伝え、「金額より根拠を比べて決めます」と添えておくと、契約を取るための高い査定額は出しにくくなります。

室内の不具合は、売ったあとに見つかると、買主から修理や代金の減額などを求められることがあります（民法の契約不適合責任）。査定の段階で伝え、価格に反映してもらうほうが安心です。

出典: e-Gov法令検索「民法」

机上査定で絞ってから訪問査定を受ける

まず机上査定で各社の金額と根拠を集め、説明に納得できた2〜3社にだけ訪問査定を頼むと、比べる手間を抑えられます。

訪問査定の日までに次の書類をそろえておくと、担当者が部屋の条件を正しく確かめられ、査定額のずれが小さくなります。

• 購入したときの売買契約書と重要事項説明書
• 管理規約と長期修繕計画
• 固定資産税の納税通知書
• 住宅ローンの残高が分かる書類
• リフォームの記録

訪問査定の日程を近い日にまとめると、各社の説明を記憶が新しいうちに比べられます。

契約先は、全社の結果がそろってから決めましょう。最初に聞いた金額に引っ張られずに選べます。

机上査定と訪問査定の違いは？選び方と使い分けを解説

相見積もりで選ばなかった不動産会社への断り方

選ばなかった会社への断りは、伝える時期と言い方を決めておけば、短い連絡で済みます。

断ったあとも連絡が続いたときの対処まで知っておくと、一括査定で複数の会社に頼むときも気が楽になります。

媒介契約を結んだらすぐに断る

依頼する会社と媒介契約を結んだら、選ばなかった会社にはすぐに断りの連絡を入れましょう。

「まだ検討中です」と返事を濁すと、担当者は選ばれる見込みがあると受け取ります。すると、査定額を上げた再提案を持ってくることがあります。

契約先が決まったあとに届く再提案は、せっかく決めた判断を揺らすもとになります。

断りの連絡は、契約先を決めたあとにまとめて入れるとよいでしょう。全社の結果がそろうまで、比べる相手を最後までそろえておけます。

受け取った査定書は、手元に置いておけます。売り出したあとに価格を見直すとき、各社が出していた見込みと比べる材料になります。

媒介契約の断り方｜他社に決めたときの文例と引き止めへの返し方

お礼を添えた断り方と文例

断る理由は「他社にお願いすることにしました」と伝えれば十分です。

査定額が低かった、担当者と合わなかったなど、細かい理由まで伝えると、条件を変えた再提案につながりやすくなります。

伝えるのは、査定へのお礼、他社に決めたこと、今後の連絡は不要なことの3つです。

住み替えでは、売却が長引いて別の会社に頼み直したり、住み替え先探しで同じ会社に相談したりする場面もあります。お礼の一言を添えておくと、また連絡するときも話しやすくなります。

マンションの一括査定を断る方法｜例文つき・住み替え(買い替え)検討中でも角が立たない伝え方

断ったあとも連絡が続くときの対処法

営業の連絡が続くときは、「契約しない」「今後の連絡は不要」という意思を、送った日時と文面が手元に保存されるメールで改めて伝えましょう。

宅地建物取引業法施行規則は、相手が契約しない意思を示したのに勧誘を続けることや、迷惑な時間の電話や訪問を禁じています（16条の11第1号ニ・ホ）。売却を任せてほしいという営業の連絡も、この勧誘に当たる可能性があります。

メールには、電話で断った日と、そのあとの連絡の回数も書いておくと、窓口へ相談するときの記録になります。

それでも連絡が続くときは、その会社に免許を出した行政の窓口に相談できます。免許番号に「〇〇県知事」とあれば都道府県、「国土交通大臣」とあれば国土交通省の地方整備局です。

相談では、会社名と免許番号、断った日と連絡の日時を伝えると、話が早く進みます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」

マンション一括査定の営業電話はしつこい？本数と見分け方

まとめ：不動産売却の相見積もりは査定額の根拠で会社を比べる

不動産売却の相見積もりで比べるのは、査定額の高さより、その金額を近くの成約事例で説明できるかと、売れるまでの計画です。根拠と値下げの見込みまで聞くと、高く売る力のある会社を選べます。

まずは不動産情報ライブラリで近くのマンションの成約価格を調べ、おおよその相場を出しておきましょう。相場を調べずに査定を頼むと、高い金額が相場より上なのかを見分けにくく、その金額で住み替え先の予算を組んでしまいがちです。

査定額が出そろったら、各社に根拠の成約事例と売り出し後の計画を聞いてから、訪問査定を頼む会社を絞ると安心です。住み替えのトビラでは、不動産売却の相見積もりの取り方と査定額の比べ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。