マンションの坪単価相場を地域別・築年別に見る｜成約ベースで自分の部屋と比べる

物件広告や査定書で「坪いくら」と書かれていても、その数字が高いのか安いのか、自分のマンションはいくらなのかが分からずに止まっている方は多いと思います。

先に答えを言います。坪単価は㎡単価に3.306を掛けた換算値で、広さの違う部屋を同じ物差しで比べるための道具です。相場は「実際に売れた価格」で見ます。2026年7月の首都圏の中古マンションは坪あたり約278万円で成約しましたが、東京都区部は約449万円、多摩は約193万円、築5年以内と築30年超では3倍以上の差があります。

つまり、地域と築年帯をそろえると、査定額と相場の差の理由を確認しやすくなります。平均だけで査定の確かさは決まりません。この記事では、坪単価の意味と計算方法、地域別と築年数別の相場、自分のマンションの坪単価を相場と比べる手順、比べるときの注意点を順に説明します。

マンションの坪単価の意味と計算方法

坪単価は、マンションの専有部分1坪あたりの価格です。総額だけでは広さの違う部屋を比べられないので、1坪あたりに直して並べます。計算の前に、坪という単位の性格を押さえておくと、後の比較がぶれずに進みます。

1坪は約3.3平方メートル

1坪は約3.306㎡です。この記事では、公式統計の㎡単価に3.306を掛けて坪単価に換算しています。資料によっては3.3㎡で換算する場合もあるため、細かな数字を比べるときは換算方法も確認します。

坪単価の計算式と㎡単価との換算

坪単価の計算式は「価格÷専有面積(㎡)×3.306」です。㎡単価が分かっていれば「㎡単価×3.306」でも同じです。

計算は単純ですが、分母の「専有面積」に何を使うかで結果が変わります。この点は後の章で扱います。

広告の面積は平方メートルで確認する

不動産広告の面積表示はメートル法が基本です。坪単価は比較用の換算値として使い、元の専有面積も確認しましょう。

出典：不動産公正取引協議会連合会「表示規約」

地域別に見るマンション坪単価の相場

相場の坪単価は、実際に売れた価格で見ます。指定流通機構(レインズ)は地域ごとに、成約した中古マンションの「価格÷専有面積」の㎡単価を毎月公表しています。ここでは2026年7月度の数字を坪に換算して並べます(坪換算は当サイトの計算で、㎡単価×3.306)。

首都圏の都県別と都区部の坪単価

東日本レインズの月例速報マーケットウォッチ2026年7月度によると、首都圏の中古マンションの成約㎡単価は84.17万円、坪に直すと約278万円です。平均成約価格は5,267万円、平均専有面積は62.57㎡、平均築年数は27.70年でした。

公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch サマリーレポート2026年7月度」をもとに当サイト作成(坪換算は当サイトの計算)

同じ東京都でも、区部と多摩で2倍以上の差があります。首都圏の平均だけを見て自分の地域も同じと考えると、大きく外します。地域は都県より細かい単位で見ます。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch サマリーレポート2026年7月度」

レインズが公表する相場の数字の見方は、別の記事で整理しています。

近畿圏と中部圏の坪単価

近畿レインズのマンスリーレポート2026年7月度では、近畿圏の成約㎡単価は47.94万円、坪に直すと約158万円です。中部レインズの月例速報マーケットウォッチ2026年7月度では、中部圏は32.22万円、約107万円です。

公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート ダイジェスト2026年7月度」・公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ2026年(令和8年)7月度」をもとに当サイト作成(坪換算は当サイトの計算)

大阪市と大阪府南部では、坪単価に2.7倍ほどの開きがあります。京都市は大阪市に近い水準です。首都圏と同じく、都府県の平均より、市や地区の単位で見ると自分の相場に近づきます。

出典: 公益社団法人近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート ダイジェスト2026年7月度」

出典: 公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ2026年(令和8年)7月度」

中古の成約坪単価と新築の坪単価の差

新築マンションの坪単価は、中古とは別の水準です。不動産経済研究所の首都圏新築分譲マンション市場動向2026年7月では、1㎡あたりの単価は236.9万円、戸あたり平均価格は1億6,493万円でした。坪に直すと約783万円です。

新築は中古成約の約2.8倍です(比率は当サイトの計算)。同じ資料は、この月の平均価格について「23区内の大規模物件始動で最高値を更新」と書いています。大規模物件が動いた月かどうかで、新築の数字は大きく振れます。

住み替え(買い替え)で買い替え先に新築を考えるなら、自分の部屋を売る坪単価と、買う坪単価は別の物差しだと知っておきます。中古の坪単価で新築の予算を組むと、大きくずれます。

出典: 株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年7月」

出典: 株式会社不動産経済研究所「マンション市場動向」発表資料一覧

築年数別に見るマンション坪単価の相場

地域の平均と同じくらい大きく坪単価を動かすのが築年数です。東日本レインズは、首都圏の中古マンションの成約を築年帯ごとに集計して四半期ごとに公表しています。2026年4〜6月の数字を坪に換算します。

築5年以内から築30年超までの坪単価の段差

公益財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況(2026年4〜6月)」をもとに当サイト作成(坪換算は当サイトの計算)

築年帯のラベルは資料の表記です。「～築10年」は築5年を超えて築10年までの帯を指し、7つの帯の成約件数を足すと合計と一致します。

築5年以内と築30年超で、坪単価は3倍以上違います。東京都区部でも、「～築5年」が233.5万円/㎡(約772万円/坪)、「築30年～」が86.4万円/㎡(約286万円/坪)と、同じ構造です。

築年帯を分けると、全体平均だけでは見えない違いが分かります。たとえば首都圏全体は約275万円/坪ですが、「～築25年」は約308万円/坪です。さらに自宅の地域の同じ築年帯を確認すると、比較条件を近づけられます。ただし、平均が自宅の適正価格になるわけではありません。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況(2026年4〜6月)」

築25年超の成約が半数を超える市場の構造

同じ資料には、こう書かれています。

首都圏の築２５年超の成約件数は、成約件数全体の５０％以上を占める。

資料の件数で数えると、首都圏の成約11,849件のうち「～築30年」が1,327件、「築30年～」が5,016件で、合わせて6,343件、53.5％にあたります(割合は当サイトの計算)。売れている中古マンションの半分以上が築25年を超えている、ということです。全体平均には、こうした築年帯ごとの取引件数の構成も影響します。

築浅のマンションを持っている人が平均を見ると、自分の部屋が高すぎるように感じますが、築年帯で分けると比較する水準が変わる場合があります。逆に、築30年超のマンションを持っている人は、平均より自分の築年帯の方が低い数字です。ここでも、平均ではなく自分の築年帯の数字を見る理由があります。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況(2026年4〜6月)」

築古の坪単価が上がっている地域の動き

同じ資料は、こうも書いています。

築20年超の各築年帯における成約㎡単価・成約価格は、すべての都県・地域で前年同期比上昇。

2026年4〜6月の時点では、築20年を超えるマンションの坪単価が、首都圏のどの地域でも前年より上がっていました。買主が築古を選ぶ理由には予算などが考えられますが、この集計だけで需要が移った原因までは断定できません。築古のマンションを売る側にとっては、坪単価の水準が上がっている時期です。

この動きが続くかは、先の四半期の数字で確かめる領域です。売り出す時期を決めるときは、最新の四半期の数字を確かめます。築年帯別の集計は東日本レインズが四半期ごとに公表しており、近畿圏・中部圏・西日本の各機構は地域別の成約㎡単価を毎月公表しています。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況(2026年4〜6月)」

自分のマンションの坪単価を相場と比べる手順

相場の数字が揃ったら、自分の部屋を同じ物差しに乗せます。手順は4つです。

1. 分母にする面積の種類をそろえる
2. 査定額や希望額を坪単価に直す
3. 対象期間・地域・築年帯を確認して並べる
4. 差が出た理由を部屋の条件で説明する

分母にする面積の種類をそろえる

広告・販売図面では壁の中心線で測る壁芯面積、登記では壁の内側で測る内法面積が使われ、同じ部屋でも数字が異なります。自分でどちらかを自由に選ぶのではなく、比較相手と面積の種類をそろえます。

販売図面や登記事項証明書の記載を確認し、査定書や統計の面積の定義が分からない場合は、不動産会社に聞いてください。課税明細の面積は共用部分を含む場合などがあり、そのまま専有面積として使わないようにします。

出典：e-Gov「不動産登記規則」第115条

査定額や希望額を坪単価に直す

査定額や自分の希望額を、決めた面積で割り、3.306を掛けます。

総額で比べるより、差の大きさが見えやすくなります。希望額が相場の坪単価からどれだけ離れているかが、売り出し価格を決めるときの材料になります。

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

対象期間・地域・築年帯を確認して並べる

比べる相手は、できるだけ同じ集計元・対象期間・地域・築年帯の成約坪単価にします。この記事の月次表は2026年7月、築年帯別表は2026年4〜6月で、期間が異なります。地域と築年の差を同時に見るときは、同じ四半期資料の表の中で比較します。

首都圏なら、地域別の表と築年帯別の表を両方見ます。たとえば東京都多摩の築25年のマンションなら、築年帯別資料の多摩の「～築25年」は59.3万円/㎡、坪に直すと約196万円です。多摩全体の合計58.2万円/㎡(約192万円/坪)や、首都圏の「～築25年」93.1万円/㎡(約308万円/坪)と並べれば、地域の差と築年帯の差を分けて読めます。

地域と築年帯を同時に絞った数字は、東日本レインズの築年帯別資料に都県・地区ごとの表があります。自分の地域の行を探すと、より近い数字が見つかります。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況(2026年4〜6月)」

相場そのものを調べる手順は、別の記事にまとめています。

マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

差が出た理由を部屋の条件で説明する

自分の坪単価と相場の坪単価に差があれば、その理由を部屋の条件で説明できるかを見ます。階数、方位、角部屋、眺望、室内の状態、駅からの距離が主な要因です。

平均より高い査定にも、部屋の強みや現在の需要を反映した理由があるかもしれません。高い・低いのどちらも、比較事例と条件の評価、想定する販売期間を確認します。

説明できる差は納得して受け入れ、説明できない差は確かめる。坪単価は、査定の根拠を確認するための共通の物差しになります。成約の保証額ではありません。

同じマンションの他の部屋の価格を使えば、立地も築年も揃った状態で差を読めます。その調べ方は別の記事で整理しています。

坪単価で相場を比べるときの注意点

坪単価は便利な換算値ですが、前提が揃っていないと比較が狂います。落とし穴を4つに絞ります。

壁芯と内法で坪単価がずれる

同じ部屋でも、壁芯面積で割った坪単価と内法面積で割った坪単価は違います。壁芯の方が面積が大きいので、坪単価は低く出ます。

広告の坪単価は壁芯で計算されていることが多く、登記面積で計算した自分の坪単価と並べると、自分の方が高く見えます。比べるときは、同じ基準に直してから並べます。

面積の種類は、販売図面の注記や登記事項証明書で確認します。不明なときは担当者に確認してください。

成約の坪単価と売り出しの坪単価は別の数字

東日本レインズの2026年7月度の首都圏中古マンションでは、成約㎡単価が84.17万円、新規登録(新しく売り出された物件)の㎡単価が117.86万円、在庫(売り出し中)の㎡単価が118.30万円でした。

公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch サマリーレポート2026年7月度」をもとに当サイト作成(坪換算は当サイトの計算)

売り出し中の物件には、高い価格で出して残っている物件が含まれるうえ、築年数や面積の構成も成約とは違います。だから、この差をそのまま「値引き幅」と読むと外します。

売り出し価格は現在の競合、成約価格は成立した取引の参考として使い分けます。どちらも、条件をそろえず自宅の価格にはできません。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch サマリーレポート2026年7月度」

統計の平均は広さと築年の構成で動く

平均単価は、その時期に成約した物件の構成にも左右されます。築年や面積の構成が変われば、同じ地域でも平均値は動き得ます。広い部屋や築古が多ければ必ず下がる、とまでは言えません。

東日本レインズの月報に載る平均専有面積と平均築年数も、こうした比較の手がかりになります。2026年7月度なら、成約の平均専有面積が62.57㎡、平均築年数が27.70年でした。前月比や前年比が動いたとき、構成の違いも確認します。平均面積と築年だけで、価格変化の原因を完全に分けられるわけではありません。

1ヶ月の数字で相場が動いたと判断せず、数ヶ月の並びで見ます。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch サマリーレポート2026年7月度」

広い部屋ほど坪単価が低く出る傾向

同じマンションでも、広い部屋は坪単価が低め、狭い部屋は坪単価が高めに出ることがあります。買主が出せる総額にはおのずと限りがあるので、広い部屋ほど総額を抑える方向の値付けになりやすい、という説明がされます。

だから、坪単価が低いから割安、高いから割高、と決めるのは早いです。自分の部屋の坪単価を相場と比べるときも、面積が近い事例と比べると、この歪みを避けられます。

もう1つ、4つの指定流通機構の統計は、機構に登録された成約が母集団です。中部レインズの資料は、集計の対象を「媒介契約物件のほか会員の売主および代理物件を含む」と説明しています。登録されない取引は含まれないので、地域によっては件数が少なく、平均が振れやすいことも頭に置いておきます。

出典: 公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ2026年(令和8年)7月度」

相場の平均より、自分の部屋はいくらか。査定を比べて、高く評価される理由を確かめましょう。

まとめ：坪単価は地域と築年帯を揃えてはじめて比べられる換算値

坪単価でいちばん重いのは、坪単価そのものに絶対の高い安いがない点です。2026年7月の首都圏の中古マンションの成約は坪あたり約278万円ですが、東京都区部は約449万円、多摩は約193万円です。2026年4〜6月の築年帯別では「～築5年」が約506万円、「築30年～」が約156万円と3倍以上開きます。地域と築年帯を揃えないまま平均と比べると、自分の部屋を高く見たり安く見たりします。

次の一歩は、比較相手と面積の種類をそろえて査定額や希望額を坪単価に直し、対象期間・地域・築年帯を確認して並べることです。2026年7月の首都圏では、在庫の㎡単価118.30万円(約391万円/坪)は成約より約4割高い集計値でした。ただし対象物件が違うため、この差を自宅の値引き率や売れる価格にはできません。

相場は動くので、売り出す前にもう一度、最新の月の成約坪単価と自分の築年帯の数字を確かめます。住み替えのトビラでは、マンションの坪単価の相場と自分の部屋の坪単価の比べ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。