マンションの売り時2026｜売れた価格は下落中、年明けに売るなら12月に準備

住み替え(買い替え)を考え始めると、「2026年は売り時」という記事と「中古マンションの価格が下がり始めた」というニュースが両方目に入り、今売ってよいのか迷ってしまいます。

迷う原因は、売りに出ている価格は上がり続ける一方で、実際に売れた価格は2026年5月から前の年を下回っていることにあります。

この記事では、年明けから春に売るために12月までに済ませておくことを、数字をもとに示します。

2026年秋のマンション市況は、高値のまま成約価格が下がり始めた

2026年秋の首都圏の中古マンションは、価格の水準は高いままですが、実際に売れた価格は前の年を下回り始めています。

「売り時」と言われる理由も、「売りにくくなった」と言われる理由も、毎月公表される成約や在庫の数字から読み取れます。

成約単価は5か月続けて前年を下回ったが、まだ2020年5月の約1.56倍ある

首都圏の中古マンションの成約単価は、2026年5月から9月まで5か月続けて前の年の同じ月を下回りましたが、水準は上昇が始まった2020年5月の約1.56倍あります。

成約とは、売り手と買い手の売買契約が決まることです。成約単価は、成約した価格を1㎡あたりにした値で、広さの違う物件どうしを同じ物差しで比べられます。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の月ごとの速報によると、成約単価は2020年5月から72か月続けて前の年の同じ月を上回っていましたが、その流れが2026年5月に止まりました。

9月の成約単価は1㎡あたり81.07万円で、前の年の9月より4.8％、前の月より0.6％下がっています。

広さを70㎡にそろえて計算すると、2020年5月の平均（1㎡あたり52.03万円）では約3,640万円、2026年9月の平均では約5,670万円になります。どちらも首都圏平均の成約単価に70をかけた目安です。

「下がり始めた」と「安くなった」は別の話です。2020年より前に買った人の多くにとって、今の相場は、買ったときの価格をかなり上回っています。

「待てば、また上がるのでは」と期待する人もいるでしょう。ただ、そう考えるには、成約単価がもう一度上がる理由が必要です。

売るか待つかは、市況の予想よりも、売れそうな価格・ローンの残り（残債）・住み替え先の予算の3つを並べて比べると決めやすくなります。

マンションを今売るべきか｜3つの線で自分の答えを出す

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2020年5月度

売り出し価格は上がり続け、成約価格との差が開いている

売りに出ている物件の単価は前の年より2割前後高くなり、前の年より下がった成約単価との差が開いています。

9月に新しく売りに出た物件の単価は1㎡あたり118.01万円で、前の年より16.4％高く、2024年5月から29か月続けて上がっています。売れ残っている物件（在庫）は119.97万円で、26.7％高くなりました。

件数を見ても、売る人と買う人の動きは逆です。9月に新しく売りに出た物件は17,721件で前の年より15.4％増え、成約は3,457件で22.7％減りました。

売りに出る物件が増え、買われる物件が減ったので、在庫は7か月続けて増え、50,450件になっています。

つまり今は、売り手が付ける価格は上がり、買い手が払う価格は下がっている状態です。

ただし、在庫と成約の単価は、場所も築年数も広さも違う物件の平均です。そのため、差の約39万円（119.97万円−81.07万円）は、1件ごとの値引き額とは分けて考えましょう。

この数字から読み取れるのは、売り手が希望する価格と、実際に売れる価格が大きく離れていることです。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度

買い手の減少が、都区部から周りの地域の価格にも広がり始めた

9月は首都圏のすべての地域で成約件数が減り、多摩と埼玉では成約単価も前の年を下回りました。

都区部は、成約単価がほぼ横ばい（−0.9％）のまま、成約件数が前の年の7割ほどに減りました。都区部の件数の減少は9か月続いています。

多摩と埼玉は、8月まで成約単価が前の年を上回っていました（8月は多摩がプラス9.1％、埼玉がプラス2.0％）。それが9月には、多摩は14か月ぶり、埼玉は9か月ぶりに前の年を下回っています。

一方、神奈川県と千葉県の成約単価は、まだ前の年を上回ったままです。

都区部で先に始まった買い手の減少が、周りの地域の価格にも届き始めたと考えられます。

ただ、首都圏や地域の平均から読み取れるのは、市況の大きな流れです。自分の物件がいくらで売れそうかは、同じマンションや同じ駅が最寄りの物件の、最近の成約価格で確かめられます。

2026年のマンション価格の下落｜成約単価は5月から前年割れ、郊外にも波及

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度

年明けの買い手の予算を左右する金利と制度

年明けに物件を探す買い手は、夏の買い手より、住宅ローンで借りられる金額が少なくなりそうです。

理由は、2026年に2回あった日本銀行の利上げです。税金の制度の見直しや住宅ローン減税の期限も、年明けの買い手の動きにかかわります。

9月の利上げで、買い手が借りられる金額はさらに減った

9月の利上げは、年末から年明けに住宅ローンを借りる人の金利を押し上げ、借りられる金額を減らします。

日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げました。6月16日の引き上げ（0.75％程度から1.0％程度）に続く、この年2回目の利上げです。

政策金利は、銀行どうしがごく短い期間お金を貸し借りするときの金利の目安で、住宅ローンの金利とは別の金利です（正式には、無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導水準）。

新しく住宅ローンを借りる人の変動金利は、多くの銀行で、短期プライムレート（銀行が信用の高い企業に1年以内の期間で貸すときの最も低い金利）に連動する基準金利をもとに、毎月決まります。

日本銀行の利上げは数か月遅れてこの金利に反映されるため、9月の利上げ分は、年末から年明けに借りる人の金利に表れてきます。

買い手の多くは、毎月いくらなら返せるかをもとに、借りる金額を決めます。では、金利が上がると、借りられる金額はどのくらい減るのでしょうか。

次の表は、毎月の返済額13万円、返済期間35年、ボーナス払いなし、元利均等返済（毎月の返済額が同じになる返し方）と仮定した計算です。金利も仮定の値で、実際に借りられる金額は銀行の審査で決まります。

毎月の返済が同じ13万円でも、金利が1.0％から1.25％に上がると、借りられる金額は約185万円減ります。1.5％なら約360万円の減少です。

売り手から見ると、年明けの買い手は、夏より少ない予算で物件を探すことになります。この予算の差を前提に価格を考えておくと、内覧のあとで値下げを頼まれても（指値）、慌てずに済みます。

買い手がいくら借りられるかを自分で確かめたいときは、次の式で計算できます。

借りられる金額＝毎月の返済額×｛1−(1＋月利)^(−返済回数)｝÷月利 （月利＝年利÷12、返済回数＝返済年数×12）

式の「^」は、何乗するかを表す記号です。年利に、買い手が使いそうな銀行の最新の変動金利を入れると、今の買い手が借りられる金額の目安がわかります。

金利上昇でマンション価格はどう動く｜3つの経路と出やすい物件

出典: 日本銀行 金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日）

出典: 日本銀行 金融市場調節方針の変更について（2026年6月16日）

年明けから春に売る人が押さえておきたい予定と制度

年明けから春に売る人が押さえておきたい予定は、次の5つです。

税制改正大綱は、与党が毎年12月にまとめる、翌年度の税金の見直し案です。

今回は、国土交通省が2026年8月に、新築マンションの短期の転売（買ってすぐ売り、利益を得ること）を抑える方策を要望しました。その中身が、この大綱で決まる見込みです。

この方策は新築が対象で、中古マンションを売る人にかかる税とは別の話です。ただ、都心の新築で投資目的の買い手が慎重になれば、その動きが都心の中古マンションに広がる可能性もあります。

住宅ローン減税は、令和8年度（2026年度）の税制改正で延長されました。2030年12月31日までに入居すれば、中古住宅を買う人も対象です。

買い手の減税は年明け以降も続くので、減税を理由に2026年中に急いで売る必要はないと考えられます。

出典: 日本銀行 金融政策決定会合の日程

出典: 国土交通省 令和9年度国土交通省税制改正要望事項

出典: 国土交通省 住宅ローン減税

年明けから春にマンションを売る段取り

今から売り出すと、物件を買ってくれるのは、年明けに家を探す人になります。

12月までに準備を終え、1〜3月の買い手が実際に払える価格で売り出せると、売れるまでの期間を短くしやすくなります。

今から売り出すと、平均どおりなら引き渡しは3月以降になる

売り出しから成約まで平均で約3か月かかるので、11月に売り出すと、成約は年明け、引き渡しは3月以降が目安です。

東日本レインズの2025年の年報では、首都圏の中古マンションが売りに出てから成約するまでの日数は、平均82.5日でした。

成約したあとも、買い手の住宅ローンの審査、代金の支払い（決済）、引き渡しまでに1〜2か月かかります。

82.5日は成約した物件の平均です。これより早く決まる物件もあれば、平均を過ぎても決まらない物件もあります。

売り出す前の準備にも、2〜4週間ほどかかります。

年末年始は内覧の予定が入りにくく、不動産の検索サイトへの問い合わせも減ります。買い手が再び動き出すのは、正月休みが明けてからです。

そこで、12月中に次の準備を終え、正月休み明けにすぐ公開できるようにしておきましょう。

• 査定（不動産会社に売れそうな価格を見積もってもらうこと）を受け、売却を頼む会社と媒介契約を結ぶ
• 部屋の写真と間取り図を用意する
• 管理費と修繕積立金の額がわかる資料をそろえる

こうしておくと、買い手がいちばん多い1〜3月の始まりから、物件を見てもらえます。

11月中に売り出せるなら、年末までの数週間の問い合わせや内覧の数（反響）を見て、年明けに価格を見直すこともできます。

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2025年）

1〜3月は1年でいちばん買い手が多い時期になる

新年度の転勤や入学に合わせて住まいを決める人が動くので、中古マンションの成約は例年1〜3月に増え、3月ごろに1年でいちばん多くなります。

この時期の買い手には、4月からの新生活に間に合わせたい人が多く、引き渡しの時期を条件に入れて物件を探します。売り手が引き渡しの日を買い手の希望に合わせられると、話がまとまりやすくなります。

ただし、在庫が7か月続けて増えている今年は、買い手が多い時期でも、ライバルになる売り物件が多くなります。実際に売れる価格から外れたままだと、買い手の多い時期を売れ残ったまま過ごすおそれがあります。

住み替え先に入る日が決まっているなら、まず引き渡しの日を決め、そこから逆算して売り出す時期を考えておきましょう。

年をまたぐと、税金が大きく変わる人がいる

2026年に売るか2027年に売るかで、税率が変わる人と、3,000万円の特別控除を使えるかが変わる人がいます。

マンションを売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。税率は、売った年の1月1日に持っていた期間が5年を超えていれば約20％（長期・20.315％）、5年以下なら約39％（短期・39.63％）です（租税特別措置法31条・32条）。

たとえば2021年中に買った人は、2026年中に売ると約39％の短期ですが、2027年に売れば約20％の長期になります。この差で税金が変わるのは、売って利益が出る人です。

住んでいた家を売ったときは、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります（3,000万円の特別控除）。

すでに引っ越した家を売る場合、この特例を使える期限は、住まなくなった年の3年後の12月31日です（租税特別措置法35条）。2023年中に住まなくなった人なら、期限は2026年12月31日です。

どの年に売ったことになるかは、原則として引き渡しの日で決まります。ただし、売買契約の効力が生じた日（ふつうは契約を結んだ日）を、売った日として申告することもできます（所得税基本通達36-12）。

つまり、年内に売買契約を結べば、引き渡しが年明けになっても、2026年に売ったとして申告できる場合があります。3,000万円の特別控除の期限にこの方法を使うときは、契約の前に税務署か税理士に確かめておくと安心です。

年内の契約が間に合わないときは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法（買取）もあります。早ければ数週間で契約から引き渡しまで進められますが、価格は、買い手を探して売る方法（仲介）で売れる相場の7〜9割ほどが目安です。

特別控除で軽くなる税金と、買取で下がる価格を並べると、手元に多くお金が残るのはどちらかがわかります。

買った値段より安くても売るべき？新築を数年で売る損は売る日で減らせる

出典: 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

出典: 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

出典: 国税庁 所得税基本通達36-12 山林所得又は譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期

売り出し価格は、売り出し中の物件ではなく成約した物件の価格から決める

年明けに売るときの価格は、近所で売りに出ている物件の価格ではなく、同じマンションか同じ駅が最寄りの物件で最近成約した価格をもとに決めましょう。

9月の首都圏の平均では、売れ残っている物件の単価が1㎡あたり119.97万円、成約した物件の単価が81.07万円でした。検索サイトに並ぶ価格は売り手の希望なので、それに合わせると、買い手が払う価格より高く売り出すことになります。

進め方は次の3段階です。

1. 同じマンションや同じ駅が最寄りの物件で、最近3か月に成約した単価を不動産会社に出してもらい、自分の部屋の広さ（専有面積）をかける
2. 出た額に、売り出してから成約するまでに下がる分（値引き幅）を上乗せして、売り出し価格を決める
3. どこまでなら値下げに応じるか、いちばん低い価格を先に決めておく

2の値引き幅は、同じマンションで過去に売れた部屋の「売り出し価格と成約価格の差」から見積もると、実際に近い数字になります。

首都圏の平均でも、9月に新しく売りに出た物件の価格は6,813万円、成約価格は5,111万円でした。ただ、これは別々の物件の平均どうしの差で、1件ごとの値引き幅とは違います。

査定額は、不動産会社が売却の依頼（媒介契約）を取るために、高めに出すこともあります。

いちばん高い査定額を出した会社を選ぶより、その額の根拠にした成約事例を見せてもらいましょう。事例の時期や場所が自分の物件に近いかを見ると、売れる価格を正しく見積もっている会社を見分けられます。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度

まとめ：年明けに売るなら、成約した価格をもとに12月中に値段を決める

2026年秋の市況は、価格の水準は高いまま、実際に売れる価格だけが下がり始めた状態です。今が売り時と言えるのは、市況の予想が明るいときより、年明けの買い手が払える価格で売り出せるときです。

次の一歩は、同じマンションか同じ駅が最寄りの物件の、最近3か月の成約価格を不動産会社に出してもらい、12月中に売り出し価格といちばん低い価格を決めることです。近所の売り出し価格に合わせると、問い合わせが集まらないまま、値下げを重ねがちです。

あわせて、住まなくなった年とマンションを買った年を早めに確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、2026年秋の市況や年明けに売るための段取りと税金の期限も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。