住み替えの資金計画は4ステップ｜元手から新居予算の組み立て方

住み替えのお金の話は、売ることと借りることと買うことが同時に絡むので、どこから手をつけるかで悩みます。

資金の組み立てには順番があり、今の住まいがいくらで売れそうかを起点にすると、手元に残る額と返せる額が順に決まります。

売れそうな額から新居の予算までをどうつなぐのかを、売り買いの資金繰りまで含めて説明します。

住み替えの資金計画は4ステップで組み立てる

住み替えの資金計画は、売却見込み額を起点に「元手」と「予算」を順番に足し引きすれば組み立てられます。

難しく構える必要はありません。売れる金額を出発点に、手元に残るお金と新居にかけられる金額を4つのステップで埋めていくと、ばらばらだった資金の話が1枚の計画にまとまります。

資金計画とは「使える元手」と「予算」を決める作業

資金計画とは、住み替えに使える「元手」と、新居にかけられる「予算」という2つの数字を決める作業です。

元手は、いまの家が売れたお金から住宅ローンの残りや手数料を引いて、手元に残る軍資金を指します。予算は、その元手に貯金や新たな借入を足して、新居の購入にあてられる上限額のことです。

この2つさえ決まれば、物件探しもローン選びも同じ土台の上で考えられます。逆にどちらかが曖昧なままだと、気に入った家が予算に収まるのか判断できず、検討が前に進みません。

すべての起点は売却見込み額

資金計画のすべての数字は、いまの家がいくらで売れるかという売却見込み額から始まります。

住み替えでは、家が売れたお金がそのまま次の住まいの主な原資になります。新居の予算の大きさは、この一点に大きく左右されます。

そのため起点となる売却見込み額が仮のままだと、元手も予算も連動して仮になり、計画全体がぐらついてしまいます。まず押さえるべきは、この数字の確からしさです。

売り出す前の段階でも、おおよその見当をつけること自体はできます。ただし正確な金額は査定を受けて初めて固まるため、ここでは「仮の起点」と置いたまま先へ進めば十分です。

モデルケースで完成形を先に確認する

完成形を先に見ておくと、各ステップで自分の数字を埋める作業がイメージしやすくなります。

ここでは持ち家からの住み替えを考えるひと組の世帯をモデルケースに、これから4ステップで何が埋まるのかを空欄の表で示します。数字はすべて仮ですが、自分の状況に置き換えながら読むと計画の全体像がつかめます。

下の表が、最後に完成する予算表の骨組みです。左の列の記号は計算の向きを表し、各ステップを終えるたびに数字が埋まっていきます。

一番下の行を売り先行と買い先行で分けているのは、同じ予算でも資金繰りの負担が両者で変わるからです。元手や予算の計算は共通ですが、資金が動くタイミングで必要な現金とリスクに差が出ます。

【STEP1】売却見込みと残債で元手を把握

元手とは、家が売れたお金から住宅ローンの残りや諸費用・税を引いて、手元に残る軍資金のことです。

まずはこの元手がいくらになるかを概算でつかみます。1円単位まで詰めず、売却見込み・残債・費用税の3つをざっくり引いて、計画の土台となるおおよその金額を出します。

自宅の売却見込み額の概算を出す

売却見込み額は、近隣の成約事例や公的な価格情報から、自分でもおおよその数字をつかめます。

一番手軽なのは、固定資産税の通知に載っている土地の評価額からの逆算です。宅地の固定資産税評価額は、平成6年度の評価替えから地価公示価格等の7割を目途に評価されています。評価額を0.7で割り戻すと公示水準の見当がつきます。

ただしマンションの場合、土地は敷地全体を持分で分けた敷地権であり、この割り戻しで出るのは敷地権相当分の水準にとどまります。

建物のほうは、売買価格ではなく「同じ建物をいま建て直すといくらか」（再建築価格）と築年数による減価から評価額が決まる仕組みで、そもそも売買価格との対応関係がありません。割り戻しが使えるのは土地だけだと考えてください。近隣の成約事例を重ねて補正します。

なお、公示水準と実際の売買価格は別のものです。地価公示は標準地の正常な価格を示すもので、個別の物件がいくらで売れるかを示すものではありません。ここで出るのはあくまで当たりであり、売却見込み額は成約事例と査定で確かめてください。

出典：総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要

出典：総務省「固定資産税の概要」

もうひとつは、不動産会社の机上査定を使う方法です。物件情報をもとに簡易に出してもらえますが、室内の状態までは反映されないため、ここで出る数字も「おおよその目安」にとどまります。

正確な金額は、実際に物件を見てもらう訪問査定を経て初めて固まります。この段階では幅を持たせて低めの数字を起点に置くと、後の計画が崩れにくくなります。

住宅ローン残債を正確に把握して引く

売却見込み額が出たら、そこから住宅ローンの残債を引きます。

残債は推測せず、正確な数字を確認します。借入先から毎年届く返済予定表か、金融機関で取れる残高証明書を見れば、いまの残りがそのまま分かります。

気をつけたいのは、繰上返済の予定や、売却時点での経過利息です。売る月によって残債は少しずつ変わるため、売却を見込む時期の残高で計算します。

諸費用と税を概算で引いて元手を出す

最後に、売却にともなう諸費用と税を概算で引くと、元手のあたりがつきます。

売却で必ずかかるのが仲介手数料です。売買価格が400万円を超える場合、上限は「価格×3%＋6万円」に消費税等相当額を加えた額（＝価格×3.3%＋6.6万円）です。これは告示が定める上限であって定価ではありませんが、実務では上限いっぱいで請求されるのが通例です。売却見込み2,800万円なら99.0万円になります。

このほか、抵当権抹消の登記費用や契約書の印紙税などが加わります。額が法令・告示で決まる費目は積み上げられます。売却見込み2,800万円なら、媒介報酬の上限99.0万円、印紙税（軽減後・1,000万円超5,000万円以下の契約）1万円、抵当権抹消の登録免許税（不動産1個につき1,000円・専有部分1個＋敷地1個で2,000円）0.2万円、抵当権抹消の司法書士報酬（全国平均）1.75万円で、合計101.95万円です。この積み上げには、引越費用・ハウスクリーニング・測量費・譲渡所得税等・住宅ローン一括返済手数料は含まれていません。

売却益にかかる税は、自宅であれば3,000万円の特別控除で課税されないケースが多いものの、適用には要件があり一概には言えません。気になる場合は早めに試算し、個別の判断は税理士など専門家に確認すると安心です。

モデルケースで計算すると、売却見込み2,800万円から残債1,500万円と、上で積み上げた費用101.95万円を引いて、元手は約1,198万円です。

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【STEP2】返せる額から借入の上限を決める

借入の上限は、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から逆算して決めます。

金融機関が貸せる額と、家計が返せる額は別物です。ここでは毎月の返済余力を起点に、現実的な借入の上限を自分の手で組み立てます。

毎月いくらなら無理なく返せるかを決める

出発点は、毎月いくらまでなら無理なく返せるかという返済余力です。

返済余力は、手取り収入から毎月の生活費と将来の備えを引いた残りで考えます。いま家賃やローンを払っているなら、その額に無理なく上乗せできる範囲が一つの目安になります。

ここで見落としやすいのが、これから増えていく支出です。教育費や車の買い替え、老後への積み立てを先に確保したうえで、住宅に回せる額を決めます。

賃料と返済額を同じ感覚で考えるのも危ういところです。持ち家では固定資産税や管理費、修繕積立金が新たに加わるため、その分を返済額から差し引いておきます。

モデルケースでは、こうした支出を引いた返済余力から、毎月の上限を約9.8万円に置きました。

返せる額と完済年齢から借入可能額を出す

毎月の返済上限が決まれば、そこから借入可能額に直せます。

借入可能額は、毎月の返済額に加えて、金利と返済期間で決まります。同じ月10万円の返済でも、期間が長いほど借りられる総額は増えます。

ただし返済期間は、完済時の年齢で頭打ちになります。令和7年度の調査では、完済時年齢を審査項目としている金融機関は994機関中978機関（98.4%）で、そのうち716機関が「80歳未満」を挙げています。ほかに85歳未満が65機関、75歳未満が42機関、70歳未満が5機関、「その他」が158機関あり、一律ではありません。借入時の年齢が上がるほど組める期間は短くなります。

ここでの試算に使う金利は【フラット35】2026年8月適用の金利 年3.290%（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）です。金利は毎月変わるため、実際の借入時の金利で確認してください。この金利・返済期間35年・元利均等返済で計算すると、借入1,000万円あたりの毎月返済額は40,122円です。

モデルケースの毎月の上限9.8万円を、この前提で借入可能額に直すと約2,442.6万円です。金利が上がれば同じ9.8万円で借りられる額は減ります。

なお、返済期間35年を組めるのは【フラット35】では申込時45歳までです（借入期間の上限は「80歳」から申込時の年齢〔1年未満切上げ〕を引いた年数と35年のうち短いほう）。年齢が上がるほど期間が短くなり、同じ毎月9.8万円でも借りられる総額は減ります。

出典：住宅金融支援機構【フラット３５】金利情報 ／ 国土交通省住宅局「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

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老後資金・教育費と両立するか確認する

借入の上限が出たら、それが老後資金や教育費と両立する金額かを確かめます。

借りられる上限まで使うと、住宅以外への備えが手薄になりがちです。とくに50代以降の住み替えでは、返済が老後の生活に食い込まないかを優先して見ます。

退職金をあてにして完済する前提を組み込みすぎるのも避けたいところです。2025年度のフラット35利用者調査では、中古マンションを買った人の年収倍率（所要資金÷世帯年収）は全国平均5.6倍でした。平均世帯年収744.6万円に対して購入価額3,601.7万円、毎月の予定返済額は10.7万円で、総返済負担率は19.7%です（集計5,467件）。上限いっぱいを狙う必要はありません。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」p.24

モデルケースでは、毎月の返済余力9.8万円から借入の上限を約2,442.6万円と見積もりました。先に出した元手約1,198万円と合わせ、計画の柱が2本そろいました。

【STEP3】元手＋自己資金＋借入で予算を組む

元手・自己資金・借入の3つを合算すると、新居にかけられる予算が決まります。

ここまでの数字がそろえば、計画はいよいよ予算表として形になります。合算で総額を出し、そこから購入時の費用を差し引いて、物件にかけられる金額を確定します。

元手・自己資金・借入を合算して予算を出す

新居の予算は、元手に自己資金と借入の上限を足した合計額です。

自己資金は、いまの貯金のうち住宅に回せる分を指します。生活防衛のための資金や当面の教育費まで使ってしまわないよう、手元に残す分を先に分けておきます。

借入は、返せる額から逆算した上限をそのまま使います。金融機関が貸せる上限まで膨らませないことが、無理のない予算づくりのコツです。

モデルケースでは、元手約1,198万円に自己資金300万円と借入約2,442.6万円を足し、予算は約3,940万円になりました。これが、物件と諸費用の両方をまかなう総額です。

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購入諸費用や引っ越し代を予算に含める

予算の全額を物件価格にあてられるわけではありません。

購入時にも、仲介手数料や登記費用、ローンの事務手数料、引っ越し代がかかります。売却と購入の時期がずれる場合は、仮住まいの家賃も予算に含めておかないと、後から資金が足りなくなります。

このうち額が法令・告示で決まる費目は先に積み上げられます。物件価格を3,700万円と置くと、媒介報酬の上限（3,700万円×3.3%＋6.6万円）が128.7万円、印紙税（軽減後・1,000万円超5,000万円以下の契約）が1万円、所有権移転登記の司法書士報酬が全国平均5.67万円、抵当権設定登記の司法書士報酬が全国平均4.27万円で、合計139.64万円（物件価格の3.77%）です。

残りは自分で確かめる必要があります。登録免許税と不動産取得税は売買価格ではなく固定資産税評価額で決まるため、この積み上げには入れていません。土地の所有権移転登記は評価額×1.5%、建物は評価額×0.3%（住宅用家屋の軽減）、抵当権設定は借入額×0.1%、不動産取得税は（評価額−控除額）×3%です。自分の評価額は、売主の固定資産税の課税明細書か固定資産評価証明書、あるいは仲介する不動産会社に確認してください。

さらに、住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険料、引越費用、リフォーム費用は、金融機関・保険会社・物件ごとに違うため、見積もりで実額を入れてください。モデルケースでは、物件3,700万円と積み上げ139.64万円を予算約3,940万円から引いた残り約101万円が、この評価額基準の税と金融機関ごとの費用の枠になります。

司法書士報酬は法定ではなく、日本司法書士会連合会のアンケートの全国平均です（設例＝固定資産評価額の合計1,000万円・債権額1,000万円）。媒介報酬は告示が定める上限額です。

売却側と購入側の諸費用は、数えている費目が違います。売却側の積み上げに入っているのは媒介報酬の上限・印紙税・抵当権抹消の登録免許税・同じく司法書士報酬の4つ、購入側は媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記の司法書士報酬・抵当権設定登記の司法書士報酬の4つです。購入側にはこのほかに評価額で決まる登録免許税と不動産取得税が乗りますが、上の積み上げには入れていません。売却側の率と購入側の率を足して「住み替え全体で◯%」とはしないでください。

資金が足りないときの組み替え方

予算が希望に届かないときも、あきらめる前に組み替えの余地があります。

元手や自己資金が少なくても、住み替えそのものを断念する必要はありません。売却額でローンを返しきれない場合でも、残った分を新しいローンに上乗せできる住み替えローンという選択肢があります。

いまのローン残債が売却額を上回る、いわゆるオーバーローンの状態でも、対応できる方法はあります。ただし借入が膨らむ分だけ毎月の返済は重くなるため、無理なく返せる範囲に収まるかを必ず確認します。

借入を増やす以外に、予算側を動かす手もあります。希望エリアや築年数の条件を少しゆるめたり、売り出し時期を見直したりすると、予算と希望の差は縮まります。

どの方法を選ぶかは、いつ売っていつ買うかという段取りとも関わります。資金が動く順番を整理すると、無理のない組み替えが見えてきます。

これでモデルケースの予算表が、売却見込みから物件価格まで一本につながりました。購入諸費用には固定資産税評価額で決まる費目が入るため、予算から一意には引けません。そこで物件価格を先に置き、そこへ諸費用を積み上げる向きで並べます。

【STEP4】売り先行・買い先行で資金繰りを設計

同じ予算でも、いつ売っていつ買うかで、必要な現金とリスクは変わります。

予算が決まっても、お金が動く順番まで考えないと計画は回りません。売り先行と買い先行それぞれで資金繰りがどう変わるかを押さえ、自分に合う進め方を選びます。

売り先行は元手が固まってから動ける

売り先行は、先に自宅を売って元手を確定させてから新居を買う進め方です。

手元に入る金額が見えてから動けるため、予算が狂いにくく、資金面では堅実です。住宅ローンが二重になる心配もありません。

一方で、売却から購入までに間が空くと、仮住まいが必要になります。その家賃と二度の引っ越し代を、あらかじめ予算に見込んでおきます。

買い先行は先に資金が必要になる

買い先行は、先に新居を決めてから、いまの家を売る進め方です。

気に入った物件を逃さずに動ける反面、購入資金を売却前に用意する必要があります。自己資金が厚いか、つなぎの資金を確保できる場合に取りやすい方法です。

注意すべきは、いまの家が売れるまでの期間です。旧居のローンと新居のローンが重なるダブルローンの状態になり、売却が長引くほど負担とリスクは大きくなります。

時間差を埋める方法と向き不向き

売却と購入の時間差は、資金面の工夫で埋められます。

代表的なのが、つなぎ融資です。売却代金が入る前に購入資金を一時的に借り、売れた時点でまとめて返す仕組みで、買い先行の資金不足を補えます。

売却と購入の決済日を同じ日にそろえる方法もあります。仮住まいもダブルローンも避けられますが、両方の段取りがそろう必要があり、調整の難しさは残ります。

どちらが合うかは、資金の余裕と、住みながら売れる状況かで分かれます。資金にゆとりがあれば買い先行、確実さを優先するなら売り先行が選びやすいでしょう。迷う場合は、売却の見込みがどれだけ固いかで判断します。

モデルケースの予算は同じでも、進め方によって資金繰りは変わります。

仮住まいの約87.1万円は、三大都市圏の民間賃貸の平均月額家賃83,381円・共益費4,837円（令和7年度 住宅市場動向調査）をもとに、初期費用4.1か月分＋家賃6か月分＋共益費6か月分で計算したものです。初期費用の4.1か月分は敷金1か月・礼金1か月・媒介報酬1.1か月・前家賃1か月を積んだ場合で、敷金があった世帯は51.9%、礼金があった世帯は43.1%ですから、敷金も礼金もない契約ならこれより下がります。引越費用は含んでいません。引越運送料を集計した公的統計・業界団体統計は確認できていないためです。

出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」6.4.2

売り先行・買い先行はどちら？住み替えで損しない選び方と実践テクニック

資金計画は売却見込みの確定から動き出す

予算表ができたら、次の一歩は、起点となる売却見込み額を査定で確定させることです。

ここまでの計画は、売却見込み額が仮のままでは動き出しません。査定で起点を本物にし、計画を専門家の目で確かめれば、安心して住み替えに進めます。

査定で売却見込み額を確定させる

計画を動かす最初の一歩は、査定で売却見込み額を確定させることです。

これまで概算で置いてきた起点を、実際の査定で本物の数字に置き換えます。ここが固まると、元手から予算までの数字が一気に現実味を帯びます。

査定額は会社によって差が出るため、複数社に依頼して比べると相場感がつかめます。一括査定を使えば、一度の入力で複数の会社へまとめて依頼できます。

不動産売却の一括査定サイトおすすめ7選｜選び方と組み合わせ方

完成した計画を専門家に確認する

数字がそろったら、計画を専門家の目で一度確かめます。

自分で組んだ計画は、思い込みや見落としが残りがちです。ファイナンシャルプランナーや不動産会社に当てると、返済の無理や抜けていた費用に気づけます。

とくに税や住宅ローンの条件は変わりやすいため、最新の情報を持つ専門家への確認が安心につながります。

計画が回らないときの次の一手

査定の結果、計画が予算どおりに回らないとわかっても、打つ手はあります。

売却見込みが想定より低ければ、予算の前提を見直します。希望エリアや物件の条件、住み替えの時期をずらすことで、計画は組み直せます。

元手が思ったほど残らない場合は、資金の調達方法を変える手もあります。住み替えローンやつなぎ融資など、足りない分を補う選択肢を一度検討してみてください。

どの状態であっても、まずは正確な売却見込み額を知ることが、次の行動を決める土台になります。

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まとめ：売れそうな額を起点に資金計画を組むなら、住み替えのトビラ

住み替えの資金計画は、今の住まいが売れそうな額を起点にして組み立てます。ここが仮のままだと、その先の数字もすべて仮のままになります。

起点が定まったら、借りられる額ではなく無理なく返せる額を上限に据えます。金融機関が貸せる額に合わせると、住み始めてから返済に追われます。

新居の候補を絞る前に、手元に残る分と毎月返せる分から確かめてください。住み替えのトビラでは、売却の見込みから新居の予算までのつなぎ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。