不動産情報ライブラリでマンション価格を調べる手順｜2つの成立価格の読み方

国土交通省の不動産情報ライブラリを開いてみたものの、マンションの価格がどこに出ていて、その数字をどう読めばいいのか分からずに閉じた方は多いと思います。

先に答えを言います。このサイトには「実際に売買が成立した価格」が2種類の形で載っていて、種類を「中古マンション等」にし、価格情報区分の両方にチェックを入れ、町か駅で地域を指定すれば、自分のマンションの周りで成立した価格が一覧になります。そのうえで、表示された数字には丸め方と面積の決まりがあるので、その限界を踏まえて比較すると、査定の根拠を確かめる材料になります。元の正確な価格・面積を復元することはできません。

この記事では、不動産情報ライブラリで見られるマンション価格の種類、調べる手順、表示された価格を自分の部屋に当てはめるコツ、限界点を順に説明します。

不動産情報ライブラリで見られる2種類のマンション価格

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引をもとにした価格を無料で調べられます。ポータルサイトの売り出し価格とは異なり、集め方によって2種類に分かれます。

両方を検索できますが、同じ取引が重複して載る場合があります。 合わせた件数をそのまま売買件数と考えたり、区分を混ぜて平均・中央値を出したりしないようにします。

地価公示や都道府県地価調査も同じサイトで見られますが、こちらは土地の評価に関する情報です。マンション1戸の取引価格とは分けて使います。

出典：国土交通省「制度や用語の説明」

マンション価格を検索・ダウンロードする手順

1．種類を「中古マンション等」にする

検索・ダウンロード画面を開き、種類を「中古マンション等」にします。価格情報区分は、まず一方を選んで検索し、その後にもう一方を見ると、データを混同しにくくなります。

2．住所か路線・駅で地域を指定する

住所から探す場合は、都道府県・市区町村・地区を選びます。自宅の町名が分かっていれば、その地区から確認します。路線・駅からの場合は、駅まで指定して検索します。

町内に事例がなければ、周辺へ広げてかまいません。ただし、広げた後の結果を「同じマンションの価格」として扱わないことが大切です。

3．取引時期を選び、一覧を表示する

まず近年の取引から探し、少なければ期間を広げます。件数を増やすためだけに古い事例を混ぜず、取引時期を比較表に残してください。

PCの一覧では、並べ替えや数値範囲・文字などによる絞り込みができます。自宅に近い築年・面積・用途の取引を確認します。

4．必要ならCSVを保存する

「ダウンロード」で、条件に該当する情報をCSVに保存できます。一覧表示は最大10,000件ですが、公式の留意事項では、ダウンロードは該当情報が対象です。大量の取得には時間がかかる場合があります。

自宅の相場を見るだけなら、広い地域をすべて集計する必要はありません。比較に使う列を次のように絞ると読みやすくなります。

公式の検索案内をもとに編集部が整理した比較用の表です。両区分をまとめて保存した場合も、価格情報区分を残して別々に確認します。

出典：国土交通省「Webの利用方法」

丸められた価格・面積は、元の数字に戻せない

2種類のデータで表示方法が違う

上の表は国土交通省の用語説明を編集部で整理したものです。丸め方が分かっても、実際の面積や価格を一つに決めることはできません。

たとえば成約価格情報の面積が70㎡なら、5㎡単位の切り上げにより、元の面積は65㎡を超えて70㎡までの範囲にあります。その真ん中の67.5㎡だったとは限りません。

単価の計算は「幅が残る」と理解するために使う

成約価格情報に「5,400万円・70㎡」と表示された場合を考えます。以下は公式の丸め方に基づく編集部の計算例で、実際の売却事例ではありません。

表示値を単純に割ると約77.1万円/㎡ですが、実際の単価は分かりません。この幅はその取引の丸めによる不確かさであり、自宅が売れる価格の幅ではありません。

出典：国土交通省「制度や用語の説明」

自分の部屋と比較するときの確認点

面積の測り方を合わせる

公式の用語説明では、中古マンション等の専有面積は登記簿の床面積を採用しています。一方、販売図面には壁の中心線で測る壁芯面積が載ることがあり、壁の内側で測る登記の内法面積とは異なります。

自宅の面積は、登記事項証明書や購入時の契約書の登記面積欄で確認します。課税明細は共用部分を含む面積などが記載される場合があるため、数字をそのまま専有面積として使わず、欄の意味を確かめてください。

ただし、面積を合わせただけでは査定額にはなりません。所在階・眺望・室内・管理状況などの違いが残ります。

改装欄の空白を「未改装」と決めない

情報を把握できていない場合も空欄になります。特に成約価格情報では、空欄を「改装していない」と読み替えないようにします。

用途が事務所・店舗などの事例や、価格に影響する取引事情が記載された事例は、そのまま自宅と並べず、違いを確認します。事情欄が空白でも、通常の条件で売れたと保証されるわけではありません。

地域や築年が一致しても、建物は特定できない

情報は個別の取引を特定できないよう加工されています。所在地や駅距離が近くても、同じマンションとは限りません。地図の点も、個別住戸の正確な位置として使わないようにします。

公開事例は周辺相場の参考にとどめ、同じ建物の成約事例は不動産会社に確認します。

マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

事例が少なくても、売れないという意味ではない

取引価格情報には調査対象の地域・面積・権利などの条件があり、回答を得られなかった取引もあります。成約価格情報も、レインズのすべての情報を無条件で公開しているわけではありません。

また、取引時期と公表時期には差があります。公式は、特に直近の期のデータ数が後から変わる可能性を案内しています。直近の件数だけで「売買が減った」「売れない地域」とは判断できません。

公表データで見つからない場合は、地域や期間を広げるか、不動産会社に事例の確認を依頼します。公開資料をすべて調べ終わってから査定を頼む必要はありません。

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

公開データで見えるのは周辺の価格。自分の部屋の強みまで評価した現在価格は、査定で確認しましょう。

まとめ：2つの成立価格は区分と丸め処理を確認して比べる

不動産情報ライブラリのマンション価格でいちばん重いのは、画面の数字がそのままの取引額ではなく、丸められた数字だという点です。成約価格情報の専有面積は5㎡単位の切り上げですが、区間の中央が実際の面積とは限りません。価格も丸められるため、正確な㎡単価は復元できません。

次の一歩は、種類を「中古マンション等」、価格情報区分を分けて、自分の町か最寄駅の近年の取引を検索することです。必要ならCSVを保存し、条件が近い事例を比べます。2種類のデータには重複があり、単価に自分の面積を掛けても売れる価格は確定しません。

そのうえで、査定を受けるときは、公開事例と違う額の根拠を尋ね、階数や眺望をどう見たかを聞きます。住み替えのトビラでは、不動産情報ライブラリで見られるマンションの成立価格の読み方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。