マンション売却｜今いくらで売れる？流れ・費用・査定の全体ガイド

今のマンションを売ろうかと考え始めたとき、最初に知りたいのはいくらで売れるのかという一点でしょう。

売るかどうかは、相場と手元に残る額の見当をつけたうえで、示された査定額を確かめると決められます。

売却の流れと期間、相場のつかみ方、費用と税金、内覧の備え、査定額の見抜き方までを一通り説明します。

マンション売却の全体像｜流れ・期間・売り方

マンション売却は、おおむね5つのステップで進みます。

全体の流れと売り方の違い、引き渡しまでの期間の目安を一望し、自分が今どこから読めばよいかを整理できます。

売却の流れ｜何をどの順で進めるか

マンション売却は大きく5つのステップで進み、それぞれの段階でやることが決まっています。

最初に行うのは不動産会社への査定依頼で、自分のマンションがいくらで売れそうかを見積もってもらいます。査定額は会社ごとに差が出やすいため、金額に加えて根拠や販売方針の説明も見比べて依頼先を選びます。納得できる1社を決めたら、売却を正式に任せる媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶと、不動産ポータルサイトやレインズに物件情報が掲載され、買い手を探す売却活動が始まります。内覧で部屋を見てもらい、価格や引き渡し時期の条件がまとまれば売買契約に進みます。

売買契約を結んだあと、引き渡しまでの間にローンの完済手続きや荷物の搬出を済ませ、決済日に所有権の移転と鍵の引き渡しを行って売却が完了します。

仲介・買取・個人間売買の選び方

マンション売却の中心は不動産会社に買い手を探してもらう仲介ですが、事情によっては買取や個人間売買も選択肢になります。

買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法で、市場で買い手を探す段階がないぶん早く現金化できます。ただし買取価格は仲介で売れる相場より下がります。

どれだけ下がるかについては、買取価格を業者横断で集計・公表している公的機関や業界団体がありません。国土交通省の不動産系統計にも、レインズの公表統計にも買取の区分がないためです。業界では仲介相場のおおむね6〜8割と言われますが、出典を示せる数字ではないため、断定形では受け取らないでください。買取に要する日数を集計した統計も同様にありません。

仲介は市場に物件を公開して買い手を募るため、相場に近い価格での売却が期待できます。公表されている日数はレインズ登録から成約までの区間で、首都圏の中古マンションは平均82.5日（2025年）でした。内覧の対応や価格交渉の手間も生じます。

個人間売買は仲介手数料がかからない一方、契約書の作成やトラブル対応を自分で担う必要があります。取引相手が親族や知人に限られるケースが多く、多くの場合は仲介を基本に据え、急ぐ事情があるときに買取を検討するのが現実的です。

査定から引き渡しまでの期間

東日本不動産流通機構のデータでは、首都圏の中古マンションがレインズ登録から成約に至るまでの平均日数は、2025年で82.5日でした。前年の2024年は85.3日、その前の2023年は80.1日です。月に直すと約2.75か月にあたります。

この日数はレインズへの登録日から数えたもので、売り出しからでも査定からでもありません。他社の記事や統計で日数を見るときは、どこを起点に数えているかを確かめてください。また年平均であり、何日以内に何%が成約したかという分布は公表されていません。一般媒介で売り出した物件は登録義務がないため、集計の母集団に入りません。

仲介でのマンション売却で、日数として公表されているのはこのレインズ登録から成約までの区間だけです。査定から媒介契約まで、売買契約から引き渡しまでの所要日数を集計した公的・業界団体の統計はありません。全体の期間を日数で押さえるのではなく、何が終われば次へ進めるかで押さえてください。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」p.9（公表2026年1月20日）

流れと期間を、段階ごとにもっと詳しく確かめたい方へ。

マンション売却の相場と売り時

自分のマンションの相場感を先につかんでおくと、提示された査定額が高いのか安いのかを冷静に判断できます。

中古マンション相場の調べ方

相場は、過去に実際に売れた成約価格をもとに、無料の公的サイトで自分でも調べられます。

代表的なのが、指定流通機構が運営する不動産取引情報提供サイト（通称レインズ・マーケット・インフォメーション）です。実際の成約価格をもとに、エリアや築年数、間取りで似た物件の取引価格を確認できます。以降はレインズと呼びます。

レインズ（REINS）は「不動産流通標準情報システム」の英語訳 Real Estate Information Network System の頭文字から名づけられたもので、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。指定流通機構は全国に4つあり、レインズはその4機構の通称です。

国土交通省の不動産情報ライブラリでも、同様に実際の取引価格を地図から調べられます。

売り出し中の価格を知りたいときは、不動産ポータルサイトで似た条件の物件を探すと参考になります。同じマンション内で過去に売れた事例があれば、自分の部屋の価格を考えるうえで最も近い目安になります。

エリアや築年数ごとの相場の調べ方は、マンション売却の相場のつかみ方で詳しく整理しています。

ただし、ポータルに出ているのは売り出し価格であり、実際に成約した価格とは差が出ます。成約価格を軸に、売り出し価格は強気に設定されやすい点を踏まえて見ると、相場の幅をつかみやすくなります。

タワマン売却で高く売る方法｜違いと売り時

査定額・売出価格・成約価格の違い

査定額・売出価格・成約価格はどれも別の数字で、査定額がそのまま手に入るわけではありません。

査定額は不動産会社が見込む予想価格、売出価格は売主が市場に提示する価格です。そして成約価格は、買い手と合意して実際に売れた価格を指します。

注意したいのは、査定額が高いほど良い会社とは限らない点です。媒介契約を取るために、相場より高い査定額を提示する会社もあるためです。大切なのは、複数の成約価格を見て、現実的に売れる価格帯を自分で把握しておくことです。

今が売り時か｜高値圏と金利の読み方

マンション価格はいま高値圏にありますが、金利や在庫の動きから局面の変化も見え始めています。

首都圏の中古マンションの成約価格は、2025年（暦年）で5,200万円、成約㎡単価は82.98万円/㎡でした。どちらも13年連続で上昇しています。同じ年の成約件数は49,114件で3年連続の前年超（前年比＋31.9%）、新規登録件数は185,762件です。売り手に有利な状況が続いています。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」（公表2026年1月20日）https://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2025.pdf

一方で、日本銀行が政策金利の引き上げに踏み切り、住宅ローン金利は上昇の局面に入りました。金利が上がると、買い手が借りられる金額は目減りし、購入の判断に時間をかける人も増えてきます。実際に都心の一部では相場を超える強気の価格が売れ残り、在庫が積み上がる動きも出ています。

待てば価格がさらに上がる可能性はありますが、金利上昇が買い手の意欲を冷やすリスクもあります。値上がりを待つよりも、まず相場を確かめて納得できる価格で動くほうが、結果につながりやすい局面です。

マンション売却の費用と税金

手元に残るお金は、売却額から費用と税金を差し引いた金額です。売り出す前にこの全体像をつかんでおくと、住み替えの計画を立てやすくなります。

売却にかかる費用と手取りの考え方

マンション売却で手元に残るのは、売却額から費用と税金を差し引いた金額です。

売却額がそのまま入ってくるわけではなく、いくつかの費用と税金が差し引かれます。先に差し引かれる項目を把握しておくと、住み替え予算やローン返済の計画を立てやすくなります。

最も大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料（媒介報酬）です。告示は代金を3つに区切って上限を定めており、200万円以下の部分に5.5%、200万円超400万円以下の部分に4.4%、400万円を超える部分に3.3%を掛けて合計します（消費税等相当額を含む割合）。代金が400万円以上なら「売買価格×3.3%＋6.6万円」という速算式と一致します。3,000万円なら105.6万円です。

このほかに、売買契約書に貼る印紙税や、住宅ローンを完済して抵当権を抹消するための登記費用がかかります。額が確定するこれらの費目だけを積むと、次のようになります。

内訳は媒介報酬の上限＋印紙税（軽減後）＋抵当権抹消の登録免許税（不動産2個＝2,000円）＋抵当権抹消の司法書士報酬（17,470円）です。価格が上がるほど比率が下がります。 媒介報酬に実質＋6.6万円の定額部分があり、印紙税が階段状の定額であるためです。

なお売却諸費用の対売却価格比率そのものを集計した公的統計・業界団体統計は存在しません。 上の比率は法定・実費の費目だけを積んだ計算で、引っ越し代・ハウスクリーニング・譲渡所得税等・住宅ローン一括返済手数料は含んでいません。これらは別に見込んでください。

告示が定めるのは上限額であって定価ではありませんが、実務では上限いっぱいで請求されるのが通例です。司法書士報酬は法定ではなく、日本司法書士会連合会のアンケート（令和6年3月実施・有効回答1,090）の全国平均です。

出典：国土交通省告示第1552号 第二 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf ／ 国税庁タックスアンサーNo.7108 ／ 登録免許税法 別表第一 一(十五) ／ 日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」

売却にかかる税金と使える控除

売却で利益が出たときだけ税金がかかり、マイホームなら多くの場合は控除で負担を抑えられます。

税金がかかるのは、売却額から購入時の費用や売却の経費を引いて利益（譲渡所得）が出た場合だけです。税額は、譲渡所得に税率を掛けて求めます。税率は所有期間で変わり、所得税・復興特別所得税・住民税の3つを合わせたものです。

合計の20.315%・39.63%・14.21%は、この3つを足し合わせた数字です。「およそ20%」と丸めると復興特別所得税の分が落ちるため、この記事では丸めていません。

所有期間は「売った年の1月1日現在」で数えます。取得日から売却日までの実際の日数ではないため、年末に売るか年明けに売るかで区分が変わることがあります。

ただし税率の前に確かめたいのは、3,000万円の特別控除で課税される譲渡所得が0になるかどうかです。控除を引いた後の額が0なら、税率を掛ける対象そのものがありません。多くの方はここで終わります。軽減税率の特例は、この3,000万円の特別控除と併せて使えます。控除を引いた後の課税長期譲渡所得に対して、上の軽減税率がかかる順序です。

税率は毎年度の税制改正で変わり得るので、申告の時点で国税庁のページを確かめてください。

自分が住んでいたマイホームを売る場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除を使え、所有期間の長短も問われません。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。3年ちょうどではなく、その日が属する年の年末までという2段構えです。親子や夫婦など特別の関係にある人へ売った場合は使えません。

住宅ローン控除との併用制限もあります。国税庁の要件の逐語では「居住年およびその前2年、その後3年の計6年間」に譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと、とされています。起点は売った年ではなく、新居に入居した年です。住み替えでは売却と購入の年が近いため、ほぼ確実にこの範囲に入ります。

出典：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm ／ 国税庁 No.1211-1 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

費用と税金の内訳を、具体額で確かめたい方へ。

売り出す前の準備と注意点

売り出す前にマンション特有の確認を済ませておくと、後のトラブルや値引きを防ぎやすくなります。

マンション特有の準備と確認事項

マンションの売却では、建物全体に関わる管理の情報を整理しておくことが戸建てとの大きな違いです。

買い手がまず気にするのは、毎月の管理費と修繕積立金の金額、そして滞納の有無です。滞納があると引き渡しまでに精算を求められるため、早めに残高を確認し、必要なら精算の準備を進めておきます。

管理規約には、ペットの飼育やリフォームの制限、駐車場の使用ルールなどが定められています。こうした条件は購入の判断を左右するため、最新の規約を手元にそろえて買い手に示せるようにします。

過去の大規模修繕の履歴と、今後の長期修繕計画も重要な資料です。次の修繕の時期や積立金の値上げ予定は買い手の負担に大きく関わるため、管理会社や管理組合に問い合わせて早めにそろえておきます。

内覧で評価される部屋づくり

内覧では第一印象が価格に響くため、お金をかけずに清潔感と明るさを高める工夫が効果的です。

優先したいのは、水回りの清掃と不要な物の片づけ、そして換気によるにおい対策です。生活感を抑えて部屋を広く見せると、買い手は入居後の暮らしを思い描きやすくなります。

一方で、高額なリフォームは費用を回収できないことが多く、必ずしも必要ではありません。気になる傷や汚れは部分的な補修にとどめ、かけた費用が売値に見合うかを見極めて判断します。

よくある失敗とその避け方

失敗の多くは、相場を確かめないまま価格や会社を決めてしまうことから起こります。

よくあるのが、相場より高い価格で売り出してしまい、買い手がつかず売却が長引くケースです。売れ残った物件は値下げを重ねることになり、結果として相場より安く手放す例も少なくありません。

もう一つは、1社の査定額だけを信じて契約し、適正な価格が分からないまま進めてしまうことです。複数の会社を比べていれば気づけた価格差を、見落としたまま売ってしまう恐れがあります。

どちらの失敗も、複数社の査定で相場を確かめてから動くことで避けられます。

先に失敗の型を知って避けたい方は、マンション売却でよくある失敗で回避策まで確認できます。

査定額の見抜き方と営業への対処

査定額には会社ごとに差があり、高い数字には理由があるため、仕組みを知ると冷静に向き合えます。

高すぎる査定額のからくり

高い査定額は、必ずしも高く売れる証拠ではなく、契約を取るための提示であることがあります。

査定額は、その会社が「これくらいで売れそう」と見込んだ予想価格にすぎません。売れることを保証する数字ではなく、実際の成約価格がこれを下回ることも珍しくありません。

会社にとっては、媒介契約を結んでもらえなければ売却活動を始められません。そのため、他社より高い金額を提示してでも依頼を引き寄せようとする動きが生まれやすくなります。

高値で預かったあと、買い手がつかないことを理由に値下げを促す進め方もあります。また、自社だけで買い手を見つけて双方から手数料を得る両手取引を狙うケースもあり、背景を知っておくと提示額を額面どおりに受け取らずに済みます。

営業電話のしくみと上手な断り方

営業電話は仕組みを知れば対処でき、依頼の段階でひと工夫すると連絡の量をぐっと減らせます。

査定を申し込むと、各社の担当者が契約につなげようと連絡を入れてきます。一括査定では複数社に同時に情報が届くため、短期間のうちに何件も電話が重なることがあります。

連絡が負担なら、申し込みの備考欄に「連絡はメールで」と書いておくと電話を抑えられます。対応できる時間帯を指定したり、依頼先を必要な会社だけに絞ったりすることも、連絡の総量を減らす有効な方法です。

依頼しないと決めた会社には、「他社に決めました」と一言伝えれば十分で、理由を細かく説明する必要はありません。あいまいな返事を避けて意思をはっきり伝えると、その後の連絡は自然と止まっていきます。

複数社の査定で適正相場を確かめる

高い数字に惑わされないためには、複数社の査定を見比べて適正な相場を自分でつかむのが近道です。

1社だけの査定では、その金額が高いのか妥当なのか判断する材料がありません。複数の会社の見立てを並べると、極端な数字が見分けやすくなり、現実的な価格帯が見えてきます。

一度の入力で複数社へまとめて依頼できる一括査定を使えば、比較の手間を抑えられます。気になる会社を自分で選べるサービスなら、必要な分だけ声をかけて落ち着いて検討できます。

【ケース別】事情に合わせた進め方

マンション売却の進め方は事情によって変わり、自分のケースに近い視点を持つと判断しやすくなります。

子の独立で家が広すぎる場合

子の独立は、暮らしに合った住まいへ住み替える前向きなきっかけになります。

子どもが巣立つと、これまでの部屋数や広さが暮らしに対して余りやすくなります。使わない部屋にも管理費や光熱費はかかり続けるため、コンパクトな住まいへの住み替えを考える契機になります。

住み慣れた家を手放す寂しさや、住み替えへの温度差が夫婦の間で生じることもあります。50代からの住み替えはローンや老後資金との兼ね合いも関わるため、年代に応じた進め方を押さえておくと安心です。

年代ごとの資金や進め方は、50代の住み替えの考え方で確かめられます。

転勤で売るか貸すかの考え方

転勤では、売るか貸すかの選択と、辞令から赴任までの時間との兼ね合いが判断の軸になります。

将来その家に戻る見込みがあるなら賃貸に出す選択があり、戻らないなら売却がすっきりします。ローンが残っている場合は、賃貸に出す際の条件が金融機関との約束で制限されることもあります。

赴任までの期間が短いと、売却活動の時間が限られ、価格と早さのどちらを優先するか迫られます。転勤特有の段取りは論点が多いため、期限から逆算した進め方を早めに確かめておくと落ち着いて動けます。

転勤特有の段取りは、転勤での住み替えの進め方で期限から逆算して整理しています。

相続や離婚がからむ場合の進め方

相続や離婚がからむ売却は、名義や分け方など特有の論点が増えるため、手順の確認が欠かせません。

相続したマンションは、まず名義を相続人へ変更しないと売却を進められません。相続人が複数いる場合は、誰がどう分けるかの合意づくりに時間がかかることもあります。

離婚にともなう売却では、財産分与の取り決めや、共有名義のときの双方の合意が前提になります。どちらの事情も判断が複雑になりやすいため、専門的な手順を早めに確かめておくと進めやすくなります。

名義や分け方など特有の論点は、離婚での住み替えで確かめられます。

まとめ：マンション売却の流れと相場をつかむなら、住み替えのトビラ

マンションを売るかどうかは、査定額の高さだけで決める話ではありません。売り出してから引き渡しまでに何が起こるのかを先に見通したうえで、動き出すかを選びます。

見通しを持つには、引き渡しまでにどれだけの月数がかかるのかを先に見積もります。期間を数えないまま動くと、住み替え先の入居日に間に合いません。

相談へ出向く前に、自分がいつまでに手放したいのかを決めておきましょう。住み替えのトビラでは、マンションを売るときの流れと相場の見方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。