住み替えのトビラ 
年金と預貯金だけでこの先ずっと暮らせるのかと考え始めると、今のマンションをお金に換えるべきかが気になってくるでしょう。
迷いが長引きやすいのは、どの方法にするかと同時に、家をいつお金に換えるかも決める必要があるからです。
この記事を読めば、あなたのマンションをいつ、どの方法で老後資金に換えるかを決められます。
マンションを老後資金に換える4つの方法と選び方
マンションを老後資金に換える方法は、大きく分けて次の4つです。
- 家を担保にお金を借りる（リバースモーゲージ）
- 家を売り、そのまま借りて住み続ける（リースバック）
- 家を売って、別の住まいへ移る
- 家を人に貸して、家賃を受け取る
どれを選ぶかは、「今の家に住み続けたいか」と「お金をまとめて受け取りたいか、毎月受け取りたいか」で、おおよそ絞り込めます。
家を子どもに残したいと考えている場合は、選べる方法がさらに限られます。
住み続けたいかと、お金の受け取り方で候補が決まる
2つの問いを組み合わせると、候補になる方法は次の表のとおりです。
| 今の家に住み続けたいか | お金の受け取り方 | 候補になる方法 | 候補から外れる場合 |
|---|---|---|---|
| 住み続けたい | 毎月少しずつ | リバースモーゲージ（家を担保に借りる） | ・物件が金融機関の担保の基準に届かない ・長生きすると、借りられる上限まで使い切りそう |
| 住み続けたい | まとめて | リースバック（売って、そのまま借りる） | ・年金で家賃を払い続けるのが難しい ・家を子どもに残したい |
| 出てもよい | まとめて | 売って別の住まいへ移る | ・移った先の家賃や管理費が高く、手元に残るお金が少ない |
| 出てもよい | 毎月少しずつ | 人に貸して家賃を受け取る | ・住宅ローンが残っていて、金融機関の承諾を得られる見込みが薄い |
家を出る場合は、移った先の家賃や管理費まで含めて、売る方法と貸す方法を比べてみましょう。
毎月の暮らしが無理なく続くほうを選ぶと、老後の家計も安定します。
家を子どもに残したいなら、選べる方法は限られる
家をそのまま子どもに残せるのは、人に貸す方法とリバースモーゲージの2つです。
リバースモーゲージは、本人が亡くなった後に家を売って、借りたお金を返すのが原則です。家を残したいなら、子どもが手持ちのお金で代わりに返すことになります。
リースバックや売って移る方法では、家は買った人のものになります。子どもに残るのは家ではなく、売ったお金です。
お金なら、きょうだいで分けやすいという面もあります。
マンションを複数の子どもが一緒に相続すると、家を売るときに全員の同意が必要になります（民法251条）。
住む予定の子どもがいないなら、売る時期や誰が受け継ぐかを元気なうちに家族で決めておくと、後でもめにくくなります。
家をお金に換える順番と時期
使う順番は、預貯金と年金が先、家は後が基本です。
ただし、家をどの方法でお金に換えるかは、早めに決めておく必要があります。決めるのが遅れるほど、選べる方法が減っていくからです。
預貯金と年金が先、家は後。ただし方法は元気なうちに決める
日々の暮らしは預貯金と年金でまかない、家は足りなくなってからお金に換えると、後から方針を変えやすくなります。
預貯金はやり直しがききますが、家はやり直しがききにくいからです。
預貯金は、必要な分だけ引き出せます。家は一度売ると買い戻すのが難しく、担保に入れてお金を借りた場合も、元の状態に戻すには借りたお金を返す必要があります。
ただ、待っている間に、家をめぐる状況は少しずつ厳しくなっていきます。
- マンションは古くなるほど、売れる値段が下がりやすい
- 修繕積立金は、計画に沿って段階的に値上がりする物件が多い
- 年をとるほど、住宅ローンや賃貸の入居審査に通りにくくなる
- 引っ越しの荷物の整理や、買いたい人が部屋を見に来るときの対応は、体力があるうちのほうが楽
さらに、認知症などで判断する力が落ちると、本人は家を売る契約を結べなくなります。
代わりに財産を管理する人（成年後見人）がついても、本人の住まいを売るには家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。
つまり、家をお金に換えるのは後でも、「どんなときに、どの方法を使うか」は自分で動けるうちに決めておくと安心です。
健康や介護の見通しによっては、老人ホームなどの施設に入る費用のために早めに家を売ったほうが、お金のやりくりが楽になる場合もあります。
家をお金に換えるきっかけは4つ
家をお金に換えるきっかけになりやすいのは、次の4つの場面です。
| きっかけ | 先に確かめること | 候補になる方法 |
|---|---|---|
| 預貯金が思ったより早く減っている | ・毎月いくら足りないか ・預貯金があと何年もつか | ・リバースモーゲージ ・人に貸す ・売って別の住まいへ移る |
| 施設に入る | ・入居時にまとめて払うお金（前払金）があるか ・毎月の費用 | ・空いた家を売る ・空いた家を貸す |
| 修繕積立金の大幅な値上げや、修繕のための臨時の徴収が決まった | 長期修繕計画（今後の修繕と費用の予定表）に書かれた金額 | 売って別の住まいへ移る |
| 配偶者が亡くなり、一人になる | 一人分の年金で、管理費や修繕積立金を払い続けられるか | ・売って別の住まいへ移る ・リースバック |
どのきっかけでも、まず次の2つの金額を並べてみてください。動く時期を決めやすくなります。
- 今売ったら手元に残る額（売れた値段から、税金や手数料、残っているローンを引いた額）
- 住み続けたら毎年出ていく額
住み続けたら出ていく額の目安として、国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、管理費と修繕積立金を合わせた平均が1戸あたり月24,557円でした。1年にすると約29万円で、ここに固定資産税も加わります。
施設に入る場合は、前払金の有無で家を売る時期が変わります。前払金が必要なら、入居の前に家を売ってお金を用意することになるからです。
厚生労働省の検討会資料によると、家賃の払い方は、どの種類の施設でも「全額を月払い」が最も多く、約8割を占めます（月払いと前払いを選べる施設もあります）。
一方、前払金を受け取っている施設は、介護付き有料老人ホームで31.0%、サービス付き高齢者向け住宅では3.4%でした。
前払金のない施設を選べば、家を急いで売らずに済みます。施設を決める前に、前払金の有無を確かめておきましょう。
老後資金の全体の見積もり方はマンションを持つ人の老後資金で、施設の種類ごとの違いは老人ホームとシニア向け住宅の違いで紹介しています。
出典: 厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」（検討会 第1回 資料3）
順番を誤ると損をする3つの場面
順番を誤ると、税金がかかったり、まとめて返済を求められたりして、手元に残るお金が減ります。
よくあるのは、次の3つの場面です。
① 家を貸した後、期限を過ぎてから売る
自分が住んでいた家を売って利益が出たときは、利益から最大3,000万円を差し引ける特例（3,000万円特別控除）があります。
この特例を使えるのは、住まなくなった日から3年たつ年の12月31日までに売った場合です（租税特別措置法35条）。
たとえば2026年5月に住まなくなったなら、2029年12月31日までに売れば使えます。その間なら、家を人に貸していても対象になります。
期限を過ぎて売ると特例が使えず、利益にそのまま税金がかかります。
施設に入って家が空いた場合も、数え方は同じです。貸してから売るつもりなら、売る期限をカレンダーに書き込んでおきましょう。
② 新しい家を先に買う
先に買うと、今の家が売れるまで、2つの家の費用を払い続けることになります。
しかも年をとるほど、新しい住宅ローンや、売れるまでの間だけ借りるお金（つなぎ融資）は借りにくくなります。今の家を先に売る順番が安全といえます。
先に売る場合も、仮住まいを借りるときの入居審査は年齢とともに厳しくなります。売り出す前に仮住まいの目星をつけておくと、引っ越しまで慌てずに済みます。
③ 住み続ける方法を選んだのに、数年で施設へ移る
リバースモーゲージには、本人がその家に住まなくなると、借りたお金をまとめて返すよう求める商品があります。施設に入る可能性があるなら、住まなくなったときの扱いを契約前に確かめておきましょう。
リースバックで売る値段は、不動産会社に買い手を探してもらう「ふつうの売却」より低くなるのが一般的です。
それなのに数年で施設へ移ると、安く売ったうえに家賃まで払ったことになります。住む期間が短いと見込むなら、最初からふつうに売るほうが、手元に多くお金が残ります。
3,000万円特別控除の条件と申告の流れは、3,000万円特別控除の解説にまとめています。
出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
家で得たお金は、使い方を決めてから使う
家から得たお金は、入り方に合わせて使い方を決めておくと、老後資金が長持ちします。
売れば一度にまとめて入り、貸せば毎月家賃が入ります。リバースモーゲージなら、必要なときに必要な分だけ借りられます。
売ったお金がまとめて入ると、預金の残高が一気に増えて気がゆるみ、毎月使う額が増えがちです。
売ったお金は普段の口座とは別に置き、毎月決まった額だけを生活費の口座へ移しておくと、お金の減り方がつかみやすくなります。
売って賃貸へ移るなら、売ったお金で何年暮らせるかを計算しておきましょう。
まずは、売ったお金から1年に出ていく額（1年の持ち出し）を出してみてください。
1年の持ち出し ＝ 1年分の家賃 − 住まなくなって払わずに済む費用（管理費・修繕積立金・固定資産税） ＋ 年金で足りない生活費
手元に残る売却代金を、この1年の持ち出しで割った数字が、売ったお金で暮らせる年数です。
たとえば、手元に残る売却代金が2,000万円、家賃が月10万円、払わずに済む費用が月3万円、年金で足りない生活費が月3万円だとします。
1か月の持ち出しは10万円−3万円＋3万円で10万円、1年では120万円です。2,000万円を120万円で割ると、16年あまり暮らせる計算になります。
自分の数字で出した年数が、平均余命（同じ年齢の人があと何年生きるかの平均）より短くなったら要注意です。家賃の安い住まいを探すか、売らずに貸す方法と比べてみるとよいでしょう。
家を貸した場合は、家賃から管理費や修繕積立金を引いた残りを、年金に上乗せする収入として考えられます。
リバースモーゲージは、借りた額に応じて利息がかかります。必要なときに必要な額だけ借りれば、利息を抑えられます。
今の家に住み続けながらお金にする方法
今の家に住み続けながらお金にする方法は、リバースモーゲージとリースバックの2つです。
大きな違いは、家の持ち主です。リバースモーゲージなら家は自分のものとして残り、リースバックなら買った事業者のものになります。
どちらも、マンションで使える条件は物件ごとに違うため、早めに確かめておく必要があります。
自宅を担保に借りるリバースモーゲージ
リバースモーゲージは、家に住み続けたまま、家を担保に借りたお金を生活費の足しにできる仕組みです。
生きている間は利息だけを払い、借りたお金そのもの（元金）は、亡くなった後に家を売って返します。
マンションは1戸あたりの土地の取り分が小さいため、戸建てより担保としての価値が低く見られがちです。
そのため、銀行などのリバースモーゲージでは、マンションは対象外だったり、都市部の値段の高い物件に限られたりすることがよくあります。基準は金融機関ごとに違うので、いくつかの窓口に早めに問い合わせてみましょう。
注意したいのは、次の3つです。
- 長生きして、借りられる上限まで使い切ってしまう
- 金利が上がり、利息が増える
- マンションの値段が下がり、借りられる上限も下がる
家を売っても返しきれなかったときに、残りを子どもなど家を相続する人に求めない型（ノンリコース型）を選べば、家族に借金を残さずに済みます。
名前の似た「リ・バース60」は、住宅金融支援機構と金融機関が扱う、60歳以上向けの住宅ローンです。
使い道は家の購入やリフォーム、住宅ローンの借り換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などに限られます。生活費に使えない点が、銀行などのリバースモーゲージとの違いです。
リフォームや住み替え先の購入にお金を使うなら、リ・バース60も候補になります。借りられる額は、原則として家と土地の担保としての価値の50%か60%までです。
仕組みをもっと詳しく知りたいときは、リバースモーゲージとはとリ・バース60とはが参考になります。
売って同じ家に住み続けるリースバック
リースバックは、家を事業者に売ってまとまったお金を受け取り、その後は家賃を払って同じ家に住み続ける仕組みです。
買い手は不動産会社などの事業者で、分譲マンションを扱う事業者も多くあります。
売る値段は、ふつうの売却とは決まり方が違います。事業者は、受け取る家賃で何年かけて買った代金を取り戻すかを考えて、買う値段を決めます。
要するに、高く売ろうとすると家賃が上がり、家賃を抑えようとすると売る値段が下がります。
契約前に確かめたいのは、次の2つです。
- その家賃を、年金から何年払い続けられるか
- 賃貸の契約期間
期間が決まっていて自動では更新されない契約（定期借家契約）なら、期間が終わった後も住み続けられる条件を、契約前に書面で確かめておきましょう。
リースバックで売る値段は、ふつうに売るより低くなるのが一般的です。引っ越しても困らないなら、ふつうに売るほうが手元に多く残ります。
複数の事業者に「売る値段と家賃の組み合わせ」を出してもらい、ふつうに売った場合の査定額と並べてみてください。
リースバックで起きやすい失敗はリースバックの解説で、リバースモーゲージとの比べ方はリバースモーゲージとリースバックの違いで取り上げています。
今の家を出てお金にする方法
今の家を出てもよいなら、方法は「売って別の住まいへ移る」と「人に貸して家賃を受け取る」の2つです。
売れば一度にまとまったお金が入り、貸せば毎月家賃が入ります。どちらを選ぶ場合も、移った先の住まいの費用を引いて、いくら残るかを比べてみましょう。
売って別の住まいへ移る
今のマンションを売って小さな部屋を買ったり、賃貸に移ったりすると、売れた額と移った先にかかる費用の差を老後資金に回せます。
マンションの値段は、主に立地、広さ、築年数で決まります。駅に近く管理が行き届いた物件ほど、高く売れやすい傾向があります。
売る前に複数の不動産会社に査定を頼み、手元に残る額を確かめておきましょう。
小さな部屋を買って移る場合、部屋が狭くなっても、管理費は今と同じか、かえって高くなる例もあります。戸数の少ないマンションは、建物の管理にかかる費用を少ない世帯で分けるため、1戸あたりの負担が重くなりやすいからです。
令和5年度マンション総合調査では、管理費だけの平均は月11,503円でした。一方、20戸以下の小さなマンションでは月14,282円と、平均より高くなっています。
家を売って利益が出たら、先に紹介した3,000万円特別控除が使えます。控除で税金がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。売った翌年の申告を忘れないようにしましょう。
移った先の家をローンで買い、住宅ローン控除を受けるつもりなら注意が必要です。売った年と新しい家に住み始めた年が数年以内だと、使えるのはどちらか一方に限られます。
どちらが得かは、売る前に税理士に確かめておくと安心です。
複数の会社に査定を頼む方法はマンション一括査定の解説に、売って賃貸に移るときの流れは老後にマンションを売って賃貸に移る方法にまとめています。
出典: 国土交通省「令和5年度 マンション総合調査結果」データ編
出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
貸して毎月の家賃を得る
家を貸すと、家を自分のものとして持ったまま、毎月家賃を受け取れます。
その間、自分は別の住まいへ移り、管理費と修繕積立金は持ち主として払い続けることになります。
手元に残るのは、家賃から管理費、修繕積立金、固定資産税と、入居者が出ていくときの修繕費を引いた額です。
住宅ローンが残っている場合は、貸す前に、ローンを組んだ金融機関の承諾が必要です。
「借り手がつかなかったらどうしよう」と心配なら、移住・住みかえ支援機構（JTI）の「マイホーム借上げ制度」があります。
JTIが家を借り上げて別の人に貸すので、持ち主は入居者と直接やりとりせずに済みます。最初の入居者が決まった後は、空き部屋になっても決められた家賃が支払われます。
借り上げは、原則として持ち主と同居の家族がともに亡くなるまで続けられます。入居者との契約は原則3年ごとに区切られるので、自分が戻って住みたくなったら、その区切りで家を返してもらえます。
JTIは、10年以上使った人が受け取った家賃の合計（手数料などを引いた額）が、平均で1,000万円を超えると公表しています。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物（古い耐震基準の建物）は、耐震診断と必要な補強を済ませることが利用の条件です。
マンションの耐震補強は、管理組合で決める必要があります。古いマンションなら、まず利用できる建物かをJTIに問い合わせておきましょう。
出典: 移住・住みかえ支援機構（JTI）「マイホーム借上げ制度」
まとめ｜家をお金に換えるのは後、方法は先に決める
老後の暮らしは預貯金と年金でまかない、家をお金に換えるのは後にするのが基本です。
ただし、年をとるほど、そしてマンションが古くなるほど、選べる方法は減っていきます。どんなときにどの方法を使うかは、自分で動けるうちに決めておきましょう。
最初の一歩は、「今売ったら手元に残る額」と「住み続けたら毎年出ていく額」を並べてみることです。
まずは、今のマンションがいくらで売れるかを確かめるところから始めてみてください。
住み替えのトビラでは、マンションを老後資金に換える方法と順番も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
