修繕積立金の値上げで住み替え？生涯コストで考える

修繕積立金の値上げが続くと、このまま同じ部屋に住み続けてよいのかを考え始めます。

住み続けるか移るかは今月の負担額では決められず、これから先に払う総額と、移った場合の負担を並べて比べます。

住み続けた場合の総額をどう見積もるのかを、移る場合との比べ方まで含めて説明します。

修繕積立金が値上げされる3つの理由と、いまの額の確かめ方

修繕積立金の値上げは、個々の管理組合の運営の巧拙よりも、全国のマンションに共通する構造的な要因で起きています。

値上げは総会の決議で決まり、原則として個人の一存で拒むことはできません。だからこそ「払い続ける前提」が揺らいだとき、住み替えという選択肢が浮かびます。その背景を、3つの角度から見ていきましょう。

段階増額積立方式による計画的な引き上げ

新築時の負担を低く抑え、その後で段階的に引き上げる前提の方式が多く、値上げは計画に織り込まれています。

修繕積立金の積み立て方には、大きく二つの方式があります。一つは、計画期間を通して毎月同じ額を積み立てる均等積立方式。もう一つが、当初の額を低く抑え、数年ごとに段階的に増額していく段階増額積立方式です。新築の販売時には月々の負担が軽く見えるほうが売りやすいため、後者が選ばれやすい傾向があります。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、均等積立方式が約40.5%、段階増額積立方式が約47.1%と報告されています。完成年次が新しいマンションほど段階増額積立方式の割合が高く、近年に買った住まいほど「これから上がっていく」設計になっている場合が多いといえます。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」

当初の額が低く設定された物件ほど、後年の引き上げ幅は大きくなりやすい、という関係があります。いま払っている額が低いのかどうかを確かめる方法は、この章の最後に置きました。

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建築資材費や人件費の高騰による修繕コスト増

近年の物価と人件費の上昇で、当初計画した時よりも修繕工事そのものの費用が膨らんでいます。

長期修繕計画は数年から数十年先までを見通して立てますが、計画時の想定額と、いざ工事を発注する段になっての見積りとが食い違うことがあります。国も令和6年の改定で資材費や人件費の上昇を反映し、積立額の目安を引き上げました。工事の単価は物件や時期で幅がありますが、全体としては上昇の傾向が続いています。

この差を埋めるために、月々の積立金の増額や、まとまった一時金が求められる流れが生まれます。一時金そのものの周期や額感については、次の章であらためて整理します。

長期修繕計画に対する積立金の不足

そもそも積立が計画に追いついていないマンションが少なくなく、その穴埋めとして値上げが起きます。

先ほどの調査では、計画上の積立額に対して現在の積立額が不足しているマンションが36.6%にのぼると報告されています。また、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて額を設定しているマンションは59.8%にとどまります。つまり、計画そのものが甘い、あるいは古いまま見直されていないケースが一定数あるということです。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」

段階増額の設計や資材費の高騰が主に外からの要因だとすれば、この積立不足は自分の管理組合側の事情です。値上げが構造的なものか、それとも自分の管理組合に固有の問題かは、総会資料や重要事項調査報告書といった書類から読み取れます。どこを見ればよいかは、記事の後半であらためて扱います。

いまの額が高いか安いかを、国の目安で確かめる

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）が示しているのは、㎡あたり月額の平均値と、事例の3分の2が包含される幅です。計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場分を除く）は、建物の階数と延床面積で次のように分かれます。

機械式駐車場がある場合は加算があります。機種ごとの1台あたり月額の修繕工事費は、2段（ピット1段）昇降式6,450円、3段（ピット2段）昇降式5,840円、3段（ピット1段）昇降横行式7,210円、4段（ピット2段）昇降横行式6,235円、エレベーター方式（垂直循環方式）4,645円、その他5,235円です。これに台数を掛け、マンションの総専有床面積で割った額を、上の目安に加算します。

自分の1か月の修繕積立金を専有面積で割ると、自分の物件の円/㎡・月が出ます。それを上の表の該当する区分と見比べてください。ガイドラインは「修繕積立金の額が、この幅に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断されることになるわけではありません」とも述べています。いま払っている額が幅の下限を大きく下回っているなら、将来の引き上げ幅は大きくなりやすい、という読み方をしてください。

出典: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月／令和6年6月改定）

住み続けた場合に修繕積立金の負担はどこまで増えるか

判断の土台になるのは「今いくら払っているか」ではなく、「このまま住み続けると生涯でいくら払うか」です。

段階増額の継続、大規模修繕の一時金、そして築年数が進むほど重くなる負担を積み上げると、住み続けるコストは想像より大きくなりえます。その全体像をどう見積もるか、考え方まで見ていきます。

段階増額方式なら値上げはこの先も続く

段階増額方式のマンションでは、一度の値上げで終わらず、計画期間を通じて複数回にわたって引き上げられていくのが通常です。

新築時から最終額までに月額が何倍になるかを、長期修繕計画の実データから集計して公表しているものはありません。倍率は自分の物件の長期修繕計画に書かれており、そこにしか答えがありません。総会資料か長期修繕計画書を開いて、計画期間の初年度の月額と最終年度の月額を見比べてください。

代わりに、いまの額が高いか安いかは直し1の目安と比べれば判定できます。専有面積を掛けた目安の額に対して、いまの積立金が幅の下限を下回っているなら、これから上がる余地が大きいということです。

全体の傾向としては、修繕積立金の全国平均が過去25年でおよそ1.8倍に上がり、月額の平均は1戸あたり13,054円まで高まってきたことが調査で示されています（駐車場などの使用料からの充当額を除いた系統の値。充当額を含む総額では13,378円です）。

ただし、完成年次別に見ると単調に増えているわけではありません。平成7〜16年完成が14,317円で最も高く、平成27年以降が11,405円で最も低くなっています。新しい物件ほど段階増額積立方式を採っているためで、いま安いことは将来も安いことを意味しません。

今の金額がこの先も続くとは考えにくく、家計を見るときは「次に上がった後の金額」を基準にするのが安全です。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」

大規模修繕の周期と一時金という一括負担

月々の積立とは別に、大規模修繕のタイミングで一時金をまとめて求められることがあります。

大規模修繕は、外壁や屋上防水などをまとめて手当てする大がかりな工事です。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは、修繕周期を幅で示しています。標準様式の記載例では、屋上防水や床防水、外壁塗装などの補修・修繕がいずれも12年から15年の周期です（取替えは24年から30年）。ガイドラインは「時期（周期）はおおよその目安であり、立地条件等により異なる」とも述べています。このとき積立が不足していると、不足分を補うための一時金の徴収が総会で決まる場合があります。

長期修繕計画そのものは、5年程度ごとに調査・診断を行って見直すことが求められています。見直しには1年から2年ほどかかります。計画期間は30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれる長さが標準です。見直しのたびに推定修繕工事費の累計額が増えれば、必要な積立額も上がります。値上げが繰り返される背景には、この見直しの仕組みがあります。

出典: 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）

一時金の額は、建物の規模や不足の程度によって決まります。一時金を徴収した管理組合の割合や、1戸あたりの徴収額を集計・公表しているものは確認できていないため、水準を目安として示すことはできません。自分の物件で一時金の予定があるかは、長期修繕計画と直近の総会議事録で確かめてください。毎月の積立金ばかりを見ていると見落としやすい、まとまった負担といえます。

住み続ける生涯コストの見積もり方

住み続けた場合の負担は、次回値上げ後の月額に、これから住む年数を掛け、大規模修繕の一時金を足すことで概算できます。

大切なのは、今の管理費と修繕積立金の合計をそのまま使わないことです。次に引き上げられた後の見込み額をベースに置き、そこへ残りの居住予定年数を掛け合わせ、その間に見込まれる大規模修繕の一時金を加えていきます。

水準の見当としては、令和5年度マンション総合調査で1戸あたり月の管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円、合わせて24,557円です（いずれも使用料等からの充当額を除いた系統）。この額のまま20年住めば約590万円、30年なら約884万円になります。実際にはここに引き上げと一時金が乗ります。自分の総会資料の数字に置き換えて計算してください。

たとえば次回引き上げ後の修繕積立金がいくらになるか、あと何年住むつもりか、その間に大規模修繕が何回巡ってくるか。これらを自分の総会資料の数字に当てはめると、住み続けるおおよその総額が見えてきます。ここで挙げた金額の組み立ては、あくまで数字の入れ方の一例です。実際の額は、各自の長期修繕計画や総会資料の数字で置き換えてください。

この総額が出て初めて、住み替えにかかる費用と同じ土俵で比べられるようになります。次の章では、その比べ方を見ていきます。

住み替えるか住み続けるかを比べる判断の視点

値上げをきっかけに住み替えを考えるときは、金額の多寡で即断せず、複数の物差しで住み続ける場合と住み替える場合を対等に比べることが大切です。

比較の物差しを示したうえで、住み替えが合理的になりやすいケースと、住み続けた方が合理的なケースの両方を見ていきます。どちらか一方へ誘導するためのものではありません。

生涯コストに加えて比べる4つの物差し

比べる物差しは、月々の負担額に加えて、資産価値と流動性、暮らしやすさ、年齢と時間軸まで含めた総合的なものになります。

住み替えを天秤に載せるには、住み替え側の費用も並べる必要があります。今の住まいを売れば、残債や仲介手数料などを差し引いた手取りが入る一方、新居の購入費や家賃、引っ越しや諸費用という別のコストがかかります。前の章で出した住み続けの総額と、この住み替え側の費用とを、同じ土俵に載せて初めて比較が成り立ちます。

そのうえで、次の4つの物差しで見ていくと整理しやすくなります。

• コスト：住み続ける場合と住み替える場合の生涯総額を比べる
• 資産価値と流動性：築古で積立不足のマンションは、将来売りにくくなりやすい
• 暮らしやすさ：広さ、駅までの距離、階段など、老後の使い勝手
• 年齢と時間軸：住み替えは早いほど、住まいの選択肢もローンの幅も残る

金額はここで決め切る必要はありません。まずは比べるべき費用の項目をそろえ、住み続けの総額の隣に住み替えのコストを並べてみることが出発点になります。

住み替えの判断が合理的になりやすいケース

段階増額の引き上げが何度も残っている、築古で流動性が落ちる前、暮らしの負担も重い、といった条件が重なるほど、住み替えを検討する価値は高まります。

具体的には、次のような状況が当てはまります。

• 次回以降の値上げの回数が、まだ多く残っている
• 大規模修繕や一時金の負担が近づいている
• 駅から遠い、階段がつらいなど、住まい自体の不便が別にある
• ローンの残債が少なく、売却で手取りが残りやすい

これらはあくまで、住み替えを前向きに検討してよい状況を示すものです。条件が重なっていても結果が保証されるわけではなく、売却額や住み替え後の家計はケースによって変わります。焦りではなく、こうした条件が自分に重なっているかどうかを冷静に見ることが判断の助けになります。

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住み続ける判断が合理的なケース

値上げ後もなお負担が家計の許容内にあり、立地が良く資産価値が保たれ、高齢で移動の負担が大きいなら、住み続ける判断も十分に合理的です。

たとえば、次のような条件がそろう場合です。

• 値上げ後の月額でも、家計に無理なく収まる
• 駅近や人気エリアで、売り急ぐ必要がない
• 管理組合が健全で、計画的に運営されている

見落とされがちなのが、焦って売ることで失うものの大きさです。長く住んで築いた近所付き合いや生活の勝手、売却にかかる諸費用、そして引っ越しそのものの体力的な負担。とくに高齢になってからの住環境の変化は、金額には表れにくい重さを持ちます。値上げがそのまま「すぐ住み替え」を意味するわけではなく、住み続けるという答えも対等な選択肢です。

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値上げをきっかけに住み替えを考えたら確認すること

判断を焦らないために、まず自分のマンションの将来負担と、売る場合の相場や売り時を数字で把握することが最初の一歩になります。

住み替えを決める前でも、今日から動ける確認の項目があります。今の住まいを持ち続ける側の情報と、売る側の情報の両面から見ていきましょう。

自分のマンションの「これから」を数字で把握する

値上げの見通しは、長期修繕計画、修繕積立金の残高、次回の値上げや一時金の予定を見れば、具体的に読み取れます。

確認したい書類は、管理組合が保管する総会の議事録や長期修繕計画書です。売買の際には重要事項調査報告書という形でも取得できます。見るべきポイントを絞ると、次の3つになります。

• 次回以降の引き上げの予定額と、その時期
• 積立金の残高が、計画に追いついているか
• 大規模修繕の実施予定と、一時金の有無

値上げの理由の章で触れた「自分の管理組合側の事情」を、ここで実際の書類の数字として確かめる作業です。数字が読めれば、値上げが一時的なものか、この先も続くものかの見通しが立てやすくなります。

売るとしたらいくらか・いつが動きやすいかを把握する

住み替えの現実味は、今の住まいがいくらで売れそうか、いつが売りやすいかを把握して初めて見えてきます。

相場をつかむには、近隣で似た条件の住戸がいくらで成約したかを調べ、複数の会社に査定を依頼して幅を確かめる方法があります。査定額はあくまで目安で、実際の売却額はケースによって動きます。

売り時の観点も添えておきましょう。大規模修繕や値上げ、一時金の総会決議の前後では、買い手が受ける印象や売りやすさが変わることがあります。決議の前のほうが動きやすいとされる場面もあり、時期の見極めは検討材料の一つになります。

なお、老後の資金計画まで含めた見通しはファイナンシャルプランナー、売却の手続きや媒介契約は宅地建物取引士など、個別の判断が要る場面では専門家に相談すると安心です。

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まとめ：修繕積立金の値上げを総額で見るなら、住み替えのトビラ

修繕積立金の値上げで住み替えるかどうかは、住み続けた場合にこれから先へ払う総額で比べます。月々の増え方だけを見ていると、住み続けたほうが安いと思い込んだまま決めてしまいます。

比べるには、この先の値上げの予定と、まとまった負担が来る時期を並べておきます。今の額のまま続くと考えると、後から出てくる支払いで住み替えの計画が崩れます。

移るかどうかを決める前に、次の値上げがいつ来るのかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、住み続ける負担と移る負担の並べ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。