終の棲家とは？老後を最後まで暮らす住まいの選び方

いまマンションに住んでいて、この先の住まいをどうするか考え始めた方に向けた記事です。「終の棲家」と聞くと、一度で完璧に決めなければと身構えてしまうかもしれません。

体力やお金、家族のことまで関わるうえに、いま持っているマンションを売るのか、貸すのか、持ち続けるのかという判断まで絡みます。何を基準に選べばよいのか迷ってしまいがちです。

この記事では、住み替えのトビラが住まいの選択肢を見渡したうえで、自分に合う2〜3案へ無理なく絞り込む判断軸を整理します。あわせて、持ち家のマンションを「売る・貸す・持ち続ける」のどれと組み合わせるかまでを、ひとつづきの流れとして見ていきます。

終の棲家とは？老後を最後まで暮らす住まい

終の棲家とは、人生の幕を下ろす場所ではなく、定年後の長い時間を自分らしく暮らすための住まいを指します。

一つの正解を探すより、いくつかの選択肢を見渡して自分に合う住まいへ絞り込む方が、終の棲家は考えやすくなります。まずは言葉の意味と、考え始めるのに適した時期から整理します。

終の棲家とは「老後を長く暮らす最後の住まい」

終の棲家とは、最期を迎えるための場所ではなく、老後の長い時間を最後まで暮らし続ける住まいを意味します。

「終」という字から、人生を終える場所という重い印象を持つ方もいます。実際に問われるのは、定年後に続く長い時間をどこで穏やかに暮らすかという点です。65歳時点の平均余命は男性で約19年、女性で約24年に達し、退職後の暮らしは想像以上に長く続きます。

出典: 令和6年簡易生命表の概況（厚生労働省）

この長い時間のなかで、体力や健康は少しずつ変わっていきます。家族との関係や使えるお金も同じで、いまの状態がずっと続くわけではありません。元気なうちは気にならない段差や買い物の負担が、年齢とともに暮らしにくさへ変わることもあります。

終の棲家を考えるうえで大切なのは、いまの暮らしやすさに加えて、将来も無理なく住み続けられるかどうかです。この「最後まで暮らせるか」という視点が、住まいを選ぶ土台になります。マンションはワンフロアで段差が少なく、この視点と噛み合いやすい住まいですが、詳しくは後の章で見ていきます。

終の棲家は一度で完璧に決めなくてよい

終の棲家は一度で決め切る必要はなく、暮らしの変化に合わせて見直していけるものです。

「終」という言葉には、後戻りできない選択というイメージがつきまといます。けれど住まいは、健康や家族の状況が変われば、住み替えや改修であとから対応できます。いまのマンションを持ち続けるか手放すかも、その時々で選び直せる余地があります。

むしろ最初から完璧な答えを出そうとすると、決めきれずに先延ばしになりがちです。いまの自分に合う住まいをまず選び、必要になったときに次を考える方が、気持ちにも余裕が生まれます。

終の棲家を考え始めるのに適した時期

終の棲家は、体力や判断力に余裕のある50〜60代から考え始めると、落ち着いて選べます。

定年や子どもの独立は、住まいを見直す自然な節目になります。子世代が家を出れば、いまのマンションの広さや部屋数が、二人あるいは一人の暮らしと合わなくなることも少なくありません。使わない部屋の分まで管理費や固定資産税を払い続ける状態に気づくのも、この時期です。心身に余裕があるうちなら、情報を集めて比べる力も十分に残っています。

早めに方向性を決める利点は、選択肢をじっくり比べられる点にあります。介護が必要になってから慌てて探すと、条件や費用を十分に検討できないまま決めることになりかねません。

この時期にすべてを決め切る必要はありません。「どんな暮らしを続けたいか」という方向性だけでも持っておくと、住まいが必要になったときの判断が楽になります。

終の棲家になる住まいの選択肢を比較

終の棲家の選択肢は、大きく3つの方向に分かれます。今の家に住み続ける道、別の住まいに移る道、ケアの付いた住まいに入る道です。

どれが正解かを決める前に、3つの方向をひと通り見渡しておくと、自分の希望と照らし合わせやすくなります。費用や暮らしやすさの違いを、軸ごとに並べて確認します。

費用を抑えたいなら住み続ける方向、将来の変化に備えたいならケア付きの方向が、おおまかな目安になります。ひとつ補っておきたいのは、マンションの場合、住み続けても住み替えても「毎月の負担」には管理費・修繕積立金がのり、毎年の固定資産税もかかり続けるという点です。この固定費は、住むかどうかにかかわらず所有している限り続きます。

今の家（マンション）に住み続ける（リフォーム含む）

今のマンションに住み続ける道は、住み慣れた環境を変えずに暮らせる点が大きな魅力です。

周辺の人間関係や生活リズムを保ちたい方には、住み替えよりも負担の少ない選び方になります。しかもマンションは、もともとワンフロアで段差が少なく、玄関から居室、浴室、トイレまでが同じ階でつながっています。この点だけを見れば、終の棲家に向く面を最初から備えている住まいだといえます。エントランスや共用廊下、エレベーターの日常的な管理を管理組合と管理会社に任せられるのも、年齢を重ねてからは負担の軽さにつながります。

改修で足りない部分を補うこともできます。手すりの設置や室内の段差の解消なら数十万円から、浴室や間取りの変更まで広げると費用は百万円単位に上がります。ただしマンションで手を入れられるのは、あくまで自分の専有部の範囲です。エントランスやエレベーター、共用廊下といった共用部は個人の一存では変えられません。専有部の工事も管理規約の制約を受け、水回りの位置や床材の遮音性能など、規約や届出の範囲内で進める必要があります。実際にどこまで手を入れられるかは、バリアフリー改修を扱う記事や管理組合への確認で具体化していくのが確実です。

ここで、戸建てとの違いを整理しておきます。「階段の上り下りがつらい」「広い庭の手入れが体力的にきつい」「敷地の防犯が心配」といった話は、戸建ての事情です。マンションから住み替えを考える人には基本的に関係ありません。ご自身の住まいで負担になりそうな点だけに絞って見ていく方が、判断は早くなります。

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別の住まいに住み替える（駅近マンション・平屋・賃貸）

別の住まいへ移る道は、暮らしの不便を一度にまとめて解消できる選び方です。

いまのマンションが駅から遠かったり、階数や間取りが暮らしに合わなくなっていたりする場合は、住み替えが現実的な選択肢になります。移り先の筆頭に挙がるのが、駅近のマンションです。ワンフロアで生活が完結し、買い物や通院が徒歩圏で済み、共用部の管理も引き続き任せられます。いまのマンション暮らしの利点を保ったまま、立地や設備だけを更新できる住み替えといえます。

移り先には平屋や賃貸もあります。平屋は段差の少なさが魅力ですが、戸建てである以上、庭や敷地の管理はついて回ります。この手入れの手間はマンションにはないものなので、いまの暮らしと比べる際は差し引いて考えておくと安心です。賃貸は初期費用を抑えられる代わりに、家賃を払い続ける前提で資金計画を立てることになります。

費用は、入るときに一度かかるお金と、毎月続くお金に分けて見ると整理できます。購入なら物件価格に諸費用が加わってまとまった資金が要り、毎月はローンに管理費・修繕積立金が重なります。賃貸なら初期費用は軽くなる代わりに、毎月の家賃が続きます。そしてもうひとつ欠かせないのが、その原資をどう用意するかです。新しい住まいの費用は、いまのマンションを売るか貸すかで組み立てるのが基本になります。この点は後半の「今のマンションをどうするか」で詳しく見ていきます。

どの住まいも、契約の前にバリアフリーの程度や周辺の医療環境を確かめておくことが大切です。住み替え先で長く暮らせるかどうかは、建物の設備に加えて立地にも左右されます。

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ケア付きの住まいに移る（サ高住・施設）

ケア付きの住まいへ移る道は、介護や見守りを前提に安心して暮らせる選び方です。

一人暮らしの不安や、将来の介護に早めに備えたい方に向いています。代表的なのは、自宅に近い感覚で暮らせるサービス付き高齢者向け住宅と、生活支援や介護を受けられる有料老人ホームです。

サービス付き高齢者向け住宅は、敷金が家賃の2〜3か月分で、月の費用はおおむね15万円前後が目安です。有料老人ホームは入居一時金が0円から数百万円と幅があり、月額は15万〜20万円台が中心になります。いずれも地域や施設で幅があるため、あくまで目安として押さえておいてください。細かい費用の内訳や選び方は、サービス付き高齢者向け住宅を扱う専用記事に譲ります。

ここで見落としがちなのが、ケア付きの住まいの多くは家賃が毎月続く賃貸型だという点です。この毎月の費用をどう賄うかを考えると、いまのマンションの扱いが関わってきます。売って入居資金と当面の生活費にあてるか、貸して家賃収入で施設の費用を相殺するか。ケア付きの住まいを検討するときも、原資は持ち家のマンションの始末から組み立てることになります。

元気なうちに入れる住まいと、介護が重くなってから移る施設では、選ぶ基準が変わります。今の健康状態に加えて、将来どこまでのケアを受けたいかを見据えて選ぶと、住み替えを繰り返さずに済みます。

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終の棲家は「最後まで暮らせるか」で選ぶ

終の棲家は、どの選択肢を選ぶかよりも、老後の長い時間を最後まで暮らし切れるかどうかで考えると見極めやすくなります。

元気な時期から介護が必要な時期、その先までを一つの流れとしてとらえ、住まいがどこまで支えてくれるかを確かめます。ここがこのテーマならではの判断の軸になります。

体力が落ちても暮らし続けられるか

体力が落ちたときに暮らしやすいかどうかは、毎日の動作のしやすさで決まります。

この点で、マンションはワンフロアという構造が味方になります。寝室から浴室、トイレへの動線が同じ階で短くまとまっていれば、足腰が弱ってからも移動の負担は小さく済みます。逆にいえば、玄関の大きな段差や室内の階段、広い庭の手入れといった負担は、戸建てに固有のものです。マンションから住み替えを考える人には基本的に当てはまらないので、そこは切り分けて考えて構いません。見るべきは、いまのマンションの動線や室内の段差が、これから先も無理のない範囲におさまっているかどうかです。

夫婦で暮らしていても、いずれどちらかが一人になる時期は訪れます。一人でも管理しきれる広さか、戸締まりや掃除に無理がないかを早めに考えておくと安心です。使わない部屋が増えたまま広い住戸を維持するより、暮らしに合った広さへ整える方が、日々の負担も固定費も軽くなります。

広さや見栄えよりも、年齢を重ねた自分が無理なく動けるかどうかを基準にします。この視点で住まいを見直すと、必要な改修や住み替えの優先順位が見えてきます。

医療や介護を受けやすい場所か

医療や介護の受けやすさは、住まいの立地で大きく変わります。

持病があれば、通いやすい距離に病院があるかどうかが日々の安心につながります。在宅での療養を望む場合は、往診や訪問介護に対応する事業者が周辺にあるかも確かめておきたい点です。駅近のマンションは、こうした通院や往診の便に恵まれやすい立地にあることが多く、車の運転をやめたあとの暮らしやすさにも関わってきます。

国は、住み慣れた地域で医療や介護を受けられる体制づくりを進めています。とはいえ対応できる範囲は地域によって差があり、引っ越し先で同じ環境が整うとは限りません。

出典: 在宅医療の提供体制の整備について（厚生労働省）

介護が必要になったとき、家族が無理なく通える場所かどうかも見落とせません。本人の希望と家族の負担の両方を、立地を選ぶ段階で擦り合わせておくと後悔が減ります。

最期を迎える場所まで考えているか

終の棲家を考えるなら、最期をどこで迎えたいかまで視野に入れておくと選択がぶれません。

どこで最期を過ごしたいかは人によって違いますが、住み慣れた自宅を望む声は根強くあります。厚生労働省の調査でも、自宅で最期を迎えたいと考える人が最も多い結果が示されています。

出典: 人生の最終段階における医療に関する意識調査（厚生労働省）

一方で、実際には病院で最期を迎える人が多いのが現実です。希望と現実が分かれるのは、自宅で療養を支える体制が間に合わないことも一因にあります。

自宅で過ごしたいのか、設備の充実した施設や病院が安心なのかで、選ぶべき住まいは変わってきます。いまのマンションで過ごしたいと望むなら、在宅医療を受けやすい立地や、介護する家族の負担まで含めて準備しておく必要があります。

最期の場所を今すぐ決める必要はありません。ただ「どう過ごしたいか」を意識しておくと、住まい選びの一つひとつの判断に芯が通ります。

老後資金とのバランスはとれているか

どれだけ理想の住まいでも、老後資金とのバランスが崩れては長く暮らせません。

年金収入が中心になる老後は、毎月の支出が収入を上回りやすくなります。65歳以上の夫婦のみの無職世帯では、平均で月に約4万円の不足が生じているという調査もあります。

出典: 家計調査報告（家計収支編）2024年（総務省統計局）

ここに住居費や改修費、施設の費用が重なると、家計の余裕はさらに細ります。マンションの場合、ローンを払い終えていても、管理費・修繕積立金・固定資産税は住み続ける限りかかり続ける固定費です。住まいにかける金額は、この毎月の固定費も含めて、手元の資金で何年暮らせるかという視点で見ておくと安心です。

終の棲家を2〜3案に絞り込む

終の棲家を絞り込むコツは、すべての条件を満たそうとせず、自分が最も優先するものを一つ決めることです。

前の段階で見えた条件のうち、譲れない軸を起点にすると、候補は自然と2〜3案へ絞られていきます。優先するものごとに、現実的な落とし所を見ていきます。

立地や生活の便利さを優先するなら

買い物や通院のしやすさを最優先するなら、生活が徒歩圏で完結する住まいが候補になります。

車の運転に不安が出てくる年代では、駅や商店の近さがそのまま暮らしやすさにつながります。いまのマンションが利便性の高い場所にあるなら、住み替えずに専有部を改修して住み続ける道も有力です。立地という替えのきかない条件を、すでに手にしているとも言えます。

より駅に近い場所へ移りたいなら、住み替え先もマンションが有力です。ワンフロアで生活が完結し、共用部の管理も引き続き任せられます。庭や階段の手入れといった手間はもともとマンションにはありませんが、より暮らしの手間を減らしたい方には、立地を絞った住み替えが選び方になります。

ただし利便性の高い物件は価格も高くなりがちです。譲れない条件を立地に絞り、広さや築年数は妥協する前提で探すと、候補が見つかりやすくなります。その購入資金を、いまのマンションの売却でどこまで賄えるかも、あわせて見ておきたい点です。

健康や介護への備えを優先するなら

将来の健康や介護に重きを置くなら、ケアを受けやすい住まいが現実的な候補になります。

持病があったり一人暮らしに不安があったりする場合は、見守りや支援のある住まいが安心につながります。サービス付き高齢者向け住宅なら、自宅に近い感覚を保ちながら、緊急時にも対応してもらえます。

今は元気でも、数年先に介護が必要になる可能性は誰にもあります。介護が重くなったときに移れる施設が近くにあるかまで見ておくと、住み替えの回数を減らせます。

一方で、手厚いケアを備えた住まいほど費用は上がります。今すぐ必要なケアと、将来に備えるケアを分けて考えると、過不足のない選び方ができます。毎月の家賃型の費用をどう賄うかは、いまのマンションを売るか貸すかとあわせて考えておくと、資金計画が現実的になります。

老後資金の余裕を優先するなら

家計の余裕を何より大切にするなら、住居費を抑えられる住まいが候補の中心になります。

いまのマンションを持ち続けて、最小限の改修で住み続けるのが、もっとも費用を抑えられる道です。売買にともなう諸費用も、引っ越しの費用もかかりません。ここが持ち家を持つ人の強みです。住み替える場合も、今より小さな住まいに移れば、いまのマンションを売った分の資金を手元に残せます。

ただし住み続ける場合も、マンションは管理費・修繕積立金・固定資産税という固定費が続く点は頭に入れておきたいところです。安さだけで選ぶと、後から改修費や住み替え費用がかさむこともあります。当面の出費と、長く住んだときの総額の両方で比べると、判断を誤りません。

夫婦で希望が分かれたときは

夫婦で希望が分かれたときは、どちらかに合わせるのではなく、共通の物差しを決めることが解決の近道です。

利便性を重んじる人もいれば、自然の近さや住み慣れた土地を離れたくない人もいます。価値観の違いそのものは、無理にそろえる必要はありません。

健康・資金・家族の支えやすさのうち、二人にとって何を最優先にするかを先に決めることが大切です。判断の土台がそろえば、立地や物件の好みの違いは調整しやすくなります。たとえば「介護が必要になっても困らないこと」を共通の軸に置けば、候補の絞り方が見えてきます。

いきなり物件から話し合うと、好みのぶつかり合いになりがちです。先に「どんな暮らしを続けたいか」を言葉にして共有すると、感情的な対立を避けられます。いまのマンションを売るのか持ち続けるのかも、この共通の物差しがあると話が進みます。

どうしても折り合わない部分は、段階的に見直す前提で残しておく手もあります。今すべてを決め切らず、変えられる余地を残すことが、二人が納得できる選択につながります。

終の棲家は段階的に選ぶ｜まず今のマンションをどうするか決める

終の棲家は一度で決め切るのではなく、暮らしの変化に合わせて段階的に選び直していけます。

元気なうちは利便性を重視し、体力が落ちたらケアのある住まいへ移る、という段階的な選び方が現実的です。その前提に立つと、いまのマンションを「売る・貸す・持ち続ける」のどれにするかが、次の一手を決める出発点になります。行き先の費用も、この判断から生まれる資金で組み立てることになります。

終の棲家は段階的に見直してよい

終の棲家は、数年から十数年の単位で見直していける、変えられる選択です。

一度決めた住まいに、最期まで縛られる必要はありません。元気な時期に選んだ住まいを、体力や家族の状況が変わった段階で見直すのは自然なことです。

実際、持ち家を住み替える人は60代以上に多いことが、国の調査からも分かります。定年や子の独立を機に、暮らしに合った住まいへ移る動きが一定数あるためです。

出典: 令和6年度 住宅市場動向調査（国土交通省）

だからこそ、最初の選択で完璧を目指す必要はありません。今の自分に合う住まいを選び、節目ごとに調整していく方が、結果として無理のない暮らしにつながります。

今のマンションを「売る・貸す・持ち続ける」で考える

どの住まいを選ぶにしても、いまのマンションをどうするかは避けて通れません。始末のしかたは、大きく「売る・貸す・持ち続ける」の3つに分かれます。それぞれの向き不向きを、ここで俯瞰しておきます。

売るのは、まとまった資金を作って住み替えや施設入居の原資にする道です。マンションは、同じ建物や近隣で似た条件の売買が積み重なるため、戸建てや土地に比べて相場が読みやすく、売りやすい傾向があります。個体差の大きい戸建てのような「いくらで売れるか見当がつかない」状態になりにくいのが強みです。ただしこれはあくまで傾向で、立地や築年数、市況によって結果は変わります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消できることが前提になります。査定額と残債の関係によって進め方が変わるため、可否や税金の細かい部分は断定せず、売却や住み替えローンを扱う専用記事や専門家で確かめてください。売らずに資金だけ作りたい場合は、自宅を売って賃貸で住み続けるリースバックという方法もありますが、これも仕組みを理解したうえで専用記事で検討するのが安全です。

貸すのは、いまのマンションを手放さずに家賃収入を得て、ケア付き住宅の家賃や移り先の費用を相殺する道です。マンションは戸建てより賃貸の需要が読みやすく、建物の管理を管理会社に委ねやすいため、貸主の手離れが比較的よいと言われます。一方で、空室になれば収入は途切れ、退去時の原状回復費もかかります。自宅にかけている住宅ローンは、貸すと条件が変わることがあり、家賃収入には税金も生じます。こうした点は断定できないため、貸す前に金融機関や専門家へ確認しておくのが確実です。

持ち続けるのは、さらに2つに分かれます。ひとつは、いまのマンションに住み続ける道です。前半で見た「住み続ける」がこれにあたり、売買や引っ越しの費用がかからないぶん、もっとも住居費を抑えられます。もうひとつは、別の住まいへ移りながら、いまのマンションを空けたまま保有する道です。こちらは注意が要ります。住まない月も管理費・修繕積立金・固定資産税は変わらずかかり続けるため、移り先の住居費と二重になり、費用面ではもっとも重くなります。二拠点生活のように「あえて残して使う」明確な目的があるなら別ですが、決めきれずに空けたまま持ち続けるのは、費用の面ではおすすめしにくい選び方です。

このほか、自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージや、住宅金融支援機構と連携したリ・バース60といった方法もあります。持ち家を活かして資金を作る点では選択肢に入りますが、仕組みや条件が細かいため、ここでは名前を挙げるにとどめ、詳しくは制度を扱う専用記事に譲ります。

まずは今のマンションの価値を確認する

売る・貸す・持ち続けるのどれを選ぶにしても、まずは今のマンションの価値を知ることが最初の一歩になります。

住み替えるにも貸すにも、今のマンションがいくらで売れそう、いくらで貸せそうか分からなければ、計画は立てられません。価値が分かれば、次の住まいに使える予算や、手元に残せる老後資金の見通しが立ちます。残債があるなら、売却代金で返しきれるかどうかも見えてきます。

マンションの価値は、複数の不動産会社に査定を依頼して比べると相場感がつかめます。無料の一括査定を使えば、一度の入力で複数社の見積もりをまとめて受け取れます。同じ建物や近隣の成約が参考になりやすいマンションは、こうした査定で相場が絞り込みやすい住まいでもあります。

今すぐ売る必要はなく、選択の前提として知っておくだけでも十分に役立ちます。数字が見えてはじめて、終の棲家の話は具体的に動き出します。

不動産売却の一括査定サイトおすすめ7選｜選び方と組み合わせ方

まとめ:終の棲家選びを考えるなら、住み替えのトビラ

終の棲家は、一度で決め切るものではありません。老後の長い時間を最後まで暮らせるかという視点で選択肢を見渡し、自分が優先する条件から2〜3案へ絞り込んでいけば、力まずに選べます。

そのとき、いまのマンションを「売る・貸す・持ち続ける」のどれと組み合わせるかまで見ておくと、行き先の費用と原資が噛み合い、計画に無理がなくなります。暮らしや健康の変化に合わせて、住まいは段階的に見直していけます。だからこそ、最初の選択で完璧を目指す必要はありません。

どの道を選ぶにせよ、出発点になるのは今のマンションの価値を知ることです。売れそうな額と貸せそうな額が見えてはじめて、終の棲家の検討は具体的に動き出します。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。