マンションの一括査定とは？仕組み・査定額の見方から住み替えでの賢い使い方まで解説

今のマンションを売って住み替えようとするとき、複数の不動産会社へまとめて査定を頼めるのが一括査定です。

一括査定を使うかどうかは、相場を早く知りたいのか、任せたい会社を探したいのかによって選べます。

無料で使える仕組みから、申し込みの5つの段階と会社の選び方、住み替えの売り方を決める起点としての使い方までを説明します。

マンションの一括査定とは?仕組みと無料で使える理由

マンションの一括査定は、1度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるWebサービスです。今のマンションがいくらで売れそうかを、複数社の見積もりを並べて確かめる最初の一歩になります。

仕組みは「利用者→一括査定サイト→提携不動産会社」の三者構造です。なぜ利用者が無料で使えるのか、最初に受け取るのはどんな査定なのか、そして自分のマンションの何が査定で見られるのか。初見の方が押さえておきたい基本を、順番に整理します。

複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるサービス

一括査定は、1度の入力で複数の不動産会社へまとめて査定依頼できるWebサービスです。

仕組みは三者構造になっています。利用者がサイトに物件情報を入力すると、サイトが提携先の不動産会社へその情報を共有し、各社がそれぞれの査定額を提示する流れです。

国土交通省の調査によれば、全国の宅地建物取引業者数は132,291業者です（令和7年3月末時点）。サイトはその中から、物件のエリアや種別に対応できる会社をマッチングします。マンションであれば、そのエリアのマンション売却を扱える会社が候補として挙がります。

個別に1社ずつ問い合わせる方式と比べ、同じ物件情報を繰り返し説明する手間が省けます。短時間で各社の査定額や提案を横並びにできる点が、最大の特徴です。

出典: 国土交通省「令和6年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」

無料で使える理由は不動産会社の紹介料モデル

利用者は完全無料で使え、費用は不動産会社が支払う紹介料で成り立っています。

紹介料の水準を集計・公表している公的機関や業界団体はありません。各社が不動産会社と個別に結ぶ契約の条件で、金額は公表されていないためです。業界で語られる目安としては1件あたり1万円前後という数字がありますが、出所を示せる数字ではないため、目安として受け取ってください。1人の利用者が複数社に依頼すれば、その社数分がサイト側の収益になる構造です。

不動産会社にとっては、テレビCMやチラシで広く集客するより、売却意向のある見込み客に直接リーチできる効率の良い手段です。広告費の一種として、不動産業界では一般的な仕組みといえます。

「無料で使える=怪しいのでは」と感じる方も少なくありません。ただこの構造は、住宅情報サイトや求人サイトと同じく、サービス提供側が広告費を負担する一般的なビジネスモデルです。仕組みがわかると、不安は和らぎます。

机上査定が中心で訪問査定にも進める

一括査定で最初に届くのは机上査定が中心で、希望すれば後から訪問査定にも進められます。

机上査定は、物件の所在地・専有面積・築年数などのデータと過去の取引事例から算出する簡易的な方法です。担当者が現地に来ないため、依頼から当日〜3日ほどで結果が出ます。

訪問査定では、担当者が室内や共用部を実際に確認します。室内の状態や眺望に加え、共用部の清掃状況・修繕積立金・長期修繕計画といった管理状態まで加味されるため、机上査定より精度が上がります。ただし結果が届くまで1週間ほどかかります。

なお、境界の確定状況・接道・私道負担・建物の再調達原価といった項目は、戸建てや土地の査定で見られる軸です。マンションから住み替える人には基本的に関係がないため、ここでは気にしなくて構いません。マンションで見られる項目は次の見出しで具体的に整理します。

一般的には、机上査定で相場感と各社の対応を見たうえで、絞り込んだ数社に訪問査定を依頼します。

マンション査定で実際に見られる項目(自分の物件の何が見られるか)

「一括査定を使えば査定額が出る」とわかっても、自分のマンションの何が見られて価格が決まるのかは、意外と説明されません。ここを知っておくと、届いた査定額の意味を読み解けるようになります。

不動産会社が広く使う不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」では、マンションの査定は条件の近い事例を選び、各項目を評点(点数)で比較して価格を出す方式が基本です。その評点の項目は、大きく2つのグループに分けて考えると整理しやすくなります。

1. 自分では動かせない軸(立地・住戸の条件)

1つ目は、売主の努力では変えられない、物件そのものの条件です。

• 所在階・向き・眺望(高層階・南向き・良好な眺望は評価が上がりやすい)
• 専有面積(基本は「1㎡あたりの単価×専有面積」で組み立てる)
• 築年数と耐震基準(築1〜5年の下落が大きく、その後は緩やか)
• 立地・駅距離（駅に近いほど評価が上がる。何分から評価が下がるかは会社ごとの評点の付け方による）
• 総戸数・ブランド(大規模は資産価値が維持されやすいとされる)

耐震基準は、新耐震か旧耐震かで評価が分かれます。新耐震基準は1981年(昭和56年)6月1日施行で、建築確認済証の交付日が1981年6月1日以降なら新耐震、5月31日までなら旧耐震という判断です。竣工日ではなく建築確認の日で決まる点に注意してください。旧耐震は市場評価や住宅ローン控除の要件に影響し得ます。

ただし、これらの重みは会社ごとに違います。「こういう軸で点数化される」という型として押さえ、確定的な増減額として受け取らないのが安全です。

2. 管理組合で動く軸(管理状態)

2つ目は、管理組合の運営で状態が変わる「管理」に関する軸です。これは戸建てにはないマンション特有の項目で、資産価値を左右する要因は立地に次いで管理状態が大きいとも言われます。

• 修繕積立金の水準(近隣の同種マンションと比べて負担額が大きいとマイナス評価)
• 滞納の有無(管理費・修繕積立金の滞納は買主が引き継ぐため、価格交渉や敬遠の材料になる)
• 長期修繕計画の有無(適切な計画がないと評点がマイナス)
• 大規模修繕の実施状況

修繕積立金の水準感は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）が専有面積あたりの目安額を示しています。目安は建物の階数と延床面積で5つに分かれ、それぞれ平均値と「事例の3分の2が含まれる幅」が示されています。

機械式駐車場がある場合は、この額に加算が必要です。1台あたり月額の修繕工事費は、2段（ピット1段）昇降式で6,450円、3段（ピット1段）昇降横行式で7,210円などとされ、「1台あたり月額の修繕工事費×台数÷総専有床面積」で㎡あたりの加算額を出します。

なおガイドラインは「修繕積立金の額が、この幅に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断されることになるわけではありません」としています。自分のマンションがどの区分に当たるかを確かめたうえで、幅から大きく外れていないかを見る使い方が適しています。

この管理の軸があるぶん、マンションは訪問査定の前に揃えておきたい書類があります。具体的には、長期修繕計画書、総会の議事録、重要事項調査報告書(管理費・修繕積立金・滞納状況が記載され、管理会社から取得できます)です。これらを手元に用意しておくと、査定の精度と説得力が高まります。戸建ての売却では発生しない、マンションならではの準備です。

戸建てや土地の査定では、境界確定・接道・私道負担・建物の再調達原価といった土地建物の軸が中心で、修繕積立金や長期修繕計画といった「管理」の軸はそもそも存在しません。逆に言えば、この管理の軸こそがマンション査定の特徴です。今のマンションを売る立場では、立地や住戸条件だけでなく、管理の状態も価格に効いてくると押さえておくと、査定額を一段深く理解できます。

出典: 公益財団法人 不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」

出典: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(令和6年6月改定)

出典: e-Gov法令検索「建築基準法施行令」（昭和55年7月14日政令第196号 附則）

出典: SUUMO「マンション査定の方法とは?評価される項目と価格の決まり方」

マンションの一括査定を使う4つのメリット

一括査定がもたらす最大の価値は、複数社を「比較」できることです。

比較を通じて、相場・会社・担当者という3つの不確実性を同時に減らせます。1社だけに聞くと見落としやすい点も、複数社を並べることで自然と浮き彫りになります。ここではマンションを売る立場から、4つのメリットを順に見ていきます。

1度の入力で複数社の査定額を比較できる

1度のフォーム入力で、複数の不動産会社の査定額をまとめて比較できます。

1社ずつ個別に依頼する場合、電話・物件説明・査定の段取りを社数分くり返す必要があります。マンションの間取りや専有面積、管理状況をそのつど伝え直す手間もかかり、会社ごとに依頼日が前後することで査定額も比較しにくくなります。

一括査定なら、入力1回・数分で複数社へ依頼が回ります。各社が同じ条件の情報をもとに査定するため、査定額の差を「会社による評価の違い」として読み取りやすくなります。

並べて見ることで初めて気づける視点があります。1社だけだと、その金額が妥当かどうかを測る物差しを持てません。

マンションは比べる相手を見つけやすい｜査定額の読み方と相場の確かめ方

複数社の査定額を並べると、自分のマンションのリアルな相場感が見えてきます。しかもマンションは、そもそも比べる相手を見つけやすい物件です。

理由は、一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同一マンションの別住戸や近隣の類似物件という条件がほぼ一致する事例が豊富にあるためです。査定の中心となる取引事例比較法(似た条件の過去の成約事例から価格を出す方法)とマンションは相性がよく、各社が示した根拠を自分でも確かめやすくなります。個体差が大きく比べる相手を探しにくい戸建てや土地とは、この点で前提が違います。

差を読むコツは、極端に高い額と低い額を外れ値として一度脇に置くことです。中央付近に集まる金額帯は、売り出し価格を考えるときの出発点になります。マンションは同じ建物の別住戸や近隣の成約事例で自分でも裏を取れるため、そこから極端に外れた額は「根拠を疑う異常値」として見分けやすくなります。

さらにマンション所有者は、査定を待たなくても自分で相場の当たりを付けられます。実際の成約価格は、不動産取引情報提供サイト（通称レインズ・マーケット・インフォメーション）で同じエリア・近い条件の中古マンションを、国土交通省の不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）で実際の取引価格を、いずれも無料で調べられます。最も確かな根拠は、同じマンションの別室が最近いくらで売れたかです。この自前の当たりと各社の査定額を照合すれば、査定に振り回されずに済みます。

出典: レインズ マーケットインフォメーション

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産価格・取引価格）

事例が多いぶん、申し込み前の目安づくりにはAI査定・机上査定も使いやすいカテゴリです。ただし査定額はあくまで予測値で、そのまま成約価格になるとは限りません。マンションでも、直近の成約事例がない、角部屋、眺望、階数差といった個別の事情は残ります。相場は読みやすい部類ですが、当てられるわけではない、という線は保っておくと安全です。

このマンションを売れる会社に出会える確率が上がる

1度の依頼で、このマンションを実際に売れる会社に出会える確率が上がります。

自分で1社だけ選ぶと、その会社が自分のマンションやエリアに強いかどうかは未知数です。一括査定では物件情報をもとにマッチングが走るため、大手・中堅・地域密着型が混ざって紹介されやすくなり、比較の母数を確保できます。

ここで見るべきは、抽象的な「マンションに強い会社」かどうかではありません。同一マンションや近隣の同規模マンションを実際に売った実績があるかどうかです。マンションの査定は同一・近隣の成約事例に依存するため、その事例を具体的に出せる会社ほど、根拠のある査定を出せる傾向があります。

どの会社がこのマンションに強いかを見極める具体的な質問は、後述の「査定額より査定根拠で選ぶ」で詳しく触れます。まずは複数社を並べ、実績で選べる状態をつくることが出発点になります。

信頼できる担当者を見極められる

複数社の対応を見比べることで、信頼できる担当者を見極めやすくなります。

担当者の差は、最初の連絡対応に色濃く現れます。査定根拠の説明が丁寧か、レスポンスが速いか、媒介契約を急かさないか。観察できる差は意外と多いものです。

最初の電話やメールの対応には、会社ごとの姿勢の違いが表れます。1社だけを見ていると、その担当者が「普通」なのか「優れている」のかを判断する物差しを持てません。

媒介契約を結べば、その担当者とは数か月単位の付き合いになります。査定額の高低に加えて、対応の質を見比べる時間を最初に取れることが、その後の売却活動の安心感につながります。

知っておきたいマンション一括査定のデメリット・注意点

マンション一括査定の主なデメリットは、仕組みを知れば対策できます。

営業電話の集中、意図的な高額査定、地方でのカバー率の低さ、個人情報の共有という4点を、なぜ起きるのかから整理します。「やめとけ」と言われる理由の正体が見えてきます。

複数社から営業電話・メールが集中する

申込直後から、複数社の電話やメールが短時間に集中することがあります。

これは紹介料モデルの裏返しです。不動産会社は費用を払って情報を取得しているため、媒介契約に繋げるべく早期接触に動きます。

申込から数分〜数時間で、複数社からの電話やメールが一気に届くケースもあります。特に電話を希望していない方にとっては、想像以上の負担に感じるかもしれません。

対策としては、申込フォームの備考欄で連絡手段や時間帯を指定する方法があります。

査定額=売却価格ではない(意図的な高額査定の存在)

査定額は売却を保証する金額ではなく、中には媒介契約を取るために意図的に高額を提示する会社もあります。

なぜそうした査定が出るかというと、媒介契約の獲得競争があるためです。売主は当然、高い査定額を出した会社に魅力を感じます。その心理を逆手に取り、相場より明らかに高い金額を提示する会社が一定数存在します。

よくあるパターンは、契約直後に売れないとわかり、しばらく経ってから「やはり値下げを」と提案される流れです。結果、当初の見込みより安く売却することになりがちです。

他社より数百万円以上高い査定額が出た場合は、その根拠を必ず確認してください。直近の成約事例や販売戦略の説明が曖昧なら、注意が必要です。

この点で、マンションは相場を確かめやすい物件です。前述のとおり一戸ごとの個別性が戸建てより小さく比べる相手を見つけやすいため、同じ建物の別住戸や近隣の成約事例と突き合わせれば、相場帯から大きく外れた高額提示は「浮いた数字」として目立ちやすく、意図的な高額査定を見抜きやすい側にいるといえます。個体差が大きく比べる相手を探しにくい戸建てや土地に比べ、マンションは高値に振り回されにくいのが強みです。

高すぎる不動産査定額の「からくり」とは。見抜く3つ方法も解説

地方・郊外では提携会社が少ないケースがある

地方や郊外の物件では、一括査定サイトで紹介される会社の数が限られる場合があります。全国の宅建業者のうち、1つのサイトが提携している会社はその一部です。各社の公表では、LIFULL HOME’S が5,117社、HOME4U が約2,500社と提携しているとしています（いずれも2026年8月6日閲覧時点。サイト上に時点の表記はありません）。提携先は都市部に集中しがちで、地方・郊外では紹介できる会社が少なくなります。提携が手薄な地方・郊外、とくに個体差の大きい戸建てや土地では、紹介できる会社が1〜2社に限られることもあります。

ただし、対応会社が多い都市部のマンションでは、この心配はほとんど不要です。所在地を入力すれば通常は複数社が表示され、比較の土台に困る場面は起きにくいと考えて差し支えありません。地方の物件をお持ちの場合だけ、複数サイトの併用や地元密着型サイトの利用を検討すれば十分です。

出典: 国土交通省「令和6年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」

入力した個人情報が複数社に共有される

入力した個人情報は、査定を依頼する不動産会社に共有される仕組みです。

各社が査定額を連絡するためには、氏名や電話番号、メールアドレスといった連絡手段が必要になります。物件情報と合わせて、選択した数社に同じ情報が同時に渡ります。

避けたいのは、運営者が分かりにくいサイトを使うことです。プライバシーマークの取得有無、運営会社の上場情報、運営年数を事前に見ておくと安心です。

電話やメールの連絡に抵抗があるなら、匿名査定やAI査定で物件相場だけを先に調べる選択肢もあります。

住み替えなら、一括査定は”売り方”を決める起点になる

住み替えは「今の家を売る」と「次の家を買う」が同時に進みます。一括査定で得られる査定額は、単に相場を知るための数字ではありません。売り方の順番や資金計画をどう組むかを決める、最初のスイッチになります。

ここまで見てきた申し込みの注意点を踏まえたうえで、査定額が住み替えのどこに効いてくるのかを整理します。売り先行か買い先行か、残っているローンをどう畳むか、住みながら売る段取りをどうするか。いずれも「いくらで売れそうか」が分からないと決められません。

売り先行と買い先行｜査定額でどちらが現実的かが決まる

住み替えの進め方は、大きく「売り先行」と「買い先行」に分かれます。

売り先行は、今のマンションを先に売り、代金が確定してから新居を買う進め方です。売却で入るお金がはっきりするため、購入予算を組みやすく資金計画が立てやすいのが利点です。一方、新居が決まる前に引き渡すと、一時的な仮住まいが必要になります。その分、仮住まいの家賃や引越し費用(実質2回分)がかかります。

買い先行は、先に新居を買い、あとから今の家を売る進め方です。仮住まいがいらず、新居をじっくり探せます。ただし旧居が売れるまでは二つのローンが重なりやすく、金融機関の審査も通りにくくなります。売り急いで価格が下がりやすい点にも注意が必要です。

中古のマンションや戸建てを買う住み替えでは、二つのローンを重ねにくいことから、売り先行が基本になりやすいとされています。相場の動きを先読みして有利な型を選ぶ考え方もありますが、相場を正確に読むのはプロでも難しいのが実情です。

結局のところ、資金・時間・生活の安心のどれを優先するかで、合う型は変わります。そして、その天秤に最初の数字を乗せるのが査定額です。いくらで売れそうかが分かって初めて、売り先行と買い先行のどちらが現実的かを判断できます。売り先行と買い先行の詳しい違いを押さえたうえで、まず今のマンションの査定額を確かめておくと迷いが減ります。

出典: SUUMO / リノベ不動産

残債があるなら、査定額がアンダー/オーバーの分かれ目

住宅ローンを返済中のマンションを売るときは、売却時に残っているローン(残債)を一括で完済し、抵当権を抹消するのが前提です。つまり「いくらで売れるか」が決まらないと、住み替えを進められるかどうかも見えてきません。

ここで効いてくるのが、査定額と残債の関係です。売却の見込み額が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンと呼びます。

アンダーローンなら、売却代金でローンを完済でき、通常の住宅ローンで新居を購入しやすくなります。この場合は売り先行が基本の形になりやすいです。

オーバーローンの場合、売却代金だけでは完済しきれません。新居の購入資金と残った債務をまとめて借りる「住み替えローン」が、選択肢の一つになります。ただし審査や金利の条件は金融機関や個人の状況によって変わるため、利用できるか・どんな条件になるかは個別の確認が必要です。オーバーローンでの売却を考えるなら、早めに資金計画を見ておくと安心です。

手順はシンプルです。まず残高証明書などで残債を確認し、次に複数社へ査定を依頼して売却見込み額とその根拠を比べ、最後にアンダーかオーバーかを見極めて売り方の型を決めます。査定は一度きりの相場調べではなく、住み替え全体の分かれ道を決める最初の一手になります。

出典: HOME4U

住みながら売るときの内覧と引き渡しのタイミング

マンションの住み替えでは、今の部屋に住んだまま売り出すのが一般的です。家具や生活感がある状態で内覧してもらえるため、買主が入居後の暮らしをイメージしやすいという利点があります。

一方で、物が多すぎたり生活臭が気になったりすると、印象が下がりやすくなります。内覧の前には、片付けと掃除、照明の点灯、換気で室内の印象を整えておくとよいでしょう。

内覧では、買主から売却理由や住み心地を聞かれる場面が少なくありません。どう答えるかは、担当者と事前に共有しておくと落ち着いて対応できます。

そしてもう一つ大切なのが、引き渡し日と新居への引越しの噛み合わせです。引き渡し日は、今の家を明け渡す日でもあります。ここが新居の入居時期とずれると仮住まいが必要になり、その分の費用と手間が増えます。引き渡しと新居購入のタイミング調整は、内覧や売却のスケジュールと合わせて早めに考えておきたいところです。

出典: LIFULL HOME’S / ファンズ不動産マガジン

マンション一括査定の利用の流れ【5ステップ】

マンション一括査定の利用は、サイト選びから媒介契約まで5つのSTEPで進みます。

全体の所要時間は、机上査定の結果を受け取るまで当日〜3日、訪問査定を経て媒介契約まで進むと1〜2週間程度が目安です。各STEPでの準備とつまずきやすいポイントを順に整理します。

STEP1 自分に合った一括査定サイトを選ぶ

自分のマンションとエリアに合うサイトを選びます。

サイトによって得意な物件タイプや対応エリアが違うため、相性が悪いと候補会社が少なくなります。まずは「そのサイトが自分のマンションに合っているか」という相性を最初に確認しておくことが大切です。サイト選びの具体的な比較ポイントは後述します。

つまずきやすいのは、「とりあえず知名度のあるサイトを使えば安心」と思い込むケースです。マンション対応が薄いサイトや地方物件中心のサイトを選ぶと、都市部の駅近マンションでも候補会社がうまく揃わないことがあります。

不動産売却の一括査定サイトおすすめ7選｜選び方と組み合わせ方

STEP2 物件情報と連絡先を入力する

申込フォームに物件情報と連絡先を入力します。

入力する主な項目は次の通りです。

• 物件種別(マンションなど)
• 所在地、面積、築年数、間取り
• 所有状況、売却希望時期
• 氏名、電話番号、メールアドレス

所要時間は1〜3分程度で完了します。事前に登記簿や購入時の契約書、間取り図を確認しておくとスムーズです。情報がなくても、わかる範囲で入力すれば査定は受けられます。

完璧を求めて入力を後回しにするより、まず大まかにでも申し込んで結果を見るほうが、行動を進めやすくなります。

STEP3 査定依頼する不動産会社を選択する

表示された候補会社から、査定を依頼する会社を選びます。

依頼する社数の目安は3〜6社です。少なすぎると比較の意味が薄れ、多すぎると連絡対応が回らなくなります。チェックを全社に入れたくなりますが、ここで絞り込むかどうかが後の負担を大きく左右します。

選ぶ際のポイントは、大手・中堅・地域密着型をバランスよく混ぜることです。同じ規模の会社ばかりだと、評価の切り口が似通って比較になりません。

備考欄が用意されているサイトでは、連絡手段や時間帯を指定しておくと営業電話の負担が下がります。

STEP4 各社から机上査定の結果を受け取る

申込から当日〜3日程度で、各社から机上査定の結果が届きます。

連絡方法は会社によって電話・メール・郵送と分かれます。査定額そのものに加え、なぜその金額なのかという根拠の説明と、担当者の対応の質を一緒に確認するのが重要です。

特に注目したいのは、最高額や最低額ではなく中央付近の査定額です。極端な数字を出す会社は、媒介契約を取るための高額査定や、買取を視野に入れた低額査定の可能性があります。

このタイミングで、訪問査定に進む候補は2〜3社が目安です。査定額の根拠が薄い会社や、初動の対応に違和感がある会社は外す判断もしやすくなります。

STEP5 訪問査定→媒介契約へ進む

絞り込んだ会社に訪問査定を依頼し、納得した1社と媒介契約を結びます。

訪問査定は、担当者が室内(専有部分)・共用部・管理状態、周辺環境を実際に確認したうえで査定額を出す方法です。結果が届くまで1週間ほどかかりますが、机上査定よりも精度の高い金額が提示されます。

媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があり、売主の都合や売却戦略に応じて選びます。3種類の違いは契約条件と他社への依頼可否に関わるため、媒介契約を結ぶ前に確認しておきます。

つまずきやすいのは、訪問当日に「今すぐ媒介契約を」と急かされる場面です。査定の場と契約の場は分けて考えるのが安全で、その場の勢いで決めず、いったん持ち帰って比較してから判断するのが基本です。

媒介契約の違いは5つ｜一般・専任・専属専任を比較し自分で選ぶ

後悔しない!マンション一括査定の賢い使い方

マンション一括査定のデメリットの多くは、使い方の工夫で軽減できます。

営業電話の集中も意図的な高額査定も、対策を知れば過度に怖がる対象ではありません。依頼社数の絞り込みから断り方まで、4つの工夫を順に整理します。

依頼する会社は3〜6社に絞る

依頼する会社は3〜6社に絞るのが適切な目安です。

少なすぎる場合の問題は、比較の幅が狭すぎることです。1〜2社では査定額のばらつきから相場感を掴むのが難しく、担当者の対応にも比較対象がありません。

多すぎる場合は、連絡が一気に集中して整理が追いつきません。10社近くから一斉に連絡が来ると、誰がどんな提案だったかが整理できず、結局すべての比較が雑になります。

3〜6社という幅には、大手・中堅・地域密着型をバランスよく混ぜると視点が広がります。

備考欄で連絡手段と時間帯を具体的に指定する

申込フォームの備考欄に、連絡手段と時間帯を具体的に書いておくと、営業電話の負担が大きく下がります。

査定依頼が入ったとき、不動産会社の担当者がまず見るのは備考欄です。要望が書かれていれば、基本的にはそれに従って連絡が来ます。書かなければ「電話で即時連絡」が標準的な対応として選ばれやすくなります。

そのまま貼り付けて使える備考欄のテンプレートは以下です。

平日18時以降のメールでのご連絡を希望します。電話でのご連絡はお控えください。査定額のほか、過去の成約事例と販売戦略の概要も合わせて添付いただけると幸いです。

メールで履歴が残れば、複数社の査定内容や対応の質を後から見比べやすくなります。

査定額より「査定根拠」で会社を選ぶ

査定額の高さではなく、その金額を導き出した根拠の説明の質で会社を選ぶのが安全です。

先に「このマンションを売れる会社に出会える確率が上がる」で触れた会社の見極めを、実際に確かめる具体策がこの査定根拠の確認です。

マンションの査定は、同じマンションや近隣の似た物件が実際にいくらで売れたかを土台に価格を出す「取引事例比較法」が中心です。物件種別によって得意な会社は異なりますが、マンションは同じ建物・近隣の成約事例という直接比較できる材料があるため、その事例を具体的に出せるかで会社を判断できます。

出典: ファシロ「マンション売却の査定ガイド」

担当者には、次の4つを具体的に説明できるかを聞いてみてください。

• 同じマンション・同じ棟・近隣の同規模マンションの直近の成約事例を、金額・時期・住戸条件つきで挙げられるか
• 自分の住戸の階数・向き・専有面積・角住戸かの違いを、どう査定額に補正したか
• 想定する買主層は誰か(ファミリー実需・投資家・セカンド利用など)と、その根拠
• 売り出し価格の戦略と、想定している販売期間

ひとつ目は、成約事例です。エリアの平均だけで語る会社より、「あなたの棟の同じような部屋が、いつ・いくらで売れた」と具体的に示せる会社のほうが、このマンションを売った経験が厚いと判断しやすくなります。

ふたつ目は、補正の考え方です。マンションは同じ建物でも、階数・向き・面積・角住戸かで価格が変わります。その差をどう足し引きしたかを説明できる会社は、あなたの住戸を個別に見ています。

みっつ目とよっつ目は、誰に・いくらで・どのくらいの期間で売るかという販売戦略です。想定買主層と価格戦略を言葉にできるかで、売り方の具体性が見えます。

査定根拠を説明することは、会社側の義務でもあります。宅地建物取引業法第34条の2第2項は、媒介価格について意見を述べるときは「その根拠を明らかにしなければならない」と定めています。根拠を尋ねるのは遠慮すべきお願いではなく、売主が正当に求めてよい事項です。

出典: 公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」 ／ 国土交通省「価格査定マニュアルの改訂経緯」

あわせて、査定額はあくまで「この価格なら数か月で売れそう」という予測値だと知っておくと、高い数字だけに飛びつかずに済みます。査定額に対して実際にいくらで売れたかを集計・公表している統計はありません。査定額は各社の内部の数字で、集計する主体が存在しないためです。

代わりに、売り出し価格と成約価格の開きなら公表されています。2025年の首都圏の中古マンションは、新規登録の㎡単価が95.98万円に対して成約の㎡単価が82.98万円、価格では新規登録5,557万円に対して成約5,200万円です。売り出しの水準からは下がって決まるのが通常だと見ておくと、査定額をそのまま売却価格として計算せずに済みます。だからこそ、金額そのものより根拠の確かさで選ぶことが結果につながりやすくなります。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

マンション売却の不動産会社の選び方｜査定額でなく実績で見極める判断基準

断り方を事前に決めておく

媒介契約を結ばない会社への断り方は、事前に1〜2パターン決めておくと当日の対応が大きく楽になります。

返事を保留したまま日が経つと、相手は契約に向けて電話やメールを重ねます。はっきり断ることで、こちらの時間も相手の時間も無駄になりません。

そのまま使える断り文の例は以下です。

査定をいただきありがとうございました。検討の結果、今回は別の会社にお願いすることになりました。今後のご連絡はメールでのみお願いいたします。

不動産会社の側でも、相見積もり後の見送りは日常的によくあります。気にしすぎず、礼儀正しく1度伝えれば十分です。

マンション一括査定サイトの選び方【比較4ポイント】

一括査定サイトはいくつもありますが、選ぶときに見るべき軸は多くありません。ここでは、提携会社の数と種類、物件・エリアへの対応力、運営の信頼性、連絡手段の選択肢という4つのポイントで整理します。

都市部のマンションから住み替える方に向けて、どのポイントを重く見て、どこは読み飛ばしてよいかもあわせて示します。サイト選びの精度が、その後の比較と売却の質を左右します。

提携不動産会社の数と種類(大手中心型 vs 地域密着型)

サイトを選ぶ前に確認したいのが、提携している不動産会社の顔ぶれです。大きく分けると、財閥系や全国チェーン系の大手が中心に並ぶ「大手中心型」と、地元の中小会社まで幅広く含む「地域密着型」があります。

結論から言うと、都市部のマンションから住み替えるなら、大手中心型のサイトが合いやすい傾向があります。理由は次の3点です。

• 都市部・駅近のマンションは大手が最も多く扱う主戦場で、査定・販売の実績が厚い
• 大手の自社サイトやポータルには「大手で探す」買主層が集まり、広域の販売力が活きやすい
• マンションは同じ棟の別部屋・近隣の類似物件という比較材料が豊富で規格化されており、大手の標準的な査定・販売フローに乗りやすい

この3点は戸建てや土地には当てはまりにくく、だからこそ物件種別によって選ぶ軸が変わります。

ただし「大手中心型が合いやすい」は「大手一択にすべき」という意味ではありません。レインズ（国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間で物件情報を共有するシステムの通称）があるため、地元の中堅・小規模の会社に頼んでも、買主を探す間口自体は大手と共通で広がります。細かな相場勘や地元の買主網は、むしろ地域密着の会社が握っていることもあります。

そのため実務のセオリーは、大手中心型を主軸にしつつ、大手・中堅・地元を混ぜて4〜6社程度に依頼し、査定額・根拠・担当者の対応を比べることです。主軸は決めながら、一社種に偏りすぎないのがバランスの取り方です。

なお、地方の戸建てや土地、収益物件・特殊な物件では地域密着型が効く場面もありますが、これは都市部マンションから住み替える方には基本関係ありません。ここでは大手中心型を主軸にする前提で読み進めて構いません。

不動産売却は大手と地元どっち？物件で使い分ける比較ガイド

自分の物件種別・所在エリアへの対応力

次に見るのが、そのサイトが自分の物件とエリアに対応しているかです。とはいえ、都市部のマンションなら最初に確認することは1つだけで済みます。「マンションに対応しているか」です。

主要な一括査定サイトはマンションに軒並み対応しているため、都市部マンションから住み替える方が「対応外」で弾かれる心配はまずありません。サイトによってマンション特化・戸建て対応・土地対応・収益物件対応と得意領域は分かれますが、他の種別の対応可否は、その種別を売る場合だけ気にすれば十分です。

エリア対応も、都市部マンションではむしろ安心材料になります。所在地を入力すると数社〜十数社が並びやすく、比較に必要な母数を確保しやすいためです。「地方だと紹介が1〜2社しか出ない」という注意はよく聞きますが、これは主に地方・郊外の物件の話です。

もし所在地を入れても表示される会社数が極端に少ないと感じたら、別のサイトを併用して母数を足す余地があります。ただ都市部・駅近のマンションであれば、その場面に当たることは多くありません。

運営会社の信頼性とサポート体制

個人情報を渡す以上、運営会社の信頼性チェックは欠かせません。

チェックしておきたい項目は次の通りです。

• 運営年数(目安5年以上)
• 運営会社の規模や上場有無
• プライバシーマークの取得状況
• 累計利用者数の公表有無

これらは大半のサイトで「会社概要」「運営者情報」のページに掲載されています。情報が乏しいサイトは、それ自体が判断材料になります。

サポート体制も確認しておきたい項目です。不動産会社からの過剰な営業や、トラブルが起きたときに連絡できる窓口があるサイトと、ないサイトでは安心感が大きく変わります。問い合わせフォームや電話窓口の有無は事前に確認しておきます。

連絡手段の選択肢(電話なし・メール対応・匿名査定の可否)

連絡手段の選択肢が用意されているかどうかは、電話への抵抗感がある人ほど重要な判断材料です。

サイトによっては、申込フォームで以下のような選択肢が用意されています。

• 連絡方法を電話・メール・SMSから選べる
• 電話連絡を希望しない選択肢がある
• 連絡時間帯を指定できる

これらの設定があるだけで、申込後の連絡負担は大きく変わります。事前にフォーム画面で項目をスクロールして確認しておくと安心です。

もう1つ知っておきたいのが、連絡先を入力せずに相場だけを先に確認できる匿名査定・AI査定という選択肢です。マンションでこれがどれだけ有効かは、後述の「マンション一括査定を使うべき人・使わなくてよい人」で詳しく取り上げます。

マンション一括査定を使うべき人・使わなくてよい人

マンションの一括査定は便利なサービスですが、すべての売主に最適な道具ではありません。

自分の状況に合うかどうかを判別するための軸を、使うべき人・使わなくてよい人の2つの特徴と、迷ったときの代替策で整理します。

一括査定を使うべき人の特徴

住み替えの方向で動き出していて、相場と会社を比較して進めたい人は、一括査定の効果が出やすいといえます。

以下の項目に多く当てはまる場合、一括査定で得られるリターンは大きくなります。

• 住み替え(今の家を売って次へ)の方向で動き出している
• 売り先行か買い先行かで迷っていて、まず今のマンションの値段を知りたい
• 物件のおおよその相場感を早く掴みたい
• 不動産会社を1社ではなく複数で比較したい
• 物件のエリアに不動産会社が一定数ある
• メールや電話でのやり取りに大きな抵抗がない

3つ以上当てはまる場合、一括査定のメリットが大きく出やすいタイミングです。1社のみに依頼するより、判断材料が短時間でそろいます。

一括査定を使わなくてよい人の特徴

既に信頼する不動産会社がいるか、まだ売却を決めていない段階の人は、一括査定を急ぐ必要はありません。

以下の項目に当てはまる場合は、別のアプローチが向いていることがあります。

• 既に付き合いのある信頼できる不動産会社がいる
• 売却するかどうかをまだ決めていない検討初期段階
• 営業電話やメールが極端に苦手
• 物件が極めて特殊で、対応可能な会社が限られる(一般的な分譲マンションは通常これに当たりません)
• 大まかな相場感だけが先に知りたい

該当が多い場合は、まず匿名査定やAI査定で概算を掴む、または近所の不動産会社1社に相談するほうが負担が少なく済みます。「対応会社が限られる特殊な物件」は再建築不可や極端に条件の特殊な物件などの話で、駅近の一般的な分譲マンションから住み替える人は基本的に気にしなくて構いません。

一括査定と個別査定の違いは？自分に合う選び方を解説

迷ったら「匿名査定・AI査定」から始める選択肢

使うか迷う段階なら、匿名査定やAI査定で物件相場だけを先に把握する方法があります。

匿名査定は、氏名や連絡先を入力せず、所在地・間取り・築年数などの物件情報だけで査定額を確認できるサービスです。AI査定は、過去の取引データをもとにアルゴリズムが概算価格を自動で算出します。どちらも連絡先不要・即時・無料という共通点があります。

出典: SUUMO 住まいの売却ガイド「AIによる不動産査定とは？」／マイナビニュース 不動産査定「匿名で依頼できる？AI査定ってどうなの？」

じつはマンションは、この匿名査定・AI査定が比較的当たりやすいカテゴリです。同じ建物や近隣に似た間取りの成約事例が積み上がり、構造も標準化されているため、アルゴリズムが参考にできるデータが厚くなります。反対に、戸建てや土地は立地や建物条件の個別性が強く、AIによる概算は苦手とされます。マンションから住み替える人にとっては、匿名・AI査定は相性のよい入口といえます。

出典: 不動産売却マスター（mecyes/taqsie）「マンションのAI査定とは？」

営業電話が不安でなかなか会社に問い合わせられない、という人にとっては、連絡先を渡さずに相場だけ確認できる点が向いています。売り先行か買い先行かで迷っている段階では、まだ会社と話す前に、自分のマンションの相場観だけ持っておきたいというケースも多いはずです。

ただし、人の目を通さないため精度には限界があります。反映されにくいのは、室内の状態やリフォーム履歴、眺望・方位といった部屋ごとの事情です。とくにリフォーム済みの部屋は、実際の売却価格とAI査定額に差が出やすくなります。マンションでも比較的当たりやすいとはいえ、AI査定の額は「相場のおおよその幅」を掴む目安であり、実際に売れる金額の確定値ではありません。机上査定や訪問査定と比べると粗くなる前提で見ておくと安全です。

サービスには、物件情報を入れると即時に概算を表示する即時AI型、入力後に会社側から相場が届くポータル・業者連携型、連絡先を入れずに相場だけ確認できる匿名査定型といった型があります。マンションのみ対応のものもあります。特定のサービスを決める前に、自分の使い方に合う型かどうかで見比べると選びやすくなります。

おすすめは段階的な活用です。まず匿名査定やAI査定で相場観を掴み、売却の方向性が固まったら一括査定で会社を比較し、最後に訪問査定で確度を高めます。3段階で進めると無理がありません。

マンションのAI査定は精度をどこまで信じていい？当たりやすい理由と限界・使い方

まとめ：一括査定で複数社を並べて比べるなら、住み替えのトビラ

一括査定でできるのは、複数の会社の見積もりを並べて比べることです。1社だけに聞くと、その額が相場から離れていても気づけません。

複数に聞くなら、頼む先を読み比べられる数までに絞ります。全部に送ると連絡をさばくだけで手いっぱいになり、中身を比べる時間が残りません。

申し込む前に、自分が売ると決めているのかをはっきりさせておきましょう。住み替えのトビラでは、一括査定の使いどころも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。