リ・バース60とは？仕組み・条件と向くケースを解説

年金を主な収入とする世代では、通常の住宅ローンは年齢や収入の面で組みにくいと感じる方が少なくありません。そのなかで「自宅を担保に資金を借りられる」と紹介されるのが、リ・バース60です。

ただ、いまマンションを持っている方の場合は、そもそも自分のマンションでリ・バース60が使えるのか、毎月いくら払うのか、亡くなった後の返済はどうなるのか、似た名前のリバースモーゲージやリースバックと何が違うのか、といった中身までは分かりにくいものです。

この記事では、住み替えのトビラがリ・バース60の仕組みと条件、他制度との違いを整理したうえで、マンションだと担保評価や借入枠がどうなりやすいか、住み替えの資金としてどう使えるかまで、順を追って解説します。自宅を売って住み替える選択とも並べて、どんな人に向くのかを一緒に見ていきます。

リ・バース60とは？年金世代でも使える住宅ローンの仕組み

リ・バース60は、満60歳以上の方を主な対象に、自宅を担保として住まいに関わる資金を借り、毎月は利息だけを返す住宅ローンです。

一般の住宅ローンとの根本的な違いは、元金の返し方にあります。毎月の返済で元金を少しずつ減らすのではなく、元金は契約者が亡くなったときにまとめて精算する形をとります。この仕組みは、住宅金融支援機構が住宅融資保険を提供し、提携する民間の金融機関が商品として取り扱うことで成り立っています。

元金は返さず毎月は利息のみを払う返済の仕組み

リ・バース60では、毎月の返済は利息のみで、借りた元金は契約が終わるときにまとめて返します。

通常の住宅ローンは、毎月の返済に元金と利息の両方が含まれます。返すたびに借入残高が減っていく代わりに、月々の負担は重くなりがちです。これに対しリ・バース60は、元金部分を毎月返さないため、月々の支払いが利息だけにおさまります。年金収入が中心の家計でも、月々の負担を軽く保ちやすいのはこのためです。

その代わりに注意したいのが、元金が減らないという点です。毎月利息だけを払い続けても、借入残高そのものは残ったままになります。返さずに残した元金は、契約者が亡くなったときに、相続人による一括返済か、担保にした自宅の売却によって精算します。

つまり「毎月の負担が軽い」ことと「元金が減らない」ことは、同じ仕組みの表と裏の関係にあります。負担の軽さだけを見て判断せず、元金が最後にどう清算されるのかまで含めて理解しておくことが大切です。

出典: 住宅金融支援機構【リ・バース60】商品概要

満60歳以上が対象で年金収入でも申し込める条件

リ・バース60は満60歳以上を主な対象とし、年金収入だけでも申し込める点が通常の住宅ローンと異なります。

一般の住宅ローンは、完済時の年齢に上限が設けられていることが多く、高齢になるほど新たに借りるのが難しくなります。リ・バース60は毎月利息のみを払う仕組みのため、収入が年金中心の方でも申し込みの対象になります。実際、2025年度に申請のあった案件の申込者は、平均年齢70.1歳・平均年収404万円でした。住宅または住宅ローンを必要とする理由として「住替え」を挙げた案件は10.4%です。

年齢によって借りられる割合が変わる点にも触れておきます。満50歳以上60歳未満の場合は借入枠が下がり、担保評価額に対する割合が満60歳以上の場合より小さく設定されています。年齢が下がるほど枠が絞られると理解しておくとよいでしょう。

資金の使いみちは、住まいに関わる用途に限られます。生活費のような自由な使い道には使えません。使途の具体的な中身や、他制度との自由度の差は後段でくわしく取り上げます。

出典: 住宅金融支援機構【リ・バース60】商品概要

契約者が亡くなった後の返済とノンリコース型・リコース型の違い

残った元金は、契約者が亡くなったときに、相続人による一括返済か、担保にした自宅の売却によって精算します。

このとき、自宅を売ったお金だけでは元金を返しきれない場合の扱いが、ノンリコース型とリコース型で分かれます。両者の違いを整理すると次のようになります。

ノンリコース型は、自宅の売却額が残った元金に満たなくても、相続人が差額を負わずに済む形です。住宅金融支援機構によると、2025年度に申請のあった案件のうち99.8%がノンリコース型でした。2026年1〜3月では100.0%です。相続人に負担を残したくないという利用者の意向が、この割合に表れているといえます。

一方でリコース型は、不足分を相続人が返す仕組みで、その分だけ金利などの条件が異なる場合があります。手元に残せる資金や条件を優先してリコース型を選ぶ場面もあり、どちらが合うかはひとりで決めず、金融機関やファイナンシャルプランナーに確認しながら選ぶのがよいでしょう。相続人がいない場合の扱いも金融機関ごとに異なるため、申し込み前に確認しておくと安心です。

出典: 住宅金融支援機構【リ・バース60】商品概要

リ・バース60とリバースモーゲージ・リースバックの違い

リ・バース60・リバースモーゲージ・リースバックは名前が似ていますが、資金の使いみちの広さと、「借りる／売る」の別で分かれます。

三つはどれも自宅を活かして資金をつくる手段ですが、性質は同じではありません。まず全体像を横並びで整理します。

この表のうち、リ・バース60とリバースモーゲージは「使いみちの広さ」で、リースバックは「借りるか売るか」という別の軸で分かれます。以下でそれぞれの違いを見ていきます。

資金の使いみちが住まい関連に限られる点（リバースモーゲージとの違い）

リ・バース60は住まいに関わる資金に使途が限られ、生活資金にも広く使える一般のリバースモーゲージとは自由度が異なります。

リ・バース60で使える資金の用途は、住まいに関わるものに絞られています。具体的には次のような使いみちです。

• 自宅の建設・購入
• 自宅のリフォーム
• 住宅ローンの借換え
• サービス付き高齢者向け住宅などの入居一時金

一方で、日々の生活資金や、投資用物件の購入には使えません。使途が住まい関連に絞られているのは、リ・バース60があくまで住宅ローンの一種だからです。銀行などが独自に扱うリバースモーゲージには、生活資金や医療・介護の費用など、使い道の自由度が高い商品もあります。同じ「自宅を担保に借りる」仕組みでも、何に使えるかで選択が分かれる点をおさえておきましょう。

ただし、この民間のリバースモーゲージは、マンションの場合に使えるかどうかという別の壁があります。この点は後述します。

出典: 住宅金融支援機構【リ・バース60】商品概要

借りる仕組みか売る仕組みかという根本の違い（リースバックとの違い）

リースバックは自宅を売って住み続ける仕組みで、所有権を持ったまま借りるリ・バース60とは根本が異なります。

リ・バース60は、自宅の所有権を持ったまま、その自宅を担保にお金を借ります。毎月払うのは借入に対する利息です。これに対しリースバックは、自宅をいったん売却し、その後は買主に家賃を払って同じ家に住み続けます。所有権は手放し、毎月の負担は利息ではなく家賃に変わります。

受け取れる資金の量にも差が出ます。リースバックは売却なので、まとまった売却代金を一度に受け取れる一方、家は自分のものではなくなります。リ・バース60は借入なので、借りられる額は担保評価額の一部にとどまりますが、家は手元に残ります。相続を考えると、自宅を残せるリ・バース60と、売却で手放すリースバックとでは、家族に引き継げるものが変わってきます。

もう一つ、マンションを持つ方にとって見逃せないのが、リースバックは自宅を「売る」仕組みのため、分譲マンションでも扱う事業者が多いという点です。「借りる」仕組みのリ・バース60が担保評価の条件でつまずきやすいのに対し、リースバックはマンションでも土俵に乗りやすい違いがあります。自分にどちらが合うかは、いくら必要か、家を残したいか、毎月の負担をどう抑えたいかで変わります。この見極めは記事の後半であらためて取り上げます。

マンションだと「使えるか」がまず分かれる｜担保評価の壁

いまマンションを持つ方にとって、これらの制度の最初の分かれ目は「使いみち」や「毎月の負担」よりも、そもそも自分のマンションで使えるかどうかにあります。

「借りる」タイプのリ・バース60や民間のリバースモーゲージは、借りられる額が担保評価をもとに決まります。この担保評価は土地の価値が中心になるため、戸建てのように土地の価値がそのまま残る住まいが有利です。マンションは土地を区分所有者で分け合っていて、一戸あたりの土地の持分が小さいぶん、戸建てに比べて担保評価が出にくく、借りられる枠も小さくなりがちです。

制度ごとに、マンションの扱いには次のような差があります。社会福祉協議会が扱う不動産担保型生活資金のような公的なリバースモーゲージは、集合住宅であるマンションを対象外としており、土地評価のある戸建てが前提です。民間の金融機関が扱うリバースモーゲージも、マンションの場合は対象が都市部の高く評価される物件に絞られやすく、多くのマンションはまず担保評価の条件を満たすかどうかの確認が必要になります。

リ・バース60はマンションも対象になり得ますが、担保評価が土地中心という点は同じで、土地の持分が小さいマンションでは借入枠が小さくなりやすい傾向は変わりません。一方でリースバックは、自宅を売る仕組みのため担保評価の下限という壁がなく、分譲マンションでも扱う事業者が多いのが特徴です。使えるかどうかで見ると、マンションはリースバックのほうが土俵に乗りやすいといえます。

そのため、自宅を担保に資金をつくることを考えるマンションの方は、まず自分のマンションが担保評価の下限を超えられるかを確認するところから始めるのが現実的です。超えられない場合、選択肢は事実上、リースバックか、通常の売却による住み替えに絞られていきます。

リ・バース60のメリット

リ・バース60の利点は、年金生活の家計に合わせやすいことにあります。

月々の支出を抑えやすいこと、年齢や収入の条件が通常ローンより緩やかなこと、そして選び方によっては相続人に負担を残さずに済むこと。この三点が、シニア世代にとっての主な利点です。順に見ていきます。

毎月の返済が利息だけで家計の負担を抑えやすい

元金を毎月返さないぶん、毎月の支出を利息だけに抑えられます。

返済の仕組みは前述のとおりで、ここでは家計への効果に絞って見ていきます。通常の住宅ローンでは、毎月の返済に元金と利息が含まれるため、月々の支払額はどうしても大きくなります。年金が主な収入の家計では、この毎月の返済額が重く感じられがちです。

リ・バース60は毎月の支払いが利息だけにおさまるため、同じ額を借りても月々の負担を軽くしやすくなります。手元の年金を住居費で圧迫しすぎず、生活費や医療費に回す余裕を保ちやすいのが利点です。ただし借入額や金利によって毎月の利息額は変わるため、いくらになるかは金融機関の試算で確かめておくとよいでしょう。

年齢の上限がなく年金収入でも借りられる

完済時年齢の上限で断られにくく、年金収入だけでも審査の対象になります。

通常の住宅ローンでは、完済時の年齢が審査項目になっています。国土交通省の令和7年度の調査では、994機関のうち978機関（98.4%）が完済時年齢を審査項目に挙げ、そのうち716機関が「80歳未満」を挙げていました（複数回答。「85歳未満」65機関、「その他」158機関など）。60代・70代で新たに借りようとすると、年齢や収入がネックになりやすいのはこのためです。リフォームや住み替えの資金を借りたくても、年齢を理由に選択肢が狭まる場面は少なくありません。

出典: 国土交通省住宅局「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」p.19・p.32

リ・バース60は、こうした通常ローンでは借りにくい層の空白を埋める設計になっています。高齢であることや、収入が年金中心であることが、そのまま借入をあきらめる理由になりにくいのは、シニアにとって大きな利点です。もっとも、申し込めば必ず借りられるわけではなく、担保となる自宅の評価や個々の条件による審査がある点は理解しておきましょう。

ノンリコース型なら相続人に残債が及ばない

ノンリコース型を選べば、自宅の売却額が残った元金に届かなくても、相続人が不足分を負わずに済みます。

型の違いは前述のとおりで、ここでは相続人保護の利点に絞ります。自宅を担保にする以上、亡くなった後に自宅を売って残りを返す場面が想定されます。そのとき不動産価格が下がっていれば、売却額が借入残高に届かないこともあり得ます。ノンリコース型なら、その差額を相続人が背負わずに済むため、「親の借金が子に及ぶのでは」という不安を抑えやすくなります。

ただし、相続人保護の安心を得られる代わりに、ノンリコース型は金利などの条件がリコース型と異なる場合があります。安心と条件のバランスは表裏の関係にあるため、条件面の注意点も合わせて確認しておくことが大切です。

リ・バース60のデメリットと注意点

負担の軽さと引き換えに、借入額の上限、利息の積み上がり、変動リスクといった制約があります。

これらは、あらかじめ家族と共有しておきたいテーマでもあります。借りられる額の限界、時間の経過で増える利息、金利や不動産価値の変動、そして金融機関ごとの条件差と相続人の理解。順に注意点を見ていきます。

借入限度額が担保評価の一部にとどまる（マンションは枠が小さくなりやすい）

借りられる額は担保評価額の一部にとどまり、希望額に届かない場合があります。とくにマンションでは、担保評価が出にくく枠が小さくなりやすい点に注意が要ります。

リ・バース60の融資限度額は、担保となる住宅および土地の評価額の50%または60%です。上限は1億2,000万円以下で、かつ必要な資金の範囲内とされています。担保とする住宅が長期優良住宅で、年齢が満60歳以上のときは55%または65%になります。満50歳以上満60歳未満で申し込む場合は30%です。

いずれも「50%から60%の間」ではなく、どちらかの割合が当てはまる形で決まります。

例えば自宅の担保評価額が3,000万円で、割合が50%だとすると、借りられる額は1,500万円になります。自宅の価値がそのまま全額借りられるわけではない点に注意が必要です。実際の水準としては、2025年度に申請のあった案件の平均で、所要額3,066万円に対して融資額は1,561万円でした。必要な額の半分ほどが借入でまかなわれている形です。希望する資金が枠を超える場合は、借入額を見直すか、別の資金手段と組み合わせるかを検討することになります。実際の割合や限度額は金融機関ごとに異なるため、個別に確認してください。

ここで、マンションを持つ方がとくに気をつけたいのが、担保評価は土地の価値が中心になるという点です。マンションは土地を区分所有者で分け合っていて、一戸あたりの土地の持分が小さいぶん、同じくらいの価格の戸建てと比べても担保評価が出にくく、借りられる枠が小さくなりやすい傾向があります。都市部で評価の高いマンションは相対的に枠が出やすい一方、地方や築年数の古いマンションでは、希望する額に届かない、あるいは対象にならないこともあります。まずは自分のマンションでどの程度の枠になりそうかを、金融機関に個別に確認しておくとよいでしょう。

出典: 住宅金融支援機構【リ・バース60】商品概要

元金が減らず長く使うほど利息負担が積み上がる

元金が減らないため、長く利用するほど支払う利息の総額が増えていきます。

毎月利息のみを払う仕組みは前述のとおりで、ここでは時間の経過にともなうリスクを見ます。通常の住宅ローンは返すほど元金が減り、それにつれて利息も少なくなっていきます。リ・バース60は元金が残り続けるため、利用期間が長くなるほど、払い続ける利息の合計は膨らんでいきます。

これは、長生きするほど負担が積み上がるという面を持ちます。どのくらいの額になるかは、実績の平均から見当がつきます。2025年度に申請のあった案件の平均は、融資額1,561万円・毎月支払額4.6万円でした。この毎月支払額がそのまま続いた場合、10年で約552万円、20年で約1,104万円を利息として払う計算になります。融資額も金利も人によって違うため、自分の額は金融機関の試算で確かめてください。健康で長く暮らせることは望ましい一方、その分だけ利息の総額は増えていきます。不安をあおる話ではなく、長期の資金計画として押さえておきたい事実です。

金利や不動産価値の変動に左右される

金利の上昇や、担保となる自宅の評価の変動が、毎月の利息や借りられる枠に影響します。

リ・バース60の金利は変動金利が主流で、水準や条件は金融機関ごとに異なります。取扱金融機関を横断して金利を集計・公表しているものは確認できていないため、この記事でも相場としての金利は示しません。【フラット35】のように機構が毎月の金利を公表している商品とは、この点が違います。自分が申し込む金融機関の適用金利と、金利が上がったときにどうなるかを、契約前に必ず確かめてください。

代わりに、実際にいくら払っているかは実績の平均から見当がつきます。2025年度に申請のあった案件の平均は、融資額1,561万円に対して毎月支払額4.6万円でした。ここに金利上昇が乗ると毎月の利息が増えるという関係になります。金利タイプがすべて固定金利のノンリコース型かどうかも含め、自分が申し込む金融機関の条件を個別に確かめてください（全期間固定金利タイプはノンリコース型のみの取扱いです）。借入時の利息額がずっと続くとは限りません。

もう一つの変動要因が、担保にした自宅の評価額です。地価や建物の評価が下がると、亡くなった後に自宅を売っても元金に届かない担保割れが起こり得ます。このとき、リコース型では不足分を相続人が返す必要が生じます。ノンリコース型を選んでいれば、その不足分は相続人に及びません。どちらの型かによって、変動が家族に及ぶ範囲が変わる点をおさえておきましょう。

取扱金融機関や相続人の合意で条件・進め方が変わる

利用できる年齢・使いみち・限度額・金利は取扱金融機関ごとに異なり、相続人の理解も欠かせません。

リ・バース60は、住宅金融支援機構が保険を提供する共通の枠組みのもとで、各金融機関が商品として提供しています。取り扱う金融機関は2025年度末までで89機関あり、対象年齢や資金使途、融資の限度額、金利といった条件は金融機関ごとに違います。ある銀行で借りられなかった条件が別の金融機関では扱える場合もあるため、複数を比べて検討するとよいでしょう。

規模としては、2025年度の申請戸数が1,293戸、実際に融資に至った実績戸数が1,225戸、実績金額は195.9億円でした。前年度（2024年度）は申請1,484戸・実績1,298戸・208.2億円です。2025年度末までの累計の申請戸数は10,696戸です。

出典: 住宅金融支援機構「【リ・バース６０】の利用実績等について（2026年1月〜3月及び2025年度分）」（令和8年5月29日）

加えて欠かせないのが、相続人との事前の話し合いです。亡くなった後は、担保にした自宅を相続人が引き継ぐか、売却して精算するかを選ぶことになります。契約の内容を家族に伝えないまま進めると、後で意向がすれ違うおそれがあります。自宅という大きな資産に関わる契約だからこそ、早めに家族で共有しておくことが大切です。制度や相続の具体的な進め方で迷う場合は、ファイナンシャルプランナーや司法書士など専門家に相談すると判断がしやすくなります。

リ・バース60が向くケース・住み替え資金としての使い方

リ・バース60は住まいに関わる資金手段の一つで、リフォーム・住み替え・借換えといった場面で選択肢になります。

ここからは、当メディアが扱うマンションからの住み替えや、いまの住まいの手直しの文脈で、どんな場面でリ・バース60が候補になるのかを具体的に見ていきます。あわせて、借りずに自宅を売って住み替える選択とも並べ、向き不向きを整理します。

いまのマンションのリフォーム資金にあてる

いまのマンションに住み続けながら、水回りの入れ替えやバリアフリー化などのリフォーム資金にあてる使い方です。

マンションでも、水回りの傷みや、段差や手すりといった住まいの使い勝手が、年齢とともに気になってくることがあります。直したいけれど、まとまった費用を年金収入から出すのは難しい。かといって高齢で通常の住宅ローンは組みにくい。こうした場面で、リ・バース60は自宅マンションのリフォーム資金の手段の一つになります。使途が住まい関連に限られるリ・バース60でも、自宅のリフォームは対象に含まれます。

なお、戸建てでよく語られる「建て替え」は、区分所有のマンションでは個人の一存でできないため、マンションから住み替えを考える方には基本的に関係ありません。マンションの場合は、いまの住まいを手直しするか、住み替えるかのどちらかになります。この使い方が合うのは、いまのマンションや住み慣れた地域を離れたくない方です。ただし借りた元金は残り続け、マンションは担保評価が出にくく枠が小さくなりやすい点は前述のとおりなので、家族とよく相談したうえで判断しましょう。

バリアフリーリフォームで住み続けるか住み替えか

コンパクトなマンションへの住み替え・住宅ローン借換えにあてる

いまのマンションを手直しせず、より小さく暮らしやすいマンションへ移る資金や、既存ローンの借換えにも使えます。

リ・バース60は、住み替え先の住宅を購入する資金にも使えます。部屋が余って持て余す、駅から遠い、管理の負担が大きい。こうした理由で、いまのマンションから、より小さく暮らしやすいマンションへ買い替えたいシニアにとって、購入資金の手当ての一つになります。

すでに住宅ローンが残っている場合の借換えにも使えます。定年後も返済が続く通常ローンを、毎月利息のみのリ・バース60に借り換えることで、月々の返済額を抑えられる場合があります。ただし、使えるのは住まいに関わる用途に限られるため、住み替えにともなう生活費や引越し費用そのものには使えません。また借換えでは元金が残り続けること、総支払額がどう変わるかを試算したうえで判断することが大切です。住み替え先のマンションの広さや立地、管理費・修繕積立金の負担とあわせて、資金計画を立てておきましょう。

住宅ローンの借り換えとは？仕組み・費用・住み替えとの違いを解説

借りて住み続けるか、売って住み替えるかを見極める

自宅を売って住み替える選択と並べると、リ・バース60が合う人と合わない人が分かれます。

リ・バース60は「借りて住み続ける」手段ですが、マンションからの住み替えでは「売って住み替える」という選び方も同じくらい有力です。どちらが合うかは、次のような軸で分かれます。

ここでマンションならではの見方を一つ加えておきます。マンションは戸建てと違って土地に縛られにくく、立地の近いエリアでも売りやすく、住み替え先の選択肢も広い傾向があります。そのため「どうしてもいまの部屋に住み続けたい」という強い理由がない場合は、リ・バース60で借りて住み続けるより、通常どおり売却して住み替えたほうが、手取りが多く分かりやすくなりやすいといえます。担保評価が出にくく借入枠が小さくなりがちなことも、マンションでは通常売却と比べる理由になります。

住み慣れた家や地域を離れたくない方、多額の資金までは要らない方には、住み続けながら借りるリ・バース60が合いやすいといえます。

一方で、まとまった資金が必要な方、そもそも今の家が広すぎて持て余している方、相続で家族にできるだけ資金を残したい方には、自宅を売って住み替えるほうが合う場合があります。売却なら元金の精算という考え方が要らず、売却代金をそのまま新生活や相続に回せるからです。無理にリ・バース60を選ばず、売却を軸に考えたほうがよいケースは確かにあります。

どちらが自分に合うかは、資金の必要額、毎月の負担への考え方、家を残したいかという気持ちで変わります。数字と気持ちの両面を家族で話し合い、迷う場合はファイナンシャルプランナーや宅地建物取引士など専門家に相談しながら見極めていくとよいでしょう。

マンションの一括査定とは？仕組み・査定額の見方から住み替えでの賢い使い方まで解説

まとめ:リ・バース60の仕組みと条件なら、住み替えのトビラ

リ・バース60は、満60歳以上を主な対象に、自宅を担保として住まいに関わる資金を借り、毎月は利息だけを返す住宅ローンです。元金は契約者が亡くなったときに、相続人の一括返済か自宅の売却で精算します。ノンリコース型を選べば、売却額が残債に届かなくても相続人に不足分が及びません。

利点は、月々の負担を利息だけに抑えやすく、年齢や年金収入がネックになりにくいことです。一方で、借りられる額は担保評価額の一部にとどまり、元金が減らないぶん長く使うほど利息が積み上がります。金利や自宅評価の変動、金融機関ごとの条件差、相続人の理解といった注意点もあります。

とくにマンションの場合は、担保評価が土地の価値を中心に決まるため、土地の持分が小さいぶん借入枠が小さくなりやすく、地方や築古では対象にならないこともあります。まずは自分のマンションで使えるのか、どの程度借りられそうかを確認することが出発点になります。使えない、あるいは枠が小さい場合は、自宅を売って住み替える選択のほうが素直なこともあります。

建替えやリフォーム、住み替え、借換えの資金として候補になりますが、自宅を売って住み替える選択のほうが合う場合もあります。負担の軽さだけで決めず、あなたが資金の必要額や相続への影響、家を残したい気持ちまで含めて、家族や専門家と相談しながら判断できるようにしておきましょう。

住み替えを取り巻く状況は変わり続けます。住み替えのトビラは、そのときの最新の情報を正確に、わかりやすくお届けし続けます。