平屋への住み替え｜老後の手段・費用・注意点を解説

定年を迎え子どもも巣立つ頃、これから20年、30年をどこでどう暮らすかを考え直す時期が来ます。持ち家のマンションに住む方のなかには、土地付きの平屋でワンフロアの暮らしを送りたいと、心が動く方も多いはずです。ただ、平屋は戸建てです。マンションから平屋へ移るときには、戸建てを建て替える人や土地をすでに持つ人とは違う、特有の現実があります。この記事では、住み替えのトビラが、平屋が老後に向く理由と見落としがちな注意点、マンションから平屋を手に入れる手段、費用と資金の考え方までを、マンション所有者の視点で順を追って解説します。読み終える頃には、自分たちに平屋が合うのか、いくら用意すればよいのかを、落ち着いて判断できるようになります。

平屋が老後に選ばれる理由と、マンション所有者にとっての本当の意味

平屋が老後に検討されやすいのは、ワンフロアで暮らせる身軽さが、年齢を重ねた体に合いやすいからです。ただ、いまマンションに住む方にとっては、この利点の受け止め方が少し変わります。

子どもの独立、定年、住まいの将来。この3つが重なる50代後半から60代は、これから20年、30年をどこでどう暮らすかを考え直す時期にあたります。ここでは、平屋が暮らしやすさの面でなぜ選ばれるのかを見たうえで、いまマンションに住む方にとって平屋のどこが本当の魅力になるのかを整理します。

階段や段差がなく生活動線がワンフロアで完結する

平屋の一番の利点は、階段の上り下りと室内の段差がなくなり、日々の移動の負担と転倒のリスクが下がりやすいことです。

戸建ての2階建てでは、寝室が2階、水回りが1階といった間取りが多く、一日に何度も階段を使います。膝や腰に不安が出てくると、この上り下りが重荷に変わり、夜中にトイレへ起きるときの階段は、暗さも重なって足を踏み外しやすい場面です。平屋なら寝室から水回り、玄関までが同じ高さでつながり、こうした場面そのものがなくなります。

ここで押さえておきたいのが、マンションに住む方は、このワンフロアの暮らしを今の住まいで既に手にしている、という点です。マンションはもともと生活のすべてが同じ階に収まっており、室内で階段を使うことはありません。つまり「段差なし・ワンフロアで完結」という平屋の代表的な利点の多くを、マンション所有者はすでに得ています。この利点だけを理由に平屋へ移っても、暮らしの上下移動という面では、今と大きくは変わらないことになります。

掃除・メンテナンスや光熱の管理がしやすくなる

平屋は、家事の動線が短くなり、屋根や外壁といった建物の維持管理にも目が届きやすくなります。

広い2階建てでは、掃除機を持って階段を上り下りし、2階の窓や廊下まで手をかける必要があります。洗濯物を1階で洗い、2階のベランダへ運ぶといった上下の移動も、毎日続けば負担です。平屋では洗う・干す・しまうがひとつのフロアで収まり、日々の家事にかかる時間と手間が減ります。維持管理の面でも、平屋は建物が低いぶん、屋根や外壁の点検・修繕にかかる足場代を抑えやすい傾向があります。

ただし、平屋は戸建てなので、屋根や外壁の管理は自分で計画して行うことになります。マンションでは、共用部の修繕を管理組合と管理会社が担い、修繕積立金でまかなってきました。平屋に移ると、この建物まわりの管理を、これまで共用で分担していた部分も含めて自分の裁量と負担で引き受けることになる点は、あらかじめ見込んでおくとよいでしょう。

光熱費については、延べ床面積が今より小さくなる場合には、冷暖房する空間が減り、負担が軽くなることもあります。ただし平屋は屋根と接する面積が広く、間取りや断熱の仕様によって変わるため、必ず安くなるとはかぎりません。あくまで小さく住み替えた場合の目安として考えておくとよいでしょう。

手すり設置など将来のバリアフリー化に対応しやすい

平屋は、手すりの設置や車椅子で通れる動線の確保など、将来のバリアフリー改修に対応しやすい住まいです。

同じフロアに生活のすべてが収まっているため、いざ体が不自由になったときも、居室から水回りまでを段差なくつなぎ直しやすくなります。廊下の幅を広げる、引き戸に替える、玄関にスロープを付けるといった改修も、上下階をまたぐ工事に比べて計画を立てやすいのが利点です。

もっとも、室内のバリアフリー改修という点では、マンションの専有部（室内）でも、手すりの取り付けや段差の解消、引き戸への交換といった工事はできます。ワンフロアで改修しやすいという点も、平屋とマンションで大きくは変わりません。平屋ならではといえるのは、上下階をまたぐ工事が初めから不要で、車椅子が必要になったときの動線を敷地内で確保しやすいことです。改修そのものの費用や可否は住まいの状態しだいで大きく変わるため、実際に検討する段階では、リフォーム会社や専門家に見てもらうと安心です。

では、マンションから平屋に移る本当の動機は何か

ここまでを踏まえると、マンションに住む方にとって平屋の魅力は、ワンフロアや段差のなさそのものではなく、別のところに絞られてきます。

マンションから平屋へ移る本当の動機は、土地付きの一戸建てを持つこと、庭のある暮らし、上下や隣に人がいない開放感、そして持ち家の戸建てならではの自由さにあります。自分の土地に建つ家で、上階の足音や生活音を気にせず、庭で草木を育てたり車を停めたりする。管理規約や管理組合の合意に縛られず、間取りや設備を自分の判断で変えられる。こうした戸建てならではの暮らしこそが、マンションからの住み替えで新しく手に入るものです。

逆にいえば、ワンフロアで段差なく暮らしたいだけなら、今のマンションでも同じ暮らしは続けられます。平屋への住み替えを考えるときは、自分が本当に求めているのが戸建ての暮らしなのかを、はじめに確かめておくと、この先の判断で迷いにくくなります。

平屋への住み替えで知っておきたいデメリットと注意点

平屋への住み替えは良い面ばかりではなく、手を付ける前に知っておきたい注意点がいくつかあります。

中古平屋の手に入れにくさ、必要になる土地の広さ、そして平屋という戸建てならではの暮らしの注意です。マンションから移るからこそ気づきにくい点を、先に押さえておきましょう。

中古の平屋は物件数が少なく割高になりやすい

中古の平屋を探し始めると、そもそも売りに出ている数が少なく、相場より高めに感じる場面に出会いやすくなります。

日本の住宅は長く2階建てが主流で、限られた土地を上に伸ばして使う建て方が一般的でした。そのため中古市場に出回る住宅も2階建てが中心で、平屋は数として多くありません。近年は新しく建てる家で平屋を選ぶ人が増えていますが、それらが中古として市場に出てくるのは、まだ先の話です。数が少ないものは、欲しい人が競えば価格が上がりやすくなります。加えて平屋は同じ床面積でも広い土地を使うため、土地の価値が価格に乗りやすく、立地によっては2階建ての中古より割高に感じられることもあります。

マンションを売った資金を原資に住み替える場合、この割高感はそのまま資金計画に響きます。売却で見込める額と、希望する平屋の価格に開きがないかを、早めに見比べておくことが大切です。ここで示す価格の感覚は、地域や物件で大きく動く目安です。実際の相場は、住みたいエリアの物件をいくつか見比べて確かめる必要があります。

同じ床面積でも広めの土地が必要になる

平屋で今と同じ広さの暮らしを確保するには、2階建てよりも広い土地が要ります。

2階建ては床面積を上下に分けて積むため、狭い土地でも延べ床を広く取れます。平屋はすべての部屋を1階に並べるので、同じ延べ床を確保しようとすると、その面積がそのまま地面に必要になります。庭や駐車スペースまで考えれば、さらに余裕のある敷地が求められます。広い土地はそれだけ取得費がかさみ、とくに地価の高い都市部では、希望の広さを確保しにくくなります。郊外や地方では見つけやすくなる一方、生活の利便や通院のしやすさとの兼ね合いも出てきます。

ここは、マンションとの違いが大きいところです。マンションは、限られた土地に住戸を積み上げることで、駅の近くや生活利便の高い場所に集約して建てられています。今のマンションが駅近や商業施設の近くにあるなら、その便利さは集約された立地だからこそ成り立っています。広い土地を必要とする平屋へ移ると、同じ利便を同じ価格で保つのは難しく、立地の便利さと敷地の広さのどちらを取るかという選択になりやすい点は、あらかじめ見込んでおきたいところです。

採光・防犯・夏の暑さなど平屋特有の暮らしの注意

平屋には建物の形からくる暮らしの注意点があり、間取りや設備で備えておくと後悔を防ぎやすくなります。主な注意点は次の3つです。

採光については、平屋は建物の中央や奥に光が届きにくく、間取りしだいで暗く感じる部屋が出ることがあります。中庭や天窓を取り入れると、奥の部屋にも光と風を通しやすくなります。防犯の面では、寝室を含むすべての窓が地上階にあるため、2階のある家に比べて備えを厚くしておくと安心です。夏の暑さは、屋根から受ける日差しが室内に伝わりやすく、断熱や庇の工夫で快適さが変わります。

これらは、平屋が戸建てであることから来る注意点です。マンションでは、防犯はオートロックや共用の防犯設備、管理人の目が一定の役割を担い、外壁や屋根の断熱・修繕は共用部として管理組合と管理会社が担ってきました。平屋に移ると、こうした防犯や建物の管理を、これまで共用で分担していた部分も含めて自分で担うことになります。戸建てならではの自由と引き換えに、こうした管理の責任も自分に移る点を踏まえておきましょう。

平屋に住み替える手段｜マンションから移る人が取れるのはどれか

平屋に住み替える手段は複数ありますが、いまマンションに住んでいるか戸建てに住んでいるかで、実際に取れる手段は変わります。

一般に平屋を手に入れる手段としては、中古の平屋を買う、土地を用意して新築する、今の家を建て替える、2階建てを減築して平屋にする、の4つが挙げられます。ただし、このうち後ろの2つは、今戸建てを持っている人の手段です。マンションから移る人が実際に取れるのは、中古の平屋を買うか、土地を用意して新築するかの2つになります。まず、この違いを全体像で押さえておきましょう。

費用感はあくまで相対的な目安で、具体的な金額は次の章でまとめて扱います。ここでは、マンションから移る人が取れる2つの手段を中心に、それぞれがどんな人に向くかを見ていきます。

今のマンションを売って中古の平屋を購入する

中古の平屋を買う手段は、マンションから平屋へ移る人にとって、実際にもっとも現実的な選び方です。今のマンションを売った資金を原資に、すでに建っている平屋を買う流れになります。

すでに建っている家を選ぶため、周辺環境や通院のしやすさ、日当たりや間取りを実際に確かめてから決められます。土地を探したり建てたりする工程がないぶん、住み替えにかかる期間も短く済みやすく、売却と購入のタイミングが合えば仮住まいも避けやすくなります。マンションの売却額の見通しが立てば、いくらの平屋まで狙えるかもはっきりします。

一方で、先に見たとおり中古の平屋は数が限られ、希望の立地に条件の合う物件がいつも出ているとはかぎりません。探し方としては、地域に強い不動産会社に希望を伝えて出物の連絡をもらう、こまめに物件情報を見て相場の感覚をつかむ、といった動き方が現実的です。良い物件は動きが速いため、価格が妥当かどうかを判断できるよう、あらかじめ同じエリアの成約事例を見ておくと迷いにくくなります。

立地を優先するのか、広さや築年数を優先するのか。すべてを満たす物件は少ないため、譲れない条件と妥協できる条件を夫婦で整理しておくと、判断が速くなります。マンションの売却と平屋の購入をどう並行させるかは、後の費用と進め方の章でも改めて触れます。

マンションから戸建てで後悔しやすい点と防ぎ方

土地を用意して平屋を新築する

土地を確保して平屋を新築する手段は、間取りの自由度が高い一方で、マンションから移る人にはハードルが高くなりがちです。

生活動線や収納、将来のバリアフリーまで、自分たちの暮らしに合わせて一から設計できるのが魅力です。老後を過ごす家として、細かな希望を反映させたい人に向いています。

その分、費用と手間はかさみます。今のマンションを売った資金に、土地の取得費と建物の建築費を積み上げていく形になり、規模は中古を買う場合より大きくなりがちです。土地を探して購入し、設計して建てるまでには時間もかかり、土地の引き渡しから完成まで半年以上を見込むことも珍しくありません。マンションを売る時期と新居の完成時期がずれれば、その間の仮住まいも要ります。詳しい建築費や間取りのプランは住宅会社との打ち合わせで固まる部分が大きいため、ここでは概観に留めます。

建て替え・減築で平屋にするのは戸建てを持つ人の手段｜マンションでは当てはまらない

残る2つの手段、今の家を建て替えて平屋にする方法と、2階建てを減築して平屋にする方法は、いずれも今戸建てを持っている人のための手段です。マンションから住み替える人には当てはまりません。

建て替えは、今の家を解体して同じ土地に平屋を建て直す方法です。減築は、2階部分を撤去して平屋にするリフォームです。どちらも自分の土地に建つ自分の建物を作り替える工事であり、住み慣れた立地をそのまま保てるのが利点とされます。ただし、これができるのは、土地と建物を所有している戸建ての持ち主に限られます。

マンションは、建物を区分所有者が共同で所有し、構造や外観は共用部にあたります。個人の判断で建物を解体して建て直したり、自分の住戸だけを減築して平屋にしたりすることはできません。つまり、マンションに住む人にとって、建て替えと減築は選択肢に入らないということです。この2つを前提にした費用や工期の情報を見かけても、マンションから移る人は読み飛ばして構いません。取れる手段は、あくまで中古の平屋を買うか、土地を用意して新築するかの2つです。

平屋への住み替えにかかる費用と資金計画

平屋への住み替えの資金計画は、今のマンションの売却で入るお金と、平屋の取得・住み替えに要するお金の差で決まります。

売却で得られる額から、取得費と諸費用を差し引いて、いくら足りるか、あるいは足りないかを見ます。ここで挙げる金額はいずれも目安で、家や条件によって大きく動く前提で読み進めてください。

今のマンション売却で見込める資金と差し引かれる費用

今のマンションを売って得られる資金から、仲介手数料や登記などの費用を差し引いた額が、住み替えの原資になります。

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。主に差し引かれるのは、不動産会社に払う仲介手数料、住宅ローンが残っていれば抵当権を抹消する登記の費用、契約書に貼る印紙代などです。ローン残債があれば、売却代金から返済する必要もあります。マンションの場合、引き渡しまでの管理費や修繕積立金の精算も見ておくとよいでしょう。

このうち仲介手数料は、宅地建物取引業法にもとづく告示で上限が決まっています。売買価格が400万円を超える場合の上限は、速算式で「売買価格 × 3％ ＋ 6万円」に消費税を加えた額です。たとえば3,000万円で売れた場合、上限は3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円、これに消費税を加えて105万6千円となります。あくまで上限のため、実際の額は不動産会社との媒介契約で決まります。

出典: 国土交通省 消費者向け不動産取引に関するお知らせ（仲介手数料の上限）

このほか、売った家の値上がり益に対しては税金がかかる場合があります。マイホームを売ったときの3,000万円特別控除など、負担を軽くする仕組みもありますが、適用の要件は細かく定められています。税額や控除の可否は個別の事情で変わるため、最新の内容を国税庁や税理士に確認しておくと安心です。査定額や売却額は保証できるものではなく、あくまで市場やタイミングで動く目安として捉えてください。

住み替えの仲介手数料はいくら？早見表と「実質手取り」で選ぶ

平屋の取得にかかる費用の考え方（手段別の幅）

平屋の取得費は、どの手段を選ぶかによって幅が大きく変わります。

マンションから移る人が取れる手段でいえば、中古の平屋を買う場合は物件価格が中心になり、土地を用意して新築する場合は、土地・建物・（時期がずれれば）仮住まいと、費用の項目が増えていきます。前の章で見たとおり、建て替えや減築はマンションから移る人には当てはまらないため、ここでは中古購入と新築の2つで考えれば十分です。同じ「平屋を手に入れる」でも、この2つでかかるお金の内訳はまるで違います。

金額そのものは、地域・建物の規模・土地の条件で大きく動くため、ここで一律の相場を示すことはしません。民間サイトに出ている相場の数字も、条件が合わなければ当てはまらないことが多いものです。取得費を見積もるときは、選んだ手段に応じて、住宅会社や不動産会社から具体的な見積もりを取り、複数を比べておくと判断しやすくなります。

引越し・仮住まいなど住み替え全体でかかる諸費用

物件の取得費のほかにも、住み替え全体ではさまざまな諸費用がかかり、資金計画に入れておく必要があります。

これらは売却時に差し引かれる費用とは別に、新しい暮らしを始めるためにかかるお金です。主な項目は次の通りです。

• 引越し費用（荷物の量・距離・時期で変動）
• 仮住まいの家賃（新築で完成までに間がある場合）
• 不用品の処分費（長年の家財の整理）
• 新居の家具・カーテン・照明などの設備
• 各種手続きや登記にかかる費用

長年住んだ住まいからの住み替えでは、使わなくなった家財の処分に思ったより費用と手間がかかりがちです。マンションから広めの平屋へ移るなら、部屋数が増えるぶん、家具や照明を新たにそろえる費用も見込んでおくとよいでしょう。細かな金額は条件で変わるため、早めに概算を出して、資金全体に織り込んでおくと後で慌てずにすみます。

住み替えの仮住まいにかかる費用と期間の目安

資金が足りないときに検討できる手段

売却で得た資金だけで足りない場合には、いくつかの資金調達の手段を検討できます。

年齢を重ねてからの住み替えでは、一般の住宅ローンは返済期間や年収の面で審査が通りにくくなることがあります。こうした場合に選択肢となるのが、シニア向けの住宅ローンや、リ・バース60、リースバックといった仕組みです。

リ・バース60は、満60歳以上の人を対象にした住宅金融支援機構の仕組みで、毎月の支払いを利息のみに抑えられます。元金は契約者が亡くなったときに、相続人が一括で返すか、担保の家を売って返す形になります。担保の売却で返しきれなかった分の返済を相続人に求めないタイプ（ノンリコース型）も選べます。老後の毎月の負担を軽くしたい人に向いた仕組みです。

出典: 住宅金融支援機構 リ・バース60

リースバックは、今の家を売って現金化しつつ、賃貸として住み続ける方法です。まとまった資金を得ながら引越しを避けられる一方、家賃が発生し、長く住むと総額が大きくなることもあります。それぞれ利用の条件や向き不向きが異なり、審査や可否は個別に判断されます。どの手段が自分たちに合うかは、資金計画に詳しいFPや取り扱う金融機関に相談し、最新の条件を確かめたうえで選ぶのが安心です。

平屋への住み替えで後悔しないための進め方

後悔を避けるには、手段を選ぶ前に「そもそも住み替えるか」から順に決めていくことが要点です。

平屋という選択肢に絞り込む前に、今の暮らしをどうするかを見極め、住み替えるなら何を基準に選び、資金と順序をどう固めるか。この順番で考えると、迷いや後戻りが減ります。

住み替えるか今の家で工夫するかを先に見極める

平屋への住み替えが常に良い答えとはかぎらず、今の家に手を入れて住み続ける道も含めて比べることが第一歩です。ただし、その「今の家で工夫する」の中身は、マンションと戸建てで異なります。

戸建てなら、2階を減築して平屋にする、1階だけで暮らせるよう水回りと寝室を1階にまとめる、といった工事で住み替えずに不便を減らせる場合があります。マンションは、この減築や平屋化ができません。マンションで取れる「今の家で工夫する」は、専有部（室内）に手すりを付ける、段差をなくす、浴室やトイレを改修するといったバリアフリーリフォームで、今の住まいを直して住み続ける形になります。

老後に今の家をどうするかには、大きく分けて、今の家をリフォームして住み続ける、住み替える、住宅資産を取り崩す、の3つの道があります。平屋への住み替えは、このうちの一つにすぎません。はじめから住み替えを決めてかからず、3つを並べて費用と暮らしやすさの両面から比べることが、後悔を防ぐ出発点になります。どれが正解かは家庭ごとに違います。

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生活利便や将来の暮らしを基準に住み替え先を選ぶ

住み替え先を選ぶときは、間取りの好みより先に、生活の利便や将来の身体の変化を基準に据えることが後悔を防ぎます。

平屋という響きや、広い庭のある暮らしへの憧れだけで郊外の物件に決めると、後から通院や買い物のたびに車が欠かせず、運転をやめた後の生活に困る、といったことが起こりがちです。とくにマンションから移る場合、今の住まいが持っていた駅や商業施設への近さを、平屋では手放すことになりやすい点に注意が要ります。老後は行動範囲が少しずつ狭まっていきます。だからこそ、病院やスーパー、駅やバス停までの距離、近所や地域とのつながりを、優先して確かめておきたいところです。

将来、車の運転をやめたときや、体が不自由になったときに、その場所で暮らし続けられるか。この視点で立地を見ておくと、憧れだけで選ぶより長く納得できる住まいになります。建物の魅力は、こうした暮らしの土台が整ったうえで考える順番がおすすめです。

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資金計画と売却・購入の順序を早めに固める

資金計画を早めに固め、売却と購入のどちらを先に進めるかを、状況に合わせて決めておくことが大切です。

住み替えには、売り先行と買い先行という2つの進め方があります。売り先行は今のマンションを先に売る方法で、手元に入る資金が見えてから買えるため、資金計画が立てやすく、二重ローンも避けやすくなります。ただし、次の家が決まるまでの仮住まいが必要になることがあります。買い先行は先に平屋を決める方法で、仮住まいを避けやすい一方、売却前に購入資金が要り、つなぎ資金の準備が必要になる場合があります。

どちらが向くかは、今のマンションの売れやすさ、資金の余裕、平屋の見つかり具合で変わります。売却と購入のタイミングをどう合わせるかは、住み替え全体の成否を大きく左右する部分です。売却や資金の見通しが立たないまま物件だけ先に決めてしまうと、後で無理が出やすくなります。順序に迷うときは、地域の相場や売却の見込みを宅地建物取引士に、資金の組み方をFPに相談しながら、早めに方針を固めておくと安心です。

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まとめ:平屋への住み替えを考えるなら、住み替えのトビラ

平屋への住み替えは、階段や段差のない暮らしやすさや、将来のバリアフリーへの備えといった、老後に向く利点があります。ただ、いまマンションに住む方は、このワンフロアの暮らしを現在の住まいで既に手にしています。マンションから平屋へ移る本当の価値は、土地付きの戸建てや庭のある暮らし、上下の音を気にしない開放感といった、戸建てならではの部分に絞られます。

平屋を手に入れる手段は4つが挙げられますが、マンションから移る人が取れるのは、中古の平屋を買うか、土地を用意して新築するかの2つです。建て替えや減築は戸建てを持つ人の手段で、マンションでは当てはまりません。資金は、今のマンションの売却で入るお金と、取得・諸費用として出ていくお金の差で決まり、足りない場合はシニア向けの仕組みも検討できます。

後悔を避ける鍵は、手段を選ぶ前に、そもそも住み替えるかどうかから順に決めていくことです。マンションでは減築や平屋化ができないぶん、今の家をリフォームして住み続ける・住み替える・住宅資産を取り崩すという道を並べて比べ、生活の利便や将来を基準に選び、資金と順序を早めに固めておけば、憧れだけに流されず、自分たちに合った住まいを落ち着いて選べます。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。