住み替えのトビラ 
退職金を、今のマンションからの住み替え(買い替え)にいくらまで使ってよいのか、迷う方は多いでしょう。
後悔しやすいのは、気に入った物件に合わせて予算を決め、老後のお金をあとから削ってしまうケースです。
この記事を読めば、老後のお金を守ったまま住み替えに使える上限を、自分の数字で決められます。
退職金と売却の手取りから、老後の分を引いた残りを住み替えに使う
退職金とマンションの売却の手取りは、先に老後の分を取り分け、その残りを住み替えに使いましょう。
退職金は一度しか受け取れないお金で、住み替えにも老後の生活費にも使いたくなります。この順番にすれば、気に入った物件のために老後のお金を削らずに済みます。
計算に使う数字は、次の3つです。
- 退職金の手取り
- マンションの売却の手取り
- 老後に残すお金
上限は「退職金＋売却の手取り−老後に残すお金」で計算する
住み替えに使える上限は、退職金の手取りとマンションの売却の手取りを足し、老後に残すお金を引いた額です。
住み替えに使える上限 ＝ 退職金の手取り ＋ マンションの売却の手取り − 老後に残すお金
ここでいう手取りとは、税金や費用、残っているローンを引いたあとに、実際に手元に残るお金のことです。
この上限の中から、新居の代金に加えて、買うときの諸費用（仲介手数料や登記の費用など）と引っ越し代も払います。中古マンションを仲介で買う場合、諸費用は物件価格の6〜8%ほどかかります。
仮の数字で計算すると、次の表のようになります。自分の数字に置き換えて計算してみてください。
| 項目 | 金額（仮の数字） |
|---|---|
| 退職金の手取り | 2,000万円 |
| マンションの売却の手取り | 3,170万円 ・売れる額は3,600万円（3社の査定のうち、いちばん低い額） ・ここから、残っているローン300万円と、仲介手数料などの費用約130万円を引く |
| 手元に入るお金の合計 | 5,170万円 |
| 老後に残すお金 | 1,700万円 ・年金で足りない分は、月4万円×12か月×25年＝1,200万円 ・急な出費への備えは500万円 |
| 住み替えに使える上限 | 3,470万円 |
| 物件価格の目安 | 約3,210万円 ・諸費用と引っ越し代を、多めに物件価格の8%とみる ・物件価格の1.08倍が上限に収まるように、3,470万円÷1.08で計算 |
退職金の手取りは、会社が支払う額（額面）から税金を引いた額です。
退職金には、長く勤めた人ほど税金が軽くなる「退職所得控除」があります（所得税法30条）。勤続20年を超える場合、控除の額は「800万円＋70万円×（勤続年数−20年）」で計算できます。
たとえば勤続38年なら、控除は2,060万円です。額面2,000万円の退職金なら税金はかからず、全額が手取りになります。
今のマンションにローンが残っている場合も、売ったお金で返すなら、表のように売却代金から差し引けば計算できます。
退職金でローンを返し終えて、今の家に住み続ける場合の考え方は、退職金で住宅ローンを完済すべきかで紹介しています。
出典: 国税庁 No.1420 退職金を受け取ったとき（退職所得）
老後に残すお金は「年金で足りない分×年数＋急な出費への備え」
老後に残すお金の目安は、年金だけでは足りない毎月の額に「12か月×何年分」を掛け、急な出費への備えを足した額です。
毎月足りない額は、住まいの費用を含めた毎月の生活費から、年金の手取りを引くと分かります。
年金からは税金や介護保険料が引かれるので、ねんきん定期便に書かれた額のまま計算すると、足りない額を少なく見積もってしまいます。計算には、実際に振り込まれる額を使いましょう。
住み替え先がマンションなら、管理費と修繕積立金（将来の大きな修理に備えて毎月積み立てるお金）も、毎月の生活費に入れておく必要があります。
とくに注意したいのは修繕積立金です。新築のころは安くしておき、築年数がたつにつれて段階的に上げていく計画のマンションが多くあります。
国土交通省のガイドラインでは、段階的に上げる場合も、最初の額は「ずっと同じ額で積み立てる場合」の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内を目安としています。
つまり、目安どおりの計画でも、積立金は最初の額のおよそ1.8倍（1.1÷0.6）まで上がることがあります。
買う前には、次の2つの書類を見せてもらいましょう。
- 長期修繕計画（今後の修理と費用の予定表）
- 重要事項調査報告書（管理会社が出す、管理費や積立金の状況をまとめた書類）
この2つを見れば、値上げの予定と、積立金がいくら貯まっているかが分かります。
何年分を用意するかは、平均余命（ある年齢の人が、平均してあと何年生きるか）が目安になります。厚生労働省の令和7年簡易生命表では、65歳の平均余命は男性19.68年、女性24.52年です。
夫婦で暮らすなら、長いほうの女性の年数に合わせておきましょう。
ただ、平均余命はあくまで平均の値で、これより長く生きる人も大勢います。年数を少し多めに見ておくと、途中でお金が尽きる心配を減らせます。
急な出費への備えは、病気や介護、家電や車の買い替えなど、いつ来るか分からない出費に使うお金です。生活費とは別に取っておくと、住み替えたあとも家計が苦しくなりにくくなります。
備える額の目安は、持ち家がある人の老後資金の考え方でくわしく説明しています。
出典: 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン
マンションの売却の手取りは、いちばん低い査定額で見積もる
マンションの売却の手取りは、複数の会社の査定額のうち、いちばん低い額から、ローンの残りと費用を引いて見積もっておきましょう。
査定額は、不動産会社が「この値段なら3か月ほどで売れそうだ」と見込んだ額です。実際の値段は、買い手との交渉で決まります。
売り出したあとは買い手から値下げを頼まれ、最初に付けた値段（売り出し価格）より安く決まるケースが多く見られます。
不動産会社の中には、売却を任せてもらうために、高めの査定額を出す会社もあります。いちばん低い額で計算しておけば、思ったより安く売れても予算が崩れずに済みます。
たとえば表の例で、3社の査定が3,600万〜4,000万円だったとします。いちばん高い4,000万円で計算すると、住み替えに使える上限は約390万円増えます。
増える額が400万円より少し小さいのは、売る値段が上がると、仲介手数料も増えるからです。
この増えた分をあてにして新居を決めたら、どうなるでしょうか。3,600万円でしか売れなかったとき、その差を老後のお金から出すことになります。
マンションは、同じ建物や近くの似た物件が実際にいくらで売れたか（成約事例）と比べられるので、戸建てより売れる額の見当をつけやすい住まいです。
ただし、同じ建物の中でも、階数や向き、リフォームの有無で値段は変わります。会社によって見方も違うので、査定は複数の会社に頼んで比べましょう。
複数の会社にまとめて査定を頼めるサービスは、不動産一括査定サイトの比較にまとめています。
売るときの費用でいちばん大きいのは、不動産会社に払う仲介手数料です。
売却価格が400万円を超える場合、法律で決まっている最大の額は「売却価格×3%＋6万円」に消費税を足した額です（宅地建物取引業法46条）。3,600万円で売れたなら、125万4,000円になります。
ほかにも、売買契約書に貼る印紙の代金（印紙税）や、ローンを返し終えたときに、銀行が家に付けていた権利（抵当権）を消す登記の費用がかかります。
自分が住んでいた家を売って利益（売却益）が出たときは、「3,000万円特別控除」が使えます（租税特別措置法35条）。売却益から最大3,000万円を差し引けるので、3,000万円以内なら税金はゼロです。
売却益は、売った値段から、買ったときの値段と売るための費用を引いた額です。税金の計算では、建物の値段が古くなった分だけ低く見積もられるため、買ったときより安く売っても売却益が出ることがあります。
表の計算例も、この特例で税金がゼロになる前提です。
ただし、この特例を使うと、新居のローンに住宅ローン控除が使えなくなります。どちらを選ぶかは、新居のローンを扱う章で説明しています。
売却益が3,000万円を超えるほど大きいなら、「買換え特例」も候補になります。今回の売却には税金をかけず、新居を将来売るときまで先送りする仕組みで、2027年12月31日までの売却が対象です。
使える条件が細かく、どちらが得かも人によって変わります。税理士に相談しながら比べてみてください。
出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
出典: 国税庁 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
新居は現金で買うか、一部をローンにするか
新居を現金で買うか、一部をローンにするかは、利息の損得よりも、買ったあとに手元にいくら残るかで考えましょう。
ローンを組む場合は、60代から借りるときの返済の重さと、税金の特例の選び方も知っておくと、あとで慌てずに済みます。
上限の中なら現金で買い、超えた分だけローンにする
上限の中に収まる物件なら、退職金と売却の手取りで買い、老後に残すお金には手をつけない買い方がおすすめです。
現金で買えば利息はかからず、ローンの審査を受ける手間も、老後に返済が続く心配もなくなります。
老後の分は上限の計算で先に引いてあるので、現金で払っても、病気や修理に備えるお金は手元に残ります。
上限を超える物件を選ぶなら、超えた分だけをローンにすると、老後に残すお金を削らずに済みます。借りる額が小さいほど、年金生活での毎月の返済も軽くなります。
「利息がもったいないから、全部現金で払いたい」と考える方もいるでしょう。ただ、上限を超えた分まで現金で払うと、その分は老後のお金から出ていきます。
手元のお金が減ると、大きな出費が重なったときに、生活費を切り詰めることになりがちです。超えた分を老後のお金から払うのは避けましょう。
60代からのローンは期間が短く、毎月の返済が重くなる
60代から借りるローンは返済期間が短くなるため、同じ額を借りても、若い人より毎月の返済が重くなります。
返済期間が短くなるのは、多くの金融機関が、80歳になる前に返し終えることを条件にしているからです。
金利が最後まで変わらない住宅ローン【フラット35】の場合、借りられる期間は「80歳−申し込んだときの年齢」と「35年」の短いほうが最長です。60歳で申し込むと最長20年、65歳なら15年です。
【フラット35】の2026年10月の金利は、期間20年以下で物件価格の9割以下を借りる場合、年3.510%です。
この金利で1,000万円を借り、毎月同じ額を返す方法（元利均等返済）で計算すると、次の表のとおりです。
| 借りる期間 | 申し込んだときの年齢の目安 | 毎月の返済 | 返す額の合計 |
|---|---|---|---|
| 20年 | 60歳 | 58,047円 | 約1,393万円 |
| 15年 | 65歳 | 71,537円 | 約1,288万円 |
| 10年 | 70歳 | 98,933円 | 約1,187万円 |
期間が短いほど返す額の合計は減りますが、毎月の返済は重くなります。70歳から10年で借りると、1,000万円あたり毎月約10万円を年金から返す計算です。
借りる額を決める前に、毎月の返済が年金の手取りで無理なく払えるかを確かめておきましょう。金利は毎月変わるので、実際に借りる月の金利で計算し直すと安心です。
定年が近い人がローンを申し込むと、金融機関は、退職後の年金で返済を続けられるかも確かめます。ねんきん定期便など、年金の見込み額が分かる書類をそろえてから申し込むと、審査がスムーズに進みます。
60代でローンを組むときの注意点は、60代の住宅ローンの組み方でくわしく紹介しています。
毎月の返済を利息だけにしたい場合は、満60歳以上の人が使える「リ・バース60」という住宅ローンもあります。
借りたお金そのもの（元金）は、借りた人が亡くなったあとに、相続人がまとめて返すか、家を売って返す仕組みです。
毎月の負担は軽くなる一方で、家を子どもに残しにくくなります。借りられる額や条件を、ふつうの住宅ローンと比べてから決めましょう。
リ・バース60の仕組みと条件は、リ・バース60とはで説明しています。
出典: 住宅金融支援機構 リ・バース60
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、どちらか一方を選ぶ
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は同時に使えないので、ローンを組むなら、売る前にどちらを使うかを決めておきましょう。
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、所得税などから差し引ける制度です。
ただ、この控除には、3,000万円特別控除や買換え特例などを、決められた6年間に使っていないという条件があります（租税特別措置法41条）。6年間とは、新居に住み始めた年と、その前の2年・後の3年です。
今の家を売る時期と新居に住み始める時期はほぼ重なるので、使えるのはどちらか一方です。
では、どちらを選ぶと得なのでしょうか。売却益が出るなら、たいていは3,000万円特別控除のほうが、減る税金が大きくなります。
たとえば1,000万円を15年、年3.510%で借りた場合、住宅ローン控除で戻るお金は、1年目で約6万6,000円、10年間の合計でも約48万円です。
一方、3,000万円特別控除を使わないと、売却益に税金がかかります。家を持っていた期間が、売った年の1月1日の時点で5年を超えていれば、税率は20.315%です。
売却益が1,000万円なら、税金は約203万円です。住宅ローン控除で戻る約48万円の、4倍以上の額です。
この例では、売却益が約240万円を超えれば、3,000万円特別控除のほうが得になります。約240万円の売却益にかかる税金（約49万円）が、住宅ローン控除で戻る合計とほぼ同じになるからです。
年金生活では所得税そのものが少なくなるので、住宅ローン控除で実際に戻るお金は、この計算より小さくなることもあります。
売却益が出ない場合は、3,000万円特別控除を使う必要がないので、新居のローンで住宅ローン控除を使えます。
ただし、住宅ローン控除を使えるのは、返済期間が10年以上のローンなどに限られます。借りる期間を決める前に、条件をあわせて確認しておくと安心です。
どちらが得かは、売却益の額、借りる額と期間、家を持っていた期間で変わります。迷ったときは、売る前に税理士や税務署に相談してみてください。
3,000万円特別控除を使うための条件や節税額の目安は、3,000万円特別控除の要件と節税額にまとめています。
出典: 国税庁 No.1211-3 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
今のマンションを先に売り、退職金が入ってから新居の代金を払う
退職金を使った住み替えは、今のマンションを先に売る「売り先行」で進めると、お金のやりくりで困らずに済みます。
定年の前後は、給料が止まる時期でもあります。2つの住まいの費用を同時に払う期間や、退職金が入る前に代金を払う日を作らないように、売る順番と支払いの日を先に決めておきましょう。
先に売れば、使えるお金を確かめてから新居を選べる
今のマンションを先に売れば、売却の手取りが決まってから新居を選べるので、上限を実際の数字で計算し直せます。
反対に、新居を先に買う「買い先行」では、今のマンションが売れるまで、2つの住まいの費用を同時に払うことになります。ローンが残っていれば返済も二重になり、その分を退職金や貯金でまかなう形になりがちです。
売り先行で気になるのは、仮住まいの家賃と、2回分の引っ越し代です。この負担は、今の家を明け渡す日（引き渡し日）を調整すると減らせます。
買い手と契約するときに、引き渡し日を数か月先にしてもらえるよう交渉してみましょう。その間に新居を探せるので、仮住まいを短くしたり、なしで済ませたりできます。
仮住まいをする場合は、その費用も住み替えに使える上限の中から払うことになります。
売り先行と買い先行の違いは、売り先行・買い先行の選び方でくわしく比べています。
退職金が振り込まれる日を、先に勤務先で確かめておく
退職金が振り込まれる日を勤務先の人事担当に確かめてから、新居の代金を払う日を決めましょう。
多くの会社では、退職金は退職したその日ではなく、後日に振り込まれます。
新居を買うときは、契約の日に代金の一部（手付金）を払い、残りは家を受け取る日（新居の引き渡し日）に払います。
手付金は、物件価格の5〜10%ほどが一般的です。退職金が入る前に払う場合は、貯金から出せる額に収まるかを見ておくと、慌てずに済みます。
残りの代金を払う日が退職金の振り込みより前になると、一時的にお金を借りることになり、利息や手数料がかかります。新居の引き渡し日を、退職金が入ったあとの日にしておけば、この負担を避けられます。
上限が足りないときは、見送るか、住み替えの条件を見直す
住み替えに使える上限が希望の物件の価格に届かないときは、住み替えを見送るか、条件を見直すと、老後に残すお金を守れます。
住み替えは、老後の暮らしを良くするための手段のひとつです。見送る目安と、使うお金を抑えて住み替える方法を知っておくと、無理のない選び方ができます。
住み替えたあとに老後のお金が足りなくなるなら、見送りも考える
住み替えたあとに手元に残るお金が、老後に残すお金を下回るなら、住み替えを見送るか、先に延ばすほうが安全です。
上限が希望の物件の価格に届かないのは、このまま買うと老後のお金が足りなくなるという合図です。
その場合は、数年待って貯金を増やしたり、今のマンションをリフォームして住み続けたりするほうが、老後の安心につながることもあります。
「年数を2〜3年短く見れば、あの物件に届く」と考えたくなることもあるでしょう。それでも、住み替えたい気持ちに引っ張られて、毎月の足りない額や年数を甘く見積もり直すのはやめておきましょう。
反対に、老後に残すお金を確保したうえで希望の物件が買えるなら、安心して住み替えに進めます。
広さ・エリア・賃貸の3つを見直して、住み替えに使うお金を減らす
希望どおりの住み替えが上限を超える場合は、次の3つを見直すと、使うお金を減らせます。
- 今より小さい住まいにする
- 価格が比較的安いエリアに移る
- 買わずに賃貸に移る
夫婦2人に合った広さのマンションに移れば、物件の価格に加えて、管理費・修繕積立金、固定資産税、光熱費も下げられます。
探す範囲を、価格が比較的安いエリアまで広げるのも一つの方法です。同じ予算でも、築年数が浅い物件や広い物件を選べます。
賃貸に移れば、売却の手取りをそのまま老後のお金に回せます。一方で、高齢になると、家賃を払い続けられるか心配されたり、保証人が見つからなかったりして、入居の審査に通りにくくなることがあります。
家賃保証会社や、高齢者向けの家賃保証の制度を使えるかを、今の家を売ると決める前に確かめておきましょう。
持ち家と賃貸のどちらで老後を過ごすかは、老後は持ち家か賃貸かで比べています。
買う場合は、住み替え先に何年住むつもりかで、選ぶ物件が変わります。
将来、施設に入ったり、もう一度住み替えたりする可能性があるなら、駅に近く、管理の行き届いたマンションがおすすめです。売りやすいので、次の住まいの資金を作りやすくなります。
まとめ：退職金は、老後に残すお金を引いてから住み替えに回す
退職金を使った住み替えで大切なのは、新居の予算より先に、老後に残すお金を決めることです。退職金とマンションの売却の手取りを足し、老後の分を引いた残りが、住み替えに使える上限です。
次の一歩は、今のマンションの査定を複数の会社に頼み、いちばん低い額で上限を計算してみることです。この計算をしないまま物件を探し始めると、気に入った物件に合わせて老後のお金を削ってしまいがちです。
物件を見に行く前に、老後に残すお金と、今のマンションが売れる額を紙に書き出してみてください。住み替えのトビラでは、退職金とマンションの売却の手取りから上限を出す方法も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
