机上査定と訪問査定の違いは？選び方と使い分けを解説

査定を頼もうと調べ始めると、「机上査定」と「訪問査定」という2つの言葉が出てきて、どちらを選べばいいのか迷う方は少なくありません。まだ会社に会うつもりはなく、まずは相場だけ知りたいという段階の方もいるはずです。

いまマンションを持ち、住み替え（売却）を考えている方には、査定に戸建てとは違う勘所があります。マンションは一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同一マンションの別住戸や近隣の類似物件がそのまま比較の対象になるため、机上でも相場を確かめやすい一方、訪問査定では管理状態という戸建てにはない軸まで見られます。用意する書類も、マンションならではのものがあります。

この記事では、住み替えのトビラが、机上査定と訪問査定の2つの違いと、今の自分がどちらを選ぶべきか、そしてマンションを売るなら何を準備すればよいかを、自分で判断できるよう順を追って解説します。

机上査定と訪問査定の違いを一覧で理解する

机上査定と訪問査定は、依頼のしかたと精度が違うだけで、どちらも同じ「不動産の査定」です。

2つの定義と、精度・時間・準備・費用という4つの対比を押さえれば、自分がどちらを選ぶべきかが見えてきます。マンションは一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、取引の事例そのものも多いため（首都圏の中古マンションの成約件数は2025年〔暦年〕で49,114件）、机上でも相場を確かめやすく、この2段階を組み立てやすい物件でもあります。まずはそれぞれが何をする査定なのかを整理していきましょう。

机上査定とは

机上査定は、物件のデータと周辺の取引事例をもとに、簡易的におおよその価格を出す方法です。

具体的には、住所・専有面積・築年数・間取りといった物件の基本情報と、近隣で実際に売買された事例を照らし合わせて価格を算出します。現地を見ずに数字だけで計算するため、担当者が家を訪れることはありません。依頼してから結果が出るまでは、早ければ即日、通常でも数日ほどが目安です（会社により異なります）。

マンションはこの机上査定と相性のよい物件です。同一マンションの別住戸や近隣の同規模マンションという、条件のほぼ一致する取引事例が豊富にあり、個体差が大きく事例の揃いにくい戸建てや土地に比べ、データだけの概算でも相場のレンジがつかみやすいためです。会社によっては「簡易査定」「データ査定」と呼びますが、内容は机上査定と同じです。

訪問査定とは

訪問査定は、担当者が実際に現地を訪れ、室内や設備、共用部、周辺環境まで見たうえで価格を出す方法です。

机上査定がデータだけで計算するのに対し、訪問査定では人が家の中に入り、傷みや日当たり、眺望といった数字に表れない要素まで確認します。マンションの場合は、これに共用部の管理状態（修繕積立金の水準や長期修繕計画など）が加わり、より実態に近い価格が出しやすくなります。

訪問査定が何のためにあるかといえば、実際に売り出すときの価格の根拠を得るためです。「このマンションをいくらで売り出すか」を決める段になったとき、その値付けを支えるのが訪問査定で見た内容です。所要時間や結果が出るまでの日数は、あとの対比表でまとめて示します。

精度・時間・準備・費用の違いを対比で押さえる

机上査定と訪問査定の違いは、精度・所要時間・準備・費用の4つに整理できます。

言葉で並べるより、表で見比べたほうがつかみやすいので、まず一覧にします。

表の数値はあくまで目安で、会社によって扱いは異なります。費用については、机上・訪問のどちらも無料で行うのが一般的ですが、これも会社により異なるため、依頼前に確認しておくと安心です。準備の欄にある「管理書類」は、マンションならではの持ち物です。中身は後の見出しで具体的に整理します。

精度と手軽さは、いわば裏返しの関係にあります。机上査定はデータだけで素早く出せるかわりに概算にとどまり、訪問査定は手間と時間がかかるかわりに実態へ近づきます。この4つの違いを踏まえたうえで、では自分はどちらを選ぶべきかを、次に見ていきます。

机上査定と訪問査定、どちらを選ぶべきか

どちらが正解かは状況によって変わり、決め手になるのは「今どの段階にいるか」です。

判断のものさしは、大きく次の3つです。

• 急いでいるか、まずは概算でよいか
• 実際に売る予定で、正確さが必要か
• 担当者に会う心づもりがあるか

この3つを自分に当てはめると、机上と訪問のどちらが今の自分に合うかが見えてきます。順番に見ていきましょう。

相場だけ知りたい・まだ会社に会いたくない段階は机上査定

まだ相場を知りたいだけで、会社に会う段階でないなら、机上査定が合っています。

まず自分のマンションがいくらくらいで売れそうかを知りたいだけなら、現地に担当者を招く必要はまだありません。数字のあたりをつけるだけなら机上査定でじゅうぶんで、マンションは事例が揃いやすいぶん、その当たりが比較的つけやすい物件です。

さらにマンション所有者は、査定を頼まなくても自分で相場の当たりをつけられます。同じエリア・近い条件の中古マンションの相場は不動産取引情報提供サイト（通称レインズ・マーケット・インフォメーション）で、実際の取引価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで、いずれも無料で調べられます。最も確かな手がかりは、同じマンションの別住戸が最近いくらで売れたかです。この自前の当たりを持っておくと、あとで査定額を見たときに振り回されずに済みます。

複数の会社をまず比べてみたい、という場面でも机上査定が向いています。何社かに同時に頼んで概算を並べれば、価格の出し方の違いを、家に人を入れることなく見比べられます。担当者に会う心の準備がまだなら、机上でようすを見るところから始めれば、自分のペースを守りやすくなります。

出典: 指定流通機構 不動産取引情報提供サイト ／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産価格・取引価格）

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実際に売り出す・正確さが必要な段階は訪問査定

売る意思が固まり、正確な価格の根拠が必要になったら、訪問査定へ進む段階です。

「いよいよこのマンションを売り出す」という気持ちが固まってきたら、概算だけでは足りません。売り出す価格を決めるには、室内や共用部、管理状態まで見たうえでの正確な根拠が要ります。そこで訪問査定の出番になります。

目安は、売却時期がはっきりしてきた、依頼先をそろそろ絞りたい、といったタイミングです。この段階に来たら、机上の概算で止まらず、訪問査定で実際の値付けにつながる価格を確かめておくと、その後の売り出しがスムーズになります。

一般的な進め方は「机上で当たりをつけて訪問へ」

多くの方は、まず机上査定で当たりをつけ、依頼先をしぼってから訪問査定に進みます。

はじめに机上査定で複数社の概算を見比べて、価格の出し方や対応が自分に合いそうな会社を絞り込む。そのうえで、絞った会社に訪問査定を頼んで、実際に売り出す価格の根拠を固める。この2段階が、無理なく進めやすい流れです。マンションは机上の段階で相場のレンジが見えやすいため、この二段構えが特に組み立てやすくなります。

ただし、この順番に必ず従う必要はありません。売却を急いでいる、あるいはすでに売る意思が固まっているなら、机上査定を飛ばして最初から訪問査定を頼んでも問題ありません。自分の状況に合わせて段階を省くかどうかを決めれば良いのです。

机上査定だけでは売り出し価格は決められない理由

机上査定で出た額を、そのまま売り出し価格や「売れる金額」と受け取ると、判断を誤りかねません。

前章は「どの段階で訪問へ進むか」の話でした。ここで見るのはそれとは別の問題で、机上査定で出た額そのものを、なぜ値付けにそのまま使えないのかという、額の性質です。

机上査定の額はあくまで概算（そのまま値付けにできない）

机上査定で出る額は概算であり、そのまま売り出し価格にはできません。

マンションは相場を確かめやすい物件とはいえ、机上査定はデータだけで計算するため、現地に行かないとわからない要素が抜け落ちます。たとえば次のようなものです。

• 室内の傷みや汚れの程度
• リフォームやリノベーションの有無
• 所在階・向き・眺望や採光
• 設備の古さや不具合
• 共用部の管理状態（修繕積立金の水準・長期修繕計画など）

これらは価格を左右する大きな要素ですが、住所や築年数といったデータには表れにくいものです。同じマンションの同じ間取りでも、階数や向き、室内の手入れ、そして管理組合の運営状況によって、実際の価値は変わってきます。机上査定はその差を織り込めないため、出てくる額にはどうしても幅が生まれます。

だからこそ、実際に売り出す価格を決めるには、現地を見た訪問査定が必要になります。机上の額はあくまで出発点の目安として受け取り、そこから訪問査定で実態に合わせて詰めていく、という順序が安心です。

査定額は売れる価格の保証ではない

査定額は「その会社が売り出しの目安と考える価格」であって、その額で必ず売れる保証ではありません。

査定額と売却額は別のものです。査定額は会社が「このくらいで売り出せそう」と見込んで示す目安にすぎず、実際にいくらで売れるかは、売り出したあとの買い手との交渉や市場の動きで決まります。査定額どおりのことも、下回ることも、上回ることもあります。

ここで気をつけたいのが、高い査定額に飛びつくことです。複数社に頼むと他社より高い額を出してくる会社もありますが、高いからといってそのとおりに売れるとは限りません。買い手がつかず、あとから値下げする展開もありえます。

ここで気をつけたいことがあります。「マンションなら各社の査定額はそろうはずだ」と前提を置かないでください。複数社の査定額がどれくらいばらつくか（マンションと戸建てでその差がどうか）を集計した公的統計・業界団体統計はありません。

高額提示が「浮いた数字」として見えるかどうかは、自分の手元に比較材料がそろっているかで決まります。同じマンションの別住戸の成約価格を自分で調べ、複数社の査定額を並べる。この2つをやって初めて、目の前の額が浮いているかどうかが判断できます。査定額は売り出しの目安として受け取り、なぜその額になるのか根拠を説明してもらえるかで会社を見るほうが、判断に役立ちます。

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訪問査定で見られるポイントと当日までの準備

訪問査定に進む人は、何を見られ・どれくらいかかり・何を用意すればよいかを先に知っておくと、当日あわてずに済みます。

マンションの訪問査定には、戸建てにはない「管理」という軸があります。確認されるポイント・当日の流れ・用意する書類の3つを、マンションを売る立場から順に押さえましょう。

訪問査定で担当者が確認するポイント（管理状態が効く）

マンションの訪問査定では、室内・専有部に加えて、共用部と管理状態という戸建てにはない軸まで確認されます。

主に見られるのは、次のような点です。

• 室内の状態や設備の傷み具合
• 間取り・採光・眺望・所在階・向き
• リフォームやリノベーションの履歴
• 共用部（エントランス・廊下・ゴミ置き場など）の清掃・管理状況
• 修繕積立金の水準・長期修繕計画・大規模修繕の実施状況・滞納の有無
• 駅からの距離や周辺の環境
• 雨漏り・過去の事故などの告知事項

室内は、壁や床の傷み、水回りの古さ、設備の不具合などが確認されます。同じマンションの同じ間取りでも、日当たりや眺め、階数や向きで暮らしやすさは変わり、それが価格にも影響します。過去のリフォームの内容や時期も価格を左右する要素です。

マンションで戸建てと最も違うのが、管理状態です。資産価値を左右する要因は、立地に次いで管理状態が大きいとも言われます。担当者は、共用部が行き届いて管理されているか、修繕積立金が近隣の同種マンションと比べて妥当な水準か、長期修繕計画や大規模修繕がきちんと回っているか、滞納がないか、といった点を見ます。

修繕積立金の水準感は、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）が示しています。目安は、地上階数と建築延床面積で5つに分かれます（機械式駐車場分を除く）。

まず自分の物件がどの区分かを確かめてください。335円は「20階未満・5,000㎡未満」の値です。20階以上（338円）や5,000〜10,000㎡（252円）の物件に当てると、方向の違う誤りが出ます。機械式駐車場がある場合は、これに加算があります（加算額＝1台あたり月額の修繕工事費 × 台数 ÷ 総専有床面積）。

あわせて、「事例の3分の2が含まれる幅」も見てください。ガイドライン自身が「傾向にはばらつきが大きいため」この幅を示していると書き、さらに「修繕積立金の額が、この幅に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断されることになるわけではありません」と断っています。幅から外れている＝査定で不利、と決めつけずに済みます。

一方で、敷地の形や道路との接し方（接道）、境界の確定状況、私道負担、建物の再調達原価といった項目は、戸建てや土地の訪問査定で見られる軸です。マンションはこうした土地建物の個別事情よりも、立地・住戸条件と管理状態で価格が決まるため、これらの土地の軸はマンションから住み替える人には基本的に関係がありません。ここは気にしなくて構わない部分として、読者の代わりに仕分けしておきます。

雨漏りや過去の事故といった告知事項も、訪問査定で伝えておくべき情報です。これらは売却後のトラブルを避けるうえで欠かせず、隠さず共有することが売り手を守ることにもつながります。こうして見ると、机上査定では拾いきれない個別の要素、とりわけマンション特有の管理状態が、訪問査定でひとつずつ価格に反映されていくことがわかります。

出典: 公益財団法人 不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」 ／ 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

当日の所要時間と流れ

訪問査定の当日、現地での確認そのものは概ね1時間前後で、結果は後日あらためて示されるのが目安です。

大まかな流れは次のとおりです。

• 会社に訪問査定を申し込む
• 日程を調整する
• 当日、担当者が室内と共用部を確認する
• 後日、査定結果を受け取る

当日は担当者が室内を見て回り、必要に応じて住まいの状況を尋ねます。マンションではエントランスや廊下といった共用部の様子もあわせて確認します。かかる時間は住戸の広さや状態にもよりますが、概ね1時間前後を見ておくとよいでしょう。

査定結果はその場ではなく、後日あらためて示されます。目安は数日から1〜2週間程度ですが、これも会社や時期によって異なります。急いでいる場合は、申し込みのときに結果までの見込みを確認しておくと、その後の予定が立てやすくなります。

事前に用意しておくとよい書類（マンションは管理書類が要）

訪問査定の前に手元の書類をそろえておくと、当日の説明がスムーズになり、より正確な査定につながります。マンションは、登記や税の書類に加えて、管理に関する書類が要る点が戸建てと違います。

まず、物件そのものの基本書類として次のようなものを用意します。

• 登記関係の書類（登記済権利証・登記識別情報など）
• 固定資産税の納税通知書
• 間取図（販売図面やパンフレット）
• 購入したときの売買契約書・重要事項説明書

これに加えて、マンションならではの管理関係の書類をそろえておくと、査定の精度と説得力が高まります。

• 管理規約・使用細則
• 長期修繕計画書
• 総会の議事録
• 重要事項調査報告書（管理費・修繕積立金・滞納状況が記載され、管理会社から取得できます）

これらがそろっていると、担当者が管理状態を正確につかみやすくなり、査定の精度が上がります。とくに長期修繕計画書や重要事項調査報告書は、修繕積立金の水準や滞納の有無といった価格を左右する情報の確認に役立ちます。手元になければ管理会社に依頼すれば取得でき、これは戸建ての売却では発生しない、マンションならではの準備です。

ただし、すべての書類が揃っていなくても訪問査定を頼むことはできます。手元にないものがあれば、その旨を担当者に伝えれば問題ありません。まず依頼してみて、足りない書類はあとから相談する、という進め方でだいじょうぶです。

AI査定・匿名査定は机上査定とどう違うのか

AI査定や匿名査定は、訪問査定と並ぶ別物ではなく、机上査定の派生や依頼のしかたの違いと捉えると混乱しません。

査定の方法を調べると、机上・訪問のほかにAI査定や匿名査定という言葉も出てきて、種類が多く感じられます。この2つがどこに当てはまるのかを整理しておきましょう。

AI査定は机上査定を自動化した概算方法

AI査定は、取引データをもとにコンピューターがすぐに概算を出す方法で、机上査定を自動化したものに近いといえます。

住所や専有面積、築年数などを入力すると、蓄積された取引データをもとにその場で価格の目安が表示されます。マンションは同じような住戸の取引データが積み上がりやすいぶん、AI査定が比較的当たりやすい物件でもあり、相場感を手軽につかむ入口として使いやすいカテゴリです。ただし、AI査定の精度を会社横断で集計・公表した統計はありません。当たりやすさは事例の多さから言える性質であって、金額の正確さを保証するものではありません。

一方で、AI査定もデータだけで計算する以上、机上査定と同じ弱点を抱えます。室内の状態やリフォームの有無、管理状態や住戸ごとの階数・向きは反映されず、出てくるのは概算です。あたりをつける入口としては便利ですが、売り出す価格を決めるには、やはり訪問査定が必要になります。

匿名査定は個人情報を出さずに概算を知る方法

匿名査定は、氏名や連絡先を伝えずに、相場だけを知りたいというニーズに応える方法です。

通常の査定では名前や電話番号などを登録しますが、匿名査定では物件の情報だけで概算を受け取れます。営業の連絡を避けたい人、まだ売ると決めておらず、そっと相場だけ確かめたい段階の人に合った方法です。

ただし、匿名査定も机上査定をもとにした概算で、現地を見ていない以上、精度は概算にとどまります。営業の連絡を受けずに相場を知る入口としては役立ちますが、売り出す段階になれば、正確な根拠を得るために訪問査定へ進む必要があります。

まとめ:机上査定と訪問査定の使い分けなら、住み替えのトビラ

机上査定はデータから概算を出す方法、訪問査定は担当者が現地を見て価格を出す方法で、精度・所要時間・準備・費用に違いがあります。

どちらを選ぶかは段階で決まります。相場を知りたい段階なら机上査定、売り出す段階なら訪問査定です。マンションは事例が揃うため机上でも相場を確かめやすく、レインズや不動産情報ライブラリで自分でも当たりをつけられます。ただし机上の額は概算であり、そのまま売り出し価格にはできない点も押さえておきたいところです。

訪問査定に進むなら、マンションでは室内だけでなく共用部と管理状態が見られ、長期修繕計画書・総会議事録・重要事項調査報告書といった管理書類の準備が要ります。これは戸建て売却にはない準備です。何を見られ、どれくらい時間がかかり、どんな書類を用意すればよいかを先に知っておけば、あなたは当日あわてずに臨めます。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。