リースバックとは？仕組み・メリット・デメリットを解説

持ち家を売って、まとまった現金を手にしたい。でも、住み慣れたこの家からは離れたくない。その二つを同時にかなえる方法として名前を聞くのが「リースバック」です。ただし現金が入る代わりに、家の所有権は手放します。この記事では、いまマンションを持ち住み替えや資金づくりを考えている方に向けて、住み替えのトビラが、リースバックの仕組みとメリット、見過ごせないデメリットまでを、自分に向くか判断できるよう順を追って解説します。分譲マンションでも使える制度なのか、という最初の疑問にも先にお答えします。

リースバックとは？自宅を売却して住み続ける仕組み

リースバックとは、自宅を運営会社に売り、その会社と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら、そのまま住み続ける仕組みです。

売却でまとまったお金を受け取り、その後は借主として毎月の家賃を払っていきます。ここでは所有権とお金の流れ、受け取る額とその後に払う額の関係を先に押さえます。得か損かという評価は、後のメリット・デメリットで扱います。

自宅を売って賃貸として住み続ける2つの契約

リースバックは「売買契約」と「賃貸借契約」という二段構えでできています。

まず売買契約で、自宅を運営会社に売ります。この時点で所有権は運営会社へ移り、あなたは家の持ち主ではなくなります。売却代金がまとまって手元に入るのは、この売買にもとづくお金です。

続いて賃貸借契約を結びます。所有権は移っても住まいはそのままで、以後はその家を借りて住む立場、つまり借主に変わります。持ち主のときは払う必要のなかった家賃を、運営会社に毎月払っていくことになります。

一つの家に対して「売る」と「借りる」が同時に起こるのがリースバックの基本です。お金を受け取る側から、家賃を払う側へと立場が入れ替わる点が、通常の売却と大きく違います。

非公開: 不動産売却の基本｜方法・流れ・費用・税金から媒介契約まで解説

リースバックで得られるお金と、その後に払うお金

リースバックで受け取る売却代金と、その後に払い続ける家賃は、切り離せずセットで決まります。

受け取る売却価格は、市場で普通に売る場合より低めになりやすい傾向があります。運営会社は買い取った家を貸して家賃収入を得るため、その利回りが成り立つ価格で買おうとするからです。

家賃のほうは「物件の価格 × 想定利回り」というかたちで決まります。ここで両者はつながっています。売却価格を高くしてもらえば、その分だけ想定利回りで計算される家賃も上がりやすくなります。逆に家賃を抑えたければ、売却価格は下がりやすくなります。

つまり「いくら受け取れるか」と「毎月いくら払うか」は、片方だけを都合よく選べるものではありません。具体的にどのくらいの水準になりやすいかは、デメリットのところで詳しく見ていきます。

分譲マンションでもリースバックは使えるのか

結論から言うと、分譲マンションでもリースバックは使えます。居住用の分譲マンションを扱う運営会社は多く、戸建てと同じように土俵に乗せられる制度です。

リースバックは、契約者の年齢よりも「その物件を買って貸し、再び売れるか」という物件審査が中心です。都市部や駅近の分譲マンションは買い手が見込みやすいため、運営会社にとっても扱いやすい対象になります。

ただし、どんなマンションでも必ず使えるわけではありません。投資用のワンルーム、極端に築古の物件、地方の低価格帯で再販が難しい物件などは、断られることがあります。使えるかどうかは、複数の運営会社に当たって確かめるのが確実です。

自宅を活用して資金を作る方法には、この後で触れるリバースモーゲージもあります。ただしそちらは担保評価の仕組み上、マンションだと条件が厳しくなりがちです。「そもそも使えるか」で土俵に乗りやすいのは、リースバックの方だと押さえておくとよいでしょう。両者の違いは記事の後半で整理します。

リースバックのメリット

リースバックの利点は、住み続けながらまとまった資金を手にでき、あわせて所有者としての負担も手放せる点にあります。

資金の面、維持費などの負担の面、そして周囲への配慮の面から、それぞれどんな良さがあるのかを確かめます。

引っ越さずにまとまった資金を一括で得られる

最大の利点は、自宅に住んだまま売却代金を一括で受け取れることです。

通常の売却なら、売れたあとは家を引き渡して出ていく必要があります。リースバックでは住まいを変えずに現金化できるため、引っ越しにともなう費用や手間、環境の変化を避けられます。

受け取ったお金の使い道は自由です。老後の生活資金、医療や介護への備え、子どもへの援助など、目的を問われずに使えます。

現金化までの期間が比較的短めになりやすい点も特徴です。買主が運営会社に絞られるぶん、一般の買い手を探す売却よりも話が早く進む場合があります。

固定資産税や修繕費など所有者の負担がなくなる

所有権が運営会社に移るため、持ち主だからこそ負っていた費用の負担がなくなります。

具体的になくなる負担は、次のようなものです。

• 固定資産税・都市計画税
• 建物の修繕費
• マンションの管理費・修繕積立金

これらは家を持っている限り毎年、あるいは毎月かかり続けるお金です。所有者でなくなればこうした支出から離れ、代わりに家賃という一本の支出に整理されます。

ただし、マンションの管理費・修繕積立金は、名義上の支払いがなくなるだけで、費用そのものが消えるわけではありません。運営会社はこれらを負担したうえで家に貸すため、家賃の中に間接的に織り込まれるのが実態です。この点はデメリットとして後で詳しく扱います。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済できる場合があります。完済できれば、毎月の返済からも解放されます。ただし売却価格が残債を下回ると完済しきれないこともあるため、残債と受け取れる額の見合いは事前の確認が欠かせません。

売却を周囲に知られにくい

リースバックは、売却を近隣に知られにくいという特徴があります。

一般の売却で行われる広告の掲載や、購入希望者を招く内覧、そして引っ越しが基本的に発生しません。見た目には今までと変わらず住み続けるため、家を売ったこと自体が周囲に伝わりにくくなります。

リースバックのデメリットとよくあるトラブル

便利さの裏側では、価格・家賃・住み続けられる期間・買戻し・滞納をめぐって、不利益が起こりうる点に注意が必要です。マンションの場合は、管理費・修繕積立金が家賃に反映されるという特有の注意点も加わります。

国も消費者向けに注意を呼びかけている代表的な不利益とトラブルを、実際に起こりうる現象として一つずつ確かめます。

売却価格が市場の相場より安くなりやすい

リースバックの売却価格は、市場の相場より低くなりやすい傾向があります。

理由は、買主である運営会社が家賃収入で利回りを確保することを前提に買い取るからです。買ったあと自由に使えず貸し続ける形になるため、その分を見込んで買取価格を抑える動きになります。

水準の目安としては、市場相場のおおむね6〜8割程度になることが多いようです。ただしこれは物件の条件や運営会社によって変わる目安であり、公的に定まった数字ではありません。実際の価格は個別の査定で確かめる必要があります。

管理費・修繕積立金が家賃に上乗せされ、割高になりやすい

マンションでリースバックを使うと、管理費・修繕積立金が家賃に上乗せされ、家賃が割高になりやすいという特有の注意点があります。

所有権が運営会社へ移ると、管理費・修繕積立金の名義上の支払いは、持ち主だったあなたから運営会社へ移ります。負担が消えたように見えますが、運営会社はこれらを毎月払い続ける立場になります。その費用は、家賃収入でまかなうのが自然な流れです。

そのため、管理費・修繕積立金が高いマンションほど、家賃にその分が織り込まれて割高になりやすくなります。もともと売却価格に想定利回りを掛けて決まる家賃に、管理費・修繕積立金という固定費が上乗せされていくイメージです。築年数が進んで修繕積立金が段階的に上がっていくマンションでは、その影響がさらに出やすくなります。

検討するときは、今払っている管理費・修繕積立金の月額を、この先も家賃の一部として払い続ける前提で収支を見ておくと安心です。戸建てにはこの管理費・修繕積立金という固定費がないため、この割高化はマンションならではの論点になります。提示された家賃が、周辺の似た条件の賃貸と比べてどの程度上乗せされているかを、契約前に落ち着いて確かめておきましょう。

家賃が周辺の賃貸相場より割高になりやすい

家賃は「売却価格 × 想定利回り」で決まるため、周辺の賃貸相場より割高になりやすい傾向があります。

ここには見落としやすいトレードオフがあります。売却価格を高くしてもらうほど、その価格をもとに計算される家賃も上がっていきます。まとまったお金を多く受け取ろうとすると、毎月の負担が重くなる関係です。

見落とせないのは、長く住み続けた場合、払い続けた家賃の総額が、最初に受け取った売却代金を上回る場合もあることです。国も、リースバックのトラブルは契約内容や将来の収支計画への理解が不十分なまま契約したことが原因になりやすいとして、受け取る額と払っていく額の見通しを事前に確かめるよう促しています。

出典: 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました（報道発表）

契約の種類によっては期間満了で退去になることがある

賃貸借契約が「定期借家契約」の場合、更新がなく、期間満了で契約が終わって退去を求められることがあります。

「リースバックなら一生住み続けられる」と考えるのは誤解のもとです。住み続けられるかどうかは、結んだ賃貸借契約の種類で変わります。

賃貸借契約には大きく二つの種類があります。

• 定期借家契約：更新がなく、期間満了で契約が終了する
• 普通借家契約：借主が望めば更新でき、住み続けやすい

定期借家契約の期間は2〜3年程度に設定されることが多いようです。これは契約によって異なる目安で、公的に決まった数字ではありません。期間が終われば、貸主の意向によっては住み続けられなくなる可能性があります。一方、普通借家契約であれば更新して住み続けやすくなります。

買戻したくても価格が高く、資金がなければ難しい

将来この家を買い戻したいと思っても、売った時より高い金額が必要になり、資金がなければ買い戻せないことがあります。

買戻し価格は、売却価格のおおむね1.1〜1.3倍程度になることが多いようです。これも契約によって変わる目安で、公的に定まった数字ではありません。売った額と同じでは買い戻せない点が、思わぬ壁になります。

そもそも買い戻せるのは、契約に「買戻し特約」がある場合に限られます。特約がない、あるいは特約はあっても定められた期間や条件を満たせないと、買い戻したくても実現できません。将来の買戻しをあてにするなら、その約束が契約に含まれているかどうかが重要です。

家賃を払えなくなると住み続けられない

家賃を滞納すれば、通常の賃貸と同じように退去につながります。

所有権を手放した後は、あくまで借主の立場です。売却代金を使い切ったり収入が減ったりして家賃を払えなくなれば、住み続けること自体ができなくなります。まとまったお金が入る安心感の裏で、毎月の家賃を払い続けられるかという見通しが欠かせません。

契約の解約についても注意点があります。リースバックの売買契約には、いったん契約すると一定期間内なら無条件で解約できるクーリング・オフが適用されません。さらに、契約によっては違約金が設定されていて、途中で解約しようとすると費用を求められることがあります。書類へのサインや押印を急がされても、内容を理解しないまま応じないことが身を守ります。

出典: 国土交通省「高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！」

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックは自宅を売って所有権を手放す方法、リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りて所有権を残す方法です。

名前が似ていて混同されやすい二つですが、所有権の扱い、資金の受け取り方、利用できる条件が異なります。そしてマンション所有者にとっては、そもそもどちらが使えるかという点に決定的な差があります。それぞれの違いと、どちらを検討するとよいかの考え方を整理します。

所有権・資金の受け取り方・年齢条件の違い

両者は、所有権を手放すか残すかという点から根本的に異なります。

リースバックは家を売る取引なので、受け取るのは売却代金です。返済の必要はなく、所有権は運営会社に移り、その後は借主として家賃を払います。

一方のリバースモーゲージは、家を担保にお金を借りる仕組みです。所有権は自分に残り、毎月の支払いは利息のみで済むのが一般的です。借りた元本は、契約者が亡くなったときなどに担保の自宅を売却して一括で精算します。利用できるのはおおむね60歳以上で、借りたお金の使い道が住宅関連に限られる商品もあります。

ここまでは制度としての一般的な違いです。ただしマンション所有者にとっては、表の一番下にある「マンション適性」の差が、実際にはもっとも大きく効いてきます。

マンションでは、どちらが使えるかがそもそも違う

マンション所有者にとっての決定的な差は、「使えるかどうか」そのものにあります。リバースモーゲージは、マンションだと条件が厳しくなりやすい制度です。

理由は、リバースモーゲージが土地の価値を中心に担保評価する仕組みだからです。土地の価値が残る戸建てが優位で、土地を区分所有者で共有し持分の小さいマンションは、担保評価が出にくくなります。具体的には次のような形で、マンションは土俵に乗りにくくなります。

• 民間の商品では、マンションは担保評価額に数千万円以上といった下限が設けられる例があり、都市部の高く評価される物件に絞られやすい
• 住宅金融支援機構の「リ・バース60」はマンションも対象になり得るが、借入額は担保評価額の50〜60%が上限で、土地持分の小さいマンションは借入枠が小さくなりがち
• 社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は、そもそもマンションは対象外

対してリースバックは、契約者の年齢よりも物件審査が中心のため、分譲マンションでも土俵に乗りやすいのは前述のとおりです。自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージを考えるマンション所有者は、まず自分のマンションが担保評価の下限を超えるかを確認するのが出発点になります。超えなければ、現実的な選択肢は「リースバック」か「通常売却して住み替える」に絞られます。

出典: 住宅金融支援機構「リ・バース60」

どちらを検討するとよいか

一括でまとまった現金がほしいならリースバック寄り、所有権を残して必要な分だけ借りたいならリバースモーゲージ寄りの選択になります。ただしマンションでは、リバースモーゲージが使えるかどうかの確認が先になります。

売却代金を一度にまとめて受け取り、その資金を自由に使いたい場合は、リースバックが近い選択肢です。所有権は手放しますが、資金化の自由度は高くなります。家を自分の名義で残したい、あるいは相続のために所有権を保ちたい場合は、リバースモーゲージが近い選択肢になりますが、マンションでは担保評価の条件を満たせるかがまず問われます。

そのうえで、住み替えメディアとして一つ仕分けておきたいことがあります。この2制度はどちらも「住み続けながら資金を作る」ための方法です。引っ越す（住み替える）ことが前提なら、通常売却の方が手取りが多く素直な選択になりやすいです。2制度は、引っ越したくない、あるいは引っ越せない特別な事情があるときの選択肢だと考えておくと、判断の軸がぶれません。

リースバックが向くケース・慎重に検討すべきケース

早く現金化したい・引っ越したくない人には選択肢になり、長く住みたい・総支払を抑えたい人は慎重な検討が必要になります。

同じリースバックでも、置かれた状況によって向き不向きが分かれます。選択肢になりやすいケースと、立ち止まって考えた方がよいケースをそれぞれ確かめます。

リースバックが選択肢になりやすいケース

まとまった資金が早く必要で、かつこの家に住み続けたい強い事情がある人に向いています。

具体的には、次のような状況が当てはまります。

• 老後の生活資金を早めに確保したい
• 事業や急な出費でまとまった資金が要る
• 住み替え先が決まるまでのつなぎ資金がほしい
• ローン返済が厳しいが、事情があって引っ越せない

これらに共通するのは、現金化の早さと、住まいを変えないことの両方を必要としている点です。とくにこのマンションの立地やこの部屋にどうしても住み続けたい事情、たとえば通院先や学区、地域とのつながりなどがあると、住み続けながら資金を得られる利点が生きてきます。

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慎重に検討した方がよいケース

長く住み続けたい人、家を相続で残したい人、そして今の家に住み続ける強い理由が薄い人は、慎重な検討が必要です。

長く住み続けたい場合、定期借家契約だと期間満了で退去を求められる可能性があります。何十年も住み続けるつもりなら、契約の種類が希望に合うかを見極めなければなりません。

家を子どもに残したいと考えている場合も注意が要ります。所有権は運営会社に移るため、そのままでは相続の対象から外れます。家族の将来設計に関わるため、事前の話し合いが欠かせません。

もう一つ、マンション所有者にとって大切な仕分けがあります。マンションは戸建てと違い、土地に縛られず住み替え先の選択肢が広いという特徴があります。そのため「この家に住み続けたい」という強い理由が薄いのであれば、リースバックより、通常売却して住み替える方が手取りは多くなりやすいです。リースバックは売却価格が相場より低くなりやすいうえ、管理費・修繕積立金が家賃に乗る分、住み続けるコストも割高になりがちだからです。住み続ける価値と手取りの差を、家族と一緒に天秤にかけて決めるとよいでしょう。

なお、引っ越しを前提に早く確実に売りたい場合は、不動産会社が直接買い取る方法も別の選択肢になります。

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リースバックの契約前に必ず確認すること

トラブルの多くは契約内容の理解不足から起きるため、契約前に主要な条件を契約書で確認しておくことが欠かせません。

ここでは、契約書のどこを、何のために見ればよいのかを確認項目として示します。読んで難しいと感じたら、そのまま署名せず専門家に見てもらう姿勢が身を守ります。

契約の種類・期間・家賃・更新の有無を確認する

まず最初に、賃貸借契約が定期借家か普通借家かを契約書で見分けることが最も重要です。

契約書の賃貸借契約の欄で、「定期借家」「定期建物賃貸借」と書かれていれば、更新のない契約です。この表記の有無が、住み続けられる年数を左右します。

あわせて次の項目を確認します。

• 契約期間が何年に設定されているか
• 更新できる契約か、更新できない契約か
• 家賃を将来値上げできる「家賃改定」の条項があるか
• 途中でやめる場合の「中途解約」の条件と費用

これらは、想定していたより早く退去を迫られたり、家賃が上がったりする事態を防ぐために見ておく箇所です。口頭での説明と契約書の記載が食い違っていないかも、その場で照らし合わせておくと安心です。

買戻し条件・原状回復の取り決めを確認する

将来の買戻しを考えるなら、買戻し特約があるか、その価格の決め方はどうか、第三者に転売された場合も条件が引き継がれるかを確認します。

契約書に「買戻し特約」や「再売買の予約」といった定めがあるかをまず見ます。定めがなければ、そもそも買い戻す権利はありません。ある場合は、買戻し価格がどう計算されるのか、いつまでに買い戻す必要があるのかを確かめます。

見落としやすいのが、運営会社が家を別の会社や個人に転売した場合の扱いです。転売後も買戻しの約束が新しい持ち主に引き継がれるのか、契約書で確認しておく必要があります。引き継がれない定めだと、いざという時に買い戻せません。

退去する場合の原状回復についても、どこまで元に戻す義務があるのかを確認します。範囲があいまいだと、退去時に想定外の費用を求められることがあります。

クーリングオフ・税金など見落としやすい点を確認する

見落としやすい点として、契約の解約に関するルール、売却にともなう税金、そして専門家への相談を押さえておきます。

契約前には、途中で解約したくなった場合にどうなるかを確かめておきます。無条件での撤回はできない前提で、解約時の費用がどう定められているかを契約書で見ておくと、後悔を避けやすくなります。

税金の面では、自宅を売る以上、売却益が出れば譲渡所得税がかかる場合があります。控除が使えるかどうかを含め、手元に残る額が変わってくるため、事前に見込みを立てておきたい点です。

判断に迷う点は、専門家に相談するのが安心です。契約や取引の内容は宅地建物取引士、税金は税理士、老後の資金計画は資金の専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）が相談先の目安になります。あわせて、家族とよく話し合い、複数の会社の条件を比べたうえで結論を出すことをおすすめします。

まとめ:リースバックの検討なら、住み替えのトビラ

リースバックは、住み慣れた家に住み続けながら、まとまった資金を得られる方法です。所有者としての税金や修繕費の負担から離れられる利点もあり、分譲マンションでも使える事業者が多い制度です。

一方で、売却価格は相場より低くなりやすく、家賃は割高になりがちです。とくにマンションでは、管理費・修繕積立金が家賃に織り込まれる分、住み続けるコストが割高になりやすい点に注意が要ります。契約の種類によっては退去を求められることもあり、買戻しや家賃の支払いにも気をつける必要があります。国も、契約内容や収支計画への理解不足がトラブルにつながると呼びかけています。

マンションは土地に縛られず住み替え先の選択肢が広いぶん、この家に住み続ける強い理由があるかどうかが、リースバックを選ぶかの分かれ目になります。得られるものと手放すもの、そして将来の支払いの見通しを、あなた自身が落ち着いて天秤にかけて判断することが大切です。契約書の中身をよく理解し、家族や専門家に相談したうえで、自分に合う選択かどうかを判断していきましょう。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。