マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

住み替えでマンションを売って利益が出たとき、その税は制度を使えば大きく減らせます。

使えるかどうかは物件と時期と過去の利用歴で決まるので、自分が当てはまるかを先に確かめると、売る前に判断できます。

適用の条件と減らせる税額の目安、住宅ローン控除とどちらを取るかの選び方を説明します。

3000万円特別控除とは？マイホーム売却の節税特例

3000万円特別控除は、マイホーム売却の譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける税制特例です。

いま住んでいるマンションを売って次の住まいへ移る住み替えは、この特例が効く典型です。制度の全体像、計算上の役割、節税効果の目安を順に押さえれば、自分のケースで使えるかどうかが見えてきます。

3000万円特別控除の制度概要と仕組み

3000万円特別控除は所有期間を問わず、マイホーム売却の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる税制特例です。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれています。租税特別措置法に定められた制度で、買い替えで短期間だけ所有した家でも長く住み続けた家でも、所有年数による制限はありません。

ただし対象は「マイホーム」、つまり実際に生活の拠点として使っていた家屋に限られます。別荘や投資用物件、特例目的の一時的な入居は適用外となります。いま生活の拠点として住んでいるマンションは、この「マイホーム」に当然含まれます。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

譲渡所得税の計算式と特別控除の役割

3000万円特別控除は、譲渡所得から取得費と譲渡費用を差し引いた利益から、さらに最大3,000万円を引く形で適用されます。

譲渡所得の計算式は次の通りです。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除

譲渡価額は売却価格、取得費は購入時にかかった費用、譲渡費用は売却時の仲介手数料などを指します。これらを差し引いた利益から、さらに最大3,000万円が控除されます。

控除後の金額に税率がかかるため、利益が3,000万円以下なら税金が生じないケースもあります。たとえば譲渡所得が2,500万円であれば控除後はゼロとなり、所得税・住民税はかかりません。

適用したときの節税効果の目安

譲渡所得3,000万円・所有期間10年超のケースだと、控除の有無で節税額は約600万円規模になります。

ここでは下記のケースで具体的な節税額を見ていきます。

• 売却価格:4,000万円
• 取得費:800万円
• 譲渡費用:200万円
• 所有期間:10年超
• 譲渡所得:3,000万円(4,000万円 − 800万円 − 200万円)

控除を使わない場合、譲渡所得3,000万円に長期譲渡所得の税率20.315%がかかり、税額は約609.4万円となります。一方で3000万円特別控除を適用すると譲渡所得は0円となり、税金もかかりません。

譲渡所得が3,000万円を超える部分は通常通り課税されますが、3,000万円までは丸ごと差し引けるため、節税効果はそのまま手元に残る金額として大きく現れます。

出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

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自分は使える？3000万円特別控除の適用要件チェック

3000万円特別控除の適用要件は「物件」「タイミング」「履歴」の3カテゴリで判定できます。

物件の条件、期限、過去の特例利用、適用外ケース、共有名義の扱いを押さえれば、使えるかどうかが見えてきます。

「マイホーム」と認められる物件の条件

マイホームとは生活の拠点として実際に住んでいた家屋を指し、住民票を置いただけでは認められません。

居住用財産の判定は、住民票の所在ではなく実際の生活状況に基づきます。家具や生活道具を運び込んで日常的に生活していたかどうかが問われ、形だけの入居は除外されます。この判定はマンションでも同じで、住民票だけ移して実際には住んでいなかった住戸は認められません。

一方で、別荘や保養目的の家屋、特例の適用を受けるためだけの短期入居、新築工事中の仮住まいは適用外です。ただしこれらは別荘やセカンドハウスを売る場合の話で、いま生活の拠点にしているマンションから住み替える人には通常当てはまりません。日常的に住んでいたマンションを売るのであれば、この「マイホーム」要件は基本的に満たします。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

住まなくなった家を売る場合の「3年ルール」

転居後の家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

たとえば2026年4月に新居へ転居した場合、旧居の売却期限は2029年12月31日までです。住まなくなった日から3年を経過するのが2029年4月で、その日が属する年の12月31日までが期限になります。期限を1日でも過ぎると適用外になるため、転居後の売却時期は慎重に検討しましょう。住み替えで先に新居へ移り、いま住んでいるマンションを後から売る場合も、この3年ルールが基準になります。

引っ越し後に空き家のまま所有していた場合も、賃貸に貸していた場合も、期限内であれば適用を受けられます(賃貸に出した場合の注意点は後述します)。なお、建物を取り壊して敷地だけを売却するケースだと、解体後1年以内の譲渡契約締結など追加の要件が課されます。ただしこれは古い家を壊して土地として売る戸建て・土地のケースの話で、建物と敷地権が一体で取引されるマンションから住み替える人には通常関係ありません。

過去2年の特例適用履歴の確認

売却年の前年・前々年に同特例または関連特例を受けていないことが要件となります。

過去2年間に下記のいずれかの特例を利用している場合、3000万円特別控除は受けられません。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(本特例自体)
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

さらに売却年・前年・前々年にマイホームの買換え特例または交換の特例を受けている場合も対象外です。過去の利用歴は確定申告書の控えで確認できます。

適用外になる主なケース(賃貸・別荘・親族売却など)

投資用物件、別荘、親族など特別の関係者への売却は3000万円特別控除の適用外です。

適用外となる主なケースは下表の通りです。

「特別の関係」には生計を一にする親族や内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。形式的に売買契約を交わしても、実質的に家族間の譲渡と判断される場合は適用が認められません。

表のうち、別荘や趣味・保養目的の家屋は、いま住んでいるマンションを売る住み替えでは通常当てはまりません。一方、親子や夫婦など特別の関係者への売却は、マンションでも対象外になるため注意が必要です。また投資用に貸していた物件も原則は対象外ですが、もともと住んでいたマンションを一時的に賃貸へ出してから売る場合は、居住していた実態があり期限内であれば適用を受けられます(前の3年ルールを参照)。

共有名義のマイホームを売る場合の取り扱い

共有名義のマイホームを売った場合、共有者1人につき最高3,000万円まで控除を受けられます。

共有のマイホームを売った際の特例適用は、共有者ごとに判定されます。譲渡所得は持分に応じて計算され、各人が独立して3,000万円の控除枠を持ちます。

マンションは価格帯やローンの組み方から、夫婦がペアローンを組んだり持分を分け合ったりして共有名義で購入しているケースも少なくありません。共有名義の場合、控除枠は世帯で1つではなく共有者ごとに1つずつ立ちます。

夫婦で持分1/2ずつ所有していた場合、それぞれが要件を満たせば合計6,000万円の控除が可能です。単独名義の場合より控除の総額が大きくなりうるため、名義がどうなっているかは売却前に確認しておくとよいでしょう。ただし家屋の所有権がなく敷地のみを共有している人は、原則として適用を受けられません。

出典: 国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」

3000万円特別控除でいくら節税できる？ケース別試算

節税効果は譲渡所得の金額と所有期間で大きく変わります。

取得費・譲渡費用の内訳と短期/長期の税率差、10年超の軽減税率を理解すれば、自分のケースに近い数値で目安を掴めます。

譲渡所得の計算方法(取得費・譲渡費用の内訳)

譲渡所得は売却額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、それぞれに含められる項目が決まっています。

取得費と譲渡費用の主な内訳は下表の通りです。

建物部分の取得費は減価償却費を控除した金額となり、購入時の価格そのままではありません。減価償却の対象は建物部分だけで、土地は減価償却しません。

居住用の建物の償却費相当額は「建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で計算します（建物の取得価額の95%が限度、経過年数の端数は6か月以上を1年、6か月未満は切り捨て）。マンションの多くを占める鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅では、償却率は0.015です。これは法定耐用年数47年の1.5倍にあたる70年に対応する旧定額法の率で、事業用の償却率とは別のものです。

修繕費や固定資産税のような維持管理費用は、譲渡費用には含まれない点に注意しましょう。

なお、譲渡費用に挙がる測量費や建物取壊し費用は、土地の境界を確定して売ったり古い家を壊して土地として売ったりする場面で出る費用です。国税庁の説明も「土地などを売るためにその上の建物を取り壊したとき」と、土地の売却を前提に書かれています。マンションでこれらが発生するかどうかを一次情報が明示している箇所はありませんが、敷地権付きの区分所有では通常この2つの費目は出てきません。

購入時の契約書や領収書が見つからず取得費が不明な場合、売却額の5%を「概算取得費」として計上できます。この方法だと取得費が小さく算定されるため、結果として譲渡所得が膨らみ税負担が重くなりやすいです。可能な限り当時の書類を探しておきましょう。

この点で、マンションは取得費を把握しやすい物件です。購入時の売買契約書や重要事項説明書に価格が記載されていることが多いためです。土地と建物の金額が分かれて書かれていない場合でも、新築や不動産会社から購入したケースなど契約書に消費税額の記載があれば、そこから建物の価格を逆算できます(土地の売買には消費税がかからず、消費税は建物部分にのみかかるためです)。購入時の書類が手元にあれば、5%の概算取得費に頼らず、実際の取得費で計算しやすくなります。

出典: 国税庁「No.3252 取得費となるもの」／「No.3261 建物の取得費の計算」／「No.3258 取得費が分からないとき」

不動産売却の譲渡所得税の計算方法｜5つのSTEPとモデルケースで解説

所有期間別の節税額シミュレーション

所有期間が5年以下の短期譲渡か5年超の長期譲渡かで税率が約2倍違い、節税額にも大きな差が出ます。

税率は、所得税・復興特別所得税・住民税の3つを合わせたものです。長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年超)なら所得税15%・復興特別所得税は所得税額の2.1%・住民税5%で、合計20.315%になります。短期譲渡所得(同5年以下)なら所得税30%・住民税9%で、合計39.63%です。マイホームで所有期間が10年を超える場合は軽減税率の特例があり、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%で合計14.21%になります(この特例は次の見出しで詳しく扱います)。

所有期間は「譲渡した年の1月1日現在」で判定します。取得日から譲渡日までの実日数ではないため、年末に売るか年明けに売るかで区分が変わることがあります。

なお、合計税率(20.315%・39.63%・14.21%)は内訳を足した数字です。法令や国税庁がこの数字をそのまま掲げているわけではありません。「およそ20%」「およそ39%」と丸めると、復興特別所得税の分(0.315ポイント・0.63ポイント)が落ちます。

ここで具体的なケースで見ていきましょう。前提条件は次の通りです。

• 売却価格:5,500万円
• 取得費:1,500万円
• 譲渡費用:300万円
• 譲渡所得:3,700万円
• 控除後の課税譲渡所得:700万円(3,700万円−3,000万円)

同じ売却内容でも、所有期間が5年を境に税負担が約135万円変わります。短期間での売却を検討している場合は、税率差を踏まえてタイミングを調整する余地がないか考えておきましょう。

出典: 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

不動産売却の税率は所有期間で3段階｜今売るか待つかの判断軸

10年超所有なら軽減税率との併用でさらに節税できる

所有期間10年超のマイホームを売る場合は、3000万円控除と軽減税率を併用でき、6,000万円以下部分の税率が14.21%に下がります。

軽減税率は3000万円控除を差し引いた後の課税譲渡所得にかかります。先に3,000万円を控除し、残った金額に軽減税率が適用されます。

6,000万円以下の部分には14.21%、6,000万円を超える部分には20.315%の税率がかかります。譲渡所得8,000万円、所有期間12年のケースで計算してみましょう。

参考までに、軽減税率を使わない場合の税額は5,000万円×20.315%=約1,015.8万円となります。10年超所有していれば、軽減税率を併用するだけで約305万円の節税につながる計算です。

出典: 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

住宅ローン控除・買換え特例とどちらを選ぶ？住み替え時の損得比較

3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないため、住み替え時は事前の損得計算が必要です。

住み替えでは「今のマンションを売る」ことと「次の住まいを買う」ことが同時に進みます。そのため、旧マンションの売却で3000万円特別控除を使うか、新居で住宅ローン控除を使うかの二者択一になりやすい構図です。併用不可の仕組み、控除を使わない方が得なケース、買換え特例との違いを押さえれば、自分に有利な制度を選べます。

住宅ローン控除との併用不可ルールと判断軸

住宅ローン控除の適用要件には、新居入居年とその前2年・後3年の計6年間に3000万円特別控除を受けていないことが含まれます。

具体的には下記期間に3000万円特別控除を適用した場合、住宅ローン控除は使えません。

• 新居の居住年(入居年)
• 入居年の前年・前々年
• 入居年の翌年から3年目までのいずれか

つまり旧マンションの売却で3000万円特別控除を受けるか、新居で住宅ローン控除を受けるかのいずれかを選ぶことになります。令和2年度税制改正で「入居年から3年目」も併用不可に追加されたため、過去の情報を参照する際は注意が必要です。

判断軸は次の3点です。

• 旧居の譲渡益が大きく節税効果が見込める場合は3000万円特別控除を優先する
• 新居の住宅ローン残高が大きく、控除期間をフルに活用できる場合は住宅ローン控除を優先する
• 双方を試算して、合計の節税額が大きい側を選ぶ

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

住み替えで住宅ローン控除は使える？2回目の条件と2026年改正を自己判定

「3000万円控除を使わない」ほうが得になるケース

譲渡所得が小さく節税効果が限定的で、新居の住宅ローン残高が大きい場合は、3000万円特別控除を使わない方が得になることがあります。

たとえば旧マンションの譲渡所得が500万円・所有期間10年超の場合、3000万円特別控除を使えば税額は0円となります。

一方、新居で住宅ローン控除を使う場合、控除額は毎年の年末残高に0.7%を掛けた額で、年末残高には住宅の区分ごとの借入限度額という上限がかかります。借入限度額と控除期間は住宅の区分で変わり、同じ区分でも新築と既存(中古)で扱いが違います。

令和8年〜令和12年入居の新築等では、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅が4,500万円(子育て世帯等は5,000万円)、ZEH水準省エネ住宅が3,500万円(同4,500万円)、省エネ基準適合住宅が2,000万円(同3,000万円)で、控除期間はいずれも13年です。ただし新築の省エネ基準適合住宅がこの条件を使えるのは令和8年と令和9年の入居に限られ、令和10年以降の入居では2027年末までに建築確認を受けたものなどが2,000万円・10年になります。

注意したいのは、認定住宅等以外の「その他の住宅」です。新築の「その他の住宅」は、令和8年〜令和12年入居のすべての年で支援の対象外で、借入限度額も控除期間もありません。前の段落の2,000万円・10年は省エネ基準適合住宅に付いた経過措置であり、新築の「その他の住宅」がその条件で使えるという意味ではありません。

既存(中古)住宅では、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅とZEH水準省エネ住宅が3,500万円(子育て世帯等は4,500万円)、省エネ基準適合住宅が2,000万円(同3,000万円)で控除期間は13年、認定住宅等以外の「その他の住宅」は2,000万円で控除期間は10年です。

借入限度額いっぱいまで借りて13年間受け続けた場合の総額の上限は、新築の認定長期優良住宅で409.5万円、新築のZEH水準省エネ住宅で318.5万円、既存の「その他の住宅」で140万円(10年)です。実際の年末残高は返済とともに減っていくため、受け取れる額はこの上限より小さくなります。

下表で両者を比較してみます。

どちらが大きいかは、旧居の譲渡所得の額と、新居の住宅の区分・借入額・残高の減り方で入れ替わります。譲渡所得が小さいほど3000万円特別控除で浮く税額は小さく、新居の借入限度額が大きく残高が高く推移するほど住宅ローン控除の総額は大きくなります。売却前に、自分の数字で両方を計算してから決めてください。

買換え特例との選択基準(繰延と控除の違い)

買換え特例は税金が将来に繰り延べられる制度で、非課税にはならない点が3000万円特別控除と異なります。

3000万円特別控除と買換え特例は併用できず、いずれか一方を選択する制度です。両者の違いを下表で整理します。

選択の目安として、譲渡益が3,000万円以下に収まり将来も新居を売却する予定がない場合は、3000万円特別控除を選んで非課税にできます。譲渡益が3,000万円を大きく超え、買換え後の物件を長期保有する予定なら、買換え特例で繰り延べる選択肢も視野に入ります。ただし実際に使われている件数は多くありません。居住用財産の買換え特例（譲渡益の課税繰延）の適用件数は、令和3年227件、令和4年222件、令和5年191件です。要件（所有10年超・居住10年超・売却代金1億円以下）が重なるうえ、繰り延べであって非課税ではないためです。

ただし買換え特例は将来の売却時にまとめて課税されるため、税負担そのものは消えません。新居の購入価額が高く、繰延の効果を最大化できるケースで検討する余地があります。

なお、国税庁のタックスアンサーNo.3355 は2026年8月時点で改正前の「令和7年12月31日」の表示のままです（同ページは令和7年4月1日現在の法令等に基づくため）。延長は令和8年3月31日に公布された令和8年法律第12号ですでに成立しています。

また、令和10年1月1日以後に居住の用に供する新築の買換資産については、災害危険区域等に建築された家屋を対象外とする要件が加わりました。

出典: 国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」／財務省「令和8年度 税制改正の解説」

居住用財産の買換え特例とは？使えるか・使うべきかを2段階で判定

3000万円特別控除を使う前に押さえておくべき注意点

3000万円特別控除は知らずに進めると損する落とし穴がいくつかあります。

確定申告の必要性、賃貸・空き家化による期限超過、新居ローン控除への影響の3点を売却前に押さえておきましょう。

確定申告をしないと控除は適用されない

3000万円特別控除は自動的に適用されず、売却の翌年に確定申告をして初めて適用されます。

申告期限は売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。控除を使った結果として税額が0円になる場合でも、申告そのものは省略できません。

「税金がかからないから申告不要」と考えて手続きを怠ると、3000万円特別控除そのものが受けられなくなります。結果として通常の譲渡所得税が課税される可能性があります。

確定申告では「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」を作成し、売却額や取得費・譲渡費用の根拠資料とあわせて提出します。書類が多いため、売却が確定したタイミングから準備を始めておくと安心です。

不動産売却の確定申告｜必要？いつまで？段取りと判断まで解説

売却前に賃貸・空き家化した場合の影響

住まなくなった後に賃貸へ出していても期限内なら適用を受けられますが、期限を超えると控除が使えなくなります。

売却期限は転居から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。前の3年ルールで触れたこの期限は、賃貸に貸し出している期間もカウントされ続ける点がポイントです。

たとえば2024年6月に転居して旧マンションを賃貸に出した場合、2027年12月31日が売却期限となります。期限を1日でも過ぎると控除は適用外となり、課税対象となる譲渡益に対して通常通り20.315%(長期)または39.63%(短期)の税率がかかります。

賃貸収入を得ながら長期保有するか、期限内に売却して特別控除を活用するかは、家賃収入の見込みと節税額のバランスで判断するのが現実的です。空き家のまま放置するケースも、3年の期限自体は同じように進む点を意識しておきましょう。

新居に入居した年とその前後の年に3000万円特別控除を使うと、住宅ローン控除は使えない

3000万円特別控除を適用すると、新居の入居タイミングによっては住宅ローン控除が使えなくなります。

住宅ローン控除の要件は、新居に「居住年およびその前2年、その後3年の計6年間」に3000万円特別控除などの譲渡所得の課税の特例を受けていないことです。起点は新居に入居した年で、そこから前へ2年、後ろへ3年の範囲に3000万円特別控除がかかっていれば住宅ローン控除は受けられません。

住宅ローン残高が大きいほど、最大13年間の節税機会を失う影響は大きな金額に及びます。判断のタイミングは旧マンションの売却前です。

売却後に確定申告で3000万円特別控除を適用してから「住宅ローン控除のほうが得だった」と気づいても、原則として後戻りはできません。新居でローンを組む予定なら、損得比較を売却前に必ず済ませておきましょう。

まとめ：3000万円控除を使えるか確かめるなら、住み替えのトビラ

3000万円特別控除は、条件に当てはまれば売却益に税がかからなくなる制度です。使えれば、売った利益をそのまま住み替えの資金に回せます。

使うと決める前に、新しい住まいで受けられる控除と両方は使えないことを踏まえ、どちらが得かを売る前に比べます。買ってから気づくと、選び直せません。

売買の契約を結ぶ前に、自分がどちらの制度を取るのかを決めておきましょう。住み替えのトビラでは、住宅ローン控除とどちらを取るかも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。