老後資金は持ち家ありでいくら必要？考え方と資金化の選択肢

持ち家がある人の老後の備えについて、よく聞く一つの額をそのまま当てはめてよいのかが気がかりです。

持ち家は家賃がかからない一方で、持ち続けるかぎり負担が続くので、自分の収支と住まいにかかる額から逆算すると、必要な額が出ます。

必要額の逆算の仕方と、持ち家で軽くなる支出と続く支出、そして持ち家を資金に換える選択肢まで説明します。

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老後資金は持ち家ありでいくら必要か（考え方の全体像）
持ち家（マンション）だから軽くなるお金・かかり続けるお金
持ち家という資産を老後資金に変える選択肢
まとめ：持ち家ありの老後資金を逆算するなら、住み替えのトビラ

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老後資金は持ち家ありでいくら必要か（考え方の全体像）

持ち家ありの老後資金に「これだけあれば安心」という単一の正解額はなく、自分の支出・年金・持ち家のコストから逆算するのが当てはめ方です。

この章では、まず金額の全体像と、自分で計算するための考え方を扱います。持ち家は家賃がかからない分だけ必要額を軽くする一方で、マンションなら管理費・修繕積立金、加えて固定資産税といった続く負担もあり、その具体は次の章で見ていきます。

「2,000万円」は誰にでも当てはまる数字ではない

「老後資金2,000万円」は、平均的なモデル世帯を前提にした試算であって、すべての人の必要額ではありません。

この数字のもとは、2019年に公表された金融庁（金融審議会市場ワーキング・グループ）の報告書「高齢社会における資産形成・管理」です。報告書では、夫65歳以上・妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯で、毎月の収入と支出の差が平均で約5万円の赤字になると仮定しました。この赤字が20〜30年続くとすれば、不足額の合計はおよそ1,300万〜2,000万円になる、という試算です。

ここで大事なのは、前提にした赤字の額そのものが動いていることです。総務省の家計調査（2024年）で65歳以上の夫婦のみの無職世帯を見ると、可処分所得が222,462円に対して消費支出が256,521円で、差額は月34,058円でした。2019年の報告が置いた約5万円より、1.6万円ほど小さくなっています。

この34,058円で同じ計算をすると、20年で約818万円、30年で約1,226万円です。2,000万円という数字とは400万円から1,200万円ずれます。

ただし、これを「2,000万円もいらない」と読むのは早計です。家計調査の平均は、その年の物価や特別な支出の有無で毎年動きます。65歳以上の単身無職世帯なら、可処分所得121,469円に対して消費支出149,286円で、差額は月27,817円です。世帯の形が違えば額も変わります。

つまり2,000万円は「毎月の赤字がいくら続くか」という前提を積み上げた結果の数字にすぎません。世帯の支出水準や年金額、寿命の見込みが変われば、必要額は大きく上下します。この額をそのまま自分の目標にするのではなく、自分の家計で計算し直すのが安全です。

出典: 金融庁金融審議会「市場ワーキング・グループ」報告書「高齢社会における資産形成・管理」の公表について／総務省統計局「家計調査（家計収支編）2024年（令和6年）家計の概要」＜参考4＞65歳以上の無職世帯の家計収支

必要額は「支出−年金など収入＝毎月の不足」で決まる

必要な貯蓄額は「毎月の不足額 × 老後の年数＋一時的な大きな支出」でおおよそ掴めます。

計算の入り口は、毎月の家計を「出ていくお金」と「入ってくるお金」に分けることです。次の2つを並べて、その差を出します。

支出：食費・光熱費・通信費・保険・医療・交際費など毎月の生活費に、マンションの管理費・修繕積立金や固定資産税の備えを加えたもの
収入：公的年金（夫婦の合計）に、あれば個人年金・企業年金・働いて得る収入などを加えたもの

支出から収入を引いた差が、毎月の不足額です。この不足が老後に何年続くかを掛け合わせると、貯蓄で埋めるべきおおよその金額が見えてきます。

家計調査（2024年）の65歳以上の夫婦のみの無職世帯を当てはめると、月34,058円の不足が25年続く計算で約1,022万円になります。同じ調査の65歳以上の単身無職世帯なら、月27,817円で25年なら約835万円です。金融庁の試算はこの計算を「約5万円 × 20〜30年」で行ったものにあたります。

ただしこれは全国平均を当てた数字です。実際に使うのは、自分の家計簿から出した支出と、ねんきん定期便で分かる自分の年金見込額です。

ここに、毎月の生活費とは別枠で、一時的な大きな支出を足します。介護が必要になったときの費用や、後の章で触れる室内のバリアフリー化などがこれにあたります。毎月の家計とは性質が違うので、別に予備費として見込んでおくと計算がぶれません。

なお、毎月の生活費そのものの実額は、総務省の家計調査で水準を知ることができます。2024年の65歳以上の夫婦のみの無職世帯では、消費支出が月256,521円、実収入が252,818円（うち社会保障給付225,182円）でした。65歳以上の単身無職世帯なら、消費支出が月149,286円、実収入が134,116円（うち社会保障給付121,629円）です。

ただし世帯の暮らし方によって幅が大きいため、公表値は「よその平均」という目安にとどめ、自分の家計簿の数字に置き換えて計算するのが確かです。

出典: 総務省統計局家計調査（家計収支編）調査結果／同「2024年（令和6年）家計の概要」＜参考4＞65歳以上の無職世帯の家計収支

持ち家（マンション）だから軽くなるお金・かかり続けるお金

持ち家は家賃ゼロが最大の強みですが、マンションは管理費・修繕積立金・固定資産税という続く負担を、老後資金にきちんと織り込んでおく必要があります。

前の章で触れた「持ち家は必要額を軽くも重くもする」を、ここではマンションを持つ人の目線で具体的に見ていきます。まず軽くなる面から確認し、続いて所有する限り続く面と、戸建て向けの話との仕分けを順に見ていきます。

家賃がかからない分、毎月の支出は賃貸より軽くなりやすい

持ち家の最大の強みは、老後に家賃という毎月の固定支出を負わない点です。

賃貸で暮らすと、収入が年金中心になっても家賃は毎月かかり続けます。令和7年度の住宅市場動向調査では、三大都市圏の民間賃貸住宅の月額家賃が平均83,381円・中央値74,000円、共益費が平均4,837円でした。家賃と共益費で月88,218円を25年払い続けると約2,646万円になります（この平均は入居した世帯全体の値で、高齢者向けの住宅に限った統計ではありません）。持ち家でローンを完済していれば、この毎月の支払いがまるごと不要になり、その分だけ用意すべき貯蓄が軽くなります。

ただし、家賃がゼロになっても住まいの費用がまったくかからないわけではありません。マンションでは、次に見る管理費・修繕積立金や固定資産税が、家賃の代わりとまではいかなくても一定の負担として残ります。持ち家の身軽さは、この続くコストを差し引いて考えるのが現実的です。

出典: 国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」6.4.2

管理費・修繕積立金は所有する限り続き、計画にそって引き上げられる

マンションは戸建てと違い、管理費と修繕積立金が毎月かかり続けます。しかもこの費用は、住み続けている間だけでなく、貸しても空き家にしても、所有している限り出ていきます。

ローンを完済しても管理費・修繕積立金の支払いは残るため、家計に必ず織り込んでおきましょう。老後は「住まいにかかるお金はゼロ」と考えてしまいがちですが、マンションではこの固定費が毎月続く点を前提に置くのが現実的です。

令和5年度のマンション総合調査では、月／戸当たりの管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円で、合わせて24,557円でした（使用料等からの充当額を除く系統）。年に直すと約29.5万円、老後30年なら約884万円です。前の項で見た夫婦高齢者無職世帯の月の不足34,058円と並べると、この固定費が家計に占める重さが分かります。

なお管理費には「使用料・専用使用料からの充当額を含む」系統もあり、そちらでは17,103円になって合計は月30,481円です。他社の記事と数字が合わないときは、どちらの系統かを確かめてください。

修繕積立金は、段階増額積立方式を採っている物件では計画にそって引き上げられていきます。ただし完成年次別に見ると、いちばん高いのは平成7〜平成16年完成の14,317円で、平成27年以降完成は11,405円と最も低く、古いほど高いという単純な形にはなっていません。新しい物件ほど段階増額方式を採っていて、いま見えている額が低く抑えられているためです。自分のマンションが今後いくらになるかは、長期修繕計画で確かめてください。

共用部（エントランス・共用廊下・エレベーターなど）の修繕は、この修繕積立金を使って管理組合がまとめて行うため、自分ひとりの判断で工事の要否や時期を決められない点も、マンションならではの特徴です。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」データ編／同概要編

固定資産税は住み続ける限り毎年かかる

持ち家は住み続ける限り、固定資産税（地域によっては都市計画税も）が毎年かかります。マンションでも、建物と土地の持分に応じて課税されます。

住宅ローンを完済しても、この税金は消えません。ローンが終われば住居費はゼロと考えてしまいがちですが、税金という形で負担は続きます。老後の家計に、この毎年の出費を必ず入れておきましょう。

税額の出し方は決まっています。固定資産税は課税標準額に標準税率1.4%を掛けた額です（市町村は条例で異なる税率を定められます）。市街化区域では都市計画税も加わり、こちらは制限税率0.3%です。

負担がやわらぐ仕組みもあります。人が住むための土地には「住宅用地の特例」があり、課税のもとになる評価額が軽くされます。固定資産税では200㎡以下の部分（小規模住宅用地）が評価額の6分の1、200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで）が3分の1になります。都市計画税では同じ区分がそれぞれ3分の1・3分の2です。マンションの場合はこの土地を各戸の持分で按分して考えます。

年額そのものは、土地や建物の評価額と地域によって変わります。ただし自分の家の額は、手元の納税通知書に載っている課税標準額に上の税率を掛ければ確かめられます。納税通知書には税額そのものも書かれています。この実額を、老後の毎年の支出に組み込んでください。

出典: 総務省地方税制度固定資産税／地方税法第702条の3（e-Gov法令検索）

屋根・外壁・庭の大規模修繕は戸建ての話｜マンションには基本関係ない

老後資金の記事では「屋根・外壁・水回りの大規模修繕にまとまったお金がかかる」とよく説明されますが、これは主に戸建てを持つ人に向けた話です。

戸建ては築年数が進むほど、外壁の塗り替えや屋根の葺き替え、給湯器・水回りの交換といった大きな工事の時期がやってきます。毎月少しずつではなく、あるとき数十万円から百万円規模でまとまって出ていくのが、戸建ての修繕費の特徴です。庭の手入れや敷地まわりの維持も、戸建てならではの負担です。

マンションでは、建物の外壁や屋上、共用部分の大規模修繕は、毎月積み立てている修繕積立金を使って管理組合がまとめて行います。そのため、戸建てのように個人がまとまった修繕費を突然背負う場面は基本的にありません。戸建て向けの「大規模修繕の予備費」という話は、マンションから住み替える人にはそのまま当てはまらない、と読み替えて構いません。

ただし、加齢に伴う室内の改修は、マンションでも自分の負担になります。手すりの設置や段差の解消、浴室の改修といったバリアフリー化は、専有部分（室内）であれば所有者が費用を負います。長く住み続けるほど必要になりやすい工事なので、老後の予備費として早めに視野へ入れておくと計画が立てやすくなります。

持ち家という資産を老後資金に変える選択肢

貯蓄だけでは足りない場合でも、持ち家は「お金に換えられる資産」であり、住み替え(買い替え)・借入れ・売却など使い方に幅があります。

老後の住まいとお金には、大きく3つの道があります。①今の家に手を入れて住み続ける、②住み替える、③住宅という資産を取り崩す（借りる・貸す・売る）、の3つです。この章で扱うのは②と③にあたる、持ち家をお金に換える方法です。売ることだけが答えではなく、住み続けながら資金を得る方法もあります。それぞれの仕組みと、マンションでの向き・不向きを順に整理します。

住み替えで“家の差額”を老後資金にする

今の家を売り、価格を抑えた住まいへ移れば、その差額を老後資金に回せます。

たとえば広めのマンションから、駅に近いコンパクトな住まいへ移るケースです。

たとえば3,000万円で売れた家から2,000万円の住まいへ移る場合、差額は1,000万円ですが、この全額が手元に残るわけではありません。売る側と買う側の両方に諸費用がかかります。

買う側で売買価格から額が確定するのは、媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記の司法書士報酬・抵当権設定登記の司法書士報酬の4つです。2,000万円の物件なら83.54万円（売買価格の4.18%）になります。これに加えて登録免許税と不動産取得税がかかりますが、この2つは売買価格ではなく固定資産税評価額から決まるため、価格だけでは確定しません（建物＝評価額×0.3%、土地＝評価額×1.5%、不動産取得税＝建物は（評価額−控除額）×3%、土地は評価額×1/2×3%から住宅用地の減額を引いた額）。「物件価格の3%が不動産取得税」ではない点に注意してください。自分の物件の評価額は、売主に固定資産税の課税明細書を見せてもらうか、仲介する不動産会社に確認してください。

売る側の諸費用は、この記事の別の箇所で見たとおりです。売る側と買う側では数えている費目が違うため、2つの割合を足して「住み替え全体で◯%」とはまとめられません。引越費用やリフォーム費用も、上の積み上げには入っていません。

住み替えには、差額のほかにもう一つの効果があります。住まいが小さくなれば、管理費・修繕積立金や固定資産税、光熱費といった維持費も下がりやすく、毎月の家計そのものが軽くなります。前の章で見た「かかり続けるお金」を抑えられるのは、住み替えならではの利点です。売却の流れや費用の見積もりは、次のリンク先でくわしく確認できます。

老後の住み替え(買い替え)はいつ・どこへ？動けるうちに決める後悔しないガイド

住み替え(買い替え)費用シミュレーション｜手取り額を自分で出す5ステップ

自宅を担保に借りる（リバースモーゲージ・リ・バース60）

自宅に住み続けたまま、その自宅を担保にお金を借りる方法もあり、代表例が住宅金融支援機構の「リ・バース60」です。

仕組みはこうです。毎月の支払いは利息のみで、借りた元金は返しません。元金は契約者が亡くなったときに、相続人が一括で返すか、担保にした自宅を売って返します。さらに「ノンリコース型」を選べば、自宅の売却額が元金に届かなくても、相続人が残りの債務を返す必要はありません。自宅を残すよりも、自宅を活かして老後の資金をつくりたい場合に検討される仕組みです。

ここでマンションの人が知っておきたいのが、リバースモーゲージは担保評価を土地中心に見る仕組みだという点です。土地の持分が小さいマンションは、対象外になるか、都市部の高く評価される物件に限られるなど、条件が厳しくなりがちです。利用できたとしても、借りられる枠は戸建てより小さくなりやすい傾向があります。

もう一つ気をつけたいのが、資金の使いみちに制限がある点です。リ・バース60で借りたお金は、住宅の建設・購入・リフォームや、住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などに使う商品で、住宅金融支援機構は「生活資金にはご利用できません」と明記しています。つまり「老後の生活費に自由に使えるお金を、自宅を担保に借りられる商品」ではありません。ここを取り違えると、想定と違う使い方ができず困ることになります。

融資限度額は、満60歳以上なら担保評価額の50%または60%です（長期優良住宅で満60歳以上なら55%または65%、満50歳以上満60歳未満なら30%）。いずれも「50〜60%」のような幅ではなく2択です。融資上限額は1億2,000万円以下かつ所要資金以内です。

実際にどれくらい使われているかも見ておきましょう。2025年度に申請のあった案件では、ノンリコース型が99.8%を占めています。申込者の平均は年齢70.1歳・年収404万円で、融資額の平均は1,561万円、毎月の支払額は4.6万円でした。取扱金融機関は89機関です。

ただし、利用できる年齢や金利、細かな条件は取り扱う金融機関ごとに異なります。ノンリコース型で返済が不要になった債務にも税金がかかる場合があるなど、注意すべき点もあります。

検討する際は、自分のマンションがそもそも対象になるか、使いたい目的に使える商品かを含め、金融機関の窓口で条件をよく確かめることが大切です。

出典: 住宅金融支援機構リ・バース60／【リ・バース６０】ご利用条件／同「【リ・バース６０】の利用実績等について（2026年1月〜3月及び2025年度分）」（令和8年5月29日）

リバースモーゲージとは？仕組み・リスク・種類をわかりやすく解説

売って賃貸に住み替える・リースバックで住み続ける

持ち家を売って資金に換えつつ、賃貸へ移るか、リースバックで同じ家に住み続けるか、という選び方もあります。

一つは、家を完全に手放して賃貸へ移る方法です。売却でまとまった資金を得られる代わりに、その後は毎月家賃がかかります。身軽になり、管理費・修繕積立金や税金の心配から解放される一方、家賃という新しい固定費が生まれる点を家計に織り込む必要があります。

もう一つがリースバックです。これは自宅を売って資金を得たあと、その家を買主から借りて、同じ家に住み続ける方法です。「売る」仕組みのため、担保評価の下限といった壁がなく、分譲マンションでも扱う事業者が多く、比較的使いやすいのが特徴です。引っ越さずに現金化できるのが利点ですが、売却後は家賃を払うことになり、総額で見ると割高になりやすい面があります。買い取る価格や家賃の条件は買主によって差が大きいため、複数の条件を比べて慎重に判断するのが安心です。

覚えておきたいのは、引っ越してもよいのであれば、リースバックよりも通常の売却のほうが手取りは多くなりやすい点です。リバースモーゲージやリースバックは「今の家から引っ越したくない・引っ越せない」人のための選択肢という性格が強いためです。マンションは土地に縛られず住み替え先の選択肢も広いので、住み替えてよいなら、まずは普通に売って住み替える道と比べてみるのがおすすめです。