値上がりしたマンションの買い替え｜手取りと予算で決める今売るか待つか

自宅のマンションが買ったときより値上がりしていると、「今売れば、もっといい家に移れるかもしれない」と考えたくなります。

ただ、自宅が値上がりしているときは買い替え先も値上がりしていて、計算してみると、売った価格とほぼ同じ水準の家が予算の上限になることもあります。

売ったときの手取りと買い替え先の予算の計算方法から、上位物件に移る選択肢、今売るか・待つか・やめるかの判断基準まで、1つの世帯の計算例でまとめました。

値上がりしたマンションを売ったときの手取りの計算方法

住み替え(買い替え)に使えるのは、売却価格からいくつかの支払いを引いた「手取り」です。

手取りは「売却価格 − ローン残債 − 売却の諸費用 − 税金」の式で出せます。

値上がりしたマンションでは、税金は3,000万円の特別控除でゼロになることが多くあります。

ただ、この控除を使うと新居の住宅ローン控除が対象から外れるので、税金はどちらの控除を選ぶかまで含めて考えると、手取りの見込みがずれにくくなります。

売却価格は査定額ではなく成約価格の相場で見積もる

手取りの計算に入れる売却価格は、近くの似た住戸が実際に売れた価格（成約価格）の相場で見積もりましょう。

査定額は、不動産会社が「この価格なら売れる」と考える見込みの価格です。中には、売却を任せてもらうために、相場より高めの査定額を出す会社もあります。

実際の売買では、売り出した価格から下がって売れることが多くあります。東京カンテイの調べでは、2025年下期の首都圏の中古マンションは、成約価格が最初の売り出し価格より平均6.22%低くなりました。

6,500万円で売り出した住戸なら、約400万円下がる計算です。

成約価格の相場は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。手取りの計算には、この相場か、売り出す予定の価格から6%ほど下げた価格を入れておくと、見込みが甘くなるのを防げます。

出典: 東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」／国土交通省「不動産情報ライブラリ」

マンションの値上がりを確認する方法｜購入価格との比較・値上がり率・手取り

売却価格からローン残債と諸費用を差し引く

売却価格から最初に引くのは、ローンの残り（残債）と、売るためにかかる諸費用です。

残債は、金融機関から届く返済予定表で、売却代金を受け取る予定の月の残高を見ると分かります。売却代金でローンを一括返済するときは、金融機関によって手数料がかかります。

主な諸費用は次のとおりです。

印紙税は、2027年3月31日までの軽減措置で下がったあとの額です。

いちばん大きいのは仲介手数料で、売却価格が6,500万円なら221.1万円になります。法律で決まっているのは上限の額ですが、上限どおりに請求されるのが通例です。

一方で、管理費や固定資産税は、引渡しの日を境に日割りで精算します。引渡し後の分は買主から受け取るのが一般的で、その分は手元に戻ってきます。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」／国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」／日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」

取得費を差し引いて譲渡所得を計算する

税金がかかるのは売却価格の全体ではなく、値上がり益にあたる「譲渡所得」です。

譲渡所得の式は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」です。取得費は、買ったときの価格と購入時の諸費用の合計から、建物が古くなった分（減価償却費）を引いた額です。譲渡費用は、仲介手数料など売るための費用です。

つまりマンションは、古くなった分だけ取得費が小さくなり、譲渡所得は「売った価格と買った価格の差」より大きくなります。

鉄筋コンクリート造の住宅なら、減価償却費は「建物の購入価格×0.9×0.015×所有年数」で出せます。所有年数の6か月以上の端数は、1年と数えます。

売買契約書を紛失して取得費が不明なときは、売却価格の5%を取得費にできます。6,500万円で売るなら取得費は325万円にとどまり、税金が大きく増えます。

出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」／国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」／国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」

3,000万円特別控除を使える条件を確かめる

自分が住んでいるマンションを売るときは、条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。

値上がり益が3,000万円以下なら、税金はゼロです。この特例は、買って数年のマンションでも使えます。

引っ越して空いた家も、住むのをやめた日から3年たつ日の年の12月31日までに売れば対象です。次のケースは対象外になります。

• 売った年の前年か前々年に、この特例を使った
• 売った年かその前年・前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を使った
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売った

税金がゼロになる場合でも、特例を受けるには、必要な書類を添えて確定申告をする必要があります。

所有期間が売った年の1月1日時点で10年を超えていれば、控除後に残った譲渡所得に、軽減税率の特例も重ねて使えます。6,000万円以下の部分は、所得税10%と住民税4%で、復興特別所得税を含めると14.21%です。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」／e-Gov法令検索「地方税法」附則第34条の3

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除のどちらかを選ぶ

3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は、どちらか一方を選ぶ決まりなので、得なほうを比べて選びましょう。

新居に住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間に、3,000万円特別控除か10年超の軽減税率の特例を使うと、住宅ローン控除は対象外です。

比べるのは、住宅ローン控除で戻る見込み額と、特例なしで払う税金です。特例なしなら軽減税率も対象外で、所有期間5年超の税率は20.315%です。

控除の総額の上限は「借入限度額×0.7%×控除期間」です。値上がり益が、この上限を20.315%で割った額より小さければ、住宅ローン控除のほうが得になる場合があります。

実際の控除額は、年末のローン残高などで上限より小さくなります。所有期間が5年以下なら39.63%で割るので、分かれ目はおよそ半分です。

出典: 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」／財務省「令和8年度 税制改正の解説」／国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

住宅ローン控除と買換え特例は併用できない｜両取りの罠と選び方

値上がりしたマンションの手取りの計算例

2016年4月に4,000万円で買ったマンションを、2026年10月に6,500万円で売る場合の手取りは、約3,924万円です。

税金がゼロになるまでの計算は、次のとおりです。

所有期間は10年6か月で、6か月の端数を1年に数えるので、減価償却は11年分です。

特例の代わりに住宅ローン控除を選ぶと、2026年1月1日時点の所有期間は9年9か月で、軽減税率も対象外です。この場合の税金は、約510万円になります。

住宅ローン控除の総額の上限は、子育て世帯などの上乗せがある新築の認定住宅でも455万円です。つまりAさんの場合、どの新居を選んでも、3,000万円特別控除を使うほうが有利です。

表の各行を自分の数字に入れ替えると、自分の手取りも同じ順番で出せます。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

マンション売却の手取りはいくら？引かれる費用と戻ってくる精算金・計算例

買い替え先の購入予算を手取りと住宅ローンから決める方法

買い替え先に出せる金額は、「頭金 ＋ 住宅ローンの借入額 − 購入諸費用」で決まります。

借入額は、金融機関が貸してくれる上限より、これからの家計で返し続けられる額から決めると、買い替え後の暮らしに無理が出にくくなります。

手取りを全額頭金にせず手元資金を残す

売却の手取りは、入居後の出費や急な支出に備える手元資金を先に取り分け、残りを頭金に回しましょう。

買い替えの後は、家具やカーテン・照明の買い足しや、入居後に見つかる修繕などの出費が続きます。新居の不動産取得税も、入居してしばらくたってから、都道府県から納税通知書が届きます。

頭金を増やせば借入額と利息は減りますが、一度入れた頭金を後から使いたくなったら、新たに借りることになります。手元資金が尽きて金利の高いカードローンなどに頼ると、住宅ローンの利息を減らした効果が消えてしまいます。

手元に残す額は、当面の生活費に、入居後に払う税金や家具代の見込みを足して決めるとよいでしょう。Aさんの場合は、手取り約3,924万円のうち500万円を手元に残し、残りの3,424万円を頭金にすると仮定します。

住み替え(買い替え)の頭金はいくら必要？自己資金をいくら残すかで決める

住宅ローンは借入可能額ではなく返済負担率で決める

住宅ローンの借入額は、審査で通る上限より、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）を自分で決めて、そこから逆算しましょう。

【フラット35】の審査の基準は、次のとおりです。

年収900万円なら、月26.25万円まで返済に回せる計算です。年3.810%・35年で借りると、約6,084万円になります。

ただ、審査の基準は年収と返済額の割合で決まるので、教育費や老後の積立は、自分で見込んでおく必要があります。Aさんは、返済負担率を25%に抑え、月18.75万円を返済の上限にすると仮定します。

試算の金利は、【フラット35】2026年11月適用の年3.810%（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）です。金利は毎月変わるので、借りるときの金利で計算し直しておくと安心です。

出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」／住宅金融支援機構「【フラット35】金利情報」

完済時の年齢から返済期間を決める

買い替えのローンは、何歳で返し終えたいかを先に決めると、返済期間をそこから逆算できます。

国土交通省の調査では、完済時の年齢を審査項目にしている金融機関は98.4%でした。上限を「80歳未満」とする回答が716機関で、最も多くなっています。

【フラット35】の借入期間の上限も、「80歳−申込時の年齢」と35年のうち、短いほうです。

45歳なら35年で組めますが、返し終えるのは80歳で、退職後も長く返済が続きます。月18.75万円を年3.810%で返す場合、返済期間ごとの借入額は次のとおりです。

期間を延ばすと借りられる額は増えますが、退職後に返す年数も増えます。Aさんは、70歳で返し終える25年を選んだと仮定します。

出典: 国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」／住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」

金利上昇時の毎月の返済額を試算する

変動金利で借りるなら、借りたときより金利が1%高くなっても返し続けられるかを試算してから借入額を決めると安心です。

約3,624万円を25年で借りた場合、毎月の返済額は金利によって次のように変わります。試算の起点は、【フラット35】2026年11月適用の年3.810%です。

金利が1%上がると、毎月の返済は約2万円、年間では約24.5万円増えます。

返済負担率を25%に抑えておけば、1%上がっても、年収900万円に対する返済の割合は約27.7%です。審査基準の35%より下に収まります。

反対に、審査の上限いっぱいまで借りていると、同じ上昇がそのまま家計を圧迫します。

固定金利なら返済額は借りたときに決まるので、この試算は、変動金利で借りる人ほど大切です。

出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】金利情報」

購入諸費用と毎月の管理費・修繕積立金を見込む

購入予算からは買うときの諸費用を先に引き、入居後は、管理費と修繕積立金を足した毎月の住居費が家計に収まるかを確かめましょう。

中古マンションを仲介で買うときは、次の諸費用がかかります。

• 仲介手数料（上限は価格×3.3%＋6.6万円、税込み）
• 売買契約書の印紙税
• 登記の司法書士報酬
• 登録免許税と不動産取得税
• ローンの事務手数料や保証料
• 火災保険料

登録免許税と不動産取得税は、売買価格ではなく、固定資産税評価額をもとに計算されます。新築を売主から直接買うときは、仲介手数料が不要です。

入居後の管理費と修繕積立金の平均は、国土交通省の令和5年度マンション総合調査で次のとおりです。

管理費は、駐車場などの使用料から回す分を除いた額です。

修繕積立金は、2015年以降に完成したマンションでは月11,405円で、1995〜2004年完成の月14,317円より低めです。

後から値上げされる計画の物件もあるので、長期修繕計画で入居後の金額の予定も確かめておきたい点です。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（データ編）」／国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（概要編）」

買い替え先の購入予算の計算例

Aさん（45歳・年収900万円）の買い替え先の購入予算は、約6,659万円です。

その他の費用には、登録免許税・不動産取得税・ローンの手数料などを含めています。

6,500万円で売って、買えるのは約6,659万円の物件までです。「値上がりしたのに、売った値段とほぼ同じ？」と思えますが、これが計算の答えです。

値上がり益は頭金に回りましたが、借入額を家計に合わせて抑えたので、買い替え先の価格は売った価格とほぼ同じ水準にとどまります。

審査の上限（返済負担率35%・35年）まで借りれば、予算は約9,040万円まで届きます。その場合は、毎月26.25万円を80歳まで返す計画になります。

借入額はそのままで上位物件へ移るには、同じ予算で選ぶ物件の条件を変える方法があります。

出典: 日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」／国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

値上がり局面で上位物件に移るための選択肢

値上がり局面で上位物件に移るには、立地・新しさ・広さのうち、何を上げて何を譲るかを決めることになります。

自宅が値上がりしているときは、同じ地域の似たマンションも値上がりしているからです。学区や通勤時間など、どうしても守りたい条件を先に書き出しておくと、選択肢が絞れます。選択肢は、次の4つです。

• 自宅より値上がりの小さいエリアへ移る
• 同じエリアで駅からの距離をゆるめる
• 新築ではなく築浅の中古マンションを選ぶ
• 広さは今のままにして立地か築浅を優先する

自宅より値上がりの小さいエリアへ移る

自宅のある地域の値上がりが大きいなら、値上がりの小さい地域へ移ると、同じ予算でも広い住戸や新しい住戸を選べます。

東日本不動産流通機構の集計では、2025年の首都圏の中古マンションの成約単価（1㎡あたり）は、東京都区部で前年より13.2%上がりました。郊外には、下がった地域もあります。

つまり、都区部の1㎡あたりの単価は、多摩の2倍以上です。都区部の自宅を売って多摩や横浜市・川崎市へ移れば、自宅の値上がり分を広さや新しさに回しやすくなります。

反対に、郊外から都区部へ移ると、同じ広さの住戸にも手が届きにくくなります。

自分の地域と候補の地域の差は、不動産情報ライブラリで、築年数と広さが近い取引の価格を、時期をさかのぼって並べると比べられます。通勤時間や学区の変化は、家族と先に話し合っておきましょう。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」／国土交通省「不動産情報ライブラリ」

同じエリアで駅からの距離をゆるめる

住む地域はそのままにしたいなら、最寄り駅からの徒歩分数を数分ゆるめると、同じ予算で広い住戸や新しい住戸を選べることがあります。

マンションの価格は、同じ駅の周りでも、駅に近いほど高くなる傾向があります。たとえば徒歩5分以内に絞っていた条件を10分前後まで広げると、単価の低い物件も候補に入ってきます。

自分の地域での差は、不動産ポータルサイトで調べられます。売り出し中の物件を同じ駅・同じくらいの築年数に絞り、徒歩分数だけを変えて1㎡あたりの価格を並べると、差が見えてきます。

ただ、駅からの距離を譲りすぎると、次に売るときに買い手が限られやすくなります。坂道の多さや夜道の暗さ、バス便に頼る立地かも、実際に歩いて確かめておくと安心です。

新築ではなく築浅の中古マンションを選ぶ

新しさを少しだけ譲って築浅の中古マンションを選ぶと、同じ予算で広さや立地を上げやすくなります。

首都圏では、新築マンションの価格が大きく上がっています。

東京カンテイによると、2025年下期の首都圏の新築マンションの一戸あたり平均価格は1億489万円でした。中古マンションの成約価格の平均5,289万円の、およそ2倍です。

立地や広さ、築年数が違う物件の平均どうしの比較ですが、価格の水準には大きな差があります。

中古の中でも、築年数を少しゆるめると、単価は下がります。

築11〜15年まで広げると、単価が約21%低い分、同じ予算で約1.26倍の広さを選べる計算です。なお、この表は築年数ごとに別々の物件を集めた平均なので、立地や広さの違いも含んでいます。

出典: 東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」／東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

広さは今のままにして立地か築浅を優先する

今の広さに満足しているなら、広さは据え置いて、駅に近い物件や築年数の浅い物件を選ぶと、値上がり益を立地と新しさに回せます。

子どもの独立が近い家族のように、この先も部屋数を増やす理由が少ない場合は、広さを増やすと空き部屋ができやすくなります。広さを今と同じにすれば、そのぶん1㎡あたりの単価が高い物件まで選べます。

Aさんの今の住戸を70㎡とします。予算約6,659万円で同じ70㎡を探すなら、1㎡あたり約95万円までが候補です。

今の住戸は1㎡あたり約93万円で売れているので、同じ地域なら、立地か新しさの一方を少し上げられる程度です。両方を上げたいなら、地域を変える選択と組み合わせることになります。

値上がりしたマンションを今売るか、待つか、買い替えをやめるかの判断基準

今売るか、待つか、やめるかは、相場の予想より、住み替える理由と、手取りと予算の計算結果で決めると、判断がぶれにくくなります。

この先の相場は、専門家の間でも見方が分かれます。売るのも買うのも同じ相場の中なので、高く売れる時期は、高く買う時期でもあります。判断の分かれ目は、次の4つです。

• 住み替える理由があり、上位物件に移れるなら今売る
• 所有期間5年・10年の節目が近いなら、越えるまで待つ
• 値上がり益だけが目的なら、買い替えをやめる
• 今と同じ広さ・立地の物件が上限なら、買い替えをやめる

住み替える理由があり上位物件に移れるなら今売る

部屋が足りない、通勤が負担になったなど住み替える理由があり、計算で上位物件に移れると分かったなら、今売るのがおすすめです。

相場がさらに上がるのを待っても、同じ地域の買い替え先も上がりやすいので、移れる物件の水準は今とほぼ同じになる見込みです。その間も、部屋の狭さや通勤の負担は続きます。

待つ間に、売却価格が下がるおそれもあります。2025年の首都圏の中古マンションの成約単価（1㎡あたり）は、築21〜25年の86.10万円に対して、築26〜30年は64.45万円と、約25%低くなっています。

別々の物件の平均ですが、築25年前後の住戸は、待つ間に築年数の区切りを越えることも考えておきたい点です。

金利が上がると買主が借りられる額が減り、売却価格の上がり方が鈍る可能性もあります。

出典: 東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

マンションの売り時2026｜売れた価格は下落中、年明けに売るなら12月に準備

所有期間5年・10年の節目が近いなら越えるまで待つ

税金がかかる人は、所有期間が5年や10年の節目を越える年まで売るのを待つと、税率が下がります。

所有期間は、売った年の1月1日時点で数えます。たとえば2021年6月に買った住戸は、2026年中に売ると所有期間4年6か月で、短期の39.63%です。2027年に売れば5年6か月で、長期の20.315%になります。

節目で税金が変わるのは、次の人です。

3,000万円特別控除で税金がゼロになる人は、節目と切り離して売る時期を決められます。

10年の行が値上がり益3,000万円超の人だけなのは、10年超の軽減税率も、住宅ローン控除とどちらか一方の選択になるからです。

待つ間に価格が下がれば、税金が減った分を上回る損が出ることもあります。

出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」／国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

値上がり益だけが目的なら買い替えをやめる

今の家に満足していて、値上がり益を得ることだけが目的なら、買い替えをやめて住み続けるのも有力な選択です。

売って買い替えると、売るときと買うときの両方で諸費用がかかり、引越しの手間も増えます。住み替える理由が薄いまま移ると、今の家と同じような暮らしのために、その費用を払うことになります。

住み続けている間も、値上がり益は家の価値として手元にあります。老後に小さな家へ移るときや、子どもの独立で部屋が余ったときなど、住み替える理由ができた時点で売れば、そのときの価格で手取りを計算し直せます。

その間は、今の住宅ローンを繰上げ返済して利息を減らすなど、住み続けながらできる備えを進めておくと、次に住み替えるときの手取りが増えます。

今と同じ広さ・立地の物件しか買えないなら買い替えをやめる

手取りと予算を計算して、今と同じ広さ・立地の物件が上限なら、買い替えはやめて住み続けるほうが手元にお金が残ります。

正直に言うと、Aさんのケースもこれに近い結果です。6,500万円で売って、予算は約6,659万円です。今の住戸と同じ70㎡なら、1㎡あたりの単価は約93万円から約95万円へと、ほぼ横ばいです。

それなのに、諸費用は売るときに約276万円、買うときに約389万円かかり、合わせて約665万円を払うことになります。ほぼ同じ水準の家に住むための出費としては、大きな額です。

このような結果になったら、まずは地域・駅からの距離・築年数の条件を変えて、計算し直しましょう。それでも今と同じ水準の物件が上限なら、住み続けて、住み替える理由ができたときに、そのときの価格で改めて計算すれば十分です。

自宅の売却価格を机上査定と一括査定で確かめる流れ

自宅の売却価格は、机上査定で相場を知り、訪問査定で精度を上げる2段階で確かめると安心です。

手取りと予算の計算は、どれも自宅がいくらで売れるかから始まるからです。確かめる流れは、次の5つです。

• 机上査定で相場を知る
• 査定額を成約価格で確かめる
• 一括査定は会社数を絞って頼む
• 訪問査定の前に書類を揃える
• 根拠と段取りで会社を選ぶ

机上査定で売却価格の相場をつかむ

最初は、住所や広さなどの情報だけで価格を出してもらう机上査定で、売却価格の相場を知っておきましょう。

机上査定では、不動産会社が、所在地・築年数・広さ・階数・間取りと、近くの成約事例をもとに価格を計算します。担当者が部屋に来るのは訪問査定からなので、住みながら気軽に頼めるのが利点です。

一方で、部屋の傷み具合や眺望、日当たり、リフォームの有無は、机上査定では価格に反映されにくい項目です。同じマンションの同じ広さの住戸でも、こうした違いで売れる価格は変わります。

手取りの計算に使う概算なら、机上査定の価格から始められます。売り出す価格を決める段階になったら、部屋を見てもらう訪問査定に進むとよいでしょう。

査定額を不動産情報ライブラリの成約価格で確かめる

机上査定の価格が高すぎるか低すぎるかは、国土交通省の不動産情報ライブラリで、近くのマンションの成約価格と比べると確かめられます。

不動産情報ライブラリの成約価格は、不動産会社が使う物件情報のネットワーク「レインズ」に登録された、実際の取引の価格です。国土交通省が、個別の取引を特定できないように加工して公開しています。

比べるときは、自宅の近くで築年数と広さが近い取引を選び、成約価格を1㎡あたりの単価に直しておきましょう。査定額も同じように1㎡あたりに直せば、広さの違う物件とも並べられます。

査定額の単価が周辺の成約単価よりかなり高いなら、売り出した後の値下げも見込んで、手取りを計算しておくと安心です。

出典: 国土交通省「『不動産情報ライブラリ』の運用を開始します」／国土交通省「不動産情報ライブラリ」

不動産情報ライブラリでマンション価格を調べる手順｜2つの成立価格の読み方

一括査定では依頼する会社数を絞る

一括査定サイトで複数の会社に査定を頼むときは、電話や訪問に対応できる社数に絞って依頼しましょう。

一括査定サイトを使うと、一度の入力で複数の会社に査定を頼めるので、査定額や売り方の提案を比べやすくなります。その一方で、依頼した会社から一斉に電話がかかってくることがあります。

負担を抑えるには、依頼先を選べる画面で社数を絞るほか、備考欄に連絡方法の希望を書いておく方法があります。

「買い替えのための売却」と書き添えておくと、会社が新居の購入まで見すえた提案を用意しやすくなります。備考欄の希望への応じ方は会社によって違うので、電話が続くときは、その会社に連絡方法を直接伝えておくと安心です。

マンションの一括査定とは？仕組み・査定額の見方から住み替え(買い替え)での賢い使い方まで解説

訪問査定の前に売買契約書と管理規約を揃える

訪問査定の前に、購入時の売買契約書や管理規約などを揃えておくと、査定の精度が上がり、手取りの計算にも使えます。

揃えておきたい書類は、次のとおりです。

• 購入時の売買契約書と重要事項説明書
• 管理規約と長期修繕計画
• リフォームの工事の契約書や領収書
• ローンの返済予定表

売買契約書は、取得費を出すのに使います。紛失していると、取得費を売却価格の5%で計算することになり、税金が増えるおそれがあるので、早めに探しておきましょう。

長期修繕計画には、修繕積立金の値上げや大規模修繕の予定が書かれています。買主が気にする内容なので、担当者に見せておくと、売り出し方の相談がしやすくなります。

長期修繕計画の写しは、管理会社に問い合わせると入手できます。リフォームの記録は、机上査定では価格に反映されにくい部屋の価値を、担当者に伝える材料になります。

出典: 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

査定額の根拠と買い替えの段取りで会社を選ぶ

売却を任せる会社は、査定額の高さより、査定額の根拠の説明と、買い替えの段取りの提案で選びましょう。

宅地建物取引業法では、不動産会社が売り出す価格について意見を述べるときに、その根拠を示すよう定めています。どの成約事例をもとにしたのかは、遠慮なく聞けます。

高い査定額だけで選ぶと、売れ残って値下げが続くことがあります。

東京カンテイの調べでは、2025年の首都圏の中古マンションは、売り出しから1か月以内に売れた住戸の値下げ幅が平均2.32%でした。8か月以上かかった住戸では、平均10%を超えています。

買い替えでは、売却代金を受け取る日と、新居の代金を払う日を合わせる段取りが大切です。売り出しから引渡しまでの予定と、新居の購入との合わせ方を聞くと、会社ごとの差が見えてきます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2／東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」

まとめ：値上がりしたマンションの買い替えは、手取りと予算を計算してから決める

自宅が値上がりしているときは、買い替え先も同じように値上がりしています。売った価格とほぼ同じ水準の家が予算の上限になることもあるので、今売るかは手取りと購入予算を計算してから決めると、判断がぶれにくくなります。

まずは不動産情報ライブラリで近くの成約価格を調べ、手取りの式に入れてみましょう。査定額のまま計算を進めると、売り出した後の値下げで手取りが減り、買い替え先の頭金が見込みより少なくなるおそれがあります。

手取りが出たら、返済負担率と完済時の年齢から借入額を決め、購入予算まで計算しておくと安心です。住み替えのトビラでは、値上がりしたマンションを売るときの手取りと買い替え先の予算の計算も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。