マンション査定書の見方｜先に読む欄と根拠の確かめ方・比べ方

不動産会社から届いた、マンションの査定書。査定価格の欄は読めても、事例の表や評点、比率の欄が何を表しているのかは、説明を聞いた後も残りにくいものです。

先に答えを言います。査定書は、査定価格の欄より先に、比較に使われた事例の欄を読みます。査定価格は、比較事例や自宅の条件をもとに算出されるため、どの事例を選び、条件の違いをどう評価したかが重要だからです。

この記事では、マンション査定書の記載項目、査定価格の根拠を読む手順、読み違えやすい注意点、複数社の査定書を比べる方法、査定書を見ながら担当者に確かめる質問を、順に説明します。

マンション査定書は、金額の高さより事例と調整理由を見る

査定額だけでは、自宅の何が評価されたのか分かりません。 金額の高さを比べる前に、比較事例と、自分の部屋との差を見ます。査定価格と売出価格の意味も押さえておきます。

以下は、不動産流通推進センターのマンション版「不動産売却価格ご提案書」と査定画面の公開サンプルをもとに、当サイトで読む順番を整理した表です。会社独自の様式でも、対応する項目を探せます。

出典：不動産流通推進センター・マンション版の公開サンプル、査定画面のサンプル。表の質問は当サイトで作成。

査定価格と売り出し価格は意味が違う

査定価格は、売れると見込む価格です。同センターの手引きでは、3か月程度で買い手が付くことを目安に算出します。一方、売り出し価格は販売開始時の提案です。公開の査定画面でも別の欄に分かれています。

高めから反応を見る提案も、期限を優先する提案もあり得ます。差額だけで判断せず、「この売出価格にした理由」と「反響が少なかった場合の見直し方」を聞きましょう。

会社独自の査定書では、想定期間や価格幅の意味が異なることがあります。下限も上限も、売却額の保証ではありません。 「下限なら確実に売れる」と受け取らず、その金額の前提を確認します。

出典：不動産流通推進センター・既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き

物件の概要は、手元の資料と照合する

専有面積、所在階、向き、築年月、管理費、修繕積立金を、購入時の資料や管理組合からの最新のお知らせと比べます。金額を読む前に、入力違いを見つけられる部分です。

面積は、登記の数字と販売資料の数字が異なる場合があります。測り方の違いもあるため、数字が違うだけで誤記とは限りません。比較事例と自宅でどちらの面積を使ったかを確かめます。

参考に載せた事例と、計算に使った事例を分ける

成約事例は実際に売れた価格、売出事例は売り出した価格です。売出価格がそのまま成約するとは限りません。また、違う住戸の売出価格と成約価格を引いても、値引き額にはなりません。

同センターの査定画面では、周辺の成約事例・売出事例を参考表示する欄と、査定計算に使う「事例マンション」の欄が分かれています。事例が何件載っているかに加え、どの事例を計算に使ったかを見ます。

この構造は同センターのサンプルの説明です。各社の査定書が必ず1件の事例で計算されるわけではありません。

公式サンプルで査定価格の計算をたどる

公開サンプルには、事例単価62.5万円／㎡、査定住戸の評点114.1、事例の評点96.2、専有面積60㎡、査定価格4,448万円と記載されています。ここでは、その数字を当サイトで計算し直します。実際に当サイトが査定を受けた事例ではありません。

事例単価・評点・面積を順につなぐ

サンプルの式は次のとおりです。

62.5万円／㎡ ×（114.1 ÷ 96.2）× 60㎡ ≒ 4,448万円

事例の単価を出発点にし、自宅と事例の評価の差を反映してから、自宅の広さを掛けています。評点の比が1より大きいので、この例では事例の単価より高く評価しています。

公開資料には、表示上は単価を丸めても内部では丸めず計算するため、手計算と査定結果がずれる場合があるという注記があります。計算が合わなければ、まず丸め方や入力値を聞きます。

計算が合うことは、算出過程がつながるという意味です。選んだ事例や点数まで妥当だと証明するものではありません。 次に、点数の理由を読みます。

評点は、自宅の長所と短所を確かめる欄

サンプルでは、住戸位置、専有部分、修繕・管理などを点数にしています。読者が確かめやすい項目を抜き出すと、次のようになります。

右列は当サイトの確認案です。点数はサンプル上の例であり、どの会社でも同じ加点・減点になる基準ではありません。

長所が評価に入っていなければ、写真や工事記録を添えて伝えましょう。短所についても、実際の状態を踏まえた評価かを確かめます。プラスの項目が多いこと、マイナスがあることだけで査定書の信頼性は決まりません。

流通性比率を使っていれば、その理由も聞く

査定画面には、市場性によって価格を調整する「流通性比率」があります。入力されている場合は、どの市場事情を反映したのかを確認します。

例えば、競合物件の数や地域の需要が理由なら、対象の範囲と確認時点も聞くと、説明を検討しやすくなります。比率が1を超えることだけで、不当な高額査定とは判断できません。

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査定書に書かれていない条件を確認する

価格の理由が読めたら、まだ調べていない条件と、含まれていない費用を確かめます。売り出した後の認識違いを減らすためです。

机上査定では、確認済みの範囲を聞く

訪問しない机上査定でも、資料や聞き取りで把握できることはあります。ただし、室内の傷み、眺望、騒音など、現地で確認するまで評価が定まらない点も残ります。

「どこまで確認済みか」「未確認の部分をどう仮定したか」「訪問後に価格が変わるとすれば何か」を聞きましょう。未訪問だから必ず標準値、あるいは低い査定になるとは限りません。

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手取りの比較は、費用項目をそろえる

売却価格と、手元に残るお金は別です。手取りの試算が付いている場合は、次を確認します。

• 住宅ローンの返済額は、いつの残高か
• 仲介手数料などの費用は、見積もりか確定額か
• 登記やローン一括返済に関する費用を含むか
• 引越し費用や売却益にかかる税金を含むか

同じ売却価格でも、含めた費用が違えば手取りは変わります。価格の高低と、費用の集計差を分けて比べます。

なお、公開サンプルは鑑定評価書ではないことを明記しています。相続・離婚・税務などで資料を提出する場合は、その手続きに必要な書類を提出先や専門家へ確認します。査定書が一律に使えない、鑑定評価書が必ず必要、という意味ではありません。

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複数社の査定書を同じ表で比べる

1社の評価だけで、自宅の価格を決めてしまうのは惜しいところです。 別の会社にも査定を依頼すると、評価される特徴や、価格の理由の違いが見えてきます。届いた査定書を、次の表に整理してみましょう。

当サイト作成。会社ごとに使用する様式が異なっても、説明の内容をそろえて比較するための記入表です。

同じマンションの事例でも、階数や時期が違えば評価は変わります。逆に、近隣の別マンションを使うことにも理由があり得ます。「なぜその事例を選んだか」を尋ね、査定額の差につながった項目を探します。

説明が足りなければ、次の質問を使えます。

• 「この事例を自宅と比べられる理由は何ですか」
• 「リフォームや眺望は、どの評価に入っていますか」
• 「この価格で売るために、どのような販売活動をしますか」
• 「反響が少ない場合、いつ何を見直しますか」

事例の原票を見せられない場合も、すぐに不正と結び付けず、開示できない理由と、説明可能な情報を聞きます。比較に時間が必要なら、その旨を伝えましょう。質問への答え、価格の理由、販売案を合わせて、売却を相談する会社を選べます。

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まとめ：査定書は金額の欄より先に事例と評点の欄を読む

不動産流通推進センターの公開サンプルでは、事例単価に評点の比と専有面積を掛けて査定価格を算出します。市場性を調整する流通性比率の入力欄もあります。各社が必ず同じ計算方法を使うわけではありません。だから、どの事例を選び、どの項目に何点を付けたかで、査定価格そのものが動きます。金額の欄だけを見て会社を選ぶと、いちばん動かしやすい数字で判断することになります。

次の一歩は、査定書の査定条件表を開き、事例マンションの取引事例価格を専有面積で割って1㎡あたりの単価を出し、合計評点の比と自分の専有面積、流通性比率を掛けて、査定価格と同じ金額になるかを電卓でたどることです。これは同センターの様式を使う場合の確認方法です。計算が合っていても、事例の選び方や評点の理由が妥当かは別に確かめます。

そのうえで、事例の出所と評点の理由を担当者に聞き、答え方まで含めて会社を比べます。住み替えのトビラでは、査定書の欄ごとの読み方や複数社の比べ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。