住み替えの仲介手数料はいくら？早見表と「実質手取り」で選ぶ

住み替えで今の住まいを売るとき、不動産会社へ払う仲介手数料は費用の中でも大きな部分を占めます。

どこに頼むかは、値引きや無料をうたう会社の稼ぎ方を知り、手数料を引いた後に残る額で比べると選べます。

売却額ごとの上限の早見表と、無料や半額が成り立つ仕組み、残る額で会社を並べる手立てまでを説明します。

まず確認｜あなたが払う仲介手数料は「いくら」か

住み替えの費用で最大級になりやすい仲介手数料は、まず自分のケースで金額を確定させることが出発点です。

売却額が決まれば上限は計算式で求められ、誰がいくら払うのかも仕組みで整理できます。

仲介手数料の速算式｜400万円超は「売却額×3%＋6万円＋消費税」

売却額が400万円を超える住宅なら、上限は「売却額×3%＋6万円＋消費税」で求められます。

仲介手数料には国土交通大臣の告示で上限が定められ、その範囲内で会社と相談して額が決まります。ただし、告示が定めているのは上限であって定価ではない一方、実務では上限いっぱいで請求されるのが通例です。「上限の目安」とだけ受け取ると、実際の請求額との差に驚くことになります。まずは上限額をそのまま自分の負担として見積もっておくのが安全です。上限はもともと、売却額を3つの区分に分けて計算するしくみです。

区分ごとに足し合わせる手間を省くため、400万円を超える住宅では速算式が使われます。低い区分との差額をまとめて足し戻すのが「＋6万円」で、結果は区切って計算した額と一致します。

仲介手数料は消費税の課税対象で、現在の税率は10%です。速算式で出た額に1.1を掛けると、実際に払う税込みの上限になります。

この計算式は、売る物件がマンションでも戸建てでも土地でも同じです。仲介手数料の求め方は物件の種類で変わらないため、「マンションだから手数料の計算だけ特別になる」ということはありません。まずは自分の売却想定額を速算式に当てはめれば、種別を問わず上限額の目安がわかります。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

仲介手数料の早見表｜売却額別に自分の金額を当てはめる（2,000万〜1億円）

自分の売却想定額を下の早見表に当てはめれば、税込みの上限額がそのまま読み取れます。

表の金額は速算式で求めた上限で、消費税10%を含んでいます。実際の請求は会社との相談で上限以下になることもあるため、まずは負担の目安として確認してください。

※税率10%・速算式（売却額×3%＋6万円）で算出

例えば4,000万円で売れた場合、上限は138.6万円です。査定額が表の中間にあるなら、近い2つの金額から自分のおおよその負担を見積もれます。

この表は売却額が400万円を超える前提です。400万円以下の住宅は、区分ごとに計算した額が速算式より小さくなるため、速算式を当てると過大になります（たとえば代金300万円なら、区分計算では15.4万円、速算式では16.5万円で、1.1万円の開きが出ます）。

あわせて、代金800万円以下の物件には「低廉な空家等」の特例があります。この場合、依頼者から受け取れる報酬の上限は30万円の1.1倍、つまり税込33万円までです。区分計算による上限（代金700万円なら29.7万円）より高くなるため、特例が効くのは代金800万円未満のときです。800万円ちょうどでは、どちらで計算しても33万円で差はありません。この特例は令和6年7月1日施行の改正で、対象が代金400万円以下から800万円以下へ、上限が18万円から30万円（税込33万円）へ広がり、買主側も対象になりました。

仲介手数料は売主・買主それぞれが払う？「二重取り」の誤解を解く

仲介手数料は売主と買主がそれぞれ自分の依頼先に払うもので、一方が二重に取られるわけではありません。

売主は自分が契約した会社に、買主は自分が契約した会社に、それぞれ手数料を払います。両者が同じ財布から二重に払う場面はありません。

売主の立場で見れば、支払う相手は自分が依頼した会社の1社だけです。買主側の手数料は買主と相手の会社の取り決めで、売主の手取りには関係しません。

上限額の見当がついた今、次に確かめたいのは「その金額は妥当なのか」という点です。

仲介手数料は減らせるか①｜値引き交渉は「すべきか」

値引き交渉は「やり方」よりも、損か得かという結果で判断するのが大切です。

上限だけが法律で決まっているため、交渉する余地はあります。ただし通りやすさには条件があり、値引きが裏目に出る場合もあります。

そもそも仲介手数料は値引きできる？｜法律が定めるのは上限だけ＝交渉の余地はある

法律が決めているのは上限だけで下限はないため、値引きの交渉そのものは可能です。

上限の範囲内であれば、実際の金額は会社と依頼者の話し合いで決まります。だからこそ、上限より低い額で合意する余地が残されています。

ただし、交渉に応じるかどうかは会社の判断によります。値引きに応じない方針の会社も多く、誰でも必ず下げられるわけではありません。

仲介手数料の交渉が通りやすい人・タイミングと、通りにくいケース

交渉が通るかは、依頼するタイミングと、会社にとっての利点をどれだけ用意できるかで変わります。

値引き交渉が成功するのは簡単ではありませんが、条件がそろえば応じてもらえることもあります。成功率や値引き幅には、依頼の仕方やタイミングが大きく影響します。

タイミングでは、媒介契約を結ぶ前なら交渉の余地が大きく残っています。契約後は同意とみなされ、後から下げるのは難航します。

会社に利点を示せる人ほど、交渉は通りやすくなります。1社に絞る専任媒介を選ぶ、住み替え先の購入もあわせて依頼する、繁忙期を外して相談するのが有効です。

反対に、すでに広告や内見の対応に動いてもらった後の交渉は通りにくくなります。値引きを最優先する姿勢が伝わると、会社との信頼関係を損ない、その後の販売にも響きかねません。

仲介手数料を値切った“裏側”｜広告費削減→売却長期化→結局手取りが減る経路

手数料を値切ると、その分だけ売却にかける費用や手間が削られ、かえって手取りが減ることがあります。

物件の広告費は、会社が受け取る仲介手数料からまかなわれています。手数料を下げれば、広告予算もその分減ります。

会社は複数の案件を抱えるため、満額を払う売主の物件を優先しがちです。対応が後回しになれば、売れるまでの期間は延びます。

売却が長引けば、値下げして売らざるを得ないこともあります。数万円の手数料を削っても、売却額が数十万円下がれば、かえって損をします。

あなたの場合の判断：交渉する・しないの方針が決まったら、次は「最初から手数料が安い会社」の存在が気になってきます。

仲介手数料が「無料・半額」の業者は使っていいのか

仲介手数料が無料や半額なのは怪しいからではなく、会社が別の形で稼いでいるからです。

成り立つ仕組みがわかれば、安さの裏のリスクも見えます。注意点とあわせて押さえると、自分の物件に向くかを判断できます。

なぜ仲介手数料が無料・半額で成立するのか｜両手狙い・売主業者から受領・買取再販

無料や半額が成り立つのは、会社が手数料以外から収益を得る3つの仕組みがあるからです。

まず、1社が売主と買主の両方を担当する両手仲介を見込んで、売主の手数料を抑える会社があります。双方から手数料を受け取れる見込みがあれば、売主側を無料や半額にしても成り立ちます。

新築や買取再販された物件では、売主である不動産会社が手数料を負担します。この場合は買い手の手数料が無料になりやすく、住み替えで新居を買う側に当てはまります。

会社が物件を直接買い取る場合、仲介ではないため手数料はかかりません。ただし売却価格は仲介より低くなりやすく、無料の理由が値引きと表裏の関係になります。

“安さ”の落とし穴｜囲い込み・買取誘導で“手取り”が減るリスク

安さの裏では、売却の機会が狭まり、結果として手取りが目減りすることもあります。

両手仲介を狙う一部の会社では、他社からの買い手の問い合わせを通さない「囲い込み」が起きます。買い手の候補が狭まると売却が長引き、価格を下げざるを得なくなる場合もあります。

仲介でなかなか売れないと、安い自社買取へと誘導されがちです。手数料が無料でも、別の名目で費用を請求される場合があるため、契約前に総額を確かめることが大切です。

マンション売却で多い失敗とその避け方｜安く手放す前に相場を確かめる

仲介手数料無料・半額が向く人・避けたほうがいい人

向くかどうかは、物件の売れやすさと、どれだけ早く売りたいかで決まります。

買い手がつきやすい物件なら、無料・半額の会社でも売り切れることがあります。ただしどんな物件がどれだけ売れやすいかを示す統計はないため、「人気エリアや築浅なら大丈夫」と一律には言えません。早く買い手が見つかれば、囲い込みの影響を受ける前に売れる可能性が高まります。

反対に、じっくり高く売りたい人や、地方や人気の低い物件には向きません。買い手が限られるため、囲い込みが起きると売却の遅れや値下げにつながりやすくなります。

早く確実に手放したいなら、価格は下がっても買取という選択もあります。手数料の有無に加えて、売れやすさと売却までの時間をあわせて選ぶことが大切です。

向き不向きが見えたら、次は手数料を含めた「手取り全体」で会社を見比べることになります。

仲介と買取どっちを選ぶ？不動産の売り方の違いを価格・早さ・確実性で比較

結論｜仲介手数料単体でなく「実質手取り」で決める

会社選びは手数料の安さよりも、引いた後に残る「実質手取り」で決めると損をしにくいです。

安い手数料でも売却額が低ければ手取りは減ります。計算の枠組みと業者タイプの違いを押さえ、複数社の比較へつなげます。

「売却額−仲介手数料−諸費用＝実質手取り」で考える

手元に残る金額は、売却額から仲介手数料と諸費用を引いた「実質手取り」で見ます。

同じ売却額でも、手数料や諸費用が違えば手元に残る額は変わります。だから、引き算の後の金額で会社を比べることが大切です。

諸費用には登記の費用や税などが含まれ、売却額や物件によって増減します。手取りを正しく出すには、この諸費用も差し引いて考える必要があります。

売る側の諸費用のうち、法律や実費で額が決まるものだけを積み上げると、売却価格3,000万円で約108.6万円、売却価格に対して約3.6%です（内訳は媒介報酬の上限・印紙税・抵当権抹消の登録免許税・同司法書士報酬）。5,000万円なら約174.6万円で約3.5%、1,000万円なら約42.1万円で約4.2%と、価格が上がるほど比率は下がります。

住み替えの場合は、買う側の費用も別に出ます。買う側で売買価格から額が決まる分（媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記と抵当権設定登記の司法書士報酬）は、3,000万円の物件で約116.5万円・約3.9%です。売る側と買う側では数えている費目が違うため、2つの比率を足して「合計◯%」とはしないでください。買う側にはさらに登録免許税と不動産取得税が乗りますが、これらは売買価格ではなく固定資産税評価額をもとに計算するため、上の積み上げには入れていません。評価額は課税明細書か固定資産評価証明書で確かめてください。

住み替え費用シミュレーション｜手取り額を自分で出す5ステップ

マンション売却で手取りに効く「マンション固有の精算・費用」

実質手取りを正しく見積もるには、この諸費用にマンションならではの精算も加える必要があります。仲介手数料や登記の費用は物件の種類を問わず共通ですが、マンションには管理費や修繕積立金、住宅ローンにまつわる精算が別に効いてきます。

1つ目は、管理費と修繕積立金の日割り精算です。これらは月単位で前払いすることが多く、引き渡し（決済）の日を境に日割りで精算します。一般に、売主は決済日の前日分まで負担し、買主が決済日当日以降を負担します。売却した月にすでに払った分の一部が買主から戻る形になるため、手取りの計算に入れておくと見立てがずれません。

2つ目は、購入時に納めた修繕積立基金や一時金は、売却しても戻ってこない点です。新築マンションの購入時などにまとめて払う修繕積立基金は、管理組合の資産として積み立てられるお金で、売主に返金されるものではありません。

額の見当としては、国土交通省の令和5年度マンション総合調査で、新築時の修繕積立基金の管理組合1組合あたりの総額の平均が1,901万円でした（回答1,522件）。総戸数の階級ごとの平均を階級の中央値の戸数で割ると、1戸あたりおおむね15万円から24万円という概算になります。ただしこれは総額の公表値から割り戻した概算で、1戸あたりの額そのものは公表されていません。しかも「0円」と答えた管理組合が20.8%あり、その分だけ平均が下に引かれているため、実際に徴収されたマンションではこれより高くなります。

いずれにせよ手取りに上乗せできる項目ではないと、あらかじめ知っておくと安心です。

3つ目は、住宅ローンが残っている場合の費用です。売却代金でローンを一括返済するときには、金融機関へ支払う一括繰上返済の手数料がかかることがあります。

あわせて、設定されている抵当権を外すための抵当権抹消の登記費用も必要です。登録免許税は法令で不動産1個につき1,000円と定額で決まっています（同一の申請書で21個以上をまとめて抹消する場合は、申請1件につき2万円）。マンションでは専有部分と敷地でいくつになるかが登記記録によって変わるため、登記事項証明書に載っている不動産の個数 × 1,000円で計算してください。

司法書士に依頼する場合の報酬は、日本司法書士会連合会の「報酬に関するアンケート」（令和6年3月実施）で、抵当権抹消登記（土地1筆及び建物1棟）の全国平均が17,470円でした（有効回答1,090）。専有部分1個＋敷地1個の2個で計算すると、登録免許税2,000円と合わせて約19,470円が目安になります。

なお司法書士報酬は法定ではありません（報酬基準は平成15年に撤廃されています）。依頼先によって額が変わります。一括繰上返済の手数料は金融機関によって異なるため、残債の額とあわせて事前に確認しておきます。

なお、手取りから引かれる費用には、戸建てや土地を売る場合に特有のものもあります。土地の境界を確定する測量費や境界確定測量、古い建物を取り壊す解体費、古家付き土地として売るときの費用などです。これらは戸建て・土地を売る場合にかかる費用で、マンションから住み替える人には通常発生しません。自分に関係する費用だけを手取りの計算に入れれば十分です。

マンション売却の費用はいくら？売却額別の実額早見表と手取りの出し方

大手・地元・無料半額業者で“手取り”はどう変わるか｜成約価格・期間の違い

会社のタイプによって、成約価格や売却にかかる期間が変わり、最終的な手取りも変わります。

大手は広告力と顧客基盤、地元は地域での販売力、無料半額は手数料の安さを強みとします。どこが有利かは物件や状況で異なり、手取りで見ると順位が入れ替わることもあります。

手取りは、手数料よりも成約価格の影響を強く受けます。手数料の上限は売却額の3.3%＋6.6万円（税込・代金400万円超）なので、たとえば3,000万円の売却なら105.6万円です。会社によって手数料を半額にできたとしても、差は50万円ほどです。一方、同じ物件に対して会社ごとの査定額がどれだけばらつくかを集計・公表した公的機関や業界団体の統計はありません。幅を数字で示すことはできませんが、手数料の差より成約価格の差のほうが手取りに効く場面がある、という見方は押さえておいてください。

売却にかかる期間も手取りに響きます。住み替えでは売却が長引くほど、住み替え先のローンや旧居の維持費が二重にかかり、その負担が手取りを削ります。

手数料の安さだけで会社を選ぶと、かえって手取りを減らしかねません。反対に、高く早く売れる会社なら、手数料が高くても手取りはむしろ増えます。

不動産売却は大手と地元どっち？物件で使い分ける比較ガイド

次の一歩｜複数社の査定で“仲介手数料込みの実質手取り”を比較する

最後は、複数の会社から査定をとり、手数料を引いた後の手取りで見比べてみましょう。

査定額は会社によって差が出るため、1社だけでは適正かどうか判断できません。中でも1社だけ極端に高い査定は、契約後に値下げを求められることもあるため、根拠まで確かめます。

査定を一社ずつ集めるのは手間がかかりますが、住み替えのトビラの一括査定を使えば複数社をまとめて比べられます。手数料込みの手取りで並べれば、安さに惑わされない会社選びができます。

あなたの場合の判断：金額・妥当性・減らし方まで見た今、あとは手取りが最も大きい会社を選べば、自分の答えが出せます。

不動産売却の一括査定サイトおすすめ7選｜選び方と組み合わせ方

まとめ：仲介手数料を引いた後の額で判断するなら、住み替えのトビラ

仲介手数料は、安く済ませたほうが得とは限りません。安さと引き換えに売り出しにかける手間が減れば、値下げに追い込まれて手元に入る額はかえって減ります。

見比べるときは、手数料を引いた後にいくら残るのかで会社を並べます。請求される額だけを見比べると、手数料の安い順と手元に残る額の多い順が食い違います。

依頼先を1社に絞る前に、残る額がどれだけ違うのかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、仲介手数料の仕組みと依頼先の見つけ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。