不動産売却の確定申告で必要な書類｜入手先まで一覧でわかる

不動産を売った翌年の確定申告では、そろえる書類が人によって増えたり減ったりします。

集めきるには、書類の種類で数えず、どこへ取りに行くかでまとめると手数が減ります。

全員に必要な分とケースごとに増える分を入手先ごとに並べ、買ったときの契約書が見つからないときの手立てまでを説明します。

不動産売却の確定申告で必要な書類の全体像【早見表】

確定申告に必要な書類は「全員に共通する基本書類」と「特例や相続などケースごとに増える追加書類」の2層で考えると整理しやすくなります。

ここでは最初に基本書類を一覧で示し、続いて自分のケースで追加が要るかを確認します。どこで手に入れるかまで含めて、自分に必要な分だけを漏れなくそろえる状態を目指します。

全員に共通する基本書類と、ケースで増える追加書類

まず全員が共通して用意する基本書類は7種類あり、ここに自分のケースで必要な追加書類を足していくのが基本の流れです。

基本書類は、売却した金額や経費を申告書へ書き写すための骨組みです。この7種類がそろえば申告の形はできあがり、あとは使う特例に応じて書類を足すだけです。ただし表の右端のとおり、7種類のすべてを提出するわけではありません。源泉徴収票は添付が要らず、登記事項証明書も不動産番号を書けば省けます。詳しい扱いは後段で改めて整理します。

なお、有料の「登記情報提供サービス」で取れるPDFは公印がなく、添付書類としては使えません。表の入手先から外しているのはそのためです。

いちばん注意したいのは、買ったときの売買契約書です。手元に見つからないと取得費を証明できず、税金の計算で大きくつまずきます。今から発行できる書類ではないため、準備に入る前に保管場所を確かめておきましょう。

出典:申告手続き（譲渡所得関係 申告書添付書類）｜国税庁

出典:国税関係手続が簡素化されました（源泉徴収票等の添付不要）｜国税庁

不動産売却の確定申告｜必要？いつまで？段取りと判断まで解説

自分のケースを確認する（特例・相続・共有・離婚の有無）

基本書類だけで足りるのか、追加書類まで必要になるのかは、自分が特例や相続などに当てはまるかどうかで分かれます。

次の4つのいずれかに当てはまる場合は、基本書類に加えて追加の書類が必要になります。どれにも当てはまらなければ、基本書類だけで申告を進められます。

• 3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの特例を使う
• 売却で損失が出て、還付や繰越控除を受ける
• 相続や贈与で取得した不動産を売った
• 共有名義、または離婚の財産分与で売った

いまの段階では、自分に当てはまる項目があるかどうかを確認できれば十分です。特例の細かい要件や節税額まで、この時点で調べる必要はありません。申告が必要かどうか、いつまでに出すかは、別記事で確かめられます。

確定申告の必要書類を入手先別にそろえる

必要な書類は種類で覚えるより、どこで手に入れるかで束ねると、最も少ない手数で集めきれます。

入手先は税務署、法務局、自宅の保管書類、自治体・勤務先の4か所に分かれます。それぞれ何のために必要で、どこでどう手に入れ、どこでつまずきやすいかを順に確認します。

税務署・国税庁サイトで入手する書類（申告書・譲渡所得の内訳書）

税務署と国税庁サイトで手に入るのは、確定申告書と譲渡所得の内訳書です。

確定申告書は売却益や税額を申告する本体で、不動産売却では第一表・第二表に加えて第三表が必要になります。第三表は給与などと分けて課税する分離課税用の様式で、不動産の譲渡所得はここで計算します。譲渡所得の内訳書は、売った金額や取得費、譲渡費用の内訳を書き込む計算明細の書類です。

入手先は税務署の窓口のほか、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」と郵送です。作成コーナーは画面の案内に沿って入力でき、第三表や内訳書も自動で作られます。用紙でほしい場合は、税務署の窓口で受け取るか国税庁サイトから印刷します。

つまずきやすいのは、第三表と内訳書の存在に気づかないまま申告書だけを用意してしまう点です。不動産売却では、この2つがそろって初めて申告の形になります。

法務局で取り寄せる書類（登記事項証明書は専有部分と敷地権で）

登記事項証明書は法務局で取り寄せる書類で、売った不動産の所有者や面積を公的に証明します。マンションは建物の専有部分と、その敷地を使う権利である敷地権について、記載をそろえて取得します。

入手先は法務局の窓口、郵送、オンライン請求の3通りです。手数料は令和7年4月1日から、書面請求（窓口・郵送）が1通600円、オンライン請求で窓口交付を選ぶと490円、オンライン請求で送付を選ぶと520円です。

オンライン請求は、平日は8時30分から23時00分まで、土日祝日は8時30分から18時00分まで利用できます（12月29日から1月3日までの年末年始は除きます。2026年8月時点）。窓口の開いている時間に行けない方でも、仕事の後に請求できます。

出典:登記手数料について｜法務省（令和7年4月1日から）／登記・供託オンライン申請システム（ご利用可能時間）｜法務省

注意したいのは、有料の「登記情報提供サービス」で取れるPDFは公印がなく、添付書類としては使えない点です。地番は住所表示と違うため、固定資産税の納税通知書などで確かめてから請求すると間違えません。マンションは専有部分と敷地権で記載が分かれるので、両方をそろえて取り寄せます。

出典:登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です｜法務局

売買時の手元書類をそろえる（売却時・取得時の契約書と領収書）

手元で用意するのは、売買契約書のコピーと譲渡費用の領収書です。

売買契約書は、売った金額と買った金額を裏づける書類です。売却時の契約書で収入金額を、取得時の契約書で取得費を示します。

譲渡費用の領収書は、売るために直接かかった費用を証明します。国税庁が挙げているのは「仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用」などです。このうち測量費と取壊し費用は、土地や戸建てを売るときの費目で、マンションの売却では通常発生しません（マンションでの発生の有無を国税庁が明記しているわけではないため、断定ではなく目安として押さえてください）。マンションから住み替える方が実際に用意するのは、多くの場合、仲介手数料と印紙代の領収書です。

なお、修繕費や固定資産税など、資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません。

出典:No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）｜国税庁／No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁

いずれも新しく発行してもらうものではなく、契約や決済のときに受け取った書類を探し出します。提出はコピーで構わないため、原本は手元に残せます。

最大のつまずきは、取得時の契約書が見つからないことです。古い書類のため紛失しやすく、これがないと取得費を示せずに税負担が重くなりがちです。

自治体・勤務先で用意する書類（本人確認・マイナンバー・源泉徴収票）

自治体や勤務先で用意するのは、本人確認とマイナンバーの確認書類、源泉徴収票、ケースによって戸籍の附票です。

番号の確認と本人の確認は、マイナンバーカードが1枚あれば両方をまかなえます。カードがない場合は、番号を確認する書類と、本人を確認する書類の2種類を組み合わせます。番号の確認にはマイナンバー入りの住民票や通知カードを、本人の確認には運転免許証などを使います。

通知カードは現在は新しく発行されていませんが、氏名や住所などの記載が住民票と一致していれば、番号の確認書類として使えます。引っ越しや結婚で記載が変わっている場合は使えないため、マイナンバー入りの住民票を取り直します。

会社員の方は、勤務先が年末調整後の12〜1月に渡す源泉徴収票を用意します。戸籍の附票は、売った物件の所在地と住民票の住所が違う場合に、市区町村の窓口で取得します。

出典:申告書に添付・提示する書類（確定申告書等作成コーナー）｜国税庁

特例や相続で増える追加書類【ケース別】

ここまでの基本書類に、自分が使う特例や相続の有無に応じて、追加の書類を上乗せします。

追加書類は、居住用の特例、譲渡損失の繰越、相続・贈与、共有・離婚の4つのケースで変わります。特例の添付書類は改正が入りやすいため、申告の前に国税庁の最新案内で確かめると安心です。

居住用の特例（3,000万円特別控除・特定居住用財産の買換え特例）を使う場合

3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例を使う場合は、住んでいた事実と買い替え先を示す書類を加えます。2つは性質が違い、前者は売却益から差し引く控除枠、後者は課税を将来へ繰り延べる仕組みです。書類も分けて考えると混同を防げます。

3,000万円特別控除では、譲渡所得の内訳書に適用を記載したうえで、登記事項証明書と売買契約書のコピーを添えます。売った物件の所在地が住民票の住所と違う場合は、戸籍の附票の写しで住んでいた事実を補います。

特定居住用財産の買換え特例では、これに買い替えた家の売買契約書と登記事項証明書が加わります。買ったのが一定の古さの中古住宅なら、耐震基準への適合を示す書類などが必要になることもあります。

特例ごとに添える書類は細かく分かれ、改正で変わることもあります。適用の期限や要否の詳しい判断は別記事と国税庁の案内に譲り、ここでは書類の種類を押さえておきましょう。

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

譲渡損失（赤字）で還付・繰越控除を受ける場合

売却で赤字が出た場合は、損失を申告するための計算書類と、ローン残高の証明を加えます。

必要になるのは、譲渡損失の金額の明細書と、損益通算・繰越控除の対象額を出す計算書です。これに登記事項証明書や売買契約書のコピーを添え、所有期間が5年を超えることを示します。

住宅ローンが残ったまま売って損が出た場合は、ローンの残高証明書も用意します。赤字でも申告すれば税金が戻ったり、翌年以降の控除につながったりするため、書類をそろえる価値があります。

出典:No.3393 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるための申告手続と添付書類｜国税庁

相続・贈与で取得した不動産を売った場合（空き家特例は戸建て向け）

相続や贈与で得た不動産を売った場合は、名義の移転を示す書類を加えます。

相続した不動産を売るには、先に相続登記を済ませ、自分の名義になった登記事項証明書を用意します。贈与で得た場合も同じく、移転後の登記事項証明書で名義を示します。相続や贈与では前の所有者の取得費を引き継ぐため、当時の売買契約書があれば取得費の証明に役立ちます。

相続した実家を売って空き家の3,000万円特別控除を使う場合は、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」や、耐震基準適合証明書、取り壊しを示す書類が必要になります。ただしこれは老朽化した戸建てや古家の取り壊しを前提にした制度色が強く、マンションから住み替える読者にはほとんど縁がありません。相続したのがマンションなら、名義移転後の登記事項証明書を中心にそろえれば足ります。

確認書の様式は売り方で分かれ、令和6年以降の改正もあるため、空き家特例を使う場合は自治体と国税庁の案内で確かめておきましょう。

出典:空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）｜国土交通省

共有名義・離婚の財産分与で売った場合

共有名義や離婚の財産分与で売った場合は、名義人ごとに別々の申告と書類が必要になります。

共有の不動産は、持分に応じて一人ひとりが申告します。名義人それぞれが内訳書や売買契約書のコピーを用意し、自分の持分の分を申告します。夫婦の共有名義でマンションを買った場合も、それぞれが自分の持分で申告します。

離婚の財産分与で得た家を売る場合は、取得費の考え方が購入したときと変わります。分与を受けたときの評価や取り決めがわかる書類を、取得費を示すために用意しておきましょう。

マンションの売却で押さえる書類の論点

マンションを売る場合は、専有部分と敷地権、そして決済時の精算という、戸建てとは違う書類の論点があります。

ここでは、面積の確認でつまずきやすい点、管理費などの日割り精算にまつわる書類、取得費を示すマンション特有の書類を順に整理します。

専有部分の面積は登記の内法で確かめる

マンションの面積は、登記事項証明書に載る専有部分の内法面積で見ます。内法は壁の内側で測るため、販売図面の壁芯面積より狭く出ます。

この差は、3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例の面積要件を確かめるときに効いてきます。図面上は50㎡を超えていても、登記面積では届かないことがあり、50㎡前後の住戸はとくに注意が要ります。

面積要件のある特例を使うなら、申告の前に登記事項証明書の記載値を確かめておくと、あとで要件を外す事態を避けられます。数字は図面ではなく登記で見る、と覚えておくと安全です。

管理費・修繕積立金・固定資産税の精算書

マンションの決済では、管理費や修繕積立金、固定資産税を、引き渡し日を境に売主と買主で日割り精算します。このときやり取りする精算書は、売却でいくら受け取り、いくら負担したかを整理する材料になります。

精算金をどう扱うかは、取得費や譲渡費用の考え方に関わることがあります。金額の整理に迷う場合は、精算書を捨てずに手元へ残したうえで、税務署や税理士に確かめると安心です。

取得費を示すマンション購入時の書類

取得費は、買ったときの売買契約書だけでなく、購入にかかった諸費用の領収書からも積み上げます。登録免許税や司法書士への報酬、不動産取得税など、取得のためにかかった費用は取得費に含められることがあります。

これらの領収書は、マンションを買ったときの決済書類の中にまとまっていることが多いです。契約書とあわせて保管場所を確かめ、取得費を厚く示せる書類をそろえておきましょう。取得費が大きいほど、譲渡所得は小さく計算され、税負担を抑えやすくなります。

取得時の契約書がないとき取得費を証明する書類

取得時の契約書が見つからなくても申告はできますが、取得費を示せないと税金が高くなるため、代わりになる書類を探す価値があります。

買った金額を示せないと取得費が小さく扱われ、税額が大きくふくらみます。ここでは契約書の代わりに取得費を裏づける書類の探し方と、それでも分からないときの相談先を確認します。

取得費を証明する代替書類の探し方（通帳・ローン契約書・当時の価格資料）

取得費は、契約書がなくても当時の支払いを示す複数の書類から裏づけられることがあります。

まず手がかりになるのは、購入代金を払った記録です。預金通帳の出金記録や、住宅ローンの金銭消費貸借契約書と返済予定表は、いくら払ったかを示す有力な資料になります。

次に、購入当時のパンフレットや価格表、重要事項説明書も役立ちます。これらに記された分譲価格や契約内容が、取得費を推し量る材料になります。

当時の仲介会社や分譲会社が、取引の記録を残していることもあります。購入した会社が今も残っていれば、契約書の写しや取引内容の照会ができないか問い合わせてみる価値があります。

一つの書類で足りなくても、支払いの流れを複数の資料でつなげれば、取得費が認められる可能性は高まります。集めた資料は捨てずにまとめておくと、後の説明がしやすくなります。

出典:No.3252 取得費となるもの｜国税庁

代替書類でも分からないときの対処と相談先

それでも取得費がわからない場合は、自分で決めつけず、税務署や税理士に相談するのが確実です。

資料を集めても取得費を確定できないときは、安易に概算で済ませない方が安全です。見積もり方しだいで税額が変わるため、判断に迷う段階で税務署や税理士に相談する価値があります。

相談の際は、ここまでに集めた通帳や当時の資料を持参すると、状況を正確に伝えられます。どの資料がどこまで取得費の証拠になるかは、ケースごとに判断が分かれます。

提出方法で変わる書類の扱い【原本・コピー・添付省略】

集めた書類は、どう提出するかによって、原本かコピーか、そもそも添付が必要かどうかが変わります。

書類ごとに原本とコピーの扱いや必要な部数が決まっており、提出方法しだいで用意する書類を減らせます。ここでは原本とコピーの分け方と、e-Taxで省ける書類を確認します。

原本かコピーか、何部必要か（書類別の扱い）

提出する書類は、原本が必要なものとコピーで足りるものに分かれます。

本人確認書類は、税務署の窓口に出すなら原本を提示し、郵送ならコピーを添えます。マイナンバーカードのコピーを送る場合は、表と裏の両面を写します。

売買契約書や領収書はコピーで足りるため、原本は手元に残せます。提出後に内容を確認したり、後年の問い合わせに備えたりするためにも、原本やコピーは自分用に保管しておきましょう。

登記事項証明書は、もともと原本での提出が原則とされてきました。写しや有料サービスのPDFは認められないため、必要なら原本を取り寄せます。

出典:申告書に添付・提示する書類（確定申告書等作成コーナー）｜国税庁

e-Tax・不動産番号で省ける書類、紙で残る書類

e-Taxや不動産番号の記載を使うと、いくつかの書類は提出しなくてよくなります。

登記事項証明書は、申告書や明細書に不動産番号を書けば添付を省略できます。番号は登記事項証明書や固定資産税の通知などで確認でき、これだけで法務局に取りに行く手間を省ける場合があります。

e-Taxで申告すると、本人確認書類の提示や郵送が不要になり、源泉徴収票などの内容も入力で済みます。ただし連携で省ける書類は更新されるため、申告の前に最新の対象を確かめると確実です。実際のe-Taxの操作手順は、別記事で確かめられます。

出典:国税関係手続における添付書類の省略に向けた取組について｜国税庁

不動産売却の確定申告はe-Taxで完結｜自宅でできる操作手順

【保存版】不動産売却 確定申告 書類のチェックリスト

ここまでの書類を、印刷して使えるチェックリストにまとめます。

全員共通の基本書類、自分のケースで足す追加書類、提出前の最終点検の順に並べました。手元の書類と照らし合わせ、過不足を自分で確かめられます。

全員共通の基本書類チェックリスト（入手先つき）

まず全員が用意する基本書類を、入手先つきで確認します。

• 確定申告書 第一〜三表（税務署・国税庁サイト）
• 譲渡所得の内訳書（税務署・国税庁サイト）
• 登記事項証明書 専有部分・敷地権（法務局・オンライン請求／不動産番号で省略可）
• 売買契約書のコピー 売却時・取得時（自宅の保管書類）
• 譲渡費用の領収書 仲介手数料・印紙など（自宅の保管書類）
• 本人確認書類・マイナンバー（自宅／カードがあれば1枚で可）
• 源泉徴収票 会社員の場合（勤務先／添付は不要）

取得時の契約書だけは見つけにくいため、ほかより先に確認しておきましょう。

自分のケースで追加する書類チェックリスト

次に、自分のケースに当てはまる追加書類を確認します。

• 居住用の特例：内訳書への適用記載、登記事項証明書、売買契約書、（住所が違う場合）戸籍の附票、（特定居住用財産の買換え特例）買い替え先の契約書・登記事項証明書
• 譲渡損失の繰越：譲渡損失の明細書、対象額の計算書、住宅ローンの残高証明書
• 相続・贈与：名義移転後の登記事項証明書、（空き家特例＝戸建て向け）被相続人居住用家屋等確認書・耐震基準適合証明書または取り壊しを示す書類、住民票の除票
• 共有・離婚：名義人ごとの内訳書・契約書、取得費を示す当時の書類

特例の添付書類は変わることがあるため、国税庁の最新案内で確かめます。

提出前の最終確認（漏れ・原本/コピー・記載）

最後に、提出の直前に原本とコピー、部数、記載漏れを点検します。

• 本人確認書類は、窓口なら原本を提示／郵送ならコピーを添付
• 売買契約書・領収書はコピーで提出し、原本は手元に保管
• 登記事項証明書は原本、または不動産番号の記載で省略
• 申告書の第三表と譲渡所得の内訳書がそろっているか
• 控えを一部とって保管したか

ここまで点検できれば、書類はそろっています。売却を終えて次の住み替えを考える段階であれば、複数社の査定を比べて資金計画を立てておくと動きやすくなります。

まとめ：確定申告の書類を入手先ごとに束ねるなら、住み替えのトビラ

確定申告の書類は、種類の多さで数えると気が遠くなります。どこへ取りに行くかでまとめ直すと、出向く先は数えるほどしかありません。

そろえ始めるときは、買ったときの値段を証明できるものが手元にあるかを最初に確かめます。これが見つからないままだと、ほかがすべてそろっても税額を出せません。

集め始める前に、自分の場合はどこまで増えるのかを数えておきましょう。住み替えのトビラでは、申告のときにそろえる書類の集め方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。