築40年マンションの売却相場｜築36〜40年の価格と自分で調べる方法

築40年前後のマンションの価格を調べるなら、まず地域と築年帯をそろえます。

築40年だから旧耐震、といった年数だけの判断はできません。この記事では築36〜40年の相場データと、建築時期や部屋の条件を確認しながら自分で調べる方法を解説します。

築40年前後の相場は、築36〜40年の実績を使う

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ・図表6。2025年1〜12月、首都圏の中古マンション成約物件。

2025年の首都圏では、築36〜40年帯は平均2,761万円、58.13㎡、40.40万円/㎡でした。築40年ちょうどや、すべての地域の平均ではありません。

築41年以上の方が㎡単価は高い。その読み方は

築41年以上の㎡単価は47.50万円で、築36〜40年の40.40万円を約17.6%上回っています。当サイトで公表値から計算しました。

これは、同じ建物が古くなると値上がりするという意味ではありません。別々の物件の集計で、立地や面積などの構成も違います。築年数だけで「今が底」「待てば上がる」と決められないことが分かります。

41年以上の広い集計の読み方は築41年以上の相場で解説しています。

地域別の数字では、対象の築年帯が変わる

対象：築30年超、2026年4〜6月。

出典：東日本不動産流通機構「地域別・築年帯別成約状況（2026年4〜6月）」1ページ。当サイトで必要な列を抜粋。平均価格は実際の成約の集計で、自宅の査定額ではありません。

直近の地域別資料では、築30年超が一括です。この数字を築40年の平均としては示しません。築36〜40年の年次データとは、期間も範囲も違います。

地域の大まかな差を確認したら、次は実際の取引で自宅に条件を近づけます。

築40年の価格を自分で調べる順序

1. 不動産情報ライブラリで、価格情報の検索を開きます。 2. 自宅の都道府県・市区町村と中古マンション等の物件種別を選び、近い取引時期から探します。 3. 建築年と取引時期を照らし、築36〜40年に近い事例を確認します。画面で絞れない条件は検索結果から見比べます。 4. 面積・駅距離などを確認し、自宅と違う条件をメモします。成約価格情報と取引価格情報は、区分を残して扱います。

価格情報は個別物件を特定できないよう加工されているため、棟名・部屋番号まで分かるとは限りません。同じ棟の詳しい成約は、不動産会社に確認してもらいます。

出典：国土交通省・価格情報の検索方法、価格情報の制度と用語

自宅と取引事例の建築時期を確認する

築40年という表記は年が進むと変わります。過去の事例は、取引当時の築年数と今の築年数を混同しないよう、建築年と取引時期を一緒に記録します。

耐震性を判断するときは、建築確認の日付や資料も別に確認します。公表された建築年だけで、すべての条件が同じ物件とみなさないようにしましょう。

改装済みと未改装を、同じ条件で平均しない

築40年前後では、室内の更新状況に差がある場合があります。価格情報から分からない部分は自分で補正せず、査定時の確認事項にします。管理費や修繕の状況も自宅の資料を用意して聞けます。

自宅の値段は、平均よりも近い事例で確かめる

平均を見て低いと感じても、自宅が同じ価格になるとは限りません。逆に、好立地の事例が高いからといって、自宅にもそのまま当てられません。

近い成約を根拠に、自宅の管理や室内まで評価した査定を取る。 売出価格を決める前に、この説明を比べましょう。

売却準備や買主への説明は築40年の売却記事で扱います。

査定サービスを比較して、今の家の価格を確かめる

まとめ：築40年の相場は、築36〜40年の実績から調べる

広い築古の平均と、築36〜40年の集計を区別して読みます。建築時期、広さ、管理の状態が近い事例を探し、自宅との違いを査定で確認しましょう。