媒介契約の違いは5つ｜一般・専任・専属専任を比較し自分で選ぶ

マンションの売却を相談すると、どの形で任せるかを最初に問われます。

選ぶ手がかりは、手数料の差ではなく、任せる会社の数や売り出しの動きがどこまで見えるかにあります。

一般・専任・専属専任の3つを5つの点で並べ、マンションを売る立場ではどれが合うのかまでを説明します。

媒介契約の違い｜一般・専任・専属専任を比較表で確認

媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、違いは5つの軸に絞られます。

どの契約を選んでも仲介手数料は変わらず、決めるのは売主自身です。この記事では5つの違いを一つずつ見比べ、マンションを売る自分の状況に合う一つを選ぶための地図として使えます。

媒介契約とは（一般・専任・専属専任の3種類）

媒介契約は不動産の売却を会社に依頼するときに結ぶ契約です。

種類は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つで、名前は似ていても会社への任せ方が異なります。売主はこの中から一つを選んで契約します。

媒介は仲介とも呼ばれ、契約内容は会社から書面で交付されます。仲介業務の範囲や報告のしかた、契約期間などがこの書面に記されています。

媒介契約の違いを決める5つのポイント

3種類の違いは次の5つのポイントに整理できます。

契約形態によって変わるのはおもに次の5点で、ここが3種類を見分ける軸になります。

• 依頼できる会社数：1社のみか、複数社か
• 自己発見取引：自分で見つけた買主と直接契約できるか
• レインズ登録：物件情報が他社にどこまで共有されるか
• 業務報告：売却活動の進み具合がどれだけ見えるか
• 契約期間：どのくらいの期間で区切られ、見直せるか

名前の印象よりも、この5点がどうなっているかで実際の使い勝手が決まります。この5点は売却の速さ、活動の見えやすさ、売主の自由度に関わるため、すべてを満たす一つの形があるわけではなく、自分が何を優先するかで選ぶことになります。

一般・専任・専属専任の違い早わかり比較表

5つの違いを3種類で横に並べると、全体像が一目で掴めます。

（※一般媒介は法律上の契約期間の定めがなく、標準媒介契約約款では3ヶ月以内で協議して定めるとされています）

表を上から順に見ると、一般から専属専任へ進むほど会社への縛りと情報共有が強まります。会社の関与が深まる分だけ、売主が自由に動ける範囲は狭くなります。

表だけで答えを決める必要はありません。複数社へまとめて頼みたいのか、それとも1社に任せて状況を細かく把握したいのか、自分がどちらに近いかを意識すると候補がしぼれてきます。

どの契約を選んでも仲介手数料の上限は同じで、種類によって金額が増えることはありません。種類選びで決まるのは費用ではなく、売り方の進め方そのものです。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

出典: 国土交通省「不動産流通について（宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額）」

依頼できる会社数の違い｜1社に絞るか複数社に任せるか

3種類を最も大きく分けるのは、依頼できる会社数の違いです。

専任型は1社、一般型は複数社に任せる形で、ここが「1社に縛られたくない」「複数社なら高く売れそう」という二つの関心の分かれ目になります。会社数の違いは、各社の動き方や売主の手間に大きくかかわってきます。

1社のみに任せる専任型と、複数社に任せる一般型で変わること

会社数が変わると、各社の力の入れ方と売主の窓口の数が変わります。

1社に任せる専任型は、その会社が売れれば必ず仲介手数料を受け取れるため、責任を持って活動を進めやすい立場になります。複数社に任せる一般型は、他社で売れると報酬がゼロになるため、各社の力の配分が読みにくくなります。

広告費は売れたときの仲介手数料でまかなう仕組みのため、空振りのリスクがある一般型では費用をかけにくい会社もあります。1社に絞る専任型は費用を回収できる見込みが立ちやすく、広告に踏み込みやすくなります。

専任型は連絡や調整の窓口が1社にまとまり、やり取りの手間が減ります。一般型は複数社と並行して進めるため、内見の調整や状況の把握に手間がかかります。

マンションは「一般で相場を探る」必要性が相対的に低い

一般で複数社を競わせる価値は、物件の相場が読みにくいほど大きくなります。

一般型に複数社を並べる狙いの一つは、各社の査定を見比べて相場の当たりをつけることにあります。相場がつかみにくい物件では、この探り合いに意味が出てきます。

ところがマンションは、同じマンションの別の住戸や近隣の似た物件の成約事例が多く、価格の目安をつかみやすい物件です。売主自身も不動産取引情報提供サイト（通称レインズ・マーケット・インフォメーション）や国土交通省の不動産情報ライブラリで近い事例を確認でき、査定額が妥当かを自分で検証しやすくなります。そのため、相場を探るためだけに一般で複数社を競わせる必要性は、相対的に低くなります。

戸建てや土地は形・接道・周辺環境が一つずつ違い、そのまま比べられる事例が揃いにくい物件です。こうした個別性の高い物件では相場が読みにくく、複数社の査定額を突き合わせる一般の使い方が向くことがあります。ここはマンションの売主には基本当てはまらない話として仕分けできます。

「複数社に頼むほど高く早く売れる」とは限らない理由

複数社に頼めば高く早く売れる、とは限りません。

複数社に依頼しても、買主を探す市場やレインズの情報はどの会社も共通です。声をかける会社が増えても買える人の数が大きく増えるわけではなく、同じ物件を各社が別々に売り出す形になります。

むしろ各社が広告に踏み込みにくくなり、売主が複数社とやり取りする手間も増えます。価格を最終的に決めるのは市場の相場で、依頼する会社数そのものが売値を押し上げるわけではありません。

マンションは同じ建物や近隣の成約事例に売主自身で当たれる分、相場を探るためだけに会社数を増やす意味は小さくなります。だからこそ、会社数よりも「どの会社に腰を据えて任せるか」で差がつきやすくなります。

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会社数の違いから見た、一般と専任の向き不向き

会社数という一点だけで見ると、向いている人は分かれます。

売却を急がず、複数社の反応を見ながら自分でも動きたい人には、一般型が合います。秘密にせず幅広く声をかけたい場合にも向いています。

1社にしっかり任せ、活動の状況も把握しながら進めたい人には、専任型が合います。やり取りの窓口を一つにまとめ、手間を抑えたい場合にも向いています。マンションのように比べられる事例が豊富な物件は、1社に腰を据えて任せる専任型で不便が出にくく、任せながら状況を確かめる進め方と相性がよくなります。

自己発見取引の違い｜自分で見つけた買主と直接契約できるか

自分で買主を見つけたとき直接契約できるかは、専属専任だけができません。

一般と専任は自分で見つけた相手と直接契約できますが、専属専任ではできません。知人や親族に売れる可能性がある人にとっては大きな差になりますが、心当たりがなければ影響は小さくなります。

直接契約できる契約と、専属専任だけができない理由

自分で買主を見つけて直接契約できるのは、一般と専任の2つです。

一般と専任では、売主が自分で見つけた相手と、不動産会社を通さずに売買契約を結べます。知人や親族など、心当たりのある相手に直接売れる形です。

専属専任ではこれが認められておらず、自分で見つけた買主とも会社を介して契約します。1社に活動を任せきる契約のため、売主が独自に取引する余地を残していません。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

知人や親族に売れる可能性がある人が注意すべき違い

専属専任で知人に売れた場合は、仲介手数料がかかる点に注意が必要です。

専属専任では自己発見取引ができないため、知人や親族が買い手になっても会社を通します。この場合、自分で見つけた相手であっても仲介手数料が発生します。

同じ相手でも、一般や専任で契約しておけば直接取引ができ、手数料を抑えられます。同じマンション内の住民や近隣で買い手の心当たりがあるなら契約前に確認しておくと安心で、心当たりがなければこの違いで悩む必要はほとんどありません。

売却活動の見える化の違い｜レインズ登録と報告義務

売却活動が売主からどれだけ見えるかは、一般は見えにくく、専任型は見えやすくなります。

レインズへの登録と会社からの報告という二つの仕組みで、活動の様子の伝わり方が変わります。専任型ほど物件情報が共有され、進み具合も定期的に届きます。

レインズ登録義務の違い（物件情報がどこまで広く公開されるか）

レインズへの登録は、一般が任意、専任が7営業日以内、専属専任が5営業日以内と差があります。

ここで一つ、判断の材料になる事実があります。売却期間の目安として広く引かれる「レインズ登録から成約までの日数」は、レインズに登録された物件だけを母集団にしています。東日本レインズの集計では、首都圏の中古マンションで2025年は平均82.5日でした（2024年は85.3日）。一般媒介には登録義務がないため、一般で登録しない物件はこの平均に入りません。一般を選ぶ場合、他社の記事などで見る「平均◯日」が自分に当てはまるとは限らない、ということです。

出典: 公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

レインズは、国土交通大臣から指定を受けた「指定流通機構」の通称です。指定流通機構は全国に4つあり（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）、そのひとつである公益財団法人東日本不動産流通機構（通称・東日本レインズ）は、北海道・東北6県・北関東3県・首都圏の1都3県・甲信越3県の17都道県を管轄しています。機構が運営する不動産流通標準情報システムに物件情報が登録されると、加盟する不動産会社が買主候補に紹介できるようになります。登録が早く確実なほど、物件が多くの会社の目に触れます。

一般は登録が任意のため、他社へ情報が広がらないまま売り出される場合があります。専任と専属専任は登録が義務で期限も決まっているため、情報が広く共有されやすくなります。

専任と専属専任では、登録時に発行されるIDで売主自身がレインズ上の登録内容を確認できます。なお、登録されていても他社の問い合わせを断る「囲い込み」は別の問題で、登録の有無だけでは見抜けません。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

出典: 公益財団法人 東日本不動産流通機構「媒介契約制度（売却依頼主向けの登録内容確認）」

マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

人気マンションほど、レインズ登録の売主確認が重要になる

買い手が付きやすい人気マンションほど、囲い込みの対象になりやすい面があります。

囲い込みは、レインズに登録しながら他社からの問い合わせを断り、自社だけで買主を見つけて両方から手数料を得ようとする動きです。立地がよく買い手の需要が読みやすいマンションは、こうして囲い込む妙味が働きやすいと言われます。国は2025年1月1日から、宅地建物取引業者にレインズへの取引状況の登録を義務づけており、売主が自ら確かめる意味が増しています。

専任と専属専任では、発行されたIDで売主自身がレインズの登録内容を確認できます。自分の物件が「公開中」として広く共有されているかを見ておくと、囲い込みの兆しに早く気づけます。1社に任せる専任型を選ぶときほど、この売主確認を習慣にしておくと安心です。

住みながら売る人ほど、報告頻度の差が大きい

活動の報告は、一般が義務なし、専任が2週に1回以上、専属専任が1週に1回以上です。

専任と専属専任では、反響の数や内見の状況などが決められた頻度で売主へ届きます。定期的に連絡が来るため、活動が進んでいるかを把握しやすくなります。一般には報告の義務がなく、状況を知りたいときは売主から各社へ問い合わせます。

マンションの住み替えでは、いま住んでいる部屋に暮らしながら売る人が多く、内見の日程調整や反響の様子をこまめに把握したい場面が増えます。定期的な報告があると、次の住まいの検討や引き渡し時期の見通しも立てやすくなります。

先に売って手取りを確定させてから新居を買う「売り先行」で進めるなら、売却活動の進み具合が資金計画を大きく左右します。活動状況が定期的に見える専任型は、売り先行で予算や引き渡しの段取りを組みたい人と相性がよくなります。逆に自分で各社に連絡を取りながら動ける人なら、一般でも大きな不便は出にくくなります。

契約期間と解約の違い｜どれだけ縛られ、途中で変えられるか

専任型は最長3ヶ月で区切られますが、合わなければ更新せずに乗り換えられます。

一般は法律上の期間の定めがなく、専任と専属専任は最長3ヶ月です。期間で区切られても自動では延長されず、満了のタイミングで会社を変えられるため、縛られすぎる心配は小さくなります。

契約期間の違い（一般は定めなし、専任型は最長3ヶ月）

契約期間は、一般が法律上の定めなし、専任と専属専任が最長3ヶ月です。

専任と専属専任では、1回の契約が3ヶ月を超えないように決められています（宅地建物取引業法第34条の2第3項）。期間が来ても自動では更新されず、続けるには売主からの申し出が必要です。レインズへの登録期限は、専任が契約の日から7日、専属専任が5日で、この日数の計算に休業日は入りません（同条第5項と、宅地建物取引業法施行規則第15条の10）。業務の処理状況の報告は、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です（同条第9項）。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法 第34条の2」 ／ 同「宅地建物取引業法施行規則 第15条の10」

一般には法律上の期間の定めがなく、標準媒介契約約款では3ヶ月以内で話し合って決めるとされています。どの契約でも、一つの会社に半永久的に縛られるわけではありません。

先に見たとおり、レインズ登録から成約までは首都圏の中古マンションで平均82.5日（2025年）でした。3ヶ月という区切りは、最初の会社の動きを見極めて必要なら乗り換えを考える、ちょうどよい見直しのタイミングとして使えます。

合わない会社を途中で変えられるか（更新・解約の違い）

合わないと感じた会社は、期間の満了や途中解約で変えられます。

最もすっきり変えられるのは、期間が満了するタイミングです。専任と専属専任は自動で更新されないため、更新せずに別の会社へ切り替えられます。

期間の途中でも、会社が報告やレインズ登録などの義務を守らない場合は、違約金なしで解除できます。一方、売主の都合で途中解約し、他社や自分で見つけた相手と契約すると、約定報酬額や活動にかかった実費を求められることがあります。

解約時に費用を求められたら、広告費などの内訳を明細で確認すると安心です。金額に疑問があれば、言われたまま全額を支払う必要はありません。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

媒介契約の違いを踏まえた選び方｜マンションの売主に合うのはどれか

ここまでの違いを「あなたはどれか」に当てはめると、選ぶべき契約は一つに絞れます。

会社数・自己発見取引・見える化・契約期間の四つを、自分のマンションと事情に重ねて考えます。すべてを満たす正解はなく、何を優先するかで答えが決まります。

「専任で」と勧められたとき、違いのどこを見て判断するか

「専任で」と勧められても鵜呑みにせず、四つの違いのうちどれを重視するかで判断します。

専任を勧める背景には、1社に任せてもらえれば会社が活動に集中しやすいという事情があります。これは売主にとっても、責任の所在がはっきりして報告も受けやすいという利点と重なります。

一方で、会社側の都合と売主の利益が完全に一致するとは限りません。秘密にせず広く売り出したい場合や、自分でも買主を探したい場合は、専任が最適とは言えないこともあります。

大切なのは、勧められた形をそのまま受けるのではなく、会社数・自己発見・見える化・期間のうち、自分がどこを重視するかで決めることです。判断の主導権は売主にあります。

一括査定のトラブルと注意点｜実例と避け方・対処を解説

マンションの売却事情別の選び方

マンションを売る事情ごとに整理すると、合う契約はおおむね絞り込めます。

代表的な事情ごとに整理すると、次のように見当がつきます。

なお、ネットの解説でよく見る「戸建てなど個別性が高い物件は専任」という整理は、相場が読みにくく1社に丁寧に動いてもらう必要が大きいという戸建て・土地の事情によるものです。マンションが専任と相性がよい理由は「個別性が高いから」ではなく「相場が読めて任せやすいから」であり、同じ専任でも理由が違います。この戸建て前提の説明は、マンションの売主には基本当てはまらない話として仕分けできます。

当てはまる事情が複数あるときは、最も優先したいものを一つ選びます。活動の見えやすさや任せやすさを優先するなら専任型、複数社の反応を見て自由に動きたいなら一般というように、軸を一つに決めると迷いが減ります。

どれにも強く当てはまらない場合は、無理に専属専任まで絞らず、一般か専任のどちらかで考えれば十分です。

マンションの買取とは？仲介との違いと向き不向き

迷ったら一般か専任か、最後の決め方

最後まで迷ったら、多くの場合は一般か専任のどちらかで決めれば十分です。

複数社の反応を見ながら自分でも動きたいなら一般、1社に任せて報告を受けながら進めたいなら専任が基準になります。比べられる事例が豊富なマンションでは、専任で腰を据えて任せる選び方が無理なくはまりやすくなります。専属専任は、専任よりさらに会社へ任せきりたい場合の選択です。

どの形でも、まず複数の会社に査定を依頼して対応を見比べてから、契約の種類を自分で決めると安心です。会社を選んでから契約形態を決める順番にすると、納得して任せられます。

まとめ：媒介契約の3つを任せる数で分けるなら、住み替えのトビラ

媒介契約は、どれを結んでも払う手数料は同じです。名前で選ぶのではなく、何社に任せたいのかと、動きをどこまで知りたいのかで決めます。

自分で決めるには、勧められた形をそのまま受けず、なぜその形なのかを尋ねます。理由を聞かずに署名すると、合わないまま数か月を過ごします。

書面を交わす前に、自分が何社に任せたいのかを決めておきましょう。住み替えのトビラでは、媒介契約の3つの形の違いも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。