老人ホームとシニア住宅の違い｜施設か住宅かで選ぶ

「老人ホーム」と「シニア住宅」。どちらも高齢になってからの住まいとして耳にしますが、何がどう違うのか、いざ調べると言葉が入り乱れて分かりにくいものです。まだ体は元気でも、これから先を考えて早めに動いておきたい方も少なくありません。この記事では、住み替えのトビラが、両者を分ける根っこの違いから、自分（あるいは親）がどのタイプの候補になるか、そして今のマンションをどうするかまでを順を追って解説します。

「老人ホーム」と「シニア住宅」の違いは”施設か住宅か”にある

両者を分ける根っこは、介護を前提にした「施設」か、自立して暮らす「住宅」かという一点にあります。

老人ホームやシニア住宅と呼ばれるものには、介護付き有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、シニア向け分譲マンションなど、よく似た名前がいくつも並びます。名前だけを追うと混乱しますが、大きくは「介護を受けながら暮らす施設側」と「自立して暮らす住宅側」に分かれます。そして、この施設か住宅かという分かれ目が、月々かかる費用の形、契約のしかた、介護が必要になったときに住み続けられるか、いま住んでいるマンションをどうするかまで、あとで比べる論点すべてに影響します。まずはこの1点を握ることが出発点になります。

老人ホームは介護を前提とした「施設」（老人福祉法）

老人ホームは、介護や生活の支援を受けることを前提にした住まいの総称です。

その根拠は老人福祉法にあります。食事の提供、入浴や排せつの介護、掃除や洗濯などの家事、健康管理のいずれかを提供する住まいが、法律上の有料老人ホームにあたります。つまり「支援を受けて暮らす場所」という性格がはっきりしています。

出典: 高齢者向け住まい（有料老人ホーム）- 厚生労働省

老人ホームの中にも、介護が付いた介護付き有料老人ホーム、外部の介護サービスを組み合わせる住宅型有料老人ホームといった種類があります。ここでは細かい違いには立ち入らず、「支援を受けながら暮らす施設側の総称」としてまとめて捉えておけば十分です。それぞれの違いは、次の章の比較表で見ていきます。

シニア住宅は自立して暮らす「住宅」（高齢者住まい法・分譲）

シニア住宅は、自立して暮らせる高齢者に向けた住宅側の総称です。

代表的なのは、賃貸で借りるサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）と、購入して所有するシニア向け分譲マンションの2つです。前者は高齢者住まい法にもとづく賃貸系の住宅、後者は一般の分譲マンションと同じく自分の資産として持つ購入系で、同じ「シニア住宅」でも成り立ちが大きく違います。

いずれも介護を受けるための施設ではなく、あくまで住まいが基本です。見守りや生活相談などのサービスは付きますが、常時の介護を前提にしていない点が、老人ホームとの分かれ目になります。サ高住の登録基準など制度の細かい話は、次の章で整理します。

シニア向け分譲マンションは自分に合う?向く人・向かない人と判断軸

サ高住とは？費用や入居条件、他施設との違いをわかりやすく解説

タイプ別に一望する｜老人ホーム・シニア住宅の違い比較

自分の状況に照らして考えるには、類型を1つずつ順番に見ていくより、判断の軸で横に並べたほうが早く整理できます。

以下では、代表的な5つの類型を「介護対応・費用の形・所有か賃貸か・入居条件」という4つの軸で一望します。名前の細かい違いを覚えるより、どの軸が自分の分かれ目になるかをつかむことを優先してください。

【比較表】5類型を「介護対応・費用形態・所有か賃貸か・入居条件」で横断整理

主要な5類型は、下の表のように4つの軸で並べると違いが見えてきます。

費用はいずれも目安で、施設・地域・要介護度によって幅があります。全国の水準を集計した一次情報があるのは、次の3類型です。

この月額は家賃・共益費・基本サービス費・食費・光熱水費の合計で、介護・医療サービスの自己負担分は含みません。シニア向け分譲マンションと軽費老人ホーム（ケアハウス）は、全国の水準を集計した統計が確認できていないため、この表には載せていません。軽費老人ホームの利用料は所得と施設によって決まります。

同じ「有料老人ホーム」でも、介護付きと住宅型では最も多い費用帯が20万円以上ちがいます。平均だけでは自分の候補を測れないので、候補ごとの実額で見てください。

なお入居一時金（前払金）については、「いくらか」より先に「そもそもあるか」を見てください。家賃の支払い方式はいずれの類型も「全額月払い」が最も多く約8割です。前払金を徴収している施設は、介護付きで31.0%、住宅型で7.0%、サ高住で3.4%にとどまります。前払金を徴収している介護付きのうち、実額は「100〜500万円未満」の層が11.4%で最も多くなっています。

出典: 厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」（検討会 第1回 資料3）p.52・p.104（原調査＝令和6年度老健事業）

表の読み方として、まず注目したいのは介護対応と所有か賃貸かの2つです。介護が必要になったとき同じ場所で住み続けたいなら、介護を内包する施設が有利になります。資産として住まいを残したいなら購入型、身軽さを優先するなら賃貸型が向きます。この2軸が、自分の分かれ目を大きく左右します。費用や入居条件は候補を絞ったあとで詰める要素で、最初から金額の細かさに引っ張られる必要はありません。

なお、特別養護老人ホームや介護老人保健施設といった公的な介護施設は、介護が必要になったあとの行き先にあたり、元気なうちの住み替え先という本記事の中心からは外れます。ここでは表に含めていません。

サ高住・シニア向け分譲マンションの登録・制度の要点

表だけでは見えにくい制度上の違いは、契約と根拠法にあります。

サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者住まい法にもとづき都道府県知事に登録された住宅で、国土交通省と厚生労働省が共同で所管しています。登録には一定の基準があり、床面積は原則25㎡以上、状況把握（安否確認）と生活相談のサービス提供が必須です。契約も、高齢者の居住の安定が図られたものであることが求められます。賃貸を基本とする「住宅」として制度が組み立てられている点が特徴です。

ここでひとつ、サ高住を選ぶときに知っておきたい区別があります。サ高住のうち、介護保険の特定施設入居者生活介護の指定を受けている住宅は10.0%で、残りの9割は指定を受けていません。指定を受けた住宅では施設の職員から介護を受けられますが、それ以外では外部の事業者と別に契約します。「サ高住」とひとくくりに語られますが、この2つは介護の受け方が違います。

全国のサ高住は令和8年6月末時点で8,312棟・290,803戸あり、1棟あたりの平均戸数は34.9戸、専用部分の平均床面積は21.9㎡です。入居契約の種類は「賃貸借契約」が91.6%を占め、「入浴等の介護」を提供している住宅は49.9%でした。

出典: 一般社団法人高齢者住宅協会「サービス付き高齢者向け住宅の登録状況」（令和8年6月末時点）／同「サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析」（令和7年8月末時点）

出典: 住宅：サービス付き高齢者向け住宅 – 国土交通省

一方、シニア向け分譲マンションは所有権を持つ購入型です。一般の分譲マンションと同じく、自分の資産として売却や相続ができます。同じシニア住宅でも、借りて住むサ高住とは資産の扱いが根本から異なります。いまマンションを所有している方にとっては、住まいの形はそのままに、暮らしをシニア向けに移す選択肢だと考えると分かりやすいでしょう。

これに対し有料老人ホームは、老人福祉法にもとづく施設で、入居時に一時金を払い、居室やサービスを利用する権利を得る利用権方式が一般的です。所有権を持つわけではないため、売却や相続の対象にはなりません。契約の根っこが「住宅を借りる・買う」なのか「施設を利用する権利を得る」なのかという違いが、費用の形にも表れています。

元気な今、自分（親）はどのタイプが候補か

候補は「今どのくらい介護が必要か」と「介護が必要になったときどうしたいか」の2点で、ほぼ絞り込めます。

ここからは、体の状態とこれからの見通しから、どのタイプが候補になるかを引いていきます。それぞれの制度や費用の中身は前の章で整理したとおりなので、ここでは「この状況なら、この方向」という判断に絞って見ていきます。

自立していて生活の自由を優先したいなら

まだ元気で、暮らしの自由度を第一にしたいなら、購入型のシニア向け分譲マンションか、賃貸型の一般型サ高住の2択が向いています。

この2つの分かれ目は、住まいを資産として持つか、身軽に借りるかです。分譲マンションは自分の所有になるため、資産として残したい、いずれ子に相続したいという希望に合います。一方のサ高住は借りる形なので、まとまった購入費をかけずに入居でき、状況が変わったら住み替えやすい身軽さがあります。

いまマンションを持っている場合は、この選択で今のマンションの扱いも変わってきます。購入型を選ぶなら今のマンションを売って買い替える流れ、賃貸型を選ぶなら売る（または貸す）流れと、大まかな方向が分かれます。ここでは方向だけをつかんでおけば十分で、具体的な判断は最後の章で見ていきます。

見守り・生活支援は欲しいが介護はまだ必要ないなら

一人暮らしの見守りや生活の相談は欲しいけれど、常時の介護はまだ必要ないという段階なら、住宅型有料老人ホームやサ高住が候補になります。

これらは日々の安否確認や生活相談を受けながら、自分のペースで暮らせる住まいです。将来もし介護が必要になったら、訪問介護やデイサービスなど外部の介護サービスを組み合わせて対応していく形になります。住まいの機能と介護の機能が切り離されているぶん、必要になったサービスだけを足していける柔らかさがあります。

前の項目との違いは、何を優先するかにあります。自由度を第一にするなら分譲や一般型サ高住、見守りや支援の手厚さを重く見るなら、この住宅型有料老人ホームやサービスの整ったサ高住へと候補が寄っていきます。どちらを重んじるかで、自然と方向が定まってきます。

いま介護が必要、または同じ場所で住み続けたいなら

すでに介護が必要な段階、あるいは「介護度が上がっても引っ越したくない」を最優先にするなら、介護を内包する介護付き有料老人ホームが候補になります。

外部サービスを組み合わせる住まいと違い、介護付き有料老人ホームは施設の中に介護の体制があります。状態が変わっても同じ場所で暮らし続けやすく、住み替えの負担を避けたい人に向いています。看取りまで対応する施設もありますが、これは施設によって異なるため、候補ごとに確認が必要です。

なお、要介護度が高くなったあとの選択肢としては、特別養護老人ホームなどの公的な介護施設もあります。ただしこれらは介護が必要になったあとの行き先で、元気なうちの住み替えとは検討の入り口が異なります。ここでは候補の一つとして触れるにとどめます。

費用を抑えたい・所得が限られる場合の選択肢

費用の負担をできるだけ抑えたいなら、公的な性格を持つ軽費老人ホーム（ケアハウス）が候補になります。

軽費老人ホームは、老人福祉法にもとづき、無料または低額な料金で高齢者を受け入れる住まいです。月々の負担は入所者の所得の状況などに応じて決まる仕組みで、収入が限られる場合でも利用しやすいよう配慮されています。生活支援が中心で、介護が必要になれば外部のサービスを利用する形が基本です。

ただし、所得階層ごとの月額負担額を全国で集計した統計は見当たりません。額は都道府県の定めと施設によって変わるため、候補となる施設か、お住まいの自治体の窓口で確かめてください。定員や待機の状況も同様に、施設ごとの確認になります。

出典: 軽費老人ホームの設備及び運営に関する基準 – 厚生労働省

なお、介護サービスを使う際の自己負担は、介護保険では原則1割です。介護保険法は給付を「現に要した費用の額の百分の九十に相当する額」と定めており、その残りが自己負担になります。一定以上の所得がある場合は「百分の八十」（自己負担2割）、さらに上の所得区分では「百分の七十」（自己負担3割）です。

ただし2割・3割になるのは第1号被保険者（65歳以上）に限られます。40歳から64歳までの第2号被保険者は、この所得区分の対象になりません。

この自己負担は住まいの費用とは別にかかります。前に示した平均月額費用も、介護・医療サービスの自己負担分を含んでいません。

出典: 介護保険法第45条第3項・第49条の2（e-Gov法令検索）

出典: サービスにかかる利用料（介護保険の解説）- 介護サービス情報公表システム（厚生労働省）

今のマンションをどうするか｜売る・貸す・持ち続けるで原資を組む

どのタイプを選ぶかと同じくらい、いま住んでいるマンションをどうするかが、住み替え全体を左右します。

老後の住まいの考え方は、大きく「今の住まいをリフォームして住み続ける」「住み替える」「住宅資産を取り崩す（借りる・貸す・売る）」の3つの道に分けられます。老人ホームやシニア住宅を選ぶのは、このうち住み替える道です。そして、その住み替えの原資は、今のマンションを取り崩す、つまり売るか貸すかでつくることになります。住み替えと持ち家の現金化は対立するものではなく、セットで考える組み合わせだと捉えると整理しやすくなります。

入居先が「所有か賃貸・利用権か」で今のマンションの扱いが決まる

今のマンションをどうするかは、入居先の契約形態によって方向が分かれます。

入居先がサ高住や老人ホームのように賃貸・利用権であれば、まとまった資金が要る一方で、住まいを新たに買うわけではありません。この場合、今のマンションは次の3つのどれにするかを選ぶことになります。

• 売って住み替えの資金にあてる
• 貸して家賃収入を得る
• そのまま持ち続ける（誰も住まない空き家として保有する）

売れば手元資金が増え、入居費用や生活費にあてられます。貸せば家賃が入りますが、借り手を探す手間や空室のリスクが残ります。持ち続ければ資産として手元に残るものの、住まなくても管理費・修繕積立金・固定資産税は所有する限りかかり続けます。

金額の規模をつかんでおきましょう。令和5年度のマンション総合調査では、月／戸当たりの管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円で、合わせて24,557円でした（使用料等からの充当額を除く系統）。年に直すと約29.5万円、10年で約295万円です。ここに固定資産税が加わります。

これらの固定費は、住んでいても・貸しても・空き家でも変わらず発生します。施設やシニア住宅の月額費用と二重に払い続けられるかが、持ち続けるかどうかの分かれ目になります。

出典: 国土交通省「令和5年度 マンション総合調査結果」

入居先がシニア向け分譲マンションのように購入型であれば、今のマンションを売って新居を買い替える流れが基本になります。売却で得た資金を購入にあてる形です。買い替えの場合は、売却と購入のタイミングをどう合わせるかも早めに考えておくと安心です。

このとき、売却の手取りがそのまま新居の購入資金になるわけではありません。買う側にも諸費用がかかります。売買価格から額が確定するのは、媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記の司法書士報酬・抵当権設定登記の司法書士報酬の4つで、これだけを積み上げると売買価格3,000万円で116.54万円（3.88%）、4,000万円で149.54万円（3.74%）です。価格が上がるほど割合が下がるのは、4つのうち価格に比例するのが媒介報酬の3.3%分だけだからです。

このほかに登録免許税と不動産取得税がかかりますが、これらは売買価格ではなく固定資産税評価額を課税標準とするため、価格からは確定しません。自分の物件の評価額は、売主に固定資産税の課税明細書を見せてもらうか、仲介する不動産会社に確認してください。

なお、あとで挙げる売却側の諸費用と、この買う側の割合は、数えている費目が違います。2つの割合を足して「買い替え全体で◯%」とはまとめられません。

マンション売却は相場が読みやすい｜「手取り」で残債と突き合わせる

売るという道を選ぶなら、マンションには相場が読みやすいという強みがあります。

マンションは、戸建てに比べて相場を読みやすい住まいです。理由は2つあります。1つは、一戸ごとの個別性が戸建てより小さいことです。同じ棟の別の部屋や、近隣の似た条件のマンションが、そのまま価格の物差しになります。もう1つは、取引事例が多いことです。東日本レインズによれば、首都圏の中古マンションの成約件数は2025年の1年間で49,114件でした。

ただし、複数の会社に査定を頼めば同じような金額が並ぶ、という意味ではありません。会社ごとの査定額のばらつきを集計・公表している統計は確認できていないため、この記事では査定額が揃うかどうかには踏み込みません。相場が読みやすいというのは、比べる材料が多いという意味です。だからこそ、金額そのものではなく、その額をどの成約事例から出したかを各社に説明させてください。

査定額はあくまで見込みで、実際にその金額で売れると決まったわけではありません。1社だけで決めず、複数の会社に査定を頼んで見比べ、資金計画は売却額を低めに見積もっておくと安全です。

資金を考えるうえで大切なのは、査定額そのものではなく、手元に残る「手取り」で見ることです。手取りの見込み額は、査定額から諸費用を差し引いた金額になります。

額が確定する費目だけを積むと、次のようになります。仲介手数料（媒介報酬）は、代金が400万円以上なら「売買価格×3.3%＋6.6万円」が上限です。売買契約書の印紙税は、契約金額1,000万円超5,000万円以下で10,000円（令和9年3月31日までの軽減後）。抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、専有部分と敷地で2個なら2,000円。抵当権抹消登記の司法書士報酬は全国平均で17,470円です。

3,000万円で売れた場合を積むと、105.6万円＋1万円＋0.2万円＋1.747万円で合計108.55万円、売却価格の3.62%になります。売却価格が上がるほどこの比率は下がります（媒介報酬に実質＋6.6万円の定額部分があり、印紙税が階段状の定額であるためです）。

なおこの積み上げには、引越費用・ハウスクリーニング・譲渡所得税等・住宅ローン一括返済手数料を含んでいません。司法書士報酬は法定ではなく、日本司法書士会連合会のアンケートの全国平均です（報酬基準は平成15年に撤廃されています）。

住宅ローンの残債が残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消することが売却の前提になります。手取りの見込みが残債を上回っていれば、売却代金で完済できる可能性があります。逆に下回るようなら、不足分をどう手当てするかを先に考えておく必要があります。残債の正確な額は、金融機関から届く償還予定表やマイページで確認できます。ローンが残っていても売れないわけではありませんが、進め方が変わるため、早めに数字をつかんでおくと落ち着いて判断できます。

マンション売却の費用は売却額の3.5〜7%｜手取りの出し方を早見表で解説

戸建て前提の住み替え理由は、マンションから移る人には基本関係ない

老後の住み替えの記事や情報には、戸建てを前提にしたものも多く混ざっています。ここは読者の状況に合わせて仕分けておくと迷いません。

たとえば「広い庭や植栽の手入れがつらい」「外壁や屋根の大規模修繕にお金がかかる」「2階への階段が負担」「敷地や境界の管理・防犯が心配」といった動機は、いずれも戸建てならではの事情です。マンションはワンフロアで段差が少なく、共用部分の管理は管理組合や管理会社に任せられます。こうした戸建て前提の住み替え理由は、マンションから移る人には基本的に当てはまりません。同じ「老後の住み替え」でも、出発点が戸建てかマンションかで、動機も進め方も変わってきます。

また、自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージや、売ったあとも家賃を払って住み続けるリースバックといった方法もあります。ただしこれらは「引っ越したくない、引っ越せない」人が住み続けながらお金に換える道です。リバースモーゲージは担保評価が土地を中心に見られる仕組みのため、土地の持分が小さいマンションでは対象外になるか条件が厳しくなりやすい点にも注意が要ります。老人ホームやシニア住宅へ住み替えてよいのであれば、通常の売却のほうが手元に残る金額は多くなりやすく、こちらが素直な選択になります。

元気なうちに動くほど選択肢は広い｜進め方の順番

住み替えは、体も気力も元気なうちに検討を始めておくほど、選択肢を広く持てます。

判断力や体力に余裕があるうちなら、複数の候補をじっくり見学し、費用や立地を比べたうえで納得して選べます。介護が必要になってから慌てて決めるより、条件の合う住まいに出会いやすくなります。進め方の大きな流れは、次の順で考えると整理しやすくなります。

• 今のマンションがいくらで売れそうか、価値の目安をつかむ
• その金額をふまえて資金計画を立てる
• 候補の住まいを見学・比較する
• 入居または購入を決める

たとえば、今のマンションからサ高住への住み替えを考える場合、まず自宅の売却見込みを知ることで、入居時の初期費用にどこまで回せるか、月々の家賃をいくらまで見込めるかが具体的に描けます。順番を逆にして先に住まいを決めてしまうと、資金計画が後から窮屈になりがちです。

この出発点になるのが、今のマンションの価値をつかむことです。売却額の見込みが分かると、資金計画も候補選びも現実的に進められます。相場の把握や査定は、一つの見方だけで決めず、複数の視点で確かめるのが安心です。税金や諸費用、査定の詳しい進め方は、住み替え全体の段取りとあわせて確かめておくとよいでしょう。まずは、元気なうちにマンションの価値を知ることから始める、という点を押さえておいてください。

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まとめ:老人ホームとシニア住宅の違いなら、住み替えのトビラ

老人ホームとシニア住宅の違いは、介護を前提とした施設か、自立して暮らす住宅かという一点に集約されます。この分かれ目が、費用の形や契約、介護が必要になったときの住み続けやすさ、そして今のマンションの扱いまでを左右します。

候補は、今どのくらい介護が必要か、そして介護が必要になったときどうしたいかの2点でほぼ絞り込めます。自由度を優先するのか、見守りや介護の手厚さを取るのか、費用を抑えたいのか。自分（あるいは親）の状況に照らせば、向いているタイプはおのずと見えてきます。

そして忘れてはならないのが、いま住んでいるマンションをどうするかです。施設や住宅を選ぶのは住み替える道、今のマンションを売る・貸す・持ち続けるで原資を組むのは住宅資産を取り崩す道で、この2つはセットで考える組み合わせです。入居先が所有か賃貸・利用権かで今のマンションの扱いは変わり、売る・貸す・持ち続けるのいずれにも一長一短があります。元気なうちにマンションの価値を知り、資金と住まいの方針をあわせて考えておけば、あなたは納得のいく住み替えに近づけます。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。