住み替えのトビラ 
老人ホームやシニア住宅への住み替え(買い替え)を考えたとき、「先にマンションを売らないと入居できないのでは」と気になっていませんか。
実は、多くの施設は月払いなので、マンションを売る前でも入居できます。
この記事を読めば、入居先に合わせて、マンションをいつ売るかを決められます。
老人ホームは介護を受ける施設、シニア住宅は自立して暮らす住まい
老人ホームとシニア住宅のいちばんの違いは、老人ホームが介護を受けながら暮らすことを前提にしている点です。
この違いによって、介護が必要になったときの住み続けやすさと、毎月かかるお金が変わってきます。自分に合うのがどちらかを先に考えておくと、マンションをいつ売るかまで続けて決めやすくなります。
老人ホームは住む権利を買い、シニア住宅は借りるか買って持つ
老人ホームは部屋とサービスを使う権利を買う契約が中心で、シニア住宅は借りるか、買って持つ住まいです。
この記事でいう老人ホームは、民間の会社などが運営する有料老人ホームです。入居した人は、食事や入浴、トイレの介助、家事、健康管理などの手助けを受けながら暮らします。
有料老人ホームには、介護の受け方が違う2つの型があります。
- 介護付きは、施設の職員から介護を受ける
- 住宅型は、外の介護事業者と自分で契約して介護を受ける
契約の多くは「利用権」という形で、入居する人は部屋とサービスを使う権利を買うことになります。部屋の持ち主は、運営する会社などのままです。
つまり、利用権は住むための権利で、売ったり子どもに相続させたりできる財産とは違います。
シニア住宅は、自分のことは自分でできる高齢者向けの住まいです。代表的なものは次の2つです。
- サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
- シニア向け分譲マンション
サ高住は、法律にもとづいて都道府県などに登録された賃貸住宅です。職員が毎日の安否確認（無事かを確かめること）と、生活の相談をしてくれます。
シニア向け分譲マンションは、普通のマンションと同じように買って持つ住まいです。売ることも、子どもに相続させることもできます。
今マンションに住んでいる人は、建物の管理を管理会社に任せられる点で、すでにシニア住宅に近い暮らしをしているといえます。
住み替えて新しく得られるのは、見守り、食事の用意、介護への備えです。これらのために今より毎月いくら多く払えるかを考えてみると、住まいを選びやすくなります。
サ高住の費用や入居の条件は、サ高住とは？費用や入居条件、他施設との違いでくわしく紹介しています。
5つの住まいのうち、シニア向け分譲マンション以外は売る前に入居しやすい
シニア向け分譲マンション以外の住まいは月払いで入れるところが多く、今のマンションを売る前でも入居できます。
ここまでの4つに、費用を抑えやすいケアハウス（軽費老人ホーム）を加えて比べると、次のとおりです。
なお、表の「前払金」は、入居のときに家賃などの一部をまとめて先に払うお金です。
| 住まい | 介護の受け方 | 契約の形 | 平均月額 | 売る前に入居できるか |
|---|---|---|---|---|
| 介護付き有料老人ホーム | 施設の職員から受ける | 利用権（使う権利を買う） | 約26.2万円 | ・入居できる施設が多い ・前払金が必要な施設は31.0% |
| 住宅型有料老人ホーム | 外の介護事業者と自分で契約する | 利用権（使う権利を買う） | 約11.8万円 | ・入居できる施設が多い ・前払金が必要な施設は7.0% |
| サ高住 | ・外の介護事業者と自分で契約する ・職員から受けられる住宅は10.0% | 賃貸（91.6%が賃貸の契約） | 約15.4万円 | ・入居できる住宅が多い ・前払金が必要な住宅は3.4% |
| シニア向け分譲マンション | 外の介護事業者と自分で契約する | 所有（買って持つ） | 購入代金のほかに管理費など（全国の統計なし） | 購入代金が必要なので、今のマンションを売るのと同時に進める |
| ケアハウス（軽費老人ホーム） | 生活の手助けが中心で、介護は外の介護事業者に頼む | 利用権（使う権利を買う） | 所得に応じて決まる（全国の統計なし） | ・入居できる ・入居時の費用は施設ごとに確かめる |
平均月額は、家賃・共益費（廊下などの共用部分の費用）・基本サービス費・食費・水道光熱費の合計です。介護サービスや医療に払うお金は、これとは別にかかります。
サ高住の額は、職員が介護まで行う住宅を除いた平均です。
介護付き・住宅型・サ高住のどれも、家賃などを全額月払いにしているところが約8割で最も多くなっています。
払い方は似ていても、金額は大きく違います。同じ有料老人ホームでも介護付きと住宅型では平均月額が約14万円違うので、候補が決まったら実際の金額で比べておきましょう。
特別養護老人ホームなどの公的な施設に申し込めるのは、介護が必要だと認定された人です。元気なうちの住み替えなら、表の5つが候補です。
出典: 厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」（検討会 第1回 資料3）p.52・p.104
出典: 一般社団法人高齢者住宅協会「サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析」（令和7年8月末時点）
候補は、今の体の状態と、介護が必要になっても住み続けたいかで決まる
今の体の状態と、介護が必要になったときにもう一度引っ越してもよいかで、候補は次のように絞れます。
- 元気で、自分のペースで暮らしたいなら、シニア向け分譲マンションかサ高住
- 見守りや食事の用意はほしいが、介護はまだ必要ないなら、住宅型有料老人ホームかサ高住
- 介護が必要になっても、もう引っ越したくないなら、介護付き有料老人ホーム
- 費用をできるだけ抑えたいなら、所得が低いほど月額が安くなるケアハウス
気をつけたいのは、自立した人向けの住まいを選ぶと、介護が多く必要になったときに、もう一度引っ越すことがある点です。
2回引っ越すつもりなら、1回目の住み替えでマンションをどうするかによって、2回目に使えるお金が変わります。
売れば、手元のお金が増えます。貸せば家賃が入る一方で、管理費などの支払いと貸す手間が続きます。
では、まだ元気なうちはどうでしょうか。
今のマンションの暮らしに困っていないなら、住み替えを急ぐ理由は少ないといえます。見守りや介護への備えのために、今の住まいにかかるお金より多く毎月払ってもよいと思えたときが、住み替えの目安になります。
シニア向け分譲マンションを候補にするなら、シニア向け分譲マンションは自分に合う?も読んでみてください。
マンションは売る前でも入居でき、決め手は売ったお金で何年暮らせるか
月払いの施設なら、マンションを売る前でも入居できます。
そのうえで考えておきたいのは、売ったお金で暮らせる年数と、売らずに持った場合にかかる費用の2つです。
前払金のない住まいなら、年金と貯金で払いながら入居できる
前払金のない有料老人ホームやサ高住なら、マンションを売る前でも、年金と貯金で毎月の費用を払いながら入居できます。
入居の審査で主に見られるのは、次の2つです。
- 毎月の費用を払い続けられること
- 身元引受人がいること
マンションがまだ売れていなくても、年金と貯金で払い続けられると示せれば、入居の契約へ進めます。
身元引受人は、入院や退去のときに連絡を受けて手続きを引き受ける人で、家族がなるのが一般的です。
前払金が必要な施設では、入居のときにまとまったお金を払う必要があります。売ったお金をあてるなら、マンションを売る時期と入居の時期を合わせることになります。
売ったお金で何年暮らせるかは、毎月の足りない分で割って計算する
売ったお金で何年暮らせるかは、売ったお金の手取りを、毎月の足りない分で割ると分かります。
毎月の足りない分とは、入居先の月額から、年金などの毎月の収入を引いた額です。
暮らせる年数 ＝ 手取り ÷（入居先の月額 − 年金などの毎月の収入）÷ 12
最後に12で割るのは、月の数を年に直すためです。
手取りは、売れた値段から仲介手数料などの売るための費用を引いた額です。売るための費用を売れた値段の4%前後と見ておくと、見積もりが実際の額に近くなります。
たとえば、手取り2,000万円、年金が月10万円という仮の数字で計算すると、次のようになります。
- サ高住（平均月額 約15.4万円）なら約31年
- 介護付き有料老人ホーム（平均月額 約26.2万円）なら約10年
サ高住なら、毎月の足りない分は約5.4万円です。2,000万円を約5.4万円で割ると約370か月で、12で割ると約31年になります。
つまり、同じ手取りでも、選ぶ住まいしだいで暮らせる年数に3倍ほどの差が出ます。
実際には、住まいの月額のほかに、介護サービスの費用もかかります。介護保険を使うと、払うのは費用の1割が基本で、65歳以上で所得が一定より多い人は2割か3割です（介護保険法第49条の2）。
医療費や日用品の代金もかかるので、これらも毎月の足りない分に足して計算しておきましょう。足さずに計算すると、暮らせる年数を実際より長く見積もってしまいます。
売るための費用の内訳と、売れる値段ごとの実際の額は、マンション売却の費用はいくら？で確かめられます。
出典: 厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」（検討会 第1回 資料3）p.52
出典: 介護サービス情報公表システム「サービスにかかる利用料」（厚生労働省）
売らずに持つなら、施設の費用とマンションの費用を両方払い続ける
マンションを売らずに持っていると、住んでいなくても管理費・修繕積立金・固定資産税を払い続けることになります。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、管理費と修繕積立金の合計は平均で月約2.5万円、1年で約29.5万円です。施設の月額とあわせて、両方を払い続けられるか確かめておきましょう。
人に貸せば、家賃でこれらの費用をまかなえます。貸すときは、決めた期間が終わると契約も終わる「定期借家契約」にしておくと、期間が終わったあとに売りに出せます。
マンションを売るか貸すかで迷うときは、住宅資産の取り崩し戦略で、借りる・売る・貸すの選び方と順序を比べています。
マンションを入居の前と後のどちらで売るかは、入居先の払い方で変わる
マンションを売る時期は、入居先のお金の払い方によって、次の3つに分かれます。
自分の入居先に当てはまる行を見てみてください。
| 入居先の払い方 | 売る時期 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 月払い（前払金なし） | 入居してから売る | ・空き家の間も管理費などがかかる ・税金の特例を使える期限がある |
| 前払金を売ったお金で払う | 売買契約を結んでから、入居の契約を結ぶ | マンションを買主に引き渡す日を、入居の日に合わせる |
| シニア向け分譲マンションを買う | 今のマンションの代金を受け取る日と、新しい住まいの代金を払う日を同じにする | 新しい住まいを買うときの手数料なども、手取りから払う |
月払いなら、入居して暮らしが合うと分かってから売り出す
月払いの施設なら、入居して暮らしが合うと分かってから、マンションを売り出すのがおすすめです。
月払いの施設は、契約で決めた日数より前に伝えれば退去でき、合わなければマンションに戻れます。先に売ってしまうと戻る家がなくなり、次の住まいを急いで探すことになります。
空き家になってから売り出せば、買いたい人が部屋を見に来る日を決めやすく、片付いた部屋を見せられます。
マンションは、売り出してから買主に引き渡すまで3〜6か月ほどかかることが多いです。暮らしを試す数か月と合わせて半年から1年分の管理費などを見込んでおくと、売れるまで慌てずに済みます。
売り出す前にいくらで売れそうかを知りたいときは、マンションの一括査定とは？で査定額の見方を紹介しています。
前払金を売ったお金で払うなら、売買契約を先に結ぶ
前払金を売ったお金で払うなら、マンションの売買契約を先に結び、入居の契約はそのあとにするのがおすすめです。
先に入居の契約を結ぶと、なかなか売れないときに、前払金を貯金から出すことになります。
売買契約では、マンションを買主に引き渡す日を話し合って決められます。入居の日に合わせて引き渡せば、受け取った代金をそのまま前払金にあてられます。
急いでお金が必要なときは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。早く売れる一方で、不動産会社に買う人を探してもらう普通の売り方（仲介）より、値段は安くなるのが一般的です。
手取りが減ると、そのぶん暮らせる年数も短くなります。
入居してから「思っていた暮らしと違う」と感じたら、どうすればよいでしょうか。
入居から3か月以内に契約をやめれば、住んだ日数分の費用などを引いて、前払金が戻ります（老人福祉法第29条第10項）。
3か月を過ぎると、前払金は契約で決めたとおりに使った扱いになっていき、戻る額が減ります。暮らしが合うかは、入居から3か月のうちに見極めておきましょう。
出典: e-Gov法令検索「老人福祉法」
シニア向け分譲マンションに買い替えるなら、売る日と買う日をそろえる
シニア向け分譲マンションを買うなら、今のマンションの代金を受け取る日と、新しい住まいの代金を払う日を同じ日にするのが基本です。
売ったお金で新しい住まいを買うため、代金の受け取りが遅れると、新しい住まいの支払いもできなくなります。
新しい住まいを買う契約に「買い替え特約」を付けておくと、今のマンションが期日までに売れなかったときに、買う契約をなかったことにできます。
買うときにも、仲介手数料や登記（持ち主を法務局の記録に登録する手続き）の費用などがかかります。手取りから購入代金とこれらの費用を引いて、手元にいくら残るかを先に計算しておきましょう。
シニア向け分譲マンションは買いたい人が限られるため、次に売るときは普通のマンションより時間がかかりがちです。もう一度引っ越すときに備えて手元のお金を多めに残しておくと、売れるまで落ち着いて待てます。
手元にいくら残るかは、住み替え(買い替え)費用シミュレーションの5つの手順で計算できます。
住まなくなったら、税金の特例の期限までに売る
住まなくなったマンションは、期限までに売れば「3,000万円特別控除」という税金の特例が使えます（租税特別措置法第35条）。
この特例を使うと、売って得た利益から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できます。つまり、利益が3,000万円以下なら、その利益にかかる税金はゼロになります。
期限は、住まなくなった日から3年たつ日がある年の12月31日です。たとえば2026年3月に住まなくなったなら、期限は2029年12月31日になります。
住まなくなったあとに人に貸していても、期限内に売れば特例を使えます。ただし、親子や夫婦など身近な人に売った場合は対象外です。
特例を使うには細かい条件があるため、売る前に税務署や税理士に確かめておくと安心です。
売るのを先延ばしにしているうちに、認知症などで判断する力が衰えると、本人は売買契約を結べなくなります。その場合は、家庭裁判所に成年後見人（本人の代わりに財産を管理する人）を選んでもらう手続きが必要です。
施設へ移ったら、特例の期限と、自分で判断できるうちに売ることの両方を考えて、売る時期を早めに決めておきましょう。
特例の条件や、税金がいくら減るかは、マイホーム売却の3000万円特別控除でくわしく解説しています。
出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
まとめ：暮らせる年数を計算し、払い方に合わせて売る時期を決める
老人ホームやシニア住宅の多くは月払いなので、マンションを売る前に入居でき、売る時期は入居先の払い方に合わせて決められます。
最初にやることは、マンションの手取りを見積もり、何年暮らせるかを計算することです。この計算をせずに気に入った施設を先に決めると、あとでマンションを急いで安く売ったり、住まいを選び直したりすることになりがちです。
手取りは売れる値段で決まるので、まず今のマンションがいくらで売れそうかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、老人ホームやシニア住宅へ移るときのマンションの売り方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
