住み替えのトビラ 
一人暮らしを続けるのが心配になってきて、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）が気になり始めた人もいるでしょう。
サ高住で後悔しやすいのは、必ず付くのは見守りと相談なのに、介護まで付いていると思い込んで選んだときです。
この記事を読めば、今のマンションからサ高住への住み替え(買い替え)を考える時期なのかを、自分で判断できます。
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）とは
サ高住は、段差の少ない高齢者向けの賃貸住宅で、スタッフが毎日の安否確認をし、暮らしの相談にも乗ってくれます。
老人ホームのように介護を受けるために入る施設とは違い、見守りの付いた賃貸住宅に引っ越すイメージです。まず押さえておきたい点は、次の4つです。
- 必ず付くサービスは、安否確認と生活相談の2つ
- 建物のスタッフが介護までするのは、サ高住の約1割（介護型）
- 月々の費用の平均は約15万円で、介護と医療の費用は別にかかる
- 毎日介護が必要な人は、介護付き有料老人ホームや特養（特別養護老人ホーム）も候補になる
バリアフリーの賃貸住宅に見守りが付いた住まい
サ高住は、自分の部屋で今までどおり暮らしながら、スタッフに見守ってもらえる賃貸住宅です。
建物には、段差をなくす、手すりを付ける、廊下を広くするといった基準があります。足腰が弱ってきても、建物の中を動きやすいつくりになっています。
部屋の広さは、原則25㎡以上と決められています。居間や食堂などの共用スペースが十分に広い場合は、18㎡以上でよいとされています。
台所・浴室・収納も、共用のものが十分にあれば、部屋ごとに付けなくてよいことになっています（高齢者住まい法 第7条第1項第1号・第2号）。
2025年8月末時点の部屋の広さは平均21.9㎡で、家族向けマンションのおよそ3分の1です。今のマンションと比べると、かなり狭く感じるでしょう。
台所や浴室が共用の建物も多くあります。料理や入浴を自分の部屋で続けたいかを先に決めておくと、見学する建物を絞りやすくなります。
出典: サービス付き高齢者向け住宅の設備等の基準｜よくあるご質問（サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム）
出典: サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析（令和7年8月末時点）
高齢者住まい法にもとづく国の登録制度
サ高住は、高齢者住まい法（高齢者の居住の安定確保に関する法律）の基準を満たし、都道府県などに登録された住宅です。
この制度は国土交通省と厚生労働省の2つの省が担当し、2011年に始まりました。2026年6月末時点で、全国に8,312棟・290,803戸が登録されています。
登録の基準には、契約とお金について事業者が守る決まりもあります。
- 契約は書面で結ぶ
- 敷金・家賃・サービス料のほかに、権利金や礼金にあたるお金を受け取らない
- 家賃などを前払いで受け取るときは、返すときのルールを決め、そのお金を守る手立て（保全措置）をとる
つまり「サ高住」として登録された住宅なら、建物のつくりと契約は国が決めた最低限の水準を満たしています。ただし、サービスの内容や費用は建物ごとに大きく違うため、1つずつ比べる必要があります。
出典: サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（令和8年6月末時点）
サ高住で受けられるサービスと介護の受け方
サ高住で必ず受けられるのは安否確認と生活相談で、介護の受け方は建物のタイプによって変わります。
見守りと介護は別のサービスです。この2つを分けて考えておくと、入居してからの思い違いを防げます。
必須サービスは安否確認と生活相談の2つ
どのサ高住でも必ず付くのは、安否確認と生活相談の2つのサービスです。
安否確認は、入居者が元気に過ごしているかをスタッフが毎日確かめるサービスです。生活相談では、暮らしの困りごとを相談できます。
この2つを担当する専門のスタッフは、少なくとも昼間は建物にいることが決められています（高齢者住まい法 第7条第1項第5号）。
では、夜はどうなるのでしょうか。スタッフが夜も建物にいる住宅もあれば、部屋の緊急通報ボタンで呼ぶと駆けつける住宅もあります。
夜の急な体調の変化が心配なら、見学のときに「夜は誰が、何分くらいで来てくれますか」と聞いてみてください。
食事の用意や、入浴・トイレの介助、掃除や買い物の手伝いは必須サービスに含まれず、頼むなら別料金になるのが一般的です。
出典: サービス付き高齢者向け住宅について｜介護サービス情報公表システム（厚生労働省）
一般型は外部の介護を自分で選んで使う
一般型のサ高住は、介護が必要になったら、訪問介護などのサービスを自分で契約して使う仕組みです。
サ高住の約9割は、この一般型です。介護保険では自宅で暮らしている人と同じ扱いになり、ケアマネジャー（介護サービスの計画を立てる専門職）と相談しながら、使うサービスを決めていく流れです。
つまり介護の受け方は、今のマンションで訪問介護を使う場合とほとんど同じです。
一般型の多くは、同じ建物の中や隣に、訪問介護やデイサービスの事業所があります。移動せずに介護を受けられて便利な反面、入居するとその事業所を使うように勧められることがよくあります。
ほかの事業所や、今までのケアマネジャーを選べるのかは、契約の前に聞いておきましょう。選べない建物だと、慣れたケアマネジャーに担当を続けてもらえなくなることがあります。
介護型は建物のスタッフから介護を受けられる
介護型のサ高住では、建物のスタッフが食事・入浴・トイレなどの介護をしてくれます。
介護型は、介護保険の「特定施設入居者生活介護」という指定を受けたサ高住で、この指定は「特定施設の指定」とも呼ばれます。指定を受けた建物では、スタッフが介護保険を使った介護を行えます。
仕組みは介護付き有料老人ホームに近く、要介護度（介護がどのくらい必要かを表す段階）が上がっても、同じ部屋で暮らし続けやすいのが強みです。
その分、月々の費用は一般型より高くなります。介護保険の自己負担も、使った回数ではなく、要介護度ごとに決まった額になります。
特定施設の指定を受けているサ高住は、全体の10.0%です（2025年8月末時点）。一方、入浴などの介護を提供している住宅は49.9%あり、この中には一般型の住宅も多く含まれます。
そのため、「介護あり」と書かれた住宅は、特定施設の指定を受けているかを聞くと、介護型か一般型かを見分けられます。
出典: サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析（令和7年8月末時点）
サ高住の費用の目安（初期費用と月額）
サ高住の費用は、入居するときに払う初期費用と、毎月払う月額に分けて考えると分かりやすくなります。
金額は地域や建物によって大きく変わります。まずは全国の平均で目安を知り、候補が絞れたら建物ごとの見積もりで確かめましょう。
初期費用は敷金が中心で、前払金がかかる住宅は3.4%
サ高住の初期費用は敷金が中心で、まとまった前払金が必要な住宅は3.4%にとどまります。
サ高住は賃貸住宅なので、入居するときに払うのは主に敷金です。権利金や礼金は制度で禁止されていて、更新料のない住宅もあります。
前払金が必要な施設の割合を、ほかの住まいと比べると次のとおりです（2024年度に一部の施設を選んで行った厚生労働省の調査）。
- 介護付き有料老人ホームは31.0%
- 住宅型有料老人ホームは7.0%
- サ高住は3.4%
どの種類の住まいでも、家賃などを毎月全額払う方式がいちばん多くなっています。
「老人ホームは入居一時金（前払金）が数百万円かかるのでは」と心配な人もいるでしょう。その印象のままサ高住を見ると、初期費用を多めに見積もってしまいます。
サ高住で用意しておきたいのは、主に敷金と引越しの費用です。
出典: 厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」
月額の平均は約15万円で、介護と医療の自己負担は別
一般型のサ高住の月額費用は、平均153,952円です。
介護と医療の自己負担は、この金額とは別にかかります。月額に含まれるのは、次の5つです。
- 家賃
- 共益費
- 基本サービス費（安否確認と生活相談の料金）
- 食費
- 光熱水費
いちばん多い価格帯は12万円以上14万円未満で、全体の24.3%です（2024年度の同じ調査）。平均の約15万円より安い価格帯に、住宅がいちばん多く集まっています。
金額は、都市部か地方か、食事を1日に何食付けるかで上下します。
ローンを返し終えたマンションに住んでいる人なら、今の住まいにかかるお金は、管理費・修繕積立金と固定資産税です。サ高住に移ると、その代わりに家賃・共益費・基本サービス費がかかります。
食費と光熱水費は、どちらで暮らしてもかかるお金です。比べるときは、今の「管理費・修繕積立金・固定資産税」と、サ高住の「家賃・共益費・基本サービス費」を並べてみてください。
そうすると、移ったあとに毎月の負担がどれだけ変わるのかが分かります。
出典: 厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」
介護や医療の費用は体の状態に合わせて見込む
介護や医療の費用は月額とは別にかかるため、体の状態に合わせて見積もっておきましょう。
一般型では、使った介護サービスの分だけ自己負担が増えます。介護型では、要介護度ごとに決まった額がかかります。どちらも、介護保険の自己負担は所得に応じて1〜3割です。
ほかにも、通院費や薬代、おむつ代などが実費でかかります。一般型は家賃が安くても、介護サービスを多く使うようになると、介護型との総額の差は小さくなっていきます。
月額に、これから必要になりそうな介護と医療の費用を足した総額で比べておくと、数年後に払えなくなる心配を減らせます。
サ高住の入居条件と、有料老人ホーム・特養との違い
サ高住は60歳以上の人などが入れる賃貸住宅で、契約の形と介護の受け方が有料老人ホームや特養と違います。
名前の似た住まいが多いため、入居の条件、契約の形、介護の受け方や費用の違いを知っておくと、自分に合う住まいを選びやすくなります。
入居できるのは60歳以上、または要支援・要介護の認定を受けた人
サ高住に入居できるのは、原則として60歳以上の人か、要支援・要介護の認定を受けた60歳未満の人です。
要支援・要介護の認定は、介護保険で「支えや介護が必要」と市区町村に認められることを指します。
一人でも夫婦でも入居できます。住宅によっては、60歳以上の親族などと一緒に住むことも認められています。
契約では、連帯保証人を立てるか、家賃保証会社を使うよう求められることがよくあります。普通の賃貸住宅を借りるときと、ほぼ同じ手続きと考えてよいでしょう。
入居の時点で、いつも介護が必要な人や医療的なケアが必要な人は、一般型では断られることもあります。その場合は、介護型のサ高住や介護付き有料老人ホームから探すと、受け入れ先を見つけやすくなります。
出典: 制度について｜サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム（国土交通省）
契約が「賃貸借」か「利用権」かで退去のしやすさが変わる
サ高住は部屋を借りる「賃貸借契約」が基本なので、「利用権方式」が多い有料老人ホームより、自分の判断で退去しやすい住まいです。
サ高住の入居契約の91.6%は、賃貸借契約です（2025年8月末時点）。部屋を借りる契約なので、暮らしが合わなければ、普通の賃貸と同じように解約して引っ越せます。
利用権方式は、部屋と介護などのサービスをまとめて使う権利を得る契約です。入居一時金を払った住まいでは、退去したときに戻るお金が契約で定めた計算方法で決まり、払った額より少なくなることがよくあります。
なお、契約の形と介護の手厚さは別の話です。介護の手厚さは、一般型か介護型かで決まります。
出典: サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析（令和7年8月末時点）
有料老人ホーム・特養・ケアハウスとの違いを一覧で比べる
サ高住と老人ホームなどの違いは、介護の受け方・月額・入りやすさを並べると分かります。
住宅型有料老人ホームは、食事などの生活の手伝いが付き、介護は外部のサービスを使う老人ホームです。
ケアハウス（軽費老人ホーム）は、身の回りのことはできるものの一人暮らしが不安な人が、食事と見守りを受けながら暮らす住まいです。
| 住まい | 主な対象 | 介護の受け方 | 平均月額費用 | 入りやすさ | 移る時期の目安（当サイトの考え） |
|---|---|---|---|---|---|
| サ高住（一般型） | 介護なし〜介護が少し必要な人 | 外部の介護サービスを自分で契約 | 153,952円 | 空きを見つけやすい | 見守りと相談をしてくれる人が近くに欲しくなったとき |
| 住宅型有料老人ホーム | 介護なし〜介護がある程度必要な人 | 外部の介護サービスを自分で契約 | 118,020円 | 施設ごとに差が大きい | 食事や身の回りの世話も任せたくなったとき |
| 介護付き有料老人ホーム（特定施設） | 介護が少し必要な人〜多く必要な人 | 施設のスタッフが介護 | 261,510円 | 施設ごとに差が大きい | 介護が毎日必要になったとき |
| 特別養護老人ホーム（特養） | 原則、要介護3以上の人 | 施設のスタッフが介護 | 調査の対象外 | 申し込んでから入るまで待つことが多い | 要介護3以上で、費用を抑えたいとき |
| ケアハウス（軽費老人ホーム） | 介護なし〜介護が少し必要な人 | 生活の手伝いが中心 | 調査の対象外 | 定員が少なく、空きが出にくい | 収入が限られ、食事付きの見守りが欲しいとき |
平均月額費用は、2024年度の厚生労働省の調査による金額です。家賃・共益費・基本サービス費・食費・光熱水費の合計で、介護と医療の自己負担を除いています。
特養は2015年4月から、原則として要介護3以上の人が入る施設になりました。要介護3は目安として、立ち上がりや歩くこと、トイレや着替えなど、暮らしの多くの場面で介助が必要な状態です。
要介護1・2の人も、家で暮らし続けるのが難しい特別な事情があれば、例外として入所できます。
要介護3以上で特養への入所を申し込んでいる人は、全国で20.6万人です（2025年4月1日時点）。
この中には、申し込んだまま長く名簿に残っている人も含まれます。それでも地域によっては、入所まで待つことを前提に考えておきましょう。
見守りがあれば暮らせる状態ならサ高住、毎日介護が必要な状態なら介護付き有料老人ホームや特養が候補になります。
介護が必要になっても暮らし続けられる住まいを考えるなら、終の棲家とは？老後を最後まで暮らす住まいの選び方も読んでみてください。
出典: 厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」
出典: 指定介護老人福祉施設等の入所に関する指針について（厚生労働省）
出典: 厚生労働省「特別養護老人ホームの入所申込者の状況（令和7年度）」
マンションから移る前に確かめること
マンションからサ高住に移る目安は、近くに人がいる安心が必要になったときです。
移る前には、今のマンションで暮らし続ける方法も考えてみましょう。移ると決めたら、契約の条件と、今のマンションをどうするかを決めておく必要があります。
見守りが欲しい段階なら、マンションに住み続ける方法もある
見守りだけが欲しいなら、今のマンションに見守りの仕組みを足して、住み続ける方法もあります。
マンションの管理員や管理会社が受け持つのは、建物や廊下・エントランスなどの共用部分の管理です。住む人の安否確認は、警備会社などの見守りサービスや、自治体が貸し出す緊急通報装置で補えます。
介護が必要になっても、訪問介護はマンションで使えます。エレベーターがあり、部屋の中の段差が少ないマンションなら、体が弱ってきても暮らし続けやすくなります。
サ高住に移る価値が大きいのは、次のようなときです。
- 夜に急に体調が悪くなるのが心配なとき
- 困ったことを、その場で相談できる人が近くに欲しいとき
- 毎日の食事の用意が負担になってきたとき
こうした心配は、見守りの機器や週に数回の訪問だけでは解消しにくく、スタッフが建物にいるサ高住のほうが安心につながります。
ただし、夜もスタッフがいるか、食事を付けられるかは建物によって違います。見学のときに確かめておきましょう。
サ高住のほかにどんな住まいがあるのかは、老後の住まいはどう選ぶ？4つの選択肢と健康・資金・家族で絞る方法で比べています。
契約の前に、夜間の体制と住み続けられる条件を確かめる
一般型のサ高住に住み続けられるかは、契約の決まりよりも、夜のスタッフの有無と医療への対応で決まります。
サ高住の登録基準では、入院したことや体の状態が変わったことを理由に、事業者が一方的に契約を打ち切ったり、入居者を別の部屋へ移したりすることは禁止されています（高齢者住まい法 第7条第1項第6号にもとづく基準）。
つまり、介護の必要が増えても、制度の上では同じ部屋に住み続けられます。
それなのに、なぜ引っ越す人がいるのでしょうか。夜にスタッフがいない、たんの吸引などの医療的なケアができないといった理由で、本人や家族が別の住まいを選ぶためです。
なお、家賃の滞納や、契約で禁じられた行為が続く場合は、契約書の決まりに沿って解約になることもあります。
契約の前に確かめておきたいのは、次の5つです。
- 夜間もスタッフが建物にいるか
- 介護が多く必要になった入居者が、これまでどこへ移ったか
- 併設の介護事業所のほかに、自分で事業所を選べるか
- 食事や生活の手伝いの料金と、頼めること
- 協力している病院はどこか、建物で最期を迎えた人がいるか（看取りの例）
なかでも2つ目は、パンフレットには載らない運営会社の対応力が分かる質問です。移った先と理由を具体的に答えられる運営会社なら、介護が多く必要になってからの暮らしまで見通していると考えられます。
重要事項説明書（契約の大事な内容をまとめた書類）と契約書は、申し込む前に写しをもらい、家族と一緒に読んでおくと安心です。
体験入居ができる住宅なら、一晩泊まってみると、夜のスタッフの動きを自分の目で確かめられます。
今のマンションは「入居との順番」と「税金の特例の期限」で決める
今のマンションをどうするかは、入居と売却のどちらを先にするかと、税金の特例が使える期限の2つで決まります。
サ高住は賃貸なので、空きがあれば、申し込んでから入居するまでは比較的早く済みます。一方、マンションの売却は、売り出してから引き渡すまでに半年ほどかかることもあります。
先に入居すると、マンションが売れるまで、サ高住の月額とマンションの管理費・修繕積立金・固定資産税の両方を払うことになります。先に売ると、入居が決まるまでの仮住まいが必要です。
売り出す前に入居先の目星をつけておくと、引き渡しの日を入居の時期に合わせやすくなり、両方を払う期間を短くできます。
「しばらく人に貸す」「空き家のまま持っておく」と決めた場合は、税金の特例の期限に気をつけましょう。
マイホームを売って出た利益から、最大3,000万円を差し引ける特例があります。住まなくなった日から3年がたった年の12月31日までに売れば、その間に人に貸していても、この特例を使えます（租税特別措置法 第35条）。
たとえば2026年4月に引っ越した場合、期限は2029年12月31日です。
この期限を過ぎてから売ると、同じ値段で売れても、税金が大きく増えることがあります。特例にはほかにも条件があるため、売ると決めたら、税務署か税理士に確かめておきましょう。
すぐに売らずにおけば、サ高住の暮らしが合わなかったときに、マンションへ戻れるという利点もあります。
売る場合も貸す場合も、まずは今のマンションがいくらで売れそうか、手元にいくら残りそうかを知ることから始めてみてください。
老人ホームとサ高住などのシニア住宅のどちらにするかで迷うなら、老人ホームとシニア住宅の違い｜施設か住宅かで選ぶで違いを整理しています。
出典: No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
まとめ：サ高住は「人がそばにいる安心」が必要になったときの住まい
サ高住は、見守りと相談をしてくれるスタッフが建物にいる賃貸住宅です。建物のスタッフが介護までするのは、特定施設の指定を受けた約1割の住宅に限られます。
移ると決める前に、見学で夜のスタッフの体制と、介護が多く必要になった入居者がどこへ移ったかを聞いておきましょう。これを確かめずにマンションを先に売ると、数年後にまた引っ越すことになったとき、戻れる家がなくなります。
今のマンションを売るなら、住まなくなった日から3年がたった年の年末という、税金の特例の期限も確かめておくと安心です。住み替えのトビラでは、サ高住の仕組みと費用、マンションから移るときの確かめ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
