サ高住とは？費用や入居条件、他施設との違いをわかりやすく解説

独り暮らしの安全が気になり始めたとき、名前があがる住まいの一つがサ高住です。

困っているのが独り暮らしの不安なのか、建物の管理の重さなのかを先に分けると、移る段階かどうかを判断できます。

サ高住の中身と費用、他の住まいとの違い、そして今のマンションをどうするかまで説明します。

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）とは何か

サ高住は、安否確認と生活相談を受けながら暮らせる、高齢者向けのバリアフリーの賃貸住宅です。

老人ホームのような「施設に入る」というより、賃貸住宅へ「住み替える」感覚に近い住まいです。今のマンションから移る場合も、別の住宅に移り住むイメージでとらえると近いでしょう。名前は聞くけれど中身がつかみにくい方に向けて、この章ではまず全体像を押さえます。細かな費用や他施設との違いは、このあとの章で順に見ていきます。

バリアフリーの賃貸住宅に見守りが付いた住まい

サ高住は、賃貸住宅に、高齢者が安心して暮らすための見守りが付いた住まいです。

入居後は自分の居室で、これまでと同じように自立した生活を送れます。建物は段差の解消や手すりの設置、一定の廊下幅の確保といったバリアフリー構造で、体力や足腰に不安が出てきても暮らしやすいよう配慮されています。段差の少ないワンフロアという点は、マンションでの暮らしと通じるところがあります。

各専用部分には、原則として台所・水洗便所・洗面設備・浴室・収納設備を備えます。床面積は原則25㎡以上で、居間や食堂などの共用部分が高齢者どうしで使うのに十分な広さを持つ場合は、18㎡以上まで認められます。生活の基本がひと部屋でおおむね完結するため、施設の相部屋に入るというより、コンパクトな賃貸住宅に移り住むイメージに近い住まいです。

出典: サービス付き高齢者向け住宅の設備等の基準｜よくあるご質問（サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム）

高齢者住まい法にもとづく国の登録制度

サ高住は、高齢者住まい法にもとづき、国が定めた基準を満たして都道府県などに登録された住宅です。

この制度は2011年（平成23年）に、国土交通省と厚生労働省の共管で創設されました。登録するには、床面積や設備、バリアフリー構造、あとで述べる必須サービス、契約の内容といった基準を満たす必要があります。令和8年6月末時点で、全国に8,312棟・290,803戸が登録されています。1棟あたりの平均戸数は34.9戸、専用部分の平均床面積は21.9平方メートルです（令和7年8月末時点）。一定の水準を満たした住まいだけが「サ高住」を名乗れる仕組みになっているわけです。

入居者を守る仕組みも制度に組み込まれています。契約は書面で結ぶこと、権利金など礼金にあたるお金を受け取らないこと、家賃などを前払いする場合は返還のルールと保全措置を設けることが求められます。仮に運営会社の経営が傾いても、前払いしたお金が一定の範囲で守られる形です。名前だけの住まいではなく、国の基準に裏打ちされている点は、安心して検討するうえでの土台になります。

出典: 住宅：サービス付き高齢者向け住宅（国土交通省）／サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（令和8年6月末時点）／サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析（令和7年8月末時点）

サ高住で受けられるサービスと一般型・介護型の違い

サ高住が必ず備えるのは安否確認と生活相談で、介護を受けられるかどうかは「一般型」か「介護型」かで変わります。

「サ高住＝介護してもらえる場所」と思い込んで入居すると、あとで話が食い違いかねません。まずは必ず付いてくるサービスの範囲を押さえ、そのうえで介護の受け方によってタイプが分かれることを見ていきます。

必須サービスは安否確認と生活相談の2つ

すべてのサ高住に共通する必須サービスは、状況把握（安否確認）と生活相談の2つです。

安否確認は、入居者が元気に過ごしているかを日々見守るサービスです。生活相談は、暮らしのなかで出てくる困りごとの相談に応じるサービスです。これらを担うため、介護福祉士や社会福祉士、看護師などケアの専門家が、少なくとも日中は建物に常駐します。

ここで押さえておきたいのは、この2つは「見守り」であって、介護そのものではないという点です。食事の提供や入浴・排せつの介助、掃除や買い物といった生活支援は、必須サービスには含まれません。付いている施設もありますが、多くは任意のサービスで、利用すれば別料金がかかります。安否確認と生活相談は必ずある、しかし介護は別、という線引きをはっきりさせておくと、入居後の見込み違いを防げます。この「見守りが要るのか、介護が要るのか」の切り分けは、後半で「そもそもサ高住が要るか」を考えるときにもう一度効いてきます。

出典: サービス付き高齢者向け住宅について｜介護サービス情報公表システム（厚生労働省）

一般型は外部の介護を必要に応じて利用する

一般型は、介護が必要になったら訪問介護など外部のサービスを自分で契約して利用するタイプです。

契約の基本は賃貸借で、自立している方から介護が軽い方までが主な対象です。介護が必要になったときは、自宅で暮らす場合と同じように、外部の介護事業者と自分で契約して介護保険サービスを使います。使う事業者を自分で選べるため、自由度が高いのが持ち味です。

一方で、この自由度は限界と表裏一体です。介護の程度が重くなると、外部サービスだけでは暮らしを支えきれなくなり、住み続けるのが難しくなる場合があります。施設によっては、常時の介護や医療的なケアが必要になった段階で、退去や住み替え(買い替え)を求められることもあります。この点は入居前に施設へ確認しておきたいところです。将来どこまで住み続けられるのかは、一般型を選ぶうえで最も大切な確認事項になります。なお介護保険の具体的な使い方は状況によって変わるため、ここでは仕組みの概要にとどめます。

介護型は施設のスタッフから介護を受けられる

介護型は、施設のスタッフから直接介護を受けられる、特定施設のサ高住です。

介護型は「特定施設入居者生活介護」の指定を受けており、その施設のスタッフが食事・入浴・排せつなどの介護を提供します。形としては介護付き有料老人ホームに近く、介護の体制が建物のなかに整っています。

そのため、要介護度が上がっても同じ住まいで暮らし続けやすいのが強みです。ただし介護の体制が手厚いぶん、費用は一般型より高くなりやすく、施設の数も一般型に比べて少ないのが実情です。高齢者住宅協会の集計（令和7年8月末時点）では、特定施設入居者生活介護等の指定を受けているサ高住は全体の10.0%で、9割は指定を受けていません。入浴等の介護を提供している住宅は49.9%です。「サ高住」と一言で言っても、この2つはまったく違う住まいだと考えてください。今の自立度と、将来どの程度の介護が必要になりそうかという見通しの2つが、一般型と介護型を選び分けるときの軸になります。

サ高住の費用の目安（初期費用と月額）

サ高住の費用は、少なめの初期費用と、家賃を中心とした月額の合計で考えます。

金額は地域やタイプ、付けるサービスの内容によって大きく変わります。ここでは内訳の考え方と、おおまかな目安をつかむことを目的にします。正確な金額は施設ごとに異なるため、候補が絞れたら個別に確認することが欠かせません。以下の金額はいずれも目安で、地域や施設により幅がある点をふまえて読んでください。

初期費用は敷金が中心で有料老人ホームより抑えやすい

サ高住の初期費用は敷金が中心で、有料老人ホームの入居一時金より抑えやすいことが多い費用です。

一般型は賃貸住宅なので、入居時にかかるのは敷金が中心です。礼金や更新料が不要な施設も多く見られます。制度上、権利金など礼金にあたるお金を受け取ることは禁止されているため、まとまった一時金を求められにくいのが特徴です。なお、サ高住の敷金の実額を全国で集計した統計は確認できていないため、金額の目安は示せません。

まとまった前払金を求められるかどうかは、そもそも施設のタイプで大きく違います。厚生労働省の検討会資料（令和6年度調査）では、家賃の支払い方式は、いずれの類型でも「全額月払い」が最も多く約8割でした。前払金を徴収している施設の割合は、特定施設（介護付き有料老人ホーム）で31.0%、住宅型有料老人ホームで7.0%、サービス付き高齢者向け住宅で3.4%です。前払金を徴収している特定施設のなかでは、実額が100万円以上500万円未満の層が11.4%で最も多くなっています。「数百万円から数千万円」という幅を思い浮かべる前に、そもそもサ高住で前払金がかかるのは3.4%だという点を押さえてください。

月額費用は家賃・共益費・サービス費・生活費の合計

月額費用は、家賃・共益費・サービス費・生活費を合わせたものです。

毎月かかる費用の内訳は、おおむね次のとおりです。

• 家賃：居室を借りる費用。立地や広さで変わる
• 共益費：共用部分の維持・管理にあてる費用
• サービス費：安否確認や生活相談などの見守りにかかる費用
• 生活費：水道光熱費・食費など日々の暮らしの費用

賃貸住宅である以上、家賃相当の支出が毎月続くのが、購入型の住まいとの大きな違いです。厚生労働省の検討会資料（2024年）によると、特定施設の指定を受けていないサ高住の平均月額費用は153,952円です。この月額費用は、家賃・共益費・基本サービス費・食費・光熱水費の合計で、介護や医療のサービスの自己負担分は含みません。金額の分布を見ると、12万円以上14万円未満が24.3%で最も多く、10万円未満が5.3%、20万円以上が15.3%です。参考までに、住宅型有料老人ホームの平均月額費用は118,020円、介護付き有料老人ホーム（特定施設）は261,510円です。2014年と比べると、サ高住（非特定）と特定施設は約1.4万円上がり、住宅型有料老人ホームはわずかに下がっています。

出典: 厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」（有料老人ホームにおける望ましい介護サービスのあり方等に関する検討会 第1回 資料3）

有料老人ホームでは、入居時にまとまった一時金を前払いし、月々の負担を抑える方式もあります。これに対しサ高住は、毎月家賃を払い続けるのが基本です。マンションを所有していた方にとっては、ローンを完済していれば毎月の住居費は管理費・修繕積立金・固定資産税で済んでいたところに、あらためて家賃が乗ってくる、という変化にあたります。この毎月の家賃をどこから用意するかは、住み替えの現実的な課題です。原資を今のマンションからどう引き出すかは、記事の後半「今のマンションを売る・貸す・持ち続けるで決める」で具体的に整理します。

介護や医療でかかる費用は別に見込む

介護サービスや医療にかかる費用は、月額とは別に見込んでおきます。

一般型では、外部の介護保険サービスを使った分だけ、自己負担が家賃などに上乗せされます。介護型では、要介護度に応じた介護費が月々かかります。加えて、通院や薬、おむつ代といった実費も、家賃とは別に必要です。介護保険の自己負担の割合は所得などで変わるため、ここでは概要にとどめます。

注意したいのは、家賃の安さだけを見て「ここは安い」と判断すると、総額を見誤りやすい点です。介護や医療の費用は、暮らしの状況が変われば大きく動きます。月額の家賃に、想定される介護・医療の費用を足した総額で比べることが、無理のない住まい選びにつながります。

サ高住の入居条件と、有料老人ホーム・特養との違い

サ高住は原則60歳以上などが対象で、賃貸である点が有料老人ホームや特養との大きな違いです。

高齢者向けの住まいは種類が多く、名前だけでは中身がつかみにくいものです。そこでこの章では、入居できる条件を確認したうえで、他の施設との違いを、判断に役立つ軸で並べて見比べられるように整理します。

入居条件は60歳以上または要支援・要介護認定を受けた人

サ高住の入居条件は、原則として60歳以上の人、または要支援・要介護の認定を受けた60歳未満の人です。

単身でも夫婦でも入居でき、配偶者や60歳以上の親族などと一緒に住める場合もあります。契約にあたっては、連帯保証人を求められたり、家賃債務保証会社の利用を条件とされたりするのが一般的です。このあたりは通常の賃貸住宅を借りるときと近い感覚です。マンションを購入したときの手続きより、賃貸を借り直す手続きに近いと考えるとイメージしやすいでしょう。

ただし、入居の時点で常時の介護や医療的なケアが必要なほど状態が重い場合、一般型では受け入れが難しいことがあります。一般型はあくまで自立から軽度の方を想定した住まいだからです。すでに手厚いケアが要る段階であれば、入居のハードルとして、この点は事前に確認しておくと安心です。

出典: 制度について｜サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム（国土交通省）

契約が「賃貸借」か「利用権」かで住まいの性格が変わる

サ高住は賃貸借契約が基本で、利用権方式が多い有料老人ホームとは住まいの性格が異なります。

賃貸借契約では、自分が借りている居室として、自立した暮らしを続けやすくなります。通常の賃貸と同じように、退去や別の住まいへの住み替えを自分の判断で進めやすいのも利点です。サ高住では入居契約の91.6%が賃貸借契約です（令和7年8月末時点）。一方、有料老人ホームで多い利用権方式は、施設を利用する権利を得る形で、住まいというより施設に入るという色合いが強くなります。介護型のサ高住では、利用権に近い契約になる場合もあります。

ここで混同しないでおきたいのが、「契約の形」と「介護の手厚さ」は別の軸だという点です。賃貸借だから介護が薄いとか、利用権だから手厚いといった単純な対応ではありません。契約の形は住み替えの自由度に関わり、介護の手厚さはタイプ（一般型か介護型か）に関わります。2つを分けて見ると、施設ごとの違いが整理しやすくなります。

出典: サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析（令和7年8月末時点）

有料老人ホーム・特養・ケアハウスとの選び分け

有料老人ホーム・特養・ケアハウスとサ高住は、介護の手厚さ・費用・入りやすさの軸で選び分けます。

似た名前の施設が並ぶと迷いやすいので、判断に役立つ軸で横並びにして見比べます。

平均月額費用は、家賃・共益費・基本サービス費・食費・光熱水費の合計で、介護や医療のサービスの自己負担分は含みません。家賃の支払い方式は、いずれの類型でも「全額月払い」が最も多く約8割です。前払金を徴収している特定施設のなかでは、実額が100万円以上500万円未満の層が11.4%で最も多くなっています。なお前払金の実額は、老健事業（補助事業）として抽出した調査によるもので、全国のすべての施設を数えた統計ではありません。特別養護老人ホームとケアハウスは、この調査の対象外のため金額を載せていません。

特養は、原則として要介護3以上の方が入所の対象です（2015年〈平成27年〉4月の介護保険制度改正から。それ以前は要介護1以上の方も申し込めました）。要介護1・2の方は、居宅で暮らすのが難しいやむを得ない事情がある場合に、特例として入所が認められます。費用は抑えやすい一方で希望者が多く、地域によっては入所までに待機が生じやすいのが実情です。厚生労働省の集計では、2025（令和7）年4月1日時点の入所申込者は、要介護3以上が全国で20.6万人（うち在宅の方8.6万人）、特例入所の対象となる要介護1・2が1.8万人（うち在宅0.9万人）でした。前回の2022年度の調査と比べると、要介護3以上は4.7万人（18.4%）減っています。この数は、重複申込等（複数の施設への申し込み、申し込み後の死亡等）を排除して入所申込者の実数に近づけるよう各都道府県に依頼して集計したものです。ただし長期間にわたり施設の申込者名簿に載っている方も含まれるため、現に入所を必要としている方の数とは限りません。申し込みから入所までの期間を集計した公表値は確認できていないため、待機の長さは示しません。

出典: 指定介護老人福祉施設等の入所に関する指針について（厚生労働省）／厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題・論点について」／厚生労働省「特別養護老人ホームの入所申込者の状況（令和7年度）」

どの住まいが候補になるかは、今の状態で見当がつきます。まだ自立していて見守りだけが欲しいならサ高住やケアハウス、すでに手厚い介護が要るなら介護付き有料老人ホームや特養が候補です。費用を抑えたいなら特養が魅力ですが待機の問題があり、早く入りたいなら民間の施設が現実的です。自立度・将来の介護の見通し・費用・入りやすさを並べて考えると、自分に合う住まいが絞り込めます。

終の棲家とは？老後を最後まで暮らす住まいの選び方

サ高住が向く人・向かない人と、持ち家マンションの決め方

サ高住は自立して自由に暮らしたい人に向き、重い介護がすでに必要な人には物足りない場合があります。そして持ち家から移る人には、もう一つ「今のマンションをどうするか」という判断が残ります。

ここまでの内容をふまえて、まず向き不向きを整理します。あわせて、マンションを持っている人にありがちな「見守りが欲しいだけなら、そもそもサ高住まで要るのか」という問いにも触れます。そのうえで、今のマンションを売るか・貸すか・持ち続けるかの判断まで見ていきます。この点まで含めて考えることが、後悔の少ない住み替えにつながります。

サ高住が向いている人・向かない人と、そもそも要るかの見極め

向いているのは見守りのもとで自立した生活を続けたい人で、向かないのはすでに手厚い介護や医療的なケアが常時必要な人です。

向いているのは、たとえば次のような方です。まだ自分のことは自分でできるものの、配偶者に先立たれ、独り暮らしの安全に不安を感じ始めた方。子どもと離れて暮らし、いざというときの見守りが欲しい方。体力や足腰の衰えを感じ、元気なうちにバリアフリーの住まいへ移って生活を整えておきたい方。こうした方は、自立した暮らしを保ちながら安否確認という安心を得られるため、サ高住の良さを活かせます。

反対に、向かないのは、すでに常時の介護が欠かせない方や、看取りの時期に近く医療的なケアが日々必要な方です。とくに一般型は自立から軽度の方を想定しているため、こうした状態では暮らしを支えきれないことがあります。この場合は、介護型のサ高住や、介護付き有料老人ホーム、特養といった、介護の体制が整った住まいへ目を向けるほうが現実的です。無理にサ高住を選ぶより、必要なケアが受けられる住まいを選ぶことが、本人にとっても家族にとっても安心につながります。

ここで、マンションに住む方にひとつ立ち止まってほしい点があります。目的が「見守りが欲しい」だけなら、急いでサ高住へ移らず、今のマンションに住み続けながら必要なものを足す手もあります。介護が必要になれば外部の介護保険サービスを自宅で使えますし、緊急通報や安否確認の見守り機器、民間の見守りサービスを組み合わせる方法もあります。マンションはもともとワンフロアで段差が少なく、建物の管理や共用部の維持は管理組合・管理会社が担うため、独り暮らしでも住まいそのものの管理は手離れが良い住まいです。だから「見守りだけが欲しい」段階では、住み替えずに済むことも少なくありません。

サ高住への住み替えが向いてくるのは、独り暮らしの不安や生活相談の必要が、見守り機器や外部サービスだけでは埋まらなくなってきた段階です。人の常駐する安心がほしい、困りごとをその場で相談できる相手が近くにいてほしい、といった必要が出てきたら、サ高住が現実的な選択肢になります。なお、サ高住の動機としてよく挙がる「広い家や庭、階段の管理が限界」という悩みは、もともと戸建てを念頭にした住み替えの動機です。ワンフロアで庭も階段もないマンションに住む方には、そのままは当てはまりません。自分の悩みが「建物の管理の重さ」なのか「独り暮らしの見守り」なのかを分けて考えると、そもそもサ高住が要るのかどうかを判断しやすくなります。

サ高住へ移るなら今のマンションを「売る・貸す・持ち続ける」で決める

サ高住へ移ると決めたら、今のマンションを売るか・貸すか・持ち続けるかを、費用と暮らしの両面から決めます。

さきほど見たとおり、サ高住は賃貸住宅なので、家賃が毎月かかり続けます。その原資をどう用意するかで、今のマンションの始末は大きく3つに分かれます。順に見ていきます。

1つ目は、売る方法です。マンションを売れば、まとまった資金を敷金や当面の家賃、引越しや当座の生活費にあてられます。いくらで売れるかは、同じ建物や近隣で成約した事例を調べたうえで、複数の不動産会社の査定を取って確かめます。なお、住宅ローンが残っている場合は、売却の際に残債を完済して抵当権を抹消するのが前提になります。査定額と残債の関係や、住み替えローンを使えるかどうか、税金の扱いは条件によって変わるため、ここでは断定せず、資金計画や売却の専用記事や専門家に確認してください。売った後もそのマンションに賃貸で住み続けるリースバックという方法もありますが、これは別の記事でくわしく扱います。

2つ目は、貸す方法です。マンションを手放さずに貸し出し、毎月の家賃収入でサ高住の家賃を相殺していく考え方です。マンションは、建物や共用部の管理を管理組合・管理会社が担うため、貸主として管理を任せやすいのが利点です。一方で、借り手がつかない空室の期間や、退去のたびの原状回復費、賃貸管理を委ねる際のコストは見込んでおく必要があります。家賃収入には不動産所得として税金もかかり、自宅として組んだ住宅ローンが残っている場合は、貸すことでローンの条件が変わることもあります。このあたりは断定できないため、貸すと決める前に専門家へ確認することをおすすめします。

3つ目は、持ち続ける方法です。ここは2つに分けて考える必要があります。ひとつは、サ高住に移らず今のマンションに住み続ける選択です。外部サービスや見守り機器で暮らしが成り立つなら、住居費を最も抑えられる形で、前の章で触れた「そもそもサ高住が要るか」の答えが「まだ要らない」であればこれにあたります。もうひとつは、サ高住へ移りつつマンションを空き家のまま持ち続ける形です。この場合、住んでいなくても管理費・修繕積立金・固定資産税は毎月・毎年かかり続けます。サ高住の家賃と、空けたマンションの固定費が二重に重なるため、費用の面では最も重くなります。二拠点のように意図があって残すのでなく、売るか貸すかを決めきれずに空けておくだけなら、おすすめできません。

どれを選ぶかは、マンションの状態や立地、家族の希望、そして家計によって変わります。年金と合わせて、どの方法ならサ高住の家賃を無理なく払い続けられるかを試算しておくと安心です。その出発点になるのが、今のマンションが「いくらで売れそうか・いくらで貸せそうか」を知ることです。まずは相場を把握するところから始めると、住まい選びと家計の見通しが立てやすくなります。一括査定で複数の見積もりを取れば、売る場合の資金や貸す場合の家賃の見当がつき、3つの方法を同じ土俵で比べられます。

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まとめ：サ高住が本当に必要な段階か問うなら、住み替えのトビラ

サ高住は見守りが付いた賃貸住宅で、介護をひととおり任せる場所ではありません。移る段階かどうかは、足りない部分を人の常駐でしか補えないかで分かれます。

移ると決めたら、今のマンションを手放したときにいくら残るのかをつかみます。原資の見当がつかないまま入居を決めると、家賃を払い続けられるかが読めません。

見学に出かける前に、常駐の見守りが必要かと、今の家の値打ちを押さえておきましょう。住み替えのトビラでは、高齢期の住まいへ移る段階の見きわめも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。