住み替えの頭金はいくら必要？自己資金をいくら残すかで決める

住み替えを考え始めると、新しい住まいへ頭金をいくら入れるかで立ち止まります。

頭金の額は世間の目安から決めるものではなく、今の住まいを売って残る額から、手元に置いておく分を差し引くと出せます。

頭金と自己資金の違いから、売却の手取りをどこまで回せるか、いくら残すかまで説明します。

住み替えの頭金と自己資金はどう違うのか

頭金は新居の購入代金に充てるお金で、自己資金は諸費用や予備費まで含む手元の現金全体を指します。

住み替えではこの2つを混同したまま、用意すべき金額に不安を抱える方が少なくありません。言葉の意味を切り分けたうえで、頭金はいくら必要か、いまのマンションの売却代金を回せるか、いくら入れるべきかを順に判断していきます。

頭金と自己資金は指すものが違う

頭金は自己資金の一部であり、自己資金のほうが指す範囲は広くなります。

頭金とは、新居の購入代金のうちローンを使わずに現金で支払う部分です。物件価格から頭金を引いた金額が住宅ローンの借入額になります。

一方の自己資金は、住み替えに必要な手元の現金の全体を指します。購入時にかかる諸費用と、引っ越しや当面の生活に備える予備費まで含みます。

住宅ローンの説明では頭金が話題の中心になりやすく、諸費用や予備費は別に語られます。そのため、必要な現金の全体像がつかみにくくなります。

この2つを同じものと考えると、頭金に回せる金額を多めに見積もってしまいがちです。先に切り分けておくと、いくら用意して、いくらを頭金に充てるかを落ち着いて決められます。

住み替えの頭金はどのお金から用意するか

住み替えの頭金は、いまの家を売って得たお金と、手元の貯蓄から用意します。

ひとつは、いまの家を売って得たお金です。マンションからの住み替えでは、いまのマンションを売って得た代金が頭金の中心になりやすくなります。

もうひとつは、これまで貯めてきた預貯金などの手元資金です。住み替えの頭金は、この2つを組み合わせて用意するのが一般的です。

ただし、売却代金がそのまま全額使えるわけではありません。残っているローンの返済や売却時の費用を差し引いた「手取り」が、頭金に回せる原資になります。ここはマンション住み替えの要になるため、後の章でくわしく見ていきます。

住み替えの頭金はいくら必要か

頭金は、手元に残す額と購入諸費用を引いた残りで決まります。「物件価格の1〜2割」という決まりがあるわけではありません。

目安はあるものの、頭金なしや1割未満で住み替える人も実際には多くいます。一般的な目安を押さえたうえで、公的データが示す実態と、頭金なしを選ぶ場合の注意点を順に見ていきます。

頭金は、手元に残す額と諸費用を引いた残りで決まる

「頭金は物件価格の1〜2割」という目安がよく語られますが、この割合を定めた決まりや、それを裏づける統計はありません。

実態に近い数字を1つ挙げるなら、フラット35で中古マンションを買った人の手持金が購入価額に占める割合は、2025年度の平均で16.4%です。3,000万円の住まいなら約490万円にあたります。ただしこれは平均であり、分布は公表されていません。

一方で、はっきりした線が1つあります。フラット35では借入額が物件価格の9割を超えると金利が上がります。【フラット35】2026年8月適用の金利は、借入期間21年以上35年以下・新機構団信付きで、融資率9割以下が年3.290%、9割超が年3.400%です（いずれも最も多い金利。9割以下の金利の範囲は年3.290%から5.570%）。差は0.11ポイントですが、35年借りると総返済額に効いてきます。頭金を1割入れるかどうかが、この線をまたぐかどうかの分かれ目です。金利は毎月変わるため、実際の借入時の金利で確認してください。

出典: 融資率とは（フラット35）／住宅金融支援機構【フラット３５】金利情報

頭金なしや1割未満も実際は多い

頭金が少ない、あるいは頭金なしで住み替える人は、公的データを見ても珍しくありません。

住宅ローンを使う人の実態を、フラット35の利用者調査で見てみます。2025年度に中古マンションを買った人（全国・5,467件）の平均は、購入価額3,601.7万円に対して手持金591.3万円、融資金2,729.5万円でした。手持金が購入価額に占める割合は16.4%、融資金の割合は75.8%です。

平均で見ると手持金は2割弱にとどまり、頭金を厚く用意せずに住宅ローンを組む人が一定数いることが分かります。ちなみに同じ調査で、この層の平均年齢は45.6歳、平均世帯年収は744.6万円、1か月あたりの予定返済額は10.7万円、年収倍率は5.6倍でした。

しかもフラット35では借入額の上限が物件価格の10割まで認められています。頭金を用意せずに住み替える選択も、制度のうえでは可能です。

こうして見ると、頭金は必ず2割という決まりがあるわけではありません。データが示すとおり、自分の状況に合わせて無理のない額を決めれば十分です。

出典: 2025年度フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）p.24

頭金なしで住み替えるデメリット

頭金なしで住み替えると、毎月の返済と審査の両面で負担が増えやすくなります。

最も大きいのは利息の負担です。頭金を入れない分だけ借入額が増えるため、返済総額はその利息分だけ膨らみます。

フラット35では融資率が9割を超えると金利が高く設定されます。頭金を1割用意できるかどうかで、適用される金利が変わる仕組みです。

審査の面でも影響があります。借入額が大きいほど毎月の返済額も増えるため、返済できるかどうかをより慎重に見られやすくなります。

出典: 融資率によって借入金利は異なりますか（フラット35）

売却代金は住み替えの頭金に回せるか

いまのマンションの売却代金は、残っているローンを返した後の手取りを頭金に回せます。

回せるかどうか、いくら回せるかは、残債の額と売買のタイミングで決まります。残債との関係と、売り先行・買い先行による違いを整理します。マンションは売却の手取りを見積もりやすい点も、あわせて押さえておきます。

売却代金は残債を返した後の残りが頭金になる

売却代金はまず残っているローンの返済に充てられ、その残りが頭金の原資になります。

ここで手元に残る額は、査定額そのままではありません。

売却では、媒介報酬（仲介手数料）、売買契約書の印紙税、住宅ローンの担保を外すための抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬がかかります。査定額からこれらを差し引いた「手取り見込み額」が、実際に残債の返済や頭金に回せるお金です。

額が法令・告示で決まるこの4つを積み上げると、売却価格2,000万円で75.55万円（売却価格の3.78%）、3,000万円で108.55万円（3.62%）、5,000万円で174.55万円（3.49%）になります。価格が上がるほど比率が下がるのは、媒介報酬に定額部分があり、印紙税が階段状の定額であるためです。この積み上げには、引越費用・ハウスクリーニング・譲渡所得税等・住宅ローン一括返済手数料を含んでいません。

なお、購入側の諸費用（直し3）とは数えている費目が違うため、売却側と購入側の比率を同じものとして並べることはできません。

たとえば、いまのマンションの売却の手取り見込みが2,800万円、住宅ローンの残債が700万円のケースを考えます。手取りからこの残債を返すと、手元には2,100万円ほどが残る計算になります。この残りが新居の頭金や諸費用に充てられるお金です。

手取りが残債を下回ると、頭金に回せるお金は残りません。差額を預貯金で補うか、ローンを使って対処する方法があります。まずは残高証明書や返済予定表、各金融機関のWebサイトで、いまの残債の額を正確に確かめておくと計算がぶれません。

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売り先行なら頭金に確実に回せる

家を売ってから新居を買う売り先行なら、売却代金を確実に頭金へ回せます。

売り先行は、いまの家の売却を済ませてから新居を購入する進め方です。手元に売却代金が入った状態で動けるため、いくら頭金に回せるかを確かめてから購入を決められます。

反対に、新居を先に買う買い先行では売却代金が入る前に購入の支払いが必要になります。この時期の資金を、つなぎ融資などで一時的に立て替える方法もあります。

頭金に回せる額は、いまのマンションの売却価格しだいで変わります。早めに売却の見込みを把握しておくと、頭金の計画が立てやすくなります。

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頭金に入れる額と残す自己資金の決め方

用意できるお金のすべてを頭金に入れるのではなく、手元に残す自己資金とのバランスで決めます。

頭金を多く入れるほど借入は軽くなりますが、手元の現金は薄くなります。入れすぎを避ける理由と、残しておきたい自己資金の考え方、最終的な金額の決め方、そして50代からの住み替えで意識したい点を順に確認します。

頭金を入れすぎると手元現金が足りなくなる

頭金にお金を入れすぎると、住み替えの後で手元の現金が足りなくなります。

住み替えには、頭金のほかにも現金が必要です。購入時の諸費用や引っ越し代、新生活が落ち着くまでの生活費は、住宅ローンではまかなえません。

用意できる資金をすべて頭金に回すと、こうした支払いに充てる現金が手元に残らなくなります。住み替えの直後に出費が重なり、家計が一気に苦しくなることもあります。

一度頭金として支払ったお金は、後から簡単には取り戻せません。借入額を抑えることと、手元に現金を残すことのどちらも大切です。

諸費用と予備費に残す自己資金の目安

手元に残す自己資金は購入時の諸費用と、当面の予備費の二つで考えます。

購入時の諸費用には、登記費用（登録免許税と司法書士報酬）、住宅ローンの事務手数料、火災保険料、印紙税、不動産取得税などが含まれ、これらは現金で支払う場面が多くなります。

購入諸費用が物件価格の何%になるかを集計・公表している公的統計・業界団体統計はありません。購入諸費用は、売買価格から額が確定する費目と、固定資産税評価額で決まる費目に分かれます。

売買価格から確定する費目は、媒介報酬（400万円超の部分は売買価格の3.3%＋6.6万円が上限）、印紙税（1,000万円超5,000万円以下は10,000円）、所有権移転登記の司法書士報酬（全国平均56,678円）、抵当権設定登記の司法書士報酬（同42,699円）の4つです。積み上げると次のようになります。

比率は価格が上がるほど下がります。分子のうち価格に比例するのは媒介報酬の3.3%分だけで、残りは定額または階段状の定額だからです。1,000万円と5,000万円で5.00%から3.65%へ1.35ポイント動きます。「諸費用は物件価格の1割前後」という言い方が使えないのは、この動きを1つの数字に押し込めないからです。司法書士報酬の2つは日本司法書士会連合会のアンケートの全国平均で、固定資産評価額の合計1,000万円・債権額1,000万円という設例に対する額です。法定額ではありません。

固定資産税評価額で決まる費目は、登録免許税と不動産取得税です。これらは売買価格ではなく評価額を課税標準とするため、売買価格からは確定しません。登録免許税は、土地の所有権移転が評価額×1.5%（本則2.0%・軽減は令和11年3月31日まで）、建物の所有権移転が評価額×0.3%（住宅用家屋の軽減・令和9年3月31日まで）、抵当権設定が借入額×0.1%（同）です。不動産取得税は、建物が（評価額−控除額）×3%、土地が評価額×1/2×3%−住宅用地の減額になります。

不動産取得税の標準税率は本則4%ですが、住宅と土地は3%の特例があります（令和9年3月31日まで）。中古住宅は住宅の新築時期によって最高1,200万円が課税標準から控除され、控除額は都道府県が公表しています。土地は課税標準が評価額の1/2に圧縮され、さらに税額から「150万円」または「床面積の2倍（200㎡限度）に相当する土地の価格」のいずれか大きい額に税率を掛けた額が減額されます。評価額が土地16万円・既存住宅の売買等による家屋34万円に満たない取得には課税されません（免税点）。「不動産取得税は物件価格の3%」という当て方はできません。

自分の評価額の調べ方は3つです。①固定資産税の課税明細書（毎年4月から6月に市町村から届く納税通知書に同封）、②固定資産評価証明書（市町村の窓口で取得。売主から見せてもらう方法もあります）、③購入前で明細が手元にない段階では、仲介する不動産会社に確認する（登記費用の見積りに必要なため会社側が把握しています）。「固定資産税評価額は売買価格の◯割」という換算はできません。

上の積み上げに含めていないものは、住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険料・地震保険料、引越費用、リフォーム費用、修繕積立基金、管理費・修繕積立金の日割り精算です。いずれも金融機関・保険会社・物件ごとに額が違うため、物件が具体的に決まった段階で、不動産会社と金融機関からそれぞれ見積もりを取って合計してください。

出典: 国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」／日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」結果（令和6年3月実施）

新居がマンションなら、これらに加えて管理費や修繕積立金の日割り精算、購入時にまとめて払う修繕積立基金が諸費用に入ることがあります。売買や引き渡しの時期によって金額が動くため、諸費用は少し余裕を見て確保しておくと安心です。

一方で、造成や地盤改良、外構といった費用は、土地や戸建てを買うときにかかるお金です。マンションを買う住み替えでは基本的にかからないため、こうした戸建て・土地向けの費用は、マンションから住み替える人は気にしなくて構いません。

予備費は、住み替えの後の暮らしを支えるお金です。生活費の半年分ほどを目安に、収入が途切れても慌てずに済む金額を残しておくと安心です。

この諸費用と予備費を先に確保し、残ったお金が頭金に充てられる上限になります。手元に残す金額を先に決めておくと、頭金に回せる額が自然と定まります。

頭金額は原資・目安・残す現金で決める

頭金の額は、用意できる原資、物件価格の目安、手元に残す現金の三つから決めます。

回せる原資は、売却の手取り（残債返済後の残り）に預貯金を合わせた金額です。そこから手元に残す諸費用と予備費を差し引くと、無理のない頭金額が見えてきます。

手取り見込み2,800万円・残債700万円の例では、手元に残るのは2,100万円ほどです。ここから新居の諸費用と予備費を確保したうえで、頭金に充てる額を決めれば、住み替えの後も家計に余裕を持たせられます。

50代の住み替えは頭金を厚めにして借入を抑える

50代でいまのマンションから住み替える人は、頭金を厚めにして借入を抑えておくと、後の返済が楽になりやすくなります。

理由の一つは、完済時の年齢です。住宅ローンは完済時の年齢に上限を設ける機関が多く、完済時年齢を審査項目とする機関は994機関中978機関（98.4%）です。その978機関が挙げた具体的な年齢は、「80歳未満」が716機関で最も多く、「85歳未満」65機関、「75歳未満」42機関、「70歳未満」5機関、「なし」2機関、「その他」158機関でした（複数回答）。50代からの借入は返済期間を長く取りにくく、期間が短いほど毎月の返済額は上がりやすくなります。

もう一つは、返済負担率です。年収に占める年間返済額の割合を返済負担率といいます。フラット35の基準は、年収400万円未満で30%以下・400万円以上で35%以下です。民間では機関ごとに分かれ、国土交通省の令和7年度の調査では「40%以内」が74機関で最も多く、「35%以内」58機関、「30%以内」39機関でした。返済期間が短いほどこの割合に収めにくくなるため、頭金を厚くして借入額を下げておくと、無理のない返済に収めやすくなります。

ただし、手元の現金を削りすぎないことも同じくらい大切です。定年後の生活費や、まだ教育費が残る場合の備えもあります。頭金を厚くする発想と、手元に残す自己資金の確保は、どちらか一方ではなく両にらみで考えます。実際に組める返済計画は状況によって異なるため、個別に金融機関へ確認することをおすすめします。

出典: 国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（令和8年3月・住宅局）／住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件（2026年4月1日現在）

自己資金が少なくても住み替えはできるか

自己資金が少なくても、条件によっては住み替えはできます。

頭金や諸費用の現金が不足していても、ローンなどで補う手段があります。頼れる手段と、その前にやっておきたいことを順に見ていきます。

頭金なしでも住み替えローン等で補える

頭金が用意できない場合や残債が残る場合も、それを補うローンがあります。

頭金が用意できない場合は、物件価格の全額を借りるフルローンという選び方があります。いまのマンションの売却の手取りが残債を返しきれない状態は、オーバーローンと呼ばれます。この場合は、返しきれない残債を新しいローンに上乗せできる住み替えローンを使えます。

住み替えローンは、上乗せした残債の分が新居の担保で守られないため、金利は通常より高めになることがあり、審査も慎重になりやすいのが特徴です。使えるかどうかや条件は、個別の確認が必要です。

新居を先に買う場合は、売却代金が入るまでの資金をつなぎ融資で立て替えられます。売却前から新居のローンを組むダブルローンという方法もあり、どれも金利や審査の条件は異なります。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

自己資金が少ないほど売却額の把握が先

自己資金が少ない人ほど、まずいまのマンションの売却額を確かめることが先になります。

手元の現金が限られていると、住み替えで頼れる原資は売却代金が中心になります。その手取りがいくらになるかで、組めるローンや必要な頭金の額も変わってきます。

売却額のおおよそは、不動産会社の査定でつかめます。1社だけで判断せず、複数の会社に査定を頼んで見比べると、会社ごとの差が見えて相場をつかみやすくなります。自分でも、不動産取引情報提供サイト（通称レインズ・マーケット・インフォメーション）や国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、近隣の成約価格を裏取りできます。

マンションは、同じ建物の別住戸や近隣の同じ種類の住戸が比較の対象になるため、一戸ごとの個別性が戸建てや土地より小さく、比べやすい住まいです。取引事例も多く、首都圏の中古マンションは2025年（暦年）に49,114件が成約しています。そのぶん、売却額の見当を早い段階で付けられます。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

ただし、査定額がそのまま成約価格になるわけではありません。売り出しから成約までに価格が下がることもあるため、資金計画は売却額を低めに見込んで組んでおくと、後で慌てにくくなります。早く確実に売りたい場合は買取という選択肢もあります。業界で語られる目安は仲介で売れる相場のおおむね6〜8割ですが、買取価格を業者横断で集計・公表している公的機関・業界団体はなく、この目安に出典はありません。価格と確実性のトレードオフになる点は変わりません。

売却の見込みがわかれば、自己資金が少なくても住み替えの計画を現実的に立てられます。

不動産売却の一括査定サイトおすすめ7選｜選び方と組み合わせ方

まとめ：住み替えの頭金を手元に残す額で出すなら、住み替えのトビラ

住み替えの頭金は、いくら入れるかより、手元にいくら残すかで額が定まります。使える現金をすべて入れると、住み替えたあとの家計に余裕がなくなります。

残す額を決めるには、売ったあとに手元へ入る金額を先に見積もります。もとになる額が分からないまま新しい住まいを探すと、いくらまで借りられるのかが定まりません。

新しい住まいを見に行く前に、手元へ残す金額を決めておきましょう。住み替えのトビラでは、頭金と手元資金の配分も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。