マンションはリフォームか住み替え(買い替え)か｜不満の場所と住む年数で決める

「キッチンや浴室が古くなってきたけれど、リフォームするか、売って住み替えるか」と迷っている方も多いでしょう。

迷う原因の一つは、立地や日当たりのように工事では変えられない不満と、設備の古さのように工事で直せる不満を、分けずに考えてしまうことです。

この記事を読めば、不満の場所と住む年数から、リフォームと住み替えのどちらが自分に合うかを決められます。

リフォームか住み替えかは、不満の場所と住む年数で決まる

どちらを選ぶかは、次の2つでおおよそ決まります。

• いちばんの不満が、部屋の外にあるか、部屋の中にあるか
• この先、あと何年住むつもりか

ただし、売れそうな価格がローン残高より低いときは、住み替えを進めにくくなります。この2つとローン残高の条件をまとめると、次の表のようになります。

4つ目に当てはまるときは、ほかの行に当てはまっても、まずこちらから考えてみてください。

部屋の外にある不満は、住み替えで解決する

立地や日当たり、上の階からの音のように、原因が部屋の外にある不満は、住み替えで解決するのがいちばん確かな方法といえます。

部屋の中をどれだけ直しても、原因そのものは残るからです。

マンションで所有者が自分で工事できるのは、自分の部屋の中（専有部分）に限られます。次のものは、工事では変えられないか、変えるには管理組合の決定が必要です。

• 駅までの距離や周りの環境
• 日当たり・眺め・窓の向き
• 上の階や隣の部屋からの音
• 窓サッシ・玄関ドア・バルコニー
• エレベーターの有無や共用廊下の段差
• 天井の高さ・柱や梁（はり）の位置
• 管理の質や修繕積立金の額

窓サッシや玄関ドアは、部屋の一部に見えても、住民みんなの持ち物である「共用部分」にあたります。交換は、管理組合が決めて行います。

ただ、管理規約（管理組合のルール）で、所有者が費用を出せば交換できるとしているマンションもあります。気になるときは、管理組合の窓口である管理会社に聞いてみましょう。

部屋の中の工事にも、管理組合の決まりがあります。床の張り替えや水回りの工事は、理事会に申請して、認めてもらう必要があることが多いです。

床材には、下の階に音が響きにくい性能（遮音等級「LL-45」など）が求められることもよくあります。また、キッチンや浴室は排水管の通り道に合わせて置くため、戸建てのように大きく動かすのは難しいでしょう。

老後の住みやすさも、部屋の中と外に分けて考えられます。部屋の中の段差はなくせても、エレベーターのない建物や駅までの坂道は、そのまま残ります。

バリアフリーリフォームで住み続けるか住み替え(買い替え)か

建物の古さも、部屋の外の問題です。建て替えは所有者が集まる総会で決め、原則として、所有者の人数と持ち分の両方で5分の4以上の賛成が必要です。

2026年4月の法改正で、耐震性が足りない場合などは4分の3以上に下がりました。それでも、建て替えには多くの所有者の賛成が要ります。

つまり、一人の所有者が選べるのは「直して住む」と「売って住み替える」の2つです。不満を書き出してみて、いちばん大きな不満が上の箇条書きに入っていれば、住み替えを中心に考えてみてください。

出典: 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」

出典: 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」

部屋の中の不満なら、あと何年住むかで決める

設備の古さや内装の傷みのように、不満が部屋の中にあるときは、あと何年住むかで選ぶのがおすすめです。

• あと10年以上住むつもりなら、リフォームする
• 10年たたないうちに引っ越すかもしれないなら、大きな工事は控える

なぜ10年が目安なのでしょうか。それは、新しくした設備を十分に使える期間だからです。

替え時の目安は、給湯器でおおむね10〜15年、キッチンや浴室、トイレで15〜20年です。10年以上住めば、工事代に見合うだけ使ってから、次の住まいを考えられます。

反対に、数年で売るかもしれないなら、売るときに取り戻せるのは工事代の一部にとどまります。中古マンションの価格は、立地・広さ・築年数・階数でおおよそ決まるからです。

また、買う人の多くは、買ったあとに自分の好みで直すつもりで探しています。

リフォーム済みの部屋は、見学に来た人の印象がよくなります。それでも、売る価格に上乗せできる額は、かけた工事代より少ないのがふつうです。

売却前のリフォームは必要か｜不要な理由と後悔しない判断軸

あと何年住むか分からないときは、給湯器の故障や水漏れのように、暮らしに困るものだけを直しておきましょう。こうした修理は、住み続けるにしても売るにしても必要になります。

大きな工事は、住み続けると決めてからにすれば、お金を無駄にせずに済みます。

売れそうな価格がローン残高より低いなら、住み替えは後回しになる

今のマンションが売れそうな価格より、ローン残高のほうが多いときは、住み替えをいったん後回しにし、住みながら差額を用意すると無理なく進められます。

マンションを売るときは、売ったお金でローンを返し終え、金融機関の抵当権を外してから、買う人に引き渡す流れです。抵当権とは、ローンが返せなくなったときに、金融機関が家を売ってお金を回収できる権利のことです。

売ったお金で返しきれない分は、自分の貯金で払うか、「住み替えローン」を使うことになります。住み替えローンとは、返しきれなかった分を、新しい家を買うお金に上乗せして借りるローンです。

住み替えローンでは、買う家の価格より多く借りるため、ふつうの住宅ローンより審査が厳しくなります。上乗せした分だけ、毎月の返済も増えます。

ローン残高は、金融機関から届く返済予定表で確かめられます。売れそうな価格は、いくつかの不動産会社に査定（売れる価格の見積もり）を頼むと、おおよその幅が分かります。

査定額は会社によって違います。いちばん高い額ではなく、低めの額をもとにお金の計画を立てておくと、売り出したあとで計画が狂いにくくなります。

リフォーム代と、住み替えにかかる費用を比べる

お金の面では、リフォームの工事代と、住み替えで払ったら戻らない手数料などの費用を比べると、違いがはっきりします。

今の家より高い家に買い替えるなら、その差額も必要です。ただ、差額は人によって大きく違うため、この記事では比べる対象から外しています。

住み替えでは、1回の売り買いで物件価格の約1割がかかる

マンションを売って同じくらいの価格の中古マンションを買うと、手数料や登記、引っ越しなどで、合わせて物件価格の約1割がかかります。

このお金は、払ったら戻らない費用です。次の表は、4,000万円で売り、住宅ローンを組んで4,000万円の中古マンションを買う場合の目安です。

仲介手数料は、売り買いを仲立ちする不動産会社に払うお金です。上限は宅地建物取引業法にもとづいて国が決めていて、表の計算式（消費税込み）で求められます。

自分で計算するときは、売る側には売れそうな価格を、買う側には買いたい家の価格を当てはめてみてください。

この表は、さきほどの差額と、売って利益が出たときの税金を除いた金額です。利益が出そうなときは、税務署か税理士に確かめておきましょう。

この約1割は、売り買いをするたびにかかります。リフォームして数年住んでから住み替えると、工事代とこの約1割の両方を払うことになります。

リフォーム代は水回りで200〜400万円、全面なら800〜1,500万円が目安

4,000万円前後のマンションなら、水回りをまとめて直すリフォーム代は、住み替えにかかる約400〜490万円より少なく済みます。

マンションのリフォーム代の目安は、次のとおりです。

水回りの古さがいちばんの不満なら、お金の面ではリフォームのほうが安く済むでしょう。

工事代は、住む年数で割ると比べやすくなります。たとえば300万円の工事なら、15年住めば1年あたり20万円、5年で売れば1年あたり60万円です。

リフォームしても、管理費と修繕積立金は払い続けることになります。積立金がこの先上がる予定なら、住み続ける場合のお金は、工事代に値上がり分も足して考えておきましょう。

築30年前後のマンションでは、部屋の中の水道管やお湯の管も替え時を迎えます。管理組合が建物全体の排水管を工事する予定があれば、同じ時期に部屋の中の管も替えると、床や壁を2回はがさずに済みます。

工事代はここ数年で上がっています。見積もりを複数の会社から取ると、今の相場に合った金額で比べられます。

リフォームか住み替えかを決める前に確かめること

決める前に、マンションの修繕の予定と、迷っている間に変わる価格やローンの条件を確かめておきましょう。

ここを押さえておけば、あとから「あのとき決めておけば」と悔やまずに済みます。

長期修繕計画で、積立金と大きな工事の予定を見る

住み続けるか売るかを決める前に、長期修繕計画を見ておくと、住み続けた場合のお金の負担が見えてきます。

長期修繕計画とは、いつどんな修理をするかを、管理組合が数十年先までまとめた計画です。総会の資料とあわせて見ると、次の2つが分かります。

• 修繕積立金の値上げの予定
• 外壁などをまとめて直す大規模修繕の時期

新築のときの積立金を低くして、あとから少しずつ上げる計画のマンションでは、住み続けるほど毎月の負担が増えます。

積立金が足りず、所有者からまとまったお金（一時金）を集める話が総会で出ていることもあります。その場合、部屋の中をきれいにしても、建物のためのお金の負担は残ります。

値上げや一時金の予定は、売るときにも、管理会社がまとめる書類（重要事項調査報告書）で買う人に伝わります。住み替えを選ぶなら、予定の中身と理由を説明できるようにしておくと、話が進みやすくなります。

迷っている間にも、価格とローンの条件は変わっていく

決めずに何年も待つと、その間にも売れる価格とローンの条件は変わり、先送りにも損が出ます。

建物が古くなれば売れる価格は下がりやすく、年齢が上がれば新しい家のローンも組みにくくなるからです。

首都圏の中古マンションが2025年に実際に売れた平均価格は、築21〜25年で6,075万円、築26〜30年で4,286万円でした。

これは同じ物件が値下がりした数字ではなく、別々の物件を築年数ごとに比べた数字です。それでも、1㎡あたりの価格で広さの違いをならすと、この間で大きく下がっています。

築20年を過ぎたマンションで迷っていると、先送りした数年が、ちょうど値下がりの大きい時期に重なるおそれがあります。

出典: 東日本不動産流通機構 REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

ローンを組める期間も、年齢とともに短くなります。多くの金融機関は、ローンを返し終えるときの年齢を80歳未満としています。

たとえば60歳で借りると、返せる期間は最長でも20年ほどです。50歳で借りるより期間が短いぶん、同じ額を借りても毎月の返済は重くなります。

住み替えを少しでも考えているなら、壊れたものだけ直して住みながら、査定とローン残高の確認は今のうちに済ませておきましょう。どちらを選ぶことになっても、すぐに動けます。

まとめ：直せない不満なら住み替え、直せる不満なら住む年数で決める

マンションを直して住むか、売って住み替えるかは、不満の場所と住む年数で決まります。

• いちばんの不満が部屋の外にあるなら、住み替える
• 不満が部屋の中にあり、あと10年以上住むなら、リフォームする
• 不満が部屋の中にあり、10年たたないうちに引っ越すかもしれないなら、壊れた設備だけ直す
• 売れそうな価格がローン残高より低いなら、住み替えは後回しにする

見積もりを取る前に、まず不満を書き出して、いちばん大きな不満が部屋の中と外のどちらにあるかを確かめておきましょう。この順番を飛ばすと、立地や音のような不満が残ったまま、数百万円の工事代を払うおそれがあります。

住み替えを考えるなら、次は今のマンションの売れそうな価格とローン残高を並べて確かめてみてください。住み替えのトビラでは、査定の頼み方やローン残高の確かめ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。