住み替えのトビラ 
離婚の話し合いのなかで、いちばん結論が出しにくく、あとから「損をした」と感じやすいのが自宅の分け方です。現金のように半分に割れず、住宅ローンや「どちらが住み続けるか」まで絡むためです。とくにマンションは、住宅ローンとは別に管理費や修繕積立金といった、持ち続けるかぎりかかる費用があり、分け方の判断にも関わってきます。このページでは、住み替えのトビラが、財産分与とは何かという全体像から、自宅を売る・住み続けて代償金を払う・共有のまま持つという分け方の違い、割合や評価額の考え方、税金、請求できる期限までを、いま持ち家のマンションにお住まいの方を念頭に、順を追ってわかりやすく解説します。個別の事情で結論は変わるため、要所で相談すべき専門家もあわせて示します。
財産分与とは？対象になる財産・ならない財産
財産分与とは、結婚しているあいだに夫婦が協力して築いた財産を、離婚のときに分け合う手続きです。
まず何が分ける対象になり、何がならないのかを押さえたうえで、いちばん扱いが難しい自宅の位置づけを確認します。財産分与にはいくつかの意味合いが含まれますが、中心になるのは、夫婦で築いた財産を清算するという考え方です。慰謝料や離婚後の生活の支えとしての性質が加わることもありますが、まずは「二人で築いたものを分ける」清算から考えます。
婚姻中に夫婦で築いた財産が対象になる仕組み
対象になるのは、結婚してから離婚までのあいだに、夫婦が協力して増やした財産です。
名義がどちらか一方になっていても、その中身が夫婦の協力で築かれたものなら、実質的な共有財産として分ける対象に含まれます。給料を一方の口座に振り込んでいた、といった事情は関係ありません。主に次のようなものが挙げられます。
- 預貯金
- 自宅などの不動産
- 自動車
- 生命保険の解約返戻金
- 結婚後に積み立てた分の退職金
こうした財産は、結婚生活のなかで二人が協力して積み上げたものとみなされます。夫婦が共同生活を送るなかで形づくった財産を公平に分ける、という考え方があるためです。持ち家のマンションも、婚姻中に二人の収入や貯蓄から買ったものであれば、この対象に含まれるのが基本です。
なお退職金や保険は、まだ受け取っていない将来分をどこまで対象に含めるかで判断が分かれやすい部分です。金額や退職までの年数などによって扱いが変わるため、個別の見極めは弁護士に相談すると安心です。
対象にならない特有財産（婚姻前・相続・贈与）
一方で、夫婦の協力とは関係なく手に入れた財産は「特有財産」と呼ばれ、原則として分ける対象になりません。
具体的には、結婚する前から持っていた預貯金や不動産、親から相続した財産、個人的に贈与された財産などが当てはまります。二人で築いたものではないため、離婚しても分与の対象からは外れるのが原則です。
マンションで問題になりやすいのが、購入時の頭金の一部を、一方の親からの贈与や結婚前の貯金でまかなっていたケースです。この場合、その頭金にあたる部分は特有財産として、分ける対象から外れると主張できる余地があります。ただし、結婚前から持っていた資産が結婚後に値上がりした場合の増えた分や、特有財産と夫婦の財産が混ざり合って区別しにくくなっている場合など、線引きが難しいケースもあります。どこまでが分ける対象かの判断は、事情によって結論が変わります。こうした境界のケースは自分たちだけで決めず、弁護士に確認したうえで話し合うことをおすすめします。
自宅は財産分与でどう扱われるか（なぜ難しいか）
自宅は、預貯金のように半分に分けることができず、財産分与のなかでもっとももめやすい対象です。
現金なら金額を半分にすればすみますが、自宅ではそう単純にいきません。難しさの理由は、大きく次の3つです。
- 一つの住まいを物理的に半分に切り分けられない
- 住宅ローンが残っていると、返済との関係を整理する必要がある
- どちらかが住み続けたいと望むと、話し合いが複雑になる
この3つが重なると、「価値をどう分けるか」だけでなく「誰がどう住み、ローンをどうするか」まで一度に決めなければなりません。だからこそ、自宅をどう分けるかには、いくつかの方法とそれぞれの損得があります。もっとも、マンションには分け方を決めるうえで有利な点もあります。次章以降で見ていくように、同じマンションや近隣の売買事例が多く、いくらで売れそうかの見当がつけやすいため、「何を2分の1にするか」という分ける金額を定めやすいのです。
自宅（不動産）を財産分与で分ける3つの方法
自宅の分け方は、売って代金を分ける・どちらかが住み続けて代償金を払う・共有名義のまま持ち続ける、の大きく3つに分かれます。
どれが良いかは、それぞれの事情によって変わります。売ってすっきり分けるのが向く場合もあれば、子どもの生活を考えて住み続けるほうが合う場合もあります。売ることが常に正解とは限らず、どの方法にも良い面と注意すべき面があります。以下では、それぞれの仕組みと気をつけたい点を順に見ていきます。
売却して代金を分ける
自宅を売って現金に換え、その代金を夫婦で分ける方法です。価値を数字ではっきりさせて分けられるため、あとに関係を残しにくいのが特徴です。
大まかな流れは、まず不動産会社に査定してもらい、売却して、住宅ローンが残っていれば売却代金から返済し、残ったお金を分ける、という順序になります。査定額はあくまで目安で、実際に売れる金額は市場の状況や買い手との交渉で変わります。マンションの場合は、同じマンションや近隣で似た条件の部屋がいくらで売れたかという事例を参照しやすく、戸建てに比べて売れる金額の見当がつけやすい傾向があります。売り手・買い手ともに数が動きやすいため、先に売って手元の金額を確定させてから話を進めやすいのも、マンションの分けやすさの一つです。
ここで一つの分かれ目になるのが、住宅ローンの残債と売却額の関係です。売却額がローン残債を上回る「アンダーローン」なら、返済後に手元にお金が残り、それを分けられます。反対に、売却額がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、売っても借金が残るため、その不足分をどう埋めるかを話し合う必要が出てきます。どちらに当たるかで、分けられるお金があるかどうかが大きく変わります。
売却の具体的な進め方や、少しでも条件よく売るための準備については、離婚にともなう自宅売却の記事で扱っています。
離婚で家を売る方法｜名義確認から代金分配まで手順を解説
どちらかが住み続けて代償金を払う
どちらか一方が自宅に住み続け、その代わりに相手へお金を支払う方法です。この支払うお金を「代償金」と呼びます。
代償金の目安の一つは、自宅の査定額から住宅ローンの残債を引いた金額を、2で割った額です。式にすると「（査定額−残債）÷2」となります。たとえば査定額よりローン残債のほうが少なければ、その差額の半分を、住み続ける側が相手に渡す形になります。マンションは前述のとおり査定額を絞り込みやすいため、この計算のもとになる金額を早めに固めやすいのが利点です。
住み続ける側は、この代償金をどう用意するかを考えておく必要があります。あわせて見落としがちなのが、マンションを持ち続けるかぎりかかり続ける費用です。住宅ローンの返済とは別に、毎月の管理費と修繕積立金がかかり、加えて数年から十数年ごとの大規模修繕の際に、修繕積立金だけでは足りず一時金を求められることもあります。住み続ける側は、代償金の準備だけでなく、これらの継続的な負担を一人で抱えられるかまで含めて、資金計画を立てておくと安心です。
ここで混同しやすいのが、自宅の名義と住宅ローンの関係です。登記上の名義を変える手続き（誰の持ち物かという物権の問題）と、住宅ローンを誰が返していくかという返済義務や借入の名義（債務の問題）は、別のものとして扱われます。話し合いで「これからは私が住んで名義も私にする」と決めても、ローンの名義や返済義務まで自動で移るわけではありません。ローンの名義を変えるには、貸している金融機関の承諾が必要です。
とくに注意したいのが、住み続ける側がローンの名義人や連帯保証人として残ってしまうケースです。名義や保証をそのままにすると、相手の返済が滞ったときに自分に請求が及ぶおそれがあります。代償金の額そのものも、自宅をいくらと評価するかで動くため、評価額の考え方は割合の章であわせて確認してください。名義や保証の整理は影響が大きいので、司法書士やファイナンシャルプランナーに相談しながら進めると安心です。
共有名義のまま持ち続けるリスク
自宅を売らず、名義変更もせず、夫婦の共有名義のまま持ち続ける方法もあります。ただし、当面の合意はしやすくても、将来もめる火種を残しやすい選び方です。
その場では「今は決めきれないから、とりあえず共有のままに」と落ち着きやすい方法です。しかし共有のままだと、あとで自宅を売ろうとしたときに、共有者全員の同意がなければ売れません。離婚後に連絡を取りづらくなった相手と、売却の合意をあらためて取り付ける必要が出てきます。
マンションを共有のまま残す場合は、この負担がとくに続きやすい点に注意が必要です。売れないあいだも管理費と修繕積立金は毎月かかり続け、それを夫婦のどちらがどう負担するかで新たなもめごとになりがちです。大規模修繕の一時金や、管理組合の総会での議決権をどちらが行使するか、といった対応も、そのつど元配偶者と連絡を取り合って決めなければなりません。住み続けるわけでもない住まいのために、離れた相手とのやり取りが長く残ってしまうのです。
さらに、時間が経つほど関係が複雑になりやすい点にも注意が必要です。共有者の一方が亡くなればその持ち分は相続の対象になり、相続人が新たな共有者として加わります。再婚などで新しい家族関係が生まれると、話し合いの相手が増え、合意はいっそう難しくなります。
ここでも名義と債務の区別は大切です。共有している自宅を売るには共有者（持ち主どうし）の同意が必要で、これは物権の問題です。一方で住宅ローンの返済や名義を変えるには金融機関の承諾が必要で、こちらは債務の問題になります。同意を得る相手が違うため、片方が整っても、もう片方が自動で解決するわけではありません。共有をどう解消するかは、司法書士や弁護士に相談しながら検討することをおすすめします。
財産分与の割合は原則2分の1｜例外と評価額の決め方
財産分与で分ける割合は、夫婦それぞれの貢献度に関わらず、原則として2分の1ずつです。
ただし、事情によってはこの割合が修正されることもあります。そしてそもそも、何を2分の1にするのかという前提として、自宅をいくらと評価するかで、実際に分ける金額は変わってきます。ここでは、原則の考え方、例外にあたるケース、そして自宅の評価額の決め方の順に見ていきます。
貢献度に関わらず原則2分の1になる理由
収入の多い少ないに関わらず、夫婦で築いた財産は原則として半分ずつに分けます。専業主婦（主夫）であっても、この原則は変わりません。
外で働いて収入を得ることだけが、財産づくりへの貢献ではないためです。家事や育児で家庭を支えたことも、夫婦が協力して財産を築いた貢献として評価されます。実際に、夫婦がともに働いているケースでも、一方が専業で家庭を支えているケースでも、財産を2分の1ずつに分けるよう命じられることが多いとされています。
つまり「自分は収入がなかったから取り分は少ないはず」と考える必要はありません。まずは半分ずつが出発点になる、と押さえておくとよいでしょう。
2分の1が修正される例外
原則は2分の1ですが、一方の特別な事情が財産づくりに大きく関わっている場合には、割合が修正されることもあります。
たとえば、一方の特殊な才能や資格、努力によって、通常では考えにくいほど高額な資産が築かれた場合です。また、特有財産（結婚前からの資産や相続した財産など）が、いまある財産の形成に大きく寄与している場合も、その分が考慮されることがあります。マンションでいえば、購入資金の多くを一方の親の援助や結婚前の貯蓄でまかなっていた、といった事情がこれにあたりえます。過去の裁判では、こうした事情をふまえて割合が修正された例もありますが、どの程度修正されるかは事案ごとの個別判断で、一律の数字があるわけではありません。
割合が原則どおりでよいのか、修正を主張できる事情があるのかは、専門的な判断を要します。自分たちのケースで例外に当たりそうだと感じたら、弁護士に相談したうえで話し合いに臨むことをおすすめします。
何を分けるかを決める自宅の評価額の出し方
2分の1で分けるといっても、その前に「自宅をいくらと評価するか」を夫婦で合意しておく必要があります。この評価額が決まらないと、分ける金額そのものが定まりません。
ここで、マンションには大きな利点があります。同じマンションの別の部屋や、近隣の似た条件の物件が、実際にいくらで売れたかという成約事例が集めやすいためです。取引の事例が多いほど「この部屋ならこのくらい」という金額が近い水準に収れんし、不動産会社に査定を頼んでも、会社ごとの数字が大きくは離れにくい傾向があります。この査定額を評価額の目安に使えば、前章で見た代償金「（査定額−残債）÷2」の計算も進めやすくなります。
評価の基準そのものは、次のように複数あります。
- 不動産会社の査定額（実際に売れる価格に近い）
- 固定資産税評価額（固定資産税の計算に使われる評価額）
- 相続税路線価（相続税・贈与税の計算に使われる評価額）
マンションから住み替える場合、実際の分け方の目安として使いやすいのは、取引事例をもとにした不動産会社の査定額です。固定資産税評価額や相続税路線価は、どちらかというと土地の評価に用いる基準で、土地の面積や形、接する道路などを細かく見て価格を出す戸建てや土地の売却では重みを持ちます。土地の境界を確定させたり、建物と土地を分けて評価したりする作業も、戸建て・土地を分けるときの話であって、取引事例から価格を出しやすいマンションから住み替える人には基本的に関係ありません。マンションでは、まず査定額を軸に考えると分け方の話が進めやすくなります。
とはいえ、どの基準を採用するかによって金額は変わり、査定でも会社によって差が出ることはあります。話し合いで折り合わない場合は、不動産鑑定士による鑑定を受けて、客観的な評価額を出してもらう方法があります。どの基準が自分たちのケースに合うのか、評価額に開きが出て合意しづらいときの進め方については、不動産鑑定士や弁護士に相談すると判断しやすくなります。
財産分与でかかる税金｜渡す側・もらう側で違う
財産分与でかかる税金は、財産を渡す側ともらう側とで、まったく違ってきます。
お金や財産を渡すこと自体は、財産分与の範囲内であれば原則として課税されません。ところが自宅など不動産が絡むと話は変わります。渡す側には譲渡所得税がかかることがあり、もらう側は贈与税こそ原則かからないものの、名義変更などの場面で別の税金がかかります。まずは渡す側・もらう側で何が違うのかを、次の表で押さえてください。
| 渡す側 | もらう側 | |
|---|---|---|
| 主な税金 | 譲渡所得税 | 不動産取得税・登録免許税 |
| 課税されるか | 自宅が値上がりしていれば課税されうる | 贈与税は原則非課税・取得時の税はかかりうる |
| 関連する控除 | 3000万円特別控除（条件あり） | ― |
以下では、渡す側の譲渡所得税、もらう側にかかる税金、そして渡す側が使える可能性のある3000万円特別控除の順に、それぞれの中身を見ていきます。
自宅を渡す側にかかる譲渡所得税
現金ではなく自宅そのものを相手に渡す場合、渡した側に譲渡所得税がかかることがあります。意外に思われるかもしれませんが、税の世界では、財産分与で不動産を渡す行為が「譲渡」として扱われるためです。
このとき、分与した時点での自宅の時価が、譲渡所得の収入金額になります。実際にお金を受け取っていなくても、その時価で売ったのと同じように扱われる、という仕組みです。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき
譲渡所得税は、自宅の値上がり益にかかる税金です。買ったときの価格（取得費）より分与時の時価が高い場合に、その差額に対して課税されます。したがって、購入時より価値が下がっていて値上がり益が出ていなければ、譲渡所得税はかかりません。マンションでも、買った時期やそのときの相場によっては、購入価格を上回って値上がり益が出ることがあります。自宅を渡す側になりそうなときは、いま渡すと値上がり益が出るかどうかを含めて、早めに税理士に相談しておくと安心です。
不動産売却の譲渡所得税の計算方法｜5つのSTEPとモデルケースで解説
もらう側の贈与税・不動産取得税・登録免許税
自宅をもらう側は、贈与税こそ原則かかりませんが、名義変更などの場面で別の税金がかかることがあります。
まず贈与税について、離婚による財産分与でもらった財産には、通常は贈与税はかかりません。夫婦が協力して築いた財産を分ける清算だからです。ただし、次の2つの場合には例外として贈与税がかかることがあります。
- 分与された財産が、婚姻中の協力で得た財産の額やその他の事情から見ても多すぎる場合
- 離婚が、贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
出典: 国税庁 タックスアンサー No.4414 離婚して財産をもらったとき
贈与税以外にも、注意したい税金があります。一つは不動産取得税です。夫婦の財産を清算する分与であれば原則としてかかりませんが、離婚後の生活を支える目的や、慰謝料としての意味合いで渡された場合には、課税されることがあります。もう一つが登録免許税で、自宅の名義を変える登記の際にかかります。これらの税率は個別のケースや評価額によって変わるため、正確な金額は事前に確認しておくことが大切です。もらう側にどの税金がいくらかかるかは、税理士や、登記を扱う司法書士に相談すると見通しが立てやすくなります。
3000万円特別控除を使える条件（時点で適用可否が分かれる）
自宅を渡す側の譲渡所得税は、一定の条件を満たせば「3000万円特別控除」で軽くできる可能性があります。ただし、この控除が使えるかどうかは、いつ譲渡したかという時点によって分かれます。
3000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを売ったときに、値上がり益から最大3000万円を差し引ける仕組みです。夫婦で暮らしたマンションであれば、対象になりえます。ただし気をつけたいのが、配偶者や親子など特別な関係にある人への譲渡には、この控除が使えないという点です。
ここで時点の区別が関わってきます。婚姻中に配偶者へ自宅を渡すと、相手はまだ「配偶者」なので、特別の関係がある人への譲渡として控除の対象外になります。一方で、離婚が成立した後に元配偶者へ渡す場合は、すでに配偶者ではなくなっているため、控除の対象になりうると考えられます。
この違いは、分与のタイミングを離婚成立の前後どちらにするかで税額が大きく変わりうることを意味します。控除の適用を受けるには確定申告も必要です。どのタイミングで自宅を渡すのが自分たちにとって良いのかは、税額への影響が大きいため、必ず税理士に相談したうえで進めることをおすすめします。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例
マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較
財産分与を請求できる期限｜民法改正で2年から5年に
財産分与を相手に請求するには期限があり、原則として離婚から5年以内です。
この期限は、2026年（令和8年）4月1日の民法改正で、それまでの2年から5年に延びました。ただし注意が必要なのは、施行日より前に離婚が成立していた場合です。その場合は、従前の2年がそのまま適用されます。自分がどちらに当たるのかを、まず確認しておいてください。以下では、期限の考え方と、改正の内容や経過措置の注意点を見ていきます。
いつまでに請求できるか（除斥期間の考え方）
財産分与の請求期限は「除斥期間」と呼ばれ、期間が過ぎると請求できなくなります。
除斥期間は、よく知られた「時効」とは性質が異なります。時効のように途中で進行が止まったり、リセットされたりすることがありません。当事者どうしの話し合いで自由に延ばせるものでもないため、期間が過ぎてしまうと、あとから財産分与を求めるのは難しくなります。
だからこそ、財産分与は離婚のときにきちんと取り決めておくことが望まれます。離婚を急ぐあまり自宅などの分与をあいまいにしたまま進めると、あとで請求しようとしたときには期限を過ぎていた、という事態にもなりかねません。取り決めが難しいと感じたら、弁護士に相談しながら、書面で残す形にしておくと安心です。
2026年4月1日改正で延長された点と経過措置の注意
令和6年の民法改正により、財産分与を請求できる期間が、原則として離婚から2年から5年に延長されました。この改正は2026年（令和8年）4月1日に施行されています。
延長によって、離婚後に落ち着いてから財産分与を求められる余地は広がりました。ただし、すべての人が5年になるわけではありません。ここで経過措置に注意が必要です。施行日である2026年4月1日より前に離婚が成立していた場合は、従前どおり2年の期限が適用されます。つまり、離婚の成立が施行日の前か後かによって、使える期限が変わります。
出典: 法務省 民法等の一部を改正する法律について（令和8年4月1日施行）
自分のケースがどちらに当たるかは、離婚が成立した時期で決まります。すでに離婚している場合は2年の期限が迫っていることもあるため、財産分与がまだ済んでいなければ、早めに弁護士へ相談して状況を確認しておくとよいでしょう。
離婚の住み替えで家はどうする？3つの選択肢と選び方を整理
まとめ:離婚の財産分与と自宅の分け方なら、住み替えのトビラ
財産分与は、結婚してから夫婦が協力して築いた財産を、離婚のときに分け合う手続きです。預貯金や自宅、保険や退職金の一部などが対象になり、貢献度に関わらず原則2分の1で分けるのが基本になります。
なかでも自宅は、現金のように半分に割れず、もっとももめやすい財産です。売って代金を分ける、どちらかが住み続けて代償金を払う、共有のまま持ち続ける、といった方法があり、それぞれに良い面と注意点があります。マンションの場合は、同じマンションや近隣の成約事例から売れる金額の見当がつけやすく、分ける金額の目安を固めやすい一方で、住み続けても共有のまま残しても、管理費や修繕積立金が所有者に付いて回る点は忘れずに考えておきたいところです。
税金は渡す側ともらう側で違い、自宅が絡むと譲渡所得税や3000万円特別控除の条件が関わってきます。請求期限も2026年の改正で2年から5年に延びましたが、施行日前に離婚していれば2年のままです。判断に迷う場面では、あなたが弁護士・税理士・司法書士などの専門家に相談しながら進められるよう、要点を整理しました。そのうえで、分け方を具体的に考える出発点になるのは、いまのマンションがいくらで売れそうかを査定で知ることです。金額の見当がつけば、代償金の計算も、売るか住み続けるかの判断もしやすくなります。
住み替えを取り巻く状況は変わり続けます。住み替えのトビラは、そのときの最新の情報を正確に、わかりやすくお届けし続けます。
