マンションの住み替え(買い替え)のタイミング｜何歳・築何年が目安？

子どもの独立や修繕積立金の値上げをきっかけに、マンションの住み替え(買い替え)を今決めるか、もう少し待つかで迷う方は多いでしょう。

迷いやすいのは、ローンを組める年齢の期限と、売ったときの損得が変わる節目が、別々の時期にやってくるからです。

この記事を読めば、自分の年齢と築年数から、いつまでに住み替えればよいかを決められます。

住み替えのタイミングは、いちばん早く来る期限や節目に合わせる

住み替えの時期は、年齢で決まるローンの期限と、築年数や税金で決まる損得の節目を並べ、いちばん早く来るものに合わせて決めましょう。

子どもの独立などの暮らしの変化は、住み替えを考えるきっかけになります。ただ、いつまでに住み替えるかを決めるのは、期限と節目の方です。

次の表に、自分の年齢・築年数・買った年を1行ずつ当てはめてみてください。

時期が近い行が1つでもあれば、その時期までに住み替えるのが目安です。どの行もまだ先なら、暮らしの都合に合わせて時期を選べます。

期限は、年齢と住宅ローンで決まる

住み替え先をローンで買うなら、いつまでに住み替えるかは年齢で決まります。

年齢が上がるほど借りられる年数は短くなり、定年を過ぎると返済に回せるお金も減っていきます。

住宅ローンは「80歳までに返し終える」から逆算する

多くの住宅ローンは80歳になるまでに返し終えることを条件にしているため、そこから逆算すれば、希望の年数で借りられる年齢が分かります。

国土交通省が2025年度（令和7年度）に民間の金融機関を調べたところ、回答した994のうち978の金融機関が、返し終えるときの年齢を審査で見ていました。

最も多い基準は「80歳未満」で、716の金融機関がこれを使っています。85歳未満や75歳未満を基準にするところもあります。

フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と組んで扱う、金利がずっと変わらない住宅ローンです。返済の年数は最長35年で、さらに「80から申し込むときの年齢を引いた年数」までと決まっています。

たとえば、ちょうど50歳で申し込めば30年、55歳なら25年が上限です。年齢の1年未満は切り上げるので、50歳と数か月なら51歳として計算します。

申し込む年齢が5歳違うだけで、毎月の返済はぐっと変わります。

3,000万円を借りる場合、利息を除いた元金の分だけでも、30年返済なら月に約8.3万円、25年返済なら月に10万円です。25年返済の方が、毎月約1.7万円多く払う計算になります。

年齢が上がると、団体信用生命保険にも注意が必要です。返済の途中で亡くなったときなどに、残りのローンを代わりに払ってくれる保険で、多くのローンでは加入が条件です。ただ、健康状態によっては入れないこともあります。

自分の年齢で何年・いくら借りられるかは、金融機関の事前審査で確かめられます。基準は金融機関ごとに違うため、1か所で希望の年数が通らなくても、ほかで通ることもあります。

出典: 国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」

定年と退職金を考えて、住み替える時期を決める

ローンを使って住み替えるなら、収入が安定している定年前の方が、選べる住み替え先は多くなります。

定年後は年金が主な収入になるため、審査に通っても、毎月の返済に回せる額は働いていたころより少なくなりがちです。

退職金を頭金（買うときに最初に払うお金）に使うなら、老後の生活費を先に取り分けておきましょう。残った額を住み替えに使うと考えておくと、使いすぎを防げます。

売って賃貸に移る場合も、年齢が上がると入居の審査に通りにくくなることがあります。家賃の支払いを保証する会社が審査で収入を見るので、収入があるうちに移る方が部屋を選びやすいでしょう。

損得の節目は、築年数・所有期間・住宅ローン控除・修繕積立金で決まる

売って損をしにくい時期は、築年数・所有期間・住宅ローン控除・修繕積立金の4つで変わります。

相場と金利も損得にかかわりますが、今の家と住み替え先の値段が一緒に動くので、4つの節目とは考え方が違います。

築25年前後から、売値の下がり方が速くなる

マンションの売値は築25年前後から下がり方が速くなるので、築20年を過ぎたら、いつ売るかを決めておきましょう。

首都圏の中古マンションが実際に売れた値段を、1㎡あたりで比べたデータがあります。築0〜5年を100とすると、それぞれの値は次のとおりです。

• 築21〜25年は59.9
• 築26〜30年は44.9
• 築36〜40年は28.1（いちばん低い）
• 築41年以降は33.1

築21〜25年までは5年ごとに平均約10ポイントずつ下がるのに対し、築26〜30年では一度に15ポイント下がっています。

この数字は、同じ物件の値段の移り変わりではなく、2025年に売れた、築年数の違う物件どうしを比べた結果です。

それでも目安になるのは、買い手が同じくらいの築年数の物件と比べて値段を考えるからです。そのため、築20年台の後半に入ると、売値も下がりやすくなります。

実際に買い替えた人の損得も、築25年のあたりで変わります。不動産流通経営協会は、首都圏で買い替えた世帯について、売った家の値段と、その家を買ったときの値段の差を調べています。

プラスがいちばん大きいのは築10〜15年で、そこから築年数が進むほど小さくなり、築25年を超えるとマイナスになります。

ただし、区分ごとの件数は20〜73件と少なく、差額には買った時期の相場の影響も入っています。築25年ちょうどで損得が入れ替わるというより、築20年台の後半から利益が小さくなりやすいと考えておきましょう。

以前は、買った人が住宅ローン控除（ローンの残高に応じて税金が減る仕組み）を使えるマンションが、原則として築25年以内に限られていました。これが、古いマンションの売値が下がる理由のひとつといわれてきました。

今は、2022年以降に入居する人なら、1982年（昭和57年）1月1日以後に建てられたマンションは、築年数に関係なく控除の対象です。

それより前に建てられたマンションでも、今の耐震基準に合うという証明書がある場合に限り、控除を使えます。つまり控除については、築年数よりも、建てられたのが1982年1月1日より前か後かが分かれ目です。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

出典: 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査＜第30回（2025年度）＞」

出典: 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

所有期間の5年と10年で、税金が変わることがある

持っていた期間（所有期間）で税金が変わるのは、売って出た利益が3,000万円を超えるときと、売って損が出たときです。

自分が住んでいる家を売ったときは、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があり、所有期間に関係なく使えます。これを「3,000万円の特別控除」といいます。

ここでいう利益は、売った値段から、買ったときの値段や売るときにかかった費用などを引いた額です。利益が3,000万円以内なら税金はかからないので、所有期間を気にせず売れます。

利益が3,000万円を超えると、超えた分にかかる税率が所有期間で変わります。所有期間は売った日ではなく、売った年の1月1日の時点で数える点に注意しましょう。

たとえば2021年3月に買ったマンションを2026年に売ると、2026年1月1日の時点では5年に届かないため、短期になります。2027年に入ってから売れば、長期の税率で済みます。

10年超の軽減税率は、3,000万円の特別控除と一緒に使えます。控除のあとに残った利益のうち、6,000万円までの部分にこの税率がかかります。

売って損が出る場合も、所有期間5年が分かれ目です。売った年の1月1日に5年を超えていて、住み替え先を返済期間10年以上のローンで買うなどの条件を満たすと、その損で税金を減らせます。

具体的には、売って出た損を、その年の給与などの所得から差し引きます。引ききれない分は、翌年から3年間に持ち越して差し引けます。対象は2027年12月31日までの売却です。

ただし、3,000万円の特別控除を使うと、住み替え先に住み始めた年とその前後の数年は、住み替え先で住宅ローン控除を使えなくなります。

どちらを使う方が得かは、利益の額で変わります。比べ方はマンションの住み替えと住宅ローン控除で確かめておきましょう。

実際の税額は、買ったときの値段や特例の組み合わせで変わります。売る前に税理士に計算してもらうと安心です。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

出典: 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

出典: 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

出典: 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」

住宅ローン控除は、売ると残りの年数分がなくなる

今のマンションで住宅ローン控除を受けている途中で売ると、住まなくなった年から先の控除は受けられなくなります。

2022年以降に入居した場合、控除で減る税金は、年末のローン残高の0.7%です。残高が2,000万円なら、1年で14万円になります。

控除があと3年残っていれば、残高が少しずつ減ることを考えても、40万円前後を受け取れなくなる計算です。

控除の残りが1〜2年で、ほかに急ぐ理由がなければ、控除を受け終えてから売ると、手元に残るお金を増やせます。

ただし築25年が近いと、待つ間の値下がりが、控除の残りの額より大きくなることもあります。両方の金額を比べてから決めましょう。

控除の割合と年数は、入居した年によって違います。残りの年数は入居した年から数え、残高は毎年届くローンの年末残高証明書で確かめられます。

出典: 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

修繕積立金の値上げと大規模修繕の時期は、長期修繕計画で分かる

修繕積立金がいつ上がるか、大規模修繕がいつあるかは長期修繕計画に書いてあるので、住み替えの時期を考える前に一度目を通しておきましょう。

長期修繕計画は、管理組合（マンションの持ち主全員でつくる団体）が作る、30年以上先までの修繕の予定表です。5年ほどごとに見直すのが原則です。

国土交通省のガイドラインは、外壁の塗り替えや屋上の防水などを行う大規模修繕を、12〜15年ごとが目安としています。

新築で売り出されたマンションでは、最初は修繕積立金を低くしておき、段階的に上げていく計画がよく見られます。計画に「◯年度から月額◯円に改定」とあれば、その年から毎月の負担が増えます。

積立金が足りないマンションでは、大規模修繕の前に、持ち主から一時金を集めたり、管理組合がお金を借りたりすることがあります。

値上げや一時金が決まると、買い手はその分を値段から引いて考えがちです。総会（持ち主が集まって決める会議）で決まる前に売るか、修繕が終わってから売るかを早めに考えておくと、売り出す時期を選びやすくなります。

出典: 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（令和6年6月改定）

相場と金利は、今の家と住み替え先の両方の値段にかかわる

相場が上がると今の家も住み替え先も高くなるため、住み替えでは、相場の上がり下がりの影響は小さくなります。

では、相場の上がり下がりで得をするのはどんなときでしょうか。今の家より安い家に移る場合と、高い家に移る場合で答えが変わります。

• 今の家より安い家に移るなら、相場が高いときの方がお金が多く残る
• 今の家より高い家に移るなら、相場が低いときの方が差額の負担は小さい

金利は相場と違って、売るときにも買うときにも不利になります。金利が上がると住み替え先のローンの返済が増え、買い手も借りられる額が減るため、今の家を高く売りにくくなります。

相場や金利がいつ底を打ち、いつ天井になるかは、後になってから分かります。年齢の期限と、築年数・所有期間・住宅ローン控除・修繕積立金の節目で時期を決めておけば、相場に振り回されずに済みます。

金利のこれまでの動きと今後の見方は、住宅ローン金利の推移と見通しにまとめています。

暮らしの不満は、リフォームで直せるかを先に考える

暮らしの不満から住み替えを考えたときは、その不満が自分の部屋のリフォームで直せるかを先に考えると、住み替えるべきかが見えてきます。

部屋の中で直せるなら、住み続ける道もあります。共用部分（廊下やエレベーターなど、持ち主みんなで使う部分）や立地が原因なら、住み替えた方が早く解決します。

子どもが独立して家が広すぎると感じたとき

子どもが独立して部屋が余っても、管理費と修繕積立金は、使わない部屋の分まで払い続けることになります。

管理費や修繕積立金は、多くのマンションで部屋の広さ（専有面積）の割合で決まります。部屋を物置にしても負担は同じで、広い部屋ほど毎月の支払いは多くなります。

夫婦2人で毎日使うのは、リビングと寝室、水回りくらいという家庭も多いでしょう。それなら、管理費・修繕積立金・固定資産税の1年分に、使っていない部屋の広さの割合をかけてみてください。

出てきた金額が、広さを減らしたときに浮くお金の目安です。

出典: 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）

老後の暮らしやすさが気になってきたとき

老後の暮らしやすさで住み替えを考えるときは、エレベーターや共用部分の段差、駅までの距離など、自分では変えられない点が決め手になります。

マンションは家の中に階段がない一方で、上の階に住むとエレベーターが頼りになります。点検や停電、災害でエレベーターが止まったとき、階段で上り下りできるかは、住んでいる階と足腰の状態で変わります。

入口のスロープや手すりを付ける工事は共用部分の工事なので、管理組合の総会で決めます。自分ひとりの希望では進めにくい点も知っておきましょう。

駅やスーパー、病院までの距離も、自分では変えられない点です。車の運転をやめたあと、買い物や通院を歩きやバスで続けられるか、今の家と住み替え先で比べてみてください。

間取りや設備が今の暮らしに合わなくなったとき

部屋の中のリフォームで直せる不満なら住み続けられますが、部屋の数そのものが足りないときは、住み替えの方が現実的です。

マンションで持ち主が自分の判断で工事できるのは、部屋の内側（専有部分）です。窓のサッシや玄関ドアは共用部分にあたり、交換するには管理組合の許可が必要です。管理組合がまとめて交換するマンションもあります。

キッチンやお風呂の位置を大きく動かす工事も、床下の配管や建物のつくりによっては難しくなります。

一方、和室を洋室にしたい、収納を増やしたい、キッチンを新しくしたいといった希望なら、リフォームでかなえられます。リフォームの見積もりと、住み替えにかかる費用を比べておくと、どちらにするか決めやすくなります。

親と同居することになった、在宅勤務の部屋がほしいといった場合は、リフォームで部屋の数を増やすのは難しく、住み替えを考える方が近道です。

今は待つ方がよい人

期限や節目が近くても、お金の見通しや家族の予定がまだ決まっていない人は、決まるまで待つ方が、住み替えの失敗を避けられます。

ただし、待つ間にも年齢と築年数は進みます。待つなら、何が分かったら住み替えるのかを先に決めておきましょう。

お金の見通しが立っていない人

今の家の査定額がローンの残りより低い人や、退職金・年金の額がまだ分からない人は、数字が出そろうまで待つと、無理のない資金計画を立てられます。

査定額とは、不動産会社が見積もる「売れそうな値段」のことです。マンションを売るときはローンを全額返す必要があるため、査定額がローンの残りより低いと、足りない分を貯金で払うか、住み替えローンを使うことになります。

住み替えローンは、足りない分を住み替え先のローンに上乗せして借りるローンです。そのぶん、住み替え先で借りる額は増えます。

まずは査定額とローンの残りを比べて、いくら足りないかを知っておきましょう。貯金で払える額なら、住み替えに進めます。払えない額なら、返済が進んで差が縮まるのを待つという判断もできます。

退職金や年金の額が分からないうちは、住み替えに使える額も決めにくくなります。退職金の見込み額を早めに勤め先に確かめておくと、定年を待たずに計画を立てられます。

査定額がローンの残りを下回るときの売り方は、オーバーローンのマンションを売る方法で詳しく紹介しています。

家族の暮らしが数年のうちに変わりそうな人

子どもの独立や親の介護など、2〜3年のうちに家族の暮らしが変わりそうな人は、変わったあとの暮らしが見えてから住み替え先を選ぶと、もう一度引っ越す手間を避けられます。

子どもがまだ家にいるうちに夫婦2人向けの広さを選ぶと、独立するまでの数年は狭く感じるでしょう。親の介護が始まりそうなら、親の家からの距離も住み替え先の条件に入ってきます。

ただし、待っている間に、冒頭の表で近いと分かった時期を過ぎてしまわないよう気をつけましょう。

ローンを組める年数が足りなくなる、築25年を超えるといった場合は、家族の予定を待たずに住み替える方が、手元にお金を多く残せます。

住み替えると決めたら、先に売るか先に買うかを決める

住み替えると決めたら、先に売るか先に買うかを決めると、今の家を売り出す時期と、住み替え先を探し始める時期が決まります。

ローンの残りが多く、貯金に余裕がない人には売り先行がおすすめです。貯金に余裕がある人は、買い先行も選べます。

売り出してから買い手に家を引き渡すまでは、3〜6か月ほどかかると考えておきましょう。転勤や入学で買い手が増える1〜3月に売り出すなら、前の年の秋には査定を受けて準備を始めておくと安心です。

どちらを選ぶかの決め方は、売り先行と買い先行の選び方で詳しく解説しています。

まとめ：住み替えの時期は、いちばん早く来る期限と節目で決まる

住み替えのタイミングは、年齢で決まるローンの期限と、築年数・所有期間・住宅ローン控除・修繕積立金の節目のうち、いちばん早く来るものが目安になります。

次の一歩は、80から今の年齢を引いて借りられる年数の目安を出し、築年数と買った年も最初の表に当てはめてみることです。ここを飛ばして相場だけで時期を決めると、借りられる年数が足りなくなったり、税金で損をしたりするおそれがあります。

自分の期限が分かったら、今のマンションの査定額とローンの残りも確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、年齢と損得の節目から住み替えの時期を決める方法も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。