マンション価格はいつまで上がる｜要因ごとの期限と止まるサイン

マンションの価格がいつまで上がるのかは、売るか待つかを決める前に誰もが気にする点です。

調べると「複数の要因で決まる」「大きく下がる要因は乏しい」といった幅のある説明が並び、日付での答えにはたどり着きにくいままです。上昇を作った要因は4つあり、それぞれ切れる時期が違うからです。

この記事では、13年の上昇を作った4つの要因に期限があるかを一次情報で確かめ、「上がっている」の指標が2つに分かれ始めた2026年の現在地と、上昇が止まるサインを順に見ていきます。

マンション価格が13年上がり続けた理由

「いつまで上がるのか」に答えるには、まず「なぜ上がってきたのか」を要因に分けておく必要があります。要因ごとに、切れる時期が違うからです。

首都圏の中古マンションの成約㎡単価は、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の年報で13年連続の上昇となりました。2015年の45.25万円が、2025年には82.98万円です。

国土交通省の不動産価格指数でも、令和7年12月分（季節調整値）の全国のマンション（区分所有）は225.1で、2010年の平均の2.25倍です。同じ時点の住宅地は119.8、戸建住宅は121.9で、マンションだけが突出して上がっています。なお、この令和7年12月・第4四半期分が公表されている最新の回で、令和8年1月分以降は算出時のプログラムの不具合を理由に公表が延期されています。

この上昇を作った要因は4つです。

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2025年）

出典: 国土交通省 不動産価格指数

建築費と用地の上昇で新築が上がり中古の比較対象が上がった

1つ目は、新築の価格です。新築マンションの価格は建築費と用地の取得費で決まり、この10年で両方が上がりました。

民間の調査機関である不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ」では、2025年の首都圏の新築マンションの戸当り平均価格は9,182万円、1㎡当り単価は139.2万円で、いずれも最高値でした。前年比では平均価格が1,362万円（17.4％）のアップ、㎡単価が21.5万円（18.3％）のアップです。東京23区は1億3,613万円・210.9万円でした。全国の㎡単価も104.5万円で、13年連続のアップです。

中古の価格は、同じ地域の新築を上限の目安にして決まります。新築が上がれば、中古も「新築よりこれだけ安い」という位置で上がります。13年の上昇の土台は、この要因です。

出典: 不動産経済研究所 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ

出典: 不動産経済研究所 全国 新築分譲マンション市場動向 2025年

新築の供給が減り買い手が中古へ流れた

2つ目は、新築の供給の減少です。

同じ調査で、2025年の首都圏の新築マンションの発売戸数は2万1,962戸、前年比4.5％減で、1973年以降の最少を更新しました。減少は4年連続です。全国の発売戸数は5万9,940戸で、こちらは前年比0.8％増と4年ぶりに増えましたが、過去最多だった1994年の18万8,343戸と比べると3分の1以下の水準にとどまります。

新築が少なく高ければ、買い手は中古に流れます。中古の買い手が増えるほど、中古の価格は上がります。新築の供給減は、中古の価格を下から支えてきました。

出典: 不動産経済研究所 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ

出典: 不動産経済研究所 全国 新築分譲マンション市場動向 2025年

低金利と変動型の広がりが買い手の予算を押し上げた

3つ目は、金利です。

日本銀行は2016年1月29日に「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入を決定し、金融機関が保有する日本銀行当座預金に▲0.1％のマイナス金利を適用しました。その後も長く低金利が続きます。買い手は毎月の返済額から借りられる金額を逆算するので、金利が低いほど借りられる金額は増えます。毎月13万円・35年・元利均等というモデルケースの仮定では、金利0.5％で約5,008万円が借りられる計算です。毎月返済額・返済期間・返済方法・金利は、いずれも仮定値です。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」では、利用した金利タイプは「変動型」が75.0％で最も多いという結果でした。低い変動金利で借りる買い手が大半だったことが、買い手の予算を押し上げ、価格を支えてきました。金利そのものの動きは、住宅ローン金利の推移と今後の見通しにまとめています。

出典: 日本銀行 「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入

出典: 住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）

投資マネーと海外の買い手が都心の高額帯を押し上げた

4つ目は、投資マネーです。都心の高額帯では、住むためではなく投資として買う人が価格を押し上げてきました。

国土交通省が2026年8月28日に公表した「令和9年度国土交通省税制改正要望事項」の背景資料には、新築マンションの短期売買（保存登記から1年以内に移転登記がなされたもの）の割合が示されています。都心6区は2024年1〜6月で12.2％、2023年で7.1％で、2018〜2022年の最大値は2021年の4.6％でした。23区では2024年1〜6月が9.3％です。短期売買の割合が数年で大きく増えています。

投資の買い手は、賃料と利回りで価格を決めるので、実需の買い手より高い価格を出すことがあります。都心の高額帯の上昇には、この要因が強く働いています。

出典: 国土交通省 令和9年度国土交通省税制改正要望事項

マンション価格を上げてきた要因ごとの期限

4つの要因のうち、どれがいつまで続くかを一次情報で確かめます。「いつまで上がる」の答えは、この表にあります。

建築費と供給の要因には期限が見当たらない

建築費と用地の上昇、新築の供給減には、いまのところ切れる時期が見当たらない状態です。

2026年の首都圏の新築マンションの供給見込みは2万3,000戸で、2025年に比べ4.7％増えるものの、過去の水準から見れば少ないままです。建築費が下がる材料も、公的な統計の中では乏しいままです。この2つの要因が残る限り、中古の比較対象である新築の価格は高いまま残ります。「価格が大きく下がる要因は乏しい」という説明は、この2つの要因を指しています。

ただし、新築の初月契約率は2025年に63.9％で、前年の66.9％から3.0ポイント下がり、2年連続で70％を割りました。新築が高いまま売れにくくなる、という変化は起きています。

出典: 不動産経済研究所 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ

低金利の要因は2026年6月の利上げで切れた

4つの要因のうち、はっきりと期限が来たのが金利です。

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導水準を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げることを決定しました。あわせて、補完貸付制度の基準貸付利率は1.25％となりました。

毎月13万円・35年・元利均等の同じ仮定で、金利が0.5％から1.25％へ上がると、借りられる金額は約5,008万円から約4,420万円へ、約588万円小さくなります。式は、借りられる金額＝毎月返済額×｛1−(1＋月利)^(−返済回数)｝÷月利（月利＝年利÷12、返済回数＝年数×12）です。毎月返済額を自分の予算に置き換えれば、同じ式で確かめられます。買い手の予算を押し上げてきた要因は、逆向きに動き始めました。

住宅ローンの変動金利がいつ上がるかは、銀行ごとの基準金利の改定によります。改定の時期と幅は銀行で違うので、買い手が使う銀行の公式の発表で確かめます。金利が価格に届くまでには時間差がありますが、「低金利が価格を支える」という13年の前提は、2026年6月で終わりました。

出典: 日本銀行 金融市場調節方針の変更について（2026年6月16日）

投資マネーの要因は年末の税制改正で方向が決まる

投資マネーの要因は、2026年の年末に方向が決まります。

国土交通省は2026年8月28日に公表した税制改正要望で、「新築マンションの価格高騰への対応に係る所要の措置」として、「都心の大規模マンションを中心とした近年の新築マンション価格の高騰に対応するため、実需に基づかない投機的取引を抑制するための方策について、必要な検討を行い、所要の措置を講じる」としました。税目や税率はこれから決まります。方向が決まるのは、年末の与党税制改正大綱です。

対象は新築の短期売買ですが、投資目的の買い手が慎重になれば、都心の高額帯の中古の買い手の層も変わります。この要因の期限は「2026年12月」と置いておくと、先の読み方が定まります。

出典: 国土交通省 令和9年度国土交通省税制改正要望事項

減税と世帯数の追い風は2030年に節目が来る

買い手の側の追い風には、2030年という節目があります。

住宅ローン減税は、令和8年度税制改正で適用期限が5年間延長され、入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日までの入居が対象となりました。中古でも減税を使える買い手が増える追い風は、2030年まで続きます。

世帯の数にも節目があります。国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計（全国推計）2024年推計」では、世帯総数は2020年の5,570万世帯から増加し、2030年の5,773万世帯でピークを迎え、その後は減少に転じて2050年には5,261万世帯になるとされています。

住宅の実需は世帯の数で決まります。世帯数が増えている間は買い手の総量が増えますが、2030年を過ぎると減ります。地域差は大きく、都心は遅れて減りますが、全体の天井は2030年です。

出典: 国土交通省 住宅ローン減税（令和8年度税制改正）

出典: 国立社会保障・人口問題研究所 日本の世帯数の将来推計（全国推計）2024年推計

売り出し価格と成約価格の分岐

「上がっている」と聞いたとき、どの指標の話かで意味が変わります。2026年のいま、2つの指標が分かれ始めています。

売り出し価格の指標は2026年7月も上がり続けている

民間の調査会社である東京カンテイが毎月公表している「中古マンション70㎡価格」は、売り出し価格をもとに70㎡に換算した指標です。2026年7月の首都圏は、前月比＋1.2％の7,547万円で、24ヵ月連続の上昇でした。

ただし、2026年8月24日公表の同じ資料で、東京23区は前月比−0.1％の12,724万円と僅かながら続落し、「都心部に隣接し価格水準も高い行政区にも調整の動きが波及し始めている」と書かれています。都心6区は前月比−1.7％の18,195万円で3ヵ月連続のマイナス、下落率自体も拡大しました。同じ資料は都心6区について「新規流通戸数は前年同月に比べて増加、さらに反響の鈍さから継続分も積み上がり続けており、流通戸数全体のボリュームが増大してきている」としています。

売り出し価格は、売り手が「このくらいで売れるはず」と置いた価格です。首都圏全体ではまだ上がる一方で、都心から調整が始まっています。

出典: 東京カンテイ 三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移（2026年7月）

成約価格の指標は2026年5月から下がり始めた

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の月例速報は、実際に成約した価格をもとにしています。首都圏の成約㎡単価は、2020年5月から2026年4月まで72ヵ月連続で前年同月を上回っていましたが、5月に前年比マイナス3.9％と73ヵ月ぶりに下落へ転じました。

2026年8月度は81.60万円で、前年比マイナス3.8％、4ヵ月連続の下落です。前月比も3.1％下落し、90年10月（83.50万円/㎡）の水準を下回りました。一方で、新規に登録された物件の㎡単価は116.81万円で、前年比プラス21.5％と28ヵ月連続で上昇しています。

「いつまで上がる」の答えは、成約価格で見るなら「2026年4月まで」です。買い手が実際に払う価格は、5月から下向きに変わりました。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年4月度

分岐は在庫の増加と成約日数の延びとして表れる

売り出し価格が上がり、成約価格が下がると、その差の中に入った物件が売れ残ります。これが在庫の増加です。

2026年8月度の首都圏の中古マンションの在庫件数は48,235件で、前年比プラス8.2％と6ヵ月連続で増加し、速報は「増加率は拡大傾向に」としています。成約件数は3,180件で前年比マイナス10.5％、5ヵ月連続の減少でした。売り出しから成約までの日数は月例速報では公表されていないため、自分の物件では、同じ棟や同じ駅の売り出し物件が掲載され続けている期間を仲介会社に聞いて確かめます。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度

マンション価格の上昇が止まるサイン

上昇が止まるサインは、価格そのものより先に、在庫・差・件数に出ます。しかも、都心と郊外で出方が違います。毎月確かめられるサインを4つに絞ります。

在庫の増加率が広がり続けている

最初のサインは在庫です。在庫が増えているかに加えて、増え方が速くなっているかを見ます。

2026年8月度の首都圏の在庫件数は前年比プラス8.2％で、7月度のプラス5.5％から増加率が広がりました。速報が「増加率は拡大傾向に」と書いたのは、この動きです。

在庫の増加率が広がり続けている間は、売り手が増えて買い手が減っている状態です。上昇が止まるサインとして、いちばん早く出ます。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度

売り出し価格と成約価格の差が開き続けている

2つ目のサインは、新規に登録された物件の㎡単価と、成約した物件の㎡単価の差です。

2026年8月度の首都圏では、新規登録の㎡単価が116.81万円、成約の㎡単価が81.60万円でした。売り手の希望と買い手の実勢は、逆の向きに動いています。

この差が縮まり始めたら、売り手が価格を下げて買い手に近づいた、という意味です。差が開き続けている間は、まだ売り手が下げていない状態で、下げる局面はその後に来ます。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度

都心から先に調整が始まり隣接区へ広がっている

3つ目のサインは、地域の順番です。

2026年8月度の東日本レインズの速報では、東京都区部の成約件数が前年比マイナス20.6％、成約㎡単価がマイナス0.3％でした。一方で、成約㎡単価は東京都多摩がプラス9.1％、千葉県がプラス5.1％、埼玉県がプラス2.0％と、郊外ではまだ上がっています。東京カンテイの7月分でも、都心6区は3ヵ月連続のマイナスで、隣接する行政区に調整の動きが波及し始めたとされています。

いま起きている調整は、都心が先で郊外が後という順番で表れています。自分の物件が郊外にあるなら、都心の動きを毎月見ておくと、同じ動きが自分の地域に届いたかを早く気づけます。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度

出典: 東京カンテイ 三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移（2026年7月）

金利の改定と税制改正の日程が年内に控えている

4つ目のサインは、カレンダーです。2026年の残りには、要因の期限に関わる日程が控えています。

日本銀行の会合日程は公表されており、政策金利が動けば、住宅ローンの基準金利の改定を通じて買い手の予算に届きます。税制改正大綱で投機的取引の抑制策の方向が決まれば、都心の高額帯の買い手の層が変わります。「いつまで上がる」を日付で言うなら、これらの日程が、2026年のうちに答えの一部を決めます。

上がる要因が残っているうちに売るか待つかは、自分の残債と住み替え先の予算で決まります。判断の順番と市況の読み方は、マンションの売り時を市況・築年数・税金で見極めるハブ記事にまとめています。

出典: 日本銀行 金融政策決定会合の運営

出典: 国土交通省 令和9年度国土交通省税制改正要望事項

まとめ：上げてきた4つの要因のうち低金利は2026年6月で切れた

いちばん重い答えは、「いつまで上がる」に1つの日付は無く、要因ごとに期限が違うということです。13年の上昇を作った4つの要因のうち、低金利は2026年6月16日の利上げで切れ、投資マネーは年末の税制改正大綱で方向が決まり、建築費と新築の供給減だけが期限の見当たらないまま残っています。しかも「上がっている」の指標は2つに分かれ、売り出し価格をもとにした東京カンテイの70㎡価格は2026年7月も24ヵ月連続で上がる一方、実際に成約した東日本レインズの㎡単価は8月まで4ヵ月連続で下がりました。

次の一歩は、自分が見る指標を成約価格の側に決めることです。東日本レインズの月例速報を毎月10日前後に開き、在庫件数の増加率と、新規登録㎡単価と成約㎡単価の差の2つを記録します。この一歩を飛ばして売り出し価格のニュースだけで値付けすると、買い手の実勢から離れた価格のまま、売り出しから成約までの期間だけが延びます。

そのうえで、日本銀行の次の会合の日と、年末の税制改正大綱の時期を手元のカレンダーに入れておきましょう。上げてきた要因が1つずつ弱まる日付が、自分の売り時を決める材料になります。住み替えのトビラでは、マンション価格を上げてきた要因ごとの期限と、上昇が止まるサインの確かめ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。