マンションの共有持分だけ売る方法｜同意なしで売れる根拠と売り先・流れ・税金

夫婦や親子、兄弟で共有名義になっているマンション。全体を売る同意は取れない、または取りたくない。それでも、自分の持分だけは手放したい。

「自分の分だけ売れるのか」「相手に言わずに売れるのか」「誰が買うのか」。

自分の持分だけなら、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。ただし、買い手、ローンと担保、契約上の条件や必要な届出は別に確認します。この記事では、持分を売る根拠と条件、売り先、手続き、費用と税金を順に説明します。

共有持分だけ売れる根拠と売れないケース

まず、法律上の根拠と、実際に売れないケースを分けます。

順に見ていきます。

自分の持分は他の共有者の同意なしに売れる

共有名義のマンションは、共有者それぞれが「持分」という権利を持っています。この持分は、各共有者の財産です。自分の財産をどう処分するかは自分で決められるので、持分だけを売るのに、他の共有者の同意は要りません。

一方、マンション全体を売るとなると、他の共有者の持分まで動かすことになるので、共有者全員の同意が要ります。民法251条1項も、共有物に著しい変更を加えるには他の共有者の同意が必要だと定めています。ここが混同されやすい点です。

夫婦で2分の1ずつなら自分の2分の1を、兄弟で3分の1ずつなら自分の3分の1を、それぞれ単独で売買の対象にできます。

出典: e-Gov法令検索「民法」

他の共有者への通知も法律上は要らない

一般に、持分売却について他の共有者への事前通知義務はありません。ただし、管理規約の届出や融資契約の確認まで不要になるわけではありません。登記や新しい共有者との連絡で判明することもあり、秘密の売却を保証するものではありません。

買った人は共有者になり管理組合の組合員にもなる

マンションの持分を売るとは、部屋の半分を物理的に切り売りすることではなく、部屋に対する権利の割合を売ることです。買った人は、他の共有者と並ぶ共有者の1人になります。

マンションでは、区分所有者は全員で管理組合を構成します（区分所有法3条）。持分を買った人も区分所有者の1人として組合員になり、管理費と修繕積立金の支払い義務を負います。管理費の滞納があれば、その請求は持分を買った人にも向かいます。区分所有法8条が、管理費などの債権は特定承継人に対しても行使できると定めているからです。

1つの専有部分が共有の場合、区分所有法40条により、議決権を行使する人を1人定めます。持分の売却後は、部屋の使い方や費用負担について、新しい共有者との調整が必要になります。

出典: e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」

住宅ローンが残っていると金融機関の承諾が壁になる

抵当権がどの不動産・持分に付いているかは、登記で確認します。必ず部屋全体に設定されているとは限りません。担保の付いた持分を買う人には、債務が返済されない場合のリスクがあります。

また、融資契約で譲渡に金融機関の承諾が必要な場合があります。無断の名義変更で一括返済を求められるおそれがあるため、査定と並行して金融機関に条件を聞きます。持分を売っても、債務や保証が自動で消えるわけではありません。

持分を扱う買い手を探す必要がある

持分を買っても部屋全体を自由に使えるわけではありません。通常の居住用マンションと同じようには買い手を探せないため、他の共有者への売却や、持分を扱う仲介・買取会社への相談が選択肢になります。

共有持分の売り先の選択肢

売り先ごとに一律の価格割合が決まっているわけではありません。次の表で、金額と成立条件を比べましょう。

他の共有者に売る

相手に購入意思と資金があれば、共有関係を整理する方法になります。ただし、最も高く売れる、必ず揉めないとは限りません。

価格の根拠を示し、親族間で著しく低い額にする場合は贈与税の扱いも確認します。借換えが必要なら、融資の審査と売る側の債務・保証が外れる条件を金融機関に確かめます。

共有者全員の同意が取れるなら全体を売る

全員の同意があれば、マンション全体を売る方法も比べます。全体の成約見込みから費用やローンを引き、自分に残る額を出しましょう。持分売却より有利かどうかは、実際の価格と条件で判断します。

専門の仲介を通して投資家に売る

他の共有者が買わず、全体売却の同意も取れない場合、持分を専門に扱う仲介会社を通して、投資家に持分を売る方法があります。

仲介会社に、どの買主候補へ紹介するのか、価格の根拠と期間を聞きます。投資家への売却だから全体価格の5〜7割で売れる、といった共通の割合はありません。仲介手数料も確認します。

買取会社に売る

持分を直接買う会社の提示額と条件を確認します。会社ごとに購入後の方針や対応範囲が違うため、共有者との調整状況や部屋の使用状況を正確に伝えます。

購入後、新しい共有者から使用・費用・持分の買取りについて連絡が入る可能性があります。価格だけでなく、分かる範囲で購入後の方針も聞きましょう。

対価を求めないなら持分を放棄する

売るのではなく、持分を放棄する方法もあります。共有者の1人がその持分を放棄したときは、その持分は他の共有者に帰属します（民法255条）。お金を受け取る代わりに、共有関係から抜ける形です。

放棄は単独の意思でできますが、登記は他の共有者と共同で申請する必要があり、相手の協力が要ります。また、放棄で持分を得た共有者には、贈与税がかかる場合があります。

放棄しても既存のローンや保証が自動でなくなるわけではありません。対価、登記の協力、税金、債務を整理してから選びます。

出典: e-Gov法令検索「民法」

共有持分だけ売る流れ

持分と担保を確認し、全体売却の受取見込みと持分だけの提示額を比べます。売り先と条件が決まったら契約・決済・登記へ進みます。

登記簿で自分の持分割合を確かめる

最初に、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取り、自分の持分割合を確認します。「2分の1ずつ」と思い込んでいたら、購入時の資金負担に合わせて「3分の2と3分の1」になっていた、というケースは珍しくありません。

持分割合は、売却価格の基準、契約書の記載、登記のすべてに関わります。記憶や購入時の書類ではなく、登記簿の現物で確認します。

登記事項証明書は、法務局の窓口に請求書を出す方法、郵送で請求する方法、オンラインで請求する方法があります。あわせて、抵当権が残っているかどうかも登記簿で確認できます。

出典: 法務局「各種証明書請求手続」

全体売却の受取見込みと、持分の提示額を並べる

全体の査定額に持分割合を掛けた額は、比較の基準になります。ただし、それ自体が持分の時価や買取保証額ではありません。

当サイトの仮定例では、全体査定3,000万円・持分2分の1なら、代金を按分した額は1,500万円です。ここから自分が負担する費用・ローンなどを引きます。持分だけの売却は、別に実際の見積もりを取ります。

持分だけの価格を聞く前に、全体ならいくらかも知る。 両方の数字があれば、手放す条件を比較できます。

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売り先を決めて他の共有者に打診する

他の共有者に打診できる関係なら、購入意思と資金を確認します。並行して持分を扱う会社へ査定を相談することもできます。必要な決済期限を伝え、提示額と条件を複数比較しましょう。

売買契約書に持分割合を明記する

買い手が決まったら、売買契約を結びます。持分の売買契約書には、売る対象が「〇〇マンション△△号室の持分〇分の〇」であることを書き込みます。

持分割合の記載が無い、または曖昧な契約書のままでは、登記が進みません。買い手が他の共有者の場合も、口約束ではなく契約書を作ります。後で「いくらで、どの持分を」と揉めないためです。

契約書に書く項目は次のとおりです。

• 売る持分（物件名・部屋番号・持分〇分の〇）
• 代金と支払いの時期
• 決済日と引き渡しの条件（現況のまま）
• 契約不適合責任の扱い

買取業者や投資家との契約では、契約不適合責任の免責と、追加減額なしの条項を確かめます。

決済と同時に持分移転登記をして管理組合に届け出る

決済の日に、買い手から代金を受け取り、司法書士が「持分全部移転登記」を申請します。自分の持分がすべて買い手に移る登記です。売主が用意するのは、登記識別情報（権利証）、印鑑証明書、実印、本人確認書類です。

登記が終わったら、管理組合に区分所有者の変更を届け出ます。マンションの管理規約で、所有者が変わったときの届出が定められているのが通常です。管理費の引き落とし口座の変更も、この届出で処理されます。

売却後は、譲渡所得や特例の申告が必要かを確認します。決済までの期間は、売り先の種類だけでなく、担保や書類、資金調達によって変わります。

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持分だけ売るときの登記と費用と税金

費用は、売主が払うものと買主が払うものを区別します。譲渡所得の税金と、登記の登録免許税も別のものです。

登録免許税は、土地・建物と軽減の条件を分ける

売買による持分移転の登録免許税は、原則として固定資産課税台帳の価格のうち移転持分に対応する額を基準に計算します。

これは国税庁の2026年4月1日現在の案内に基づきます。敷地が借地の場合などは同じ計算になりません。評価額の内訳、移転する権利、適用できる軽減を司法書士に確認しましょう。

登記費用の負担者は契約で決め、司法書士報酬などを含めて見積もりを取ります。

出典：国税庁・登録免許税の税額表。

出典: e-Gov法令検索「登録免許税法」

出典: e-Gov法令検索「租税特別措置法」

担保の解除と債務・保証の解除は別に確認する

担保の範囲と金融機関の判断によって、完済による抹消や担保の一部解除などを検討します。自分の判断だけで持分相当分の担保を外すことはできませんが、一律に「持分だけの解除は不可能」とも言えません。

名義から外れた後も債務・保証が残らないか、金融機関に確認します。担保を外す登記と、借入れ・保証の契約変更は分けて考えます。

譲渡所得と3,000万円控除の要件を確認する

譲渡所得は、持分の売却代金から取得費と譲渡費用を引いて計算します。取得費は取得経緯を確認し、建物の減価償却も反映します。相続で取得した場合は被相続人の取得費等を引き継ぐのが基本です。取得費が分からない場合の概算取得費は売却額の5%です。

3,000万円特別控除は、適用できる人ごとに最高3,000万円です。以前住んでいた家なら退去後の売却期限などがあり、住んでいた事実だけでは決まりません。適用する場合は確定申告が必要です。

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

出典: 国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」

出典: 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

配偶者や親子に売ると3000万円控除は使えない

親子や夫婦など、税法上の「特別の関係がある人」への売却では3,000万円特別控除を使えません。家族という呼び方だけでなく、実際の関係と要件を確認します。

特別の関係がある人には、親子や夫婦のほか、生計を一にする親族、売った後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人も含まれます。

離婚後も実際の関係によって結論が変わります。また、兄弟というだけで一律に対象外になるわけではありません。生計や同居などの関係も含め、契約前に税務署か税理士へ確認しましょう。

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出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

時価より安く売ると差額が贈与になる

個人へ著しく低い価格で譲渡すると、時価との差額が贈与とみなされる場合があります。暦年課税の基礎控除は、その年に受けた他の贈与も合計して判定します。

全体査定×持分割合は参考資料ですが、税務上の時価を保証しません。査定書や価格決定の経緯を保存し、親族間の価格設定などは税理士へ確認します。別の名目に置き換えれば解決するものではありません。

出典: e-Gov法令検索「相続税法」

出典: 国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

他の共有者への伝え方

共有者へ連絡できる関係なら、購入意思や全体売却の可能性を確認すると、選択肢を比較できます。ただし、事前に伝えれば高く売れる、争いがなくなるという保証ではありません。

• 自分が持分を手放したい理由と希望期限を伝える
• 全体査定と持分査定を、条件の違いも添えて共有する
• 買い取る場合は資金調達と税務を確認する
• 返答・再協議の時期を、準備に必要な期間を踏まえて決める

脅しとして第三者への売却を持ち出すのではなく、実際に検討している選択肢を伝えます。法的な争いや直接の連絡が難しい事情がある場合は、弁護士へ相談します。

まとめ：持分売却は、価格とローンの条件を確かめて選ぶ

自分の持分だけなら、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。ただし、買い手や取引条件、担保、管理規約上の届出は確認が必要です。売り先による一律の価格割合はなく、実際の提示額から費用を引いた手取りで比べましょう。

次の一歩は、法務局で登記事項証明書を取り、自分の持分割合と抵当権の有無を確かめることです。ここを飛ばすと、「2分の1のはず」が3分の1だった、抵当権が残っていて決済できない、という形で価格と日程の前提が後から崩れます。持分割合は売却価格の基準にも、契約書の記載にも、登記にも関わるので、記憶ではなく登記簿の現物で押さえます。

持分と担保を確かめたら、全体売却の受取見込みと持分だけの査定を比較します。全体査定×持分割合は参考の基準であり、持分の時価を保証するものではありません。住み替えのトビラでは、マンションの共有持分だけを売る方法も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。