新築の契約後に今の家を売るには？決済日から逆算する期限と最低売却価格

住み替え先の新築を契約したあと、今の家が売れ残ったら、新居の残代金はどうなるのでしょうか。

答えは、新居の契約書と住宅ローンの書類に書かれた条件で決まります。

契約書で確かめる条件から、いくら以上で売るかの計算、売り出し時期の逆算、売れ残りに備える買取保証まで、決済日に間に合わせる手順をまとめました。

新築の契約後、今の家を売るときに確認する契約条件

今の家をいつまでに、どんな条件で売るかは、新居の売買契約書（注文住宅なら工事請負契約書）と、住宅ローンの承認の書類に書かれています。

2つの書類を手元に用意して、次の4つの条件を順に確かめておきましょう。

新居の引き渡し日と残代金の決済日

今の家を売るときの本当の期限は、新居の引き渡し日よりも、残代金を払う決済日です。

分譲マンションでは、残代金の支払いと引き渡しを同じ日に行うのが一般的です。新居の住宅ローンもこの日に実行されるので、今の家の売却代金を残代金に回すなら、この日までに入金を済ませておく必要があります。

注文住宅は、着工金・中間金・最終金のように代金を分けて払い、最終金の支払いと引き渡しが同じ日になります。

新居が完成前なら、契約書の引き渡し日は「予定」として書かれています。工事の進み方で前後することもあるので、日付がいつ確定するかを売主に聞いておくと、今の家を売り出す時期を決めやすくなります。

契約書の中では、「引渡し」「残代金」「支払時期」の欄に、この日付が書かれています。

新居の住宅ローンに付いた売却条件

今の家にローンが残っているなら、新居の住宅ローンは「今のローンを返し終えること」を条件に承認されていることがあります。

2つのローンを同時に払う前提で審査すると、年収に対する返済の割合が高くなり、借りられる額が減ります。そこで金融機関は、今の家を売ってローンを完済する前提で審査することがあります。

この条件が付いていると、どうなるのでしょうか。決済日に今の家が売れ残っていれば、新居のローンも実行が止まり、残代金を払うお金が不足します。

確かめるのは、金融機関から届いた承認の通知書の「条件」や「特約」の欄です。書き方が分かりにくいときは、ローンを申し込んだ窓口か新居の売主の担当者に、次の2点を聞いておくと安心です。

• 今の家の売却が融資の条件になっているか
• 今の家の売買契約書を出す期限はいつか

ローン特約と買い替え特約で白紙解除できる条件

今の家が売れ残ったときに新居の契約を白紙に戻せるかは、ローン特約と買い替え特約の書き方で決まります。

ローン特約は、住宅ローンの審査で融資を断られたとき、手付金を返してもらって解除できる約束です。

気をつけたいのは、売却を条件に承認が出たあと、今の家が売れ残ってローンの実行が止まった場合です。これが「融資の承認が得られなかったとき」に当たるかは条文の言葉しだいで、対象外なら手付解除か違約金の話に進みます。

買い替え特約は、「期日までに今の家が決めた価格以上で売れること」を新居の契約の条件にする約束です。期日を過ぎても売れ残っていれば、契約を白紙に戻せます。

売主の販売の予定が崩れるので、新築分譲ではこの特約を外す例もあります。付いていれば、特約の期日と価格を売り出しの計画と照らし合わせましょう。

手付解除の期限と違約金の上限

新居の売主が不動産会社なら、手付金と違約金の上限は、宅地建物取引業法で代金の2割と決まっています。

手付解除は、払った手付金を手放す代わりに契約を解除できる仕組みで、使えるのは売主が契約の履行に着手するまでです。

着手の時期は状況で変わるので、解除を考えたら売主に聞くと安心です。

手付解除の期限を過ぎて決済日に残代金が不足すると、契約違反で解除され、違約金を求められることがあります。

この上限は、不動産会社が売主になる売買契約の決まりです。注文住宅の工事請負契約では、解除の条件は契約書の「解除」の条項で決まります。

出典: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法（第38条・第39条）

今の家の最低売却価格を決めて査定を頼む手順

今の家をいくら以上で売る必要があるかは、相場よりも、今のローン残高と新居の支払いで決まります。

先に最低売却価格を出してから査定を頼むと、提示された価格で決済日に間に合うかを判断できます。

今の家の住宅ローン残高を確認する

最初に、今の家のローンを決済日に一括で返すといくらになるかを、借りている金融機関に確かめましょう。

返済予定表に載っている残高は、毎月の返済日の時点の元金です。一括で返すときは、前の返済日から返す日までの利息や、一括返済の手数料が加わることがあります。

年末に届く残高証明書も年末時点の額なので、決済日に返す額とはずれます。

このように日付を指定して聞くと、決済日に返す額を出してもらえます。インターネットバンキングで試算できる金融機関もあります。

買主に引き渡す前には、抵当権（ローンの担保として金融機関が登記している権利）も外す必要があります。その費用も、売却代金から払うお金として計算に入れておきましょう。

残債・新居の残代金・売却費用から最低売却価格を出す

最低売却価格は、売却代金から払う予定のお金をすべて足し、そこに仲介手数料を上乗せすると出せます。

足すお金は、次の3つです。

仲介手数料の上限は、売却価格が400万円を超えるとき「売却価格×3.3%＋6.6万円」（消費税込み）です。売却価格に合わせて増えるので、計算の最後に上乗せします。

計算の例（金額はすべて仮定）

この例では、（4,340万円＋6.6万円）÷0.967で、最低売却価格は約4,495万円です。0.967は、売却価格から3.3%を引いた残りの割合です。

買った価格より高く売れる人は、譲渡所得税も足しておきましょう。3,000万円特別控除などの売却の特例を使うと、入居した年とその前2年・後3年の計6年間、新居の住宅ローン控除が対象外になります。

どちらを選ぶかは、税務署か税理士に相談しておくと安心です。

出典: 国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額／e-Gov法令検索 登録免許税法／日本司法書士会連合会 報酬に関するアンケート／国税庁 No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）／国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

新居の決済日と最低売却価格を伝えて査定を頼む

査定を頼むときは、物件の情報と一緒に、新居の決済日と最低売却価格を最初に伝えましょう。

期限があると分かれば、不動産会社はその日までに売れる売り出し価格や、買取保証を付けられるかまで含めて提案できます。

期限を伏せたまま頼むと、時間をかけて高く売る前提の査定価格が出てきます。その結果、各社の価格を同じ条件で比べにくくなります。

期限がある人には、最初から訪問査定がおすすめです。机上査定は周りの取引事例だけで価格を出すので、室内の状態や眺めは価格に入りにくくなります。その分、後から売り出し価格を見直すことになりがちです。

査定は、複数の不動産会社に頼むとよいでしょう。同じ条件を伝えておけば、査定価格のほかに、決済日に間に合わせる販売の計画や、売れ残ったときの対応も並べて比べられます。

査定価格で期限内に売れるかを見極める

査定価格は、不動産会社が「この価格なら売れる見込みがある」と考えた意見で、売れることの約束とは別物です。

媒介契約の相手は売主が選ぶので、契約を取りたい会社が高めの査定価格を出すこともあります。いちばん高い価格の会社を選ぶと、値下げを重ねるうちに決済日を過ぎるおそれがあります。

不動産会社が売却価格について意見を述べるときは、根拠を示すことが法律で決められています。査定の場では、次の4点を聞いておきましょう。

• 比べた成約事例（いつ・いくらで売れたか）
• その価格で売れるまでの見込みの期間
• 売れ残ったときの値下げの時期と幅
• 買取保証を付けた場合の保証価格

決済日までに売れる見込みの価格が最低売却価格を上回り、根拠の説明にも納得できる会社を選ぶと、期限に間に合わせやすくなります。

出典: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法（第34条の2第2項）

新居の引き渡し日から逆算した今の家を売る流れ

今の家を売る予定は、新居の残代金の決済日をゴールにして、さかのぼって組むと立てやすくなります。

売るのが遅れると残代金が不足し、早く売れすぎると仮住まいが必要になります。

査定から決済までにかかる期間

査定から決済までの段階のうち、統計で日数が分かるのは、レインズに登録してから成約するまでの期間です。

レインズは、不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組みです。首都圏の中古マンションでは、登録から成約まで、2025年の平均で82.5日でした。

この平均は、レインズに登録された物件の数字です。ほかの段階の日数は、物件や買主の事情で変わります。

各段階は次のきっかけで先へ進むので、自分の物件での見込みを、担当の不動産会社に聞いておきましょう。

専任媒介契約の有効期間は最長3か月で、更新するには売主からの申出が必要です。平均の82.5日は約2.75か月なので、1回の契約期間のうちに売れ残ったときの動き方も、契約の時点で決めておくと安心です。

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2025年）／e-Gov法令検索 宅地建物取引業法（第34条の2第3項・第4項）

売り出しを始める時期

売り出しを始める時期は、新居の決済日から「売買契約から決済までの期間」と「販売期間」をさかのぼると決められます。

売買契約から決済までの期間は、買主の住宅ローンの手続きに合わせて決まります。担当の不動産会社に見込みを聞き、まずその分を決済日から引いておきましょう。

販売期間は、平均の82.5日に、値下げや買取保証へ切り替える余裕を足して長めに取ると安心です。

逆算の例（期間は担当者の見込みを仮に入れたもの）

早く売れすぎると、新居の完成前に今の家を明け渡すことになり、仮住まいの家賃と2回分の引っ越し費用がかかります。

新居がまだ完成前なら、引き渡し日が確定する時期を売主に聞いてから売り出しの日を決めると、仮住まいを避けやすくなります。

値下げを判断する時期

値下げは、売り出す前に担当者と「いつ・何を見て・いくら下げるか」を決めておくと、その時期が来たときに迷いなく判断できます。

不動産会社は、専任媒介契約なら2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上、販売の状況を売主に報告する決まりです。

この報告で確かめたいのは、問い合わせの数、内見の数、内見した人の反応の3つです。

問い合わせ自体が少ないときは、価格が周りの物件より高く見られている可能性があります。内見のあとに申し込みが止まっているときは、価格に加えて、室内の片付けや引き渡しの条件も見直すとよいでしょう。

次の値下げで価格が最低売却価格を下回りそうになったら、値下げを続けるより、買取保証の保証価格と比べる時期です。

出典: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法（第34条の2第9項）

今の家の決済日を新居の引き渡し日に合わせる方法

同日決済と引渡猶予を使うと、今の家と新居の日程を合わせやすくなります。

同日決済は、今の家と新居の決済を同じ日に行う方法です。今の家の売却代金で今のローンを返し、抵当権を外してから、新居の残代金を払います。

買主、新居の売主、2つの金融機関、司法書士の予定をそろえるので、早めに担当者へ伝えると安心です。

引渡猶予は、決済のあとも今の家に住み続けられるよう、買主と約束する特約です。数日から2週間ほどが目安ですが、日数は法律ではなく買主との話し合いで決まります。

買主も引っ越しを控えているので、引渡猶予を断られることもあります。売り出しの段階から条件として伝え、了承した買主と契約すると、決済直前のもめごとを防げます。

引き渡しまでに今の家を売り切るなら買取保証を使う

期限までに売り切りたい人には、仲介と買取を組み合わせた買取保証という売り方があります。

買取保証の仕組み

買取保証は、決めた期間は仲介で買主を探し、期間が終わっても売れ残っていれば、最初に約束した価格で不動産会社が買い取る売り方です。

1. 査定を受け、保証価格と保証期間を決めて契約する
2. 保証期間のあいだは、仲介で一般の買主を探す
3. 期間内に売れれば、仲介で決まった価格で売る
4. 売れ残れば、約束した保証価格で不動産会社が買い取る

買取保証を使うと、仲介で高く売れる可能性を残したまま、売れ残ったときの価格と日付も先に決められます。保証期間の終わりを新居の決済日に間に合う日に置けば、残代金が不足するおそれを小さくできます。

仲介で売れたときと買取になったときで、手数料のかかり方は会社ごとに違います。契約の前に、両方の場合の手数料を書面で確かめておきましょう。

保証価格の決まり方

保証価格は、仲介で売れる見込みの価格より低く決まります。

不動産会社は買い取った家を直して売り直します。そのため、リフォームの費用、売れるまでの管理費や税金、売れ残るおそれの分を差し引いて価格を出します。

買取価格をまとめて公表している公的機関や業界団体は無く、業界で一般に言われる目安は、仲介で売れる相場の6〜8割ほどです。保証価格は契約のときに決めますが、売る価格として確定するのは、実際に買取に移ったときです。

確かめたいのは、保証価格が最低売却価格以上になっているかです。上回っていれば、仲介で売れ残っても、決済日に必要なお金がそろいます。

下回る場合は、その差額を手元の資金で用意できるかを先に確かめておくと安心です。

保証期間の決め方

保証期間の終わりは、新居の決済日から、買取の手続きにかかる日数をさかのぼった日に置くと、代金の受け取りが決済日に間に合います。

保証期間が終わってから、不動産会社との売買契約と決済に進むので、その日数分の余裕が必要です。日数は会社ごとに違うので、「保証期間が終わってから何日で代金が入るか」を契約の前に聞いておきましょう。

保証期間を短くすると、仲介で買主を探す時間が減ります。長くすると、買取の決済が新居の決済日を過ぎてしまうおそれがあります。

値下げの計画も、保証期間の長さに合わせて組むと動きやすくなります。仲介での値下げ後の価格が保証価格に近づいたら、期間の途中で買取に切り替えると、残りの販売期間を待つ前に代金を受け取れます。

途中で切り替えられるかも、契約の時点で確かめておきたい点です。

買取保証を付けられる条件

買取保証は、不動産会社が決めた条件を満たす物件に付けられます。

• 媒介契約の種類（専任媒介か専属専任媒介）
• 物件のエリア、築年数、広さ、室内の状態
• 保証価格で今のローンを返し切れるか
• 保証期間の長さ

専任媒介を条件にする会社もあり、その会社と契約すると、売却を頼めるのはその1社になります。そのため、媒介契約を結ぶ前の査定の段階で、複数の会社に買取保証の条件を聞いて比べておきましょう。

新居の決済日と最低売却価格を伝えたうえで聞けば、各社の答えを同じ条件で並べられます。

まとめ：新居の決済日から逆算し、最低売却価格以上で売り切る

今の家を売る期限は新居の残代金の決済日で、その日までに最低売却価格以上の代金が入れば、残代金をそろえられます。

まずは金融機関に決済日での一括返済額を聞き、最低売却価格を出しておきましょう。この額が決まる前に査定を頼むと、高めの査定価格のまま売り出して値下げを重ね、決済日を過ぎるおそれがあります。

売れ残りが心配なら、査定の段階で買取保証の保証価格と保証期間も確かめておくと安心です。住み替えのトビラでは、新築の契約後に今の家を売る期限と価格の決め方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。