住み替えのトビラ 
内見で一目惚れした中古マンションに申し込みたいけれど、今のマンションはまだ売り出す前、という人もいるでしょう。
その部屋を買えるかは、自宅がいくらで、いつまでに売れるかで決まります。
売却が間に合わなくなる原因と、部屋を逃さずに買い替える5つの方法、一括査定で売却額と売れるまでの期間を確かめるコツをまとめました。
一目惚れした中古マンションの購入に自宅の売却が間に合わない原因
中古マンションの購入と自宅の売却は、進む速さが大きく違います。
間に合わなくなる原因は、購入の日程、売却の日程、住宅ローンの3つです。
中古マンションの購入日程は売主と他の購入希望者に左右される
中古マンションの購入は、申し込みの順番と売主の都合で進むため、自宅の売却に合わせて待ってもらうのは難しくなります。
中古マンションの売主は、多くが個人です。
買主は「購入申込書（買付証明書）」で、買いたい意思と条件を売主に伝えます。
では、同じ部屋に申し込みが重なったら、売主はどの相手を選ぶのでしょうか。
一般には、条件がよく、手続きを早く進められる相手が優先されます。
住宅ローンの事前審査を済ませた人や、自宅の売却を条件にしない人が、先に選ばれやすくなります。
土曜日の内見で一目惚れしたAさんは、翌週に「自宅が売れたら買う」という条件で申し込みました。
同じ週末には、住宅ローンの事前審査を済ませた別の人も申し込んでいました。
売主はその人との交渉を先に進め、Aさんは2番手になりました。
「自宅が売れたら買います」という申し込みは、売主から見ると、あとで白紙に戻るおそれがあるため、後回しにされがちです。
売主自身が買い替えの途中で引き渡し日を決めていると、何か月も待ってもらう交渉はまとまりにくくなります。
自宅の売却は買主が見つかる時期しだいで成約が前後する
自宅の売却は、買主がいつ見つかるかで成約の時期が変わるため、購入の日程に合わせるのが難しくなります。
売却は、次の順に進みます。
- 査定
- 媒介契約（売却を不動産会社に任せる契約）
- 売り出し
- 成約（買主との売買契約）
- 引き渡し（代金の受け取り）
まだ査定の前なら、売り出すまでにも日数がかかります。
東日本不動産流通機構の調査では、2025年の首都圏の中古マンションは、レインズ（不動産会社どうしで物件情報を共有するシステム）に登録してから成約まで、平均82.5日でした。
東京カンテイの調査（首都圏・2025年）では、売り出しから1か月以内に成約した住戸でも、成約価格は売り出し価格より平均2.32%低くなりました。
8か月以上かかった住戸では、その差が10%を超えています。
つまり、売れるまでが長引くほど、値下げの幅も大きくなりやすいのです。
成約した後も、買主の住宅ローン審査を待つので、代金が入るのはさらに先になります。
出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」／株式会社東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」2026年7月30日公表
住宅ローンの完済が引き渡しの条件になり新しいローンの審査も厳しくなる
自宅にローンが残っていると、売却代金で返し終えてから買主に引き渡すことになり、新しいローンの審査でも今の返済が負担として数えられます。
住宅ローンを借りた家には、抵当権が付いています。
抵当権は、返済が止まったときに、金融機関が家を売ってお金を回収できる権利です。
引き渡しの日に売却代金でローンを全額返し、抵当権を外してから買主に渡すのが、通常の流れです。
新しいローンの審査では、年収に占める年間返済額の割合（総返済負担率）を見ます。
【フラット35】の総返済負担率の基準
| 年収 | 基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30%以下 |
| 400万円以上 | 35%以下 |
この割合には、今のローンの返済も入ります。
ただし【フラット35】では、売却予定額で今のローンを完済できると確かめられれば、今のローンを計算から外せます。
早めに査定を受けておくと、その売却予定額を示す準備が進みます。
出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」／住宅金融支援機構「【フラット35】よくある質問」Q&A番号3222
一目惚れした中古マンションを逃さずに買い替える方法
売却が購入に間に合わないときの方法は、引き渡し日をそろえる、売却代金が入るまでのお金をつなぐ、売れなかったときに備える、の3つに分かれます。
| 方法 | 使える場面 | 主な負担 |
|---|---|---|
| 同時決済 | 売却が購入に間に合いそう | 両方の相手との日程調整 |
| つなぎ融資 | 自宅の売買契約は済み、代金の入金がまだ | 高めの金利と事務手数料 |
| ダブルローン | 年収や自己資金に余裕がある | 2戸分の返済と維持費 |
| 買い替え特約 | 売れなかったら購入をやめたい | 売主に受け入れられにくい |
| 買取・買取保証 | 売れる時期と金額を先に決めたい | 仲介より安い価格 |
どの方法を選べるかは、自宅がいくらで、いつまでに売れる見込みかで変わります。
売却と購入の引き渡し日をそろえる
自宅の売却が購入に間に合いそうなら、売却と購入の引き渡しを同じ日に行う「同時決済」を目指せます。
同じ日のうちに、自宅の代金を受け取ってローンを返し、そのお金で購入物件の代金を払う方法です。
ローンは1本のまま、引っ越しも1回で済みます。
その代わり、自宅の買主とも、購入物件の売主とも、同じ日で合意する必要があります。
どちらかの手続きが遅れると、もう一方も止まります。
購入と売却の仲介を同じ不動産会社に頼むと、日程の調整を1か所で進められます。
自宅の代金を受け取った後も数日住み続けられるよう、買主に「引き渡し猶予」を頼む方法もあります。
日数は買主との話し合いで決まり、一般に数日〜2週間ほどが目安です。
つなぎ融資で売却代金が入るまで購入代金を借りる
つなぎ融資は、自宅の売却代金が入るまでの間、購入代金の足りない分を短い期間だけ借りる方法です。
売却代金が入ったら、まとめて返します。
普通の住宅ローンより金利が高めになりやすく、事務手数料もかかります。
借りる期間が延びるほど、利息の負担も増えていきます。
使える条件は、金融機関ごとに違います。
自宅の売買契約が済んでいることや、売却予定額の根拠を求められることがあるため、売却の見通しが立つ前は借りにくい方法です。
気をつけたいのは、自宅が想定より安くしか売れなかった場合です。
返しきれなかった分は、借金として残ります。
売却予定額は、高めの査定額より、早く売れる価格で見積もっておくと安心です。
ダブルローンで自宅の住宅ローンを残したまま購入する
ダブルローンは、自宅のローンを返し終える前に、購入物件の住宅ローンを新しく借りる方法です。
自宅が売れるまでは、2本のローンを同時に返します。
審査で2本分の返済を合わせて総返済負担率を見る金融機関では、年収や自己資金に余裕のある人のほうが通りやすくなります。
費用は、ローンの返済に加えて、管理費・修繕積立金・固定資産税も2戸分かかります。
自宅が売れるまでに半年かかったときの試算（金額は仮定）
| 自宅の分の支払い | 月額 | 半年分 |
|---|---|---|
| ローンの返済 | 10万円 | 60万円 |
| 管理費と修繕積立金 | 3万円 | 18万円 |
| 合計 | 13万円 | 78万円 |
この78万円とは別に、固定資産税もかかります。
自宅の分の負担＝（ローンの返済＋管理費・修繕積立金）×売れるまでの月数＋その間の固定資産税
返済額は金融機関の返済予定表、管理費と修繕積立金は管理組合からの請求、固定資産税は毎年届く納税通知書で確かめられます。
売れない期間が延びると、焦って値下げを重ねてしまいがちです。
購入の前に、自宅の売り出し価格の下限と、2本の返済を続けられる期限を決めておくと、判断がぶれにくくなります。
買い替え特約を付けて購入を申し込む
買い替え特約は、決めた期限までに自宅が売れなかったときに、購入の契約を白紙に戻せる取り決めです。
白紙に戻れば、手付金も返ります。
手付金は、契約のときに買主が売主に払うお金です。
個人が売主の取引では、一般に物件価格の5〜10%ほどが目安です。
特約が無い契約で購入をやめるときは、売主が契約の履行に着手する前なら、手付金を手放して解除できます。
仮に4,000万円の物件で手付金が5%なら、手放す額は200万円です。
手放す手付金＝購入する物件の価格×手付金の割合
実際の額と解除できる期限は、売主と結ぶ売買契約書に書かれます。
ただ、個人の売主は、特約付きの申し込みを避ける傾向があります。
期限までは他の買主に売る道がふさがり、白紙になれば売り出しからやり直しになるためです。
特約を付けるなら、期限を短めにし、自宅を相場に合った価格で売り出しておくと、受け入れてもらいやすくなります。
買取や買取保証付きの仲介で売却時期を確定させる
不動産会社が自宅を直接買い取る「買取」なら、売れる時期と金額を先に決められます。
買主を探す手間が省けるので、条件が合えば短い期間でお金に換えられます。
その代わり、価格は仲介で売るより下がります。
業界で一般に言われる目安は、仲介で売れる相場のおおむね6〜8割です。
「買取保証付きの仲介」は、決めた期限までは仲介で買主を探し、売れ残ったらその会社が買い取る仕組みです。
期限の時点で売れる時期が決まるので、つなぎ融資や買い替え特約の期限と合わせやすくなります。
買取に切り替わった場合の価格は、その時点で確定します。
買取は不動産会社の利益にもなるため、早い段階から勧められることがあります。
仲介の査定額と比べてから決めると、仲介で売った場合との差額がわかります。
一括査定で自宅の売却額と売却期間を確かめるコツ
一括査定は、一度の入力で複数の不動産会社に査定を頼める仕組みです。
買い替えで各社から聞き出したいのは、ローンを返した後に手元に残るお金と、その価格で売れるまでの期間の2つです。
確かめるコツは、次の5つです。
- 購入申込の前に机上査定で手取り額を出す
- 査定額と合わせて売却期間を聞く
- 近隣の成約事例で査定額を確かめる
- 仲介の査定額と買取価格を両方出してもらう
- 購入の日程に合わせて動ける会社を選ぶ
購入申込の前に机上査定で売却額と手取り額を出す
申し込む前に机上査定で自宅の売却額の見当を付け、手取り額まで計算しておくと、購入に使えるお金がわかります。
机上査定は、部屋を見ずに、所在地・広さ・築年数などのデータから価格を出す方法です。
訪問査定より早く結果が出るので、内見の当日か翌日に頼めば、申し込むかの判断に使えます。
手取り額は「売却額 − ローン残高 − 売却費用」で出します。
ローン残高は、返済予定表で確かめられます。
手取り額の計算の例（売却額とローン残高は仮定）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却額 | 3,000万円 |
| ローン残高 | 2,000万円 |
| 仲介手数料（上限） | 105.6万円 |
| 売買契約書の印紙税（2027年3月31日までの軽減後の額） | 1万円 |
| 抵当権を外す登記の費用 | 約1.95万円 |
| 手取り額 | 約891万円 |
手取り額＝売却額−ローン残高−仲介手数料−印紙税−抵当権を外す登記の費用
仲介手数料の上限は、売却額が400万円を超えるとき、売却額×3.3%＋6.6万円です。
ローン残高は金融機関、売却の費用は不動産会社と司法書士に聞くと、実額で計算できます。
抵当権を外す登記の費用は、登録免許税2,000円（土地と建物を1個ずつとした場合）と、司法書士の報酬の全国平均17,470円を足した額です。
売却で利益が出たときの税金は、この計算の外にあります。
別に見込んでおきましょう。
手取り額に自己資金を足した額が、頭金と諸費用に回せるお金です。
出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示第1552号）／国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」／e-Gov法令検索「登録免許税法」別表第一／日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」
査定額と合わせて売却期間を聞く
査定では、各社に「この価格なら、どのくらいの期間で売れる見込みか」もあわせて聞くと、購入の日程を組めるかを比べられます。
不動産会社は売却を任せてもらうために、他社より高い査定額を出すことがあります。
最も高い査定額の会社に任せた結果、値下げを重ねて売却が長引くこともあります。
聞くときの目安は、3か月です。
専任媒介契約（1社だけに売却を任せる契約）の有効期間は、法律で3か月以内と決まっています。
東京カンテイの調査（首都圏・2025年）では、売り出しから12か月以内に成約した住戸のうち、3か月以内に成約したのは50.8%でした。
12か月以内に売れた住戸のおよそ半分は、最初の3か月で売れているわけです。
「最初の3か月で売るなら、いくらで売り出すのがよいでしょうか。根拠にした成約事例も見せてもらえますか。」
近くの成約事例や今の売り出し状況を挙げて答えてくれる担当者なら、日程の相談相手として頼れます。
出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2第3項／株式会社東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」2026年7月30日公表
近隣の成約事例で査定額を確かめる
査定額が妥当かは、同じマンションや近くのマンションで実際に売れた価格（成約価格）と比べると判断できます。
不動産会社は、売り出す価格について意見を述べるとき、その根拠を示すことが宅地建物取引業法で決められています。
査定額の根拠にした成約事例も、その場で見せてもらいましょう。
不動産ポータルサイトに載っている価格は、売り出し価格です。
成約価格は、それより低くなるのが一般的です。
東京カンテイの調査では、2025年下期の首都圏で、成約価格は売り出し価格を平均6.22%下回りました。
成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも調べられます。
同じマンションで今売りに出ている部屋の数も、確かめておきたい点です。
数が多いと、買主を取り合うことになります。
出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2第2項／株式会社東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」2026年7月30日公表／国土交通省「不動産情報ライブラリ」
仲介の査定額と買取価格を同時に出してもらう
査定を頼むときに、仲介で売る場合の査定額と、その会社が直接買い取る場合の価格を両方出してもらうと、買い替えの方法を同じ条件で比べられます。
2つの差額は、早く売り切るために手放す金額です。
仮に仲介の査定額が3,000万円、買取価格が2,300万円なら、差は700万円になります。
この700万円と、ダブルローンやつなぎ融資で売却を待った場合にかかる返済や利息を比べてみましょう。
どちらの方法で手元に多くお金が残るかが、見えてきます。
早く売り切るために手放す金額＝仲介の査定額−買取価格
売却を待つ費用＝（自宅のローンの返済＋管理費・修繕積立金）×待つ月数＋つなぎ融資の利息と手数料
査定額と買取価格は不動産会社、利息と手数料は金融機関に聞くと、実額で比べられます。
あわせて、買取保証付きの仲介を扱っているか、保証の期限と価格の決め方も聞いておくと安心です。
買取を扱うかは会社によって違うため、複数社にまとめて聞ける一括査定が役立ちます。
購入物件の引き渡し日を伝えて同時決済を調整できる会社を選ぶ
査定の段階で、一目惚れした物件の申込期限と引き渡しの希望日を伝えると、その日程に合わせて動ける会社を選べます。
会社を選ぶときに確かめておきたい点は、次の3つです。
- 同時決済を調整した実績
- つなぎ融資を扱う金融機関との提携
- 問い合わせへの返事の速さ
一括査定の後は、複数の会社から連絡が来ます。
その連絡に購入の日程を伝えて返すと、各社の提案を同じ条件で比べられます。
一目惚れした物件は、迷っている間に他の人が申し込むこともあります。
一括査定で売却額と売却期間をそろえて聞き、売却時期の相談まで進めておくと、申し込むかを数字で判断できます。
まとめ：一目惚れした部屋に申し込む前に、自宅の売却額と売れるまでの期間を知る
一目惚れした中古マンションを買えるかは、自宅がいくらで、いつまでに売れるかで決まります。この2つがわかれば、同時決済・つなぎ融資・ダブルローン・買い替え特約・買取の中から、使える方法を選べます。
まずは一括査定で、各社に売却額と売れるまでの期間をそろえて聞いておきましょう。この数字を知る前に申し込むと、売れ残ったときに値下げやダブルローンを急いで決めることになります。
ローン残高を返済予定表で確かめておくと、査定の結果からすぐに手取り額を出せます。住み替えのトビラでは、一目惚れした中古マンションへの買い替えも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
