老後は持ち家か賃貸どっち？生涯コストと安心で選ぶ判断軸

年金で暮らす時期を前にすると、今のマンションに住み続けるか、売って借りる暮らしへ移るかを考えます。

持ち家と賃貸を選ぶには、生涯で出ていくお金と、年を取っても住まいを確保できる安心のどちらを重んじるかを決めます。

両者にかかるお金を60代からの30年で比べ、高齢での入居審査の実情まで説明します。

老後の持ち家と賃貸、判断を分ける2つの軸

老後の住まいは、いまのマンションを持ち続けるか売って賃貸に移るかの二択で考えると整理できます。

どちらが正解と決まっているわけではなく、お金の損得と暮らしの安心という2つの軸で状況をみると、判断がしやすくなります。

いまのマンションを「住み続ける」か「売って住み替える」か

既にマンションを持つ人にとっての問いは、新しく買うか借りるかではなく、いまの部屋をどうするかにあります。

いまの持ち家の始末は、大きく〈住み続ける（リフォームを含む）／住み替える／住宅資産を取り崩す（貸す・売る・リースバック・リバースモーゲージ）〉の3つに分けられます。老後の持ち家か賃貸かという問いは、このうち「住み続ける」と「売って住み替える」を主に比べる話です。

どの道を選ぶ場合も、判断の起点は同じです。いまのマンションの査定額と住宅ローンの残債を突き合わせ、売った手取りが残債を上回るか下回るかで、取れる選択肢の幅が変わってきます。まずは二択のどちらに気持ちが傾いているかを確かめることが、これからの判断の出発点になります。

損得を取るか、安心を取るかで答えは変わる

持ち家と賃貸のどちらが良いかは、お金の損得を重く見るか、暮らしの安心を重く見るかで答えが変わります。

この二択には、誰にでも当てはまる正解はありません。住居費を抑えて手元の資金を厚くしたい人と、住まいの安定や資産を守りたい人とでは、心地よい選択が違うからです。

お金の軸では、生涯でかかる住居費と手元に残せる資金の大きさをみます。暮らしの安心の軸では、住み替えのしやすさや住み慣れた環境、高齢になってからの住まいの安定をみます。

どちらの軸をより重く見るかは、資産の状況や家族構成、健康への見通しによって変わります。お金と暮らしの両面を順にみていくと、自分はどちらに寄せたいかが定まってきます。

生涯コストで比較｜持ち家と賃貸どっちが安い

生涯の住居費は前提しだいで変わるため、総額よりも「いつ・何にいくらかかるか」を押さえると比べやすくなります。

マンションを持ち続けた場合の住居費、賃貸の家賃、60代からの30年総額を順にみて、どちらが安いかの目安をつかみます。

マンションを持ち続けた場合にかかる住居費

いまのマンションを持ち続けても住居費がゼロになるわけではなく、税金と維持の費用が形を変えて続きます。

まず毎年かかるのが、固定資産税と都市計画税です。土地と建物の評価額に応じて課税され、保有を続けるかぎり毎年の支払いが生じます。

マンションで見落としやすいのが、管理費と修繕積立金です。これらはローンを完済しても無くならず、部屋を所有しているかぎり毎月かかり続けます。令和5年度マンション総合調査では、1戸あたりの平均は管理費が月11,503円、修繕積立金が月13,054円で、合計は月24,557円です。この管理費は、駐車場などの使用料からの充当額を除いた額です。

充当額を含む系統では管理費が月17,103円、修繕積立金が月13,378円で、合計は月30,481円になります。同じ調査でも、どちらの系統で見るかで月2万円台にも月3万円台にもなります。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」データ編 管理組合向け27⑥・27②・概要編

さらに修繕積立金は、建物の老朽化や工事費の上昇に合わせて、将来引き上げられることがあります。段階的に値上げする計画を最初から組んでいるマンションも多く、完済後にかえって負担が増える場合がある点は見込んでおきたいところです。

戸建ての場合は、屋根や外壁、給湯器といった設備の修繕を、自分で計画して積み立てることになります。ただしいまマンションから動かない人には関わりが薄いため、ここでは深くは触れません。

住宅ローンを完済すれば、月々の負担は大きく下がります。それでも管理費・修繕積立金・固定資産税は生涯にわたって続くため、住居費がなくなるわけではありません。

売って賃貸に移った場合にかかる家賃

賃貸に移ると管理費・修繕積立金や固定資産税の負担はなくなりますが、家賃という支払いが暮らす限り続きます。

毎月の家賃に加えて、2年ごとの更新料や、入居時の敷金・礼金、保証会社への保証料もかかります。これらは持ち家にはない費用で、住み続けるあいだは家賃の支払いが途切れません。

ここで押さえておきたいのが、管理費と修繕積立金は、部屋を売って所有をやめてはじめて無くなる費用だという点です。売らずに貸しに出したり、いまは動かず持ち続けたりする場合は、所有者として払い続けることになります。

一方で賃貸は、収入や体力の変化に合わせて家賃の安い住まいへ移しやすい柔軟さがあります。マンションを売って得た資金を家賃に充てられるので、その資金をどう配分するかで生涯の負担が変わります。

マンションから住み替え 家賃の目安はいまの住居費で決める

60代から30年、生涯コストはどっちが安い

60代を起点に30年で並べると、持ち家は完済後に低く抑えられ、賃貸は家賃が平らに続くという違いが見えてきます。

マンションを持ち続ける場合、完済後の固定的な支出は管理費・修繕積立金・固定資産税が中心になります。管理費と修繕積立金は、使用料からの充当額を除いた全国平均で合計月24,557円です。ここに固定資産税・都市計画税が上乗せされます。

固定資産税は評価額に標準税率1.4%を掛けて算出し、都市計画税は制限税率0.3%です。住宅用地には特例があり、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が評価額の6分の1、都市計画税は3分の1になります。額は物件ごとに変わるため、納税通知書で自分の額を確かめるのが確実です。

このほか、修繕積立金の値上げや、十数年に一度の大規模修繕、専有部分の設備更新で、まとまった出費が時々のしかかります。

賃貸に移る場合は、家賃が毎月ほぼ一定で30年続きます。仮に月12万円なら、更新料を除いても30年で4,320万円です。

持ち家を続ける側も同じ30年で並べます。管理費と修繕積立金（合計月24,557円）だけで884万円です。ここに固定資産税・都市計画税と、十数年に一度の大規模修繕・設備更新の一時金が加わります。大規模修繕の一時金は、金額と発生周期を集計した公的統計・業界団体統計を確認できていないため、この積算には含めていません。

つまり比べられるのは「家賃4,320万円」と「管理費・修繕積立金884万円＋固定資産税＋一時金」であり、差額をマンションを売った資金でどこまでまかなえるかが分かれ目になります。

※条件を置いた試算の一例です。金額はケースによって変わる目安としてご覧ください。

総額だけを見ると賃貸が高く映りますが、売却で得た現金や、住み替え後の家の広さ・立地まで含めて考える必要があります。お金がいつ出ていくかという時期の違いも、老後の資金繰りでは大切な判断材料です。

暮らしと安心で比較、持ち家と賃貸の違い

持ち家か賃貸かは、お金に加えて、身軽さを取るか安定と資産を取るかという暮らし方でも分かれます。

賃貸が向く暮らし方と持ち家が向く暮らし方を並べて、自分が何を優先したいかを当てはめられるようにします。

身軽さと自由を求めるなら賃貸が向く

身軽さと住み替えの自由を大切にしたい人には、賃貸の暮らしが合っています。

賃貸なら、収入や暮らしぶりの変化に合わせて家賃の額を選び直せます。修繕積立金の値上げや専有部分の設備の故障といった出費を自分で抱えずに済む身軽さもあります。

住む場所を変えやすいのも賃貸の強みです。足腰が弱くなれば駅や病院に近い部屋へ、夫婦のどちらかになれば手頃な広さへと、その時々の暮らしに合わせて移れます。

健康や介護の状態は、年齢とともに変わっていきます。そのつど体や暮らしに合う住まいへ移しやすい点は、賃貸ならではの安心につながります。

資産と住み慣れた環境を守るなら持ち家が向く

住み慣れた環境と資産を守りたい人には、いまのマンションを持ち続ける選択が合っています。

持ち家は家族に残せる資産であり、売却やリースバックでお金に換えられる蓄えにもなります。長く暮らした地域の人付き合いや生活の便を、そのまま保てる安心もあります。

手すりの設置や段差の解消といった専有部分のバリアフリー改修を、自分の判断で進められるのも持ち家の利点です。ローンを終えていれば毎月の住居費が安定し、年金中心の生活でも見通しを立てやすくなります。

高齢で賃貸は借りられる？審査の現実と備え

高齢でも賃貸を借りられないわけではありませんが、若い頃より入居審査のハードルは上がります。

審査が厳しくなる理由と、保証の仕組みや高齢者向けの制度を押さえれば、賃貸を現実的な選択肢として検討できます。

高齢になると賃貸の入居審査が厳しくなる理由

審査が厳しくなる背景には、家賃を払い続けられるかという貸主側の不安があります。

定年後は収入が年金中心になり、現役時代より支払い能力を慎重に見られます。連帯保証を頼める家族が身近にいないと、保証の確保でつまずくこともあります。

貸主が気にするのは、家賃の滞納や、室内で亡くなった場合の原状回復の負担です。国土交通省の資料でも、高齢者の入居に拒否感を持つ大家は一定数おり、こうした不安が入居制限につながると整理されています。

出典：国土交通省「民間賃貸住宅における入居選別の状況等（社会資本整備審議会資料）」

マンションから賃貸への住み替え 初期費用と二重払いの総額

審査を通すための備えと使える制度

備えと制度を知っておけば、高齢でも賃貸を借りられる可能性は高まります。

連帯保証人を立てられない場合は、家賃債務保証会社を使うのが一般的です。高齢者住宅財団の家賃債務保証制度のように、高齢を理由に引き受けを断らない仕組みもあります。

出典：一般財団法人 高齢者住宅財団「家賃債務保証制度 よくあるご質問」

保証人や更新料が不要なUR賃貸住宅は、高齢の入居者にとって借りやすい選択肢です。入居者が亡くなるまで契約が続く終身建物賃貸借という仕組みもあり、住み替え先を終の住まいにしやすくなります。

2025年に施行された改正住宅セーフティネット法では、高齢者が利用しやすい保証業者の認定制度が設けられました。見守り付きの「居住サポート住宅」も整えられ、貸主の不安をやわらげています。家族が緊急連絡先や保証で協力できれば、審査はさらに通りやすくなります。

出典：政府広報オンライン「改正『住宅セーフティネット法』がスタート」

結局どっち？老後の持ち家・賃貸の向き不向き

お金・暮らし・安心・賃貸の可否という4つの観点を重ねると、自分がどちらに向いているか見えてきます。

比較表で全体を整理し、持ち家が合う人と賃貸が合う人を示したうえで、決めきれない場合の第3の道も添えます。

持ち家を続けるのが向いている人

ローンの負担が軽く、住み慣れた環境や資産を大切にしたい人には、いまのマンションを持ち続ける選択が合っています。

ローンを完済しているか残債が少なければ、完済後の住居費は固定資産税と管理費・修繕積立金にとどまります。年金中心の生活でも支出の見通しを立てやすく、毎月の負担を一定に保ちたい人に合っています。

資産を家族に残したい、長年の人付き合いや生活の便を手放したくないという思いが強い人にも適しています。修繕積立金の値上げや十数年に一度の大規模修繕に備える資金の余裕があれば、持ち家の安心はより確かなものになります。

売って賃貸に移るのが向いている人

身軽さを優先し、家の維持から解放されたい人には、売って賃貸に移る選択が合っています。

管理組合の付き合いや修繕積立金の負担から離れ、暮らしの変化に合わせて住まいを移したい人に適しています。広すぎる家の管理が負担になってきた人にとっても、賃貸への住み替えは身軽な選択です。

家を売って得た資金を、生活費や趣味、医療・介護の備えに回したい人にも向いています。駅や病院に近い立地へ移り、車に頼らない暮らしへ切り替えたい場合にも賃貸は選びやすい方法です。

迷うなら持ち家を活かす方法も検討する

持ち家を手放すか迷うなら、いまのマンションを売らずに活かす第3の道も検討する価値があります。住宅資産を取り崩す方法は、大きく分けて貸す・リースバックで資金を得る・リバースモーゲージで借りるの3つです。

一つは、住み替えたうえでいまのマンションを人に貸す方法です。家賃収入を新居の家賃やローンの足しにできる一方、空室や管理の手間、原状回復の負担があり、住宅ローンが残る物件はそのまま賃貸に出せないことがある点には注意が要ります。

次に、自宅を売って同じ家にそのまま住み続けるリースバックがあります。まとまった資金を受け取りながら住まいを変えずに済むため、引っ越しの負担を避けたい人に向いています。

もう一つが、自宅を担保にお金を借り、亡くなったときに自宅を売って返すリバースモーゲージです。住宅金融支援機構のリ・バース60は、2025年度に申請が1,293戸・実績が1,225戸で、実績金額は195.9億円でした（2024年度は申請1,484戸・実績1,298戸）。相続人に返済義務が残らないノンリコース型は、2025年度に申請のあった案件の99.8%を占めています。

融資限度額は担保評価額の50%または60%です（担保とする住宅が長期優良住宅で満60歳以上なら55%または65%、満50歳以上満60歳未満なら30%）。ただし1億2,000万円以下で、所要資金の範囲内という条件が付きます。融資限度額や取扱いは金融機関ごとに異なります。

出典：住宅金融支援機構「【リ・バース60】の利用実績等について」

ただしリバースモーゲージは、担保にする不動産の評価で借入枠が決まるため、土地の持分が小さいマンションでは、戸建てより枠が小さくなりやすい傾向があります。第3の道は条件しだいで使い勝手が変わるので、金利や手数料、担保評価を確かめたうえで見極めることが大切です。

住宅資産の取り崩し戦略｜借りる・売る・貸すの選び方と順序

老後の住まいは「今の家の価値」を知ることから

持ち家を続けるにせよ売って賃貸にせよ、出発点になるのは「いまのマンションがいくらか」を知ることです。

家の価値が分かると二択は具体的になります。査定の流れと、よくある不安への手当てを添えて、無理のない進め方を示します。

持ち家の価値が分かると選択がはっきりする

いまのマンションの価値が分かると、持ち家と賃貸のどちらに進むかという判断がはっきりします。

売った手取りが分かれば、そこから残債を差し引いていくら残るか、その資金で賃貸の家賃をどこまでまかなえるかが見えてきます。手取りは査定額そのものではなく、仲介手数料や抵当権を外す費用を引いた金額で考えるのがポイントです。

リースバックやリバースモーゲージで活かせる金額が分かれば、持ち家を残して資金を得る道も比べられます。住み続ける場合でも、資産価値を把握しておけば、将来の備えや相続の見通しが立てやすくなります。どの道を選ぶにしても、価値を知るところから具体的な比較が始まります。

マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

無料の一括査定で今の相場を確かめる

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まとめ：老後の住まいを持ち家と賃貸で比べるなら、住み替えのトビラ

老後に持ち家と賃貸のどちらで暮らすかは、総額の安さでは決められません。どちらが安いかは前提しだいで逆になり、高齢での入居審査のほうが重くのしかかります。

賃貸へ移るなら、今のマンションを手放したときに手元へ残る額を先につかみます。金額が分からないまま借りる暮らしへ移ると、家賃を払い続けられるかを試算できません。

答えを出す前に、今の住まいの値段を調べておきましょう。住み替えのトビラでは、年金で暮らす時期の住まいと住居費も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。