住み替え(買い替え)は中古・新築どっち？価格・税制・将来の売りやすさで選ぶ

今のマンションを売って次に買う住まいを中古にするか新築にするかは、買うときの値段だけでは決着しません。

中古か新築かは、売るときの控除と買うときの控除のどちらを使うのか、いつ引き渡せるのかを重ねて選びます。

価格と時間の差、税の取り合い、引き渡しの段取り、また売るときの動きやすさという4つの点で説明します。

住み替え(買い替え)の中古と新築でまず押さえたい3つの違い

今のマンションを売って住み替えるなら、中古マンションと新築マンションの違いは価格・入居までの時間・設備や保証の3点に絞って見ると判断しやすくなります。

初めて買う場合と違い、住み替えでは予算が今のマンションの売却額に左右され、いずれまた手放す可能性も視野に入ります。3つの差が住み替えのどこに効くか、その視点で全体像を押さえます。

なお同じ調査では、分譲戸建が約4,591万円、中古戸建が約2,917万円で、戸建てもマンションと似た価格傾向にあります。ただマンションから住み替える方は、マンションの価格で見れば十分です。

中古の価格は新築のおよそ半分｜その差をどう使うか

中古マンションの購入資金は新築のおよそ半分で、その差額をどこへ振り向けるかが住み替えの設計を左右します。

国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査では、分譲集合住宅（新築マンション）を取得した世帯の購入資金は平均6,443万円、中央値5,500万円でした。既存（中古）集合住宅を取得した世帯は平均3,321万円、中央値2,750万円です。中古は新築の約半分の水準にあたります。この調査が捉えているのは、2024年4月から2025年3月までに住み替えなどを行った世帯です。

差額は平均で3,122万円、中央値で2,750万円です。この開きが新居の選択肢を大きく左右します。中古マンションを選べば、浮いた分をより良い立地やリフォーム、将来の修繕積立金の備えへ回せます。

なお平均と中央値がこれだけ離れるのは、高額な物件が平均を引き上げているためです。自分の予算感に近いのは中央値のほうです。

同じ調査では、中古を選んだ世帯の最も多い理由が「予算的に手頃だったから」でした。今のマンションの売却額の範囲で住み替えを組み立てる方にとって、価格差は妥協ではなく資金の振り分けを考える余地になります。

出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」4.4.1／5.4.1

すぐ住める中古と完成を待つ新築の時間差

中古マンションはすぐに住めるのに対し、新築マンションは竣工を待つため、入居までの時間に差が生まれます。

中古マンションは、契約から引き渡しまでが短く、早ければ1〜2か月ほどで入居できます。一方で新築マンションは、竣工前の物件だと引き渡しまで数か月から年単位で待つこともあります。

なお注文住宅は設計から着工、完成までに半年から1年以上かかりますが、これは土地を買って戸建てを建てる場合の話で、マンションから住み替える方には基本関係ありません。

この時間差は、売却と購入をどう噛み合わせるかという住み替えの段取りに直結します。仮住まいが必要かどうかや費用にも関わるため、入居時期は早めに見込んでおくと安心です。段取りへの影響はのちほど詳しく整理します。

設備・保証・耐震は住み替えでどこまで判断材料になるか

設備や保証、耐震性能は新築マンションが優位ですが、中古マンションも確認しだいで十分な判断材料になります。

新築マンションは最新の設備や省エネ仕様が標準で、入居後の快適性や光熱費で利点があります。中古マンションは物件ごとの差が大きいものの、リフォーム済みや管理状態の良い住戸を選べば、この差は縮まります。

保証は新築と中古で大きく異なります。新築マンションは品確法によって、構造の主要部分や雨水の浸入を防ぐ部分に10年間の瑕疵担保責任が売主に課されます。個人が売主の中古マンションでは数か月程度にとどまることが多く、既存住宅売買瑕疵保険やインスペクション（建物状況調査）で補えます。

耐震性能は建築年が目安になります。新築は現行基準を満たしますが、中古マンションでは1981年6月以降の新耐震基準かどうかが分かれ目です。この先も長く住むなら、耐震は価格より優先して確かめたいところです。

出典：国土交通省「住宅瑕疵担保履行法 よくある質問（新築住宅）」

中古・新築の損得は「買う時の差」より「売る時の税制」で決まる

中古と新築の損得は、購入価格の差よりも、今のマンションを売るときの課税と新居の控除の取り合いで決まります。

2026年の改正で中古の住宅ローン控除は手厚くなりましたが、恩恵を受けられるかは省エネ性能しだいです。売却益への特別控除と新居のローン控除は同時に使えず、この取り合いが損得を分けます。手放す側と買う側、どちらの節税を取るかという視点で見ていきます。

2026年改正で中古の住宅ローン控除はどこまで新築に近づいたか

2026年の改正で、省エネ性能の高い中古は控除期間が新築と同じ13年に延び、新築との差がほぼ埋まりました。

令和8年（2026年）以降に入居する場合、省エネ性能の高い既存住宅は控除期間が10年から13年に延びます。借入限度額も、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅とZEH水準省エネ住宅で3,500万円、省エネ基準適合住宅で2,000万円になりました。

床面積の要件は、原則50㎡以上です。合計所得金額1,000万円以下の場合に限り40㎡以上へ緩和されますが、この緩和と、子育て世帯等への借入限度額の上乗せは選択適用で、両方を同時には使えません。「40㎡から対象」とだけ覚えると、条件を取り違えます。

ただし、この優遇を受けられるのは省エネ基準を満たす中古に限られます。基準に届かない物件は控除期間が10年のままで、場合によっては対象から外れます。中古なら一律に得をするわけではない点に注意が必要です。

さらに、借入限度額の上乗せは子育て世帯と若者夫婦世帯が対象です。子育て世帯は19歳未満の子がいる世帯、若者夫婦世帯は夫婦のどちらかが40歳未満の世帯を指します。子どもが独立した50代の夫婦は、この上乗せの対象には含まれません。

出典：国土交通省「住宅：住宅ローン減税（令和8年度税制改正のポイント）」

住み替え(買い替え)で住宅ローン控除は使える？2回目の条件と2026年改正を自己判定

3000万円特別控除を使うと住宅ローン控除は消える

今のマンションの売却益に3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除は受けられなくなります。

マイホームを売って利益が出ても、3,000万円特別控除を使えば多くの場合は課税されずに済みます。長く住んだマンションほど売却益は出やすく、この控除が効きやすくなります。一方でこの控除や買換え特例を使うと、住宅ローン控除は受けられません。対象になるのは、新居に入居した年と、その前2年・その後3年の計6年間です。この6年のあいだに3,000万円特別控除や買換え特例を使っていると、住宅ローン控除の適用を受けられません。

つまり住み替えでは、今のマンションを売る側の節税と、新居を買う側の節税のどちらかを選ぶことになります。中古の手厚い控除も、特別控除を取れば使えないため、両者を見比べる視点が欠かせません。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」、国税庁「No.1212 一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

「売却の特別控除」と「新居のローン控除」どちらを取るべきか

売却益が大きいなら特別控除、新居のローン残高が大きいなら住宅ローン控除を選ぶと、手元に残る額が増えやすくなります。

今のマンションを買ったときより高く売れて利益が大きい場合は、3,000万円特別控除で売却益への課税を抑える効果が大きくなります。長く住んだマンションほど、この利益は膨らみやすいといえます。

反対に、売却益はそれほど出ず、新居で大きなローンを組む場合は、住宅ローン控除で取り戻せる額のほうが上回ることがあります。中古マンションでも省エネ性能を満たせば13年間の控除が続くため、ここで効いてきます。

どちらが得かは、今のマンションの売却益とローン残高、控除の年数を並べて試算しないと見えてきません。金額が大きく判断に迷うなら、税理士など専門家への確認が安全です。なお税制は改正で変わるため、最新の要件は国税庁と国土交通省で確認してください。

住宅ローン控除と買換え特例は併用できない｜両取りの罠と選び方

引き渡しのタイミングが中古・新築の選択を左右する

中古か新築かは、引き渡しまでの時間が売却と購入の段取りにどう響くかで、選びやすさが変わります。

そもそも売り先行と買い先行のどちらで動くかは、好みではなく、今のマンションのローン残債と自己資金の余力で決まります。残債が多く手元資金が薄いなら売り先行、残債が少なく余力が厚いなら買い先行が基本です。そのうえで新築の長い工期と中古の早い入居が、二択を分ける現実的な軸になります。

売り先行で新築を選ぶと仮住まいが長引きやすい

先に今のマンションを売る売り先行では、完成を待つ新築マンションを選ぶと、仮住まいの期間が長くなりがちです。

売り先行は、今のマンションの売却を済ませてから新居を探す進め方です。売却で資金とローンの状況が固まるため、無理のない予算で動けるのが利点です。

ただし竣工前の新築マンションは、引き渡しまで待つ期間が長くなることがあります。その間は賃貸などで仮住まいが必要になり、家賃と二度の引っ越し費用がかさみます。なお注文住宅は完成まで半年から1年以上かかりますが、これは戸建てを建てる場合の話で、マンションから住み替える方には基本関係ありません。

完成済みの新築マンションや中古マンションであれば、この空白は短く抑えられます。売り先行で竣工前の新築を選ぶなら、仮住まいの費用と期間をあらかじめ見込んでおくことが欠かせません。

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

買い先行は新築の引き渡し時期で二重ローン期間が変わる

先に新居を買う買い先行では、新築マンションの引き渡し時期しだいで、二重ローンを抱える期間が変わります。

買い先行は、今のマンションを売る前に新居を確保する進め方です。住みながらじっくり売却を進められる一方、今のマンションが売れるまでは二つのローンが重なります。

新築マンションは引き渡しが先になるため、その分だけ今のマンションの売却期限に余裕が生まれる面もあります。ただし完成が遅れれば、二重ローンや家賃との重複が長引くおそれもあります。

即入居の中古マンションなら、新居の支払いが早く始まる代わりに、今のマンションを早めに手放して重複を縮められます。二重ローンに不安があるなら、引き渡し時期から逆算して資金計画を立てておくと安心です。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

即入居できる中古は売却と購入を同時に進めやすい

すぐに住める中古マンションは、売却と購入を同じ時期に進めやすく、住み替えの段取りを単純にできます。

中古マンションは引き渡しが早いため、今のマンションの売却と新居の購入を近いタイミングで合わせやすくなります。仮住まいを挟まずに移れるケースも多く、費用と手間を抑えられます。

スケジュールに余裕がなかったり、二重の負担を避けたかったりするなら、中古マンションのほうが段取りは噛み合いやすいといえます。新築の快適さを取るか、中古の動かしやすさを取るかが分かれ目になります。

残債があるなら査定額がアンダー・オーバーの分かれ目になる

住宅ローンが残っているマンションでは、今の家の査定額が残債を上回るかどうかが、動き方と新居の予算を分けます。

住宅ローンを返済中のマンションは、売却時に残債を完済して抵当権を抹消するのが前提です。ここで、査定額が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンと呼びます。

アンダーローンなら、売却代金でローンを返し切ったうえに手元資金が残るため、その分を頭金に通常のローンで新居を購入できます。売り先行で動きやすく、中古・新築のどちらにも予算を組みやすい状態です。

反対にオーバーローンだと、売却代金だけでは残債を返し切れません。この場合は不足分を自己資金で埋めるか、住み替えローンの利用を検討することになります。住み替えローンの金利や審査、利用の可否は状況によって変わるため、金融機関や専門家に確認してください。

どちらに当てはまるかは、残債の残高と査定額を並べて初めて分かります。まず今のローン残高を確認し、複数社の査定で相場を掴んでから、売り先行か買い先行か、中古か新築かを決めていく順番が現実的です。査定の進め方はこの記事の最後で詳しく触れます。

また売る前提なら中古・新築どちらが有利か

一度住み替えた人は将来また動く可能性があり、「買った後に売れるか」という出口の視点が二択を分けます。

新築マンションは入居直後に値下がりしやすく、その下落を今度は自分が負担します。一方で築浅や好立地の中古マンションは買い手がつきやすく、次に売るときも動かしやすい傾向があります。

新築プレミアムは今度は自分が負担する側になる

新築マンションの価格には広告費などが上乗せされており、入居して中古になった時点で、その分が値下がりとして表れます。

新築マンションの販売価格には、広告費や販売にかかる人件費が含まれています。これは新築プレミアムと呼ばれ、住み始めて中古になると価値から外れていきます。同じことは建売住宅でも起きますが、マンションから住み替える方はマンションの値動きで見れば十分です。

マンションは新築直後から値下がりが始まりますが、「築20年から25年で下げ止まる」わけではありません。首都圏の中古マンションの成約㎡単価を築0〜5年を100として並べると、築21〜25年で59.9、築26〜30年で44.9、築31〜35年で30.7と、築21〜25年から築26〜30年にかけてはむしろ下落が加速します。底は築36〜40年（28.1）で、築41年〜は33.1へ反転します。

「築25年」という節目は別の物差しから出てきます。不動産流通経営協会の調査（首都圏1都3県の買い換え世帯）では、売却価格から購入価格を引いた差額の平均が、築20年超〜25年以内で＋157.1万円、築25年超では▲474.1万円と、プラスからマイナスへ転じます（築25年超のマイナス発生率は56.2%）。同じ物件の損益が反転する節目が築25年であって、相場が下げ止まる節目ではありません。

なお、この差額の調査は各帯のサンプル数が20件から73件と小さく、単一の節目として断定できる精度ではありません。

他社の記事や統計で「築◯年が節目」と書かれているのを見たときは、それが何の節目かを必ず確かめてください。同じ物件の損益が反転する節目なのか、別々の物件を横に並べた㎡単価の底なのか、売れやすさのピークなのかで、答えは変わります。ちなみに売れやすさ（成約件数÷新規登録件数）のピークは築11〜15年で、2025年は40.9%でした。

出典：東日本不動産流通機構 REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

最初の数年で手放せば、上乗せ分を取り戻せないまま売ることになりやすい、という点は変わりません。

また数年で動く可能性があるなら、新築を選ぶほど値下がりの負担は重くなります。長く住むほどこの影響は薄まるため、住む期間の見通しとあわせて考える必要があります。

築浅で好立地の中古は次に売るときも動きやすい

築浅で立地の良い中古マンションは買い手がつきやすく、次に売るときも価格と期間の両面で動かしやすくなります。

なかでも駅に近く生活利便の高いエリアのマンションは、築年数が進んでも需要が落ちにくい傾向があります。都市の中心部は新築を建てる余地が少なく、状態の良い中古マンションに買い手が集まりやすいためです。

リフォーム済みの中古を再販する買取再販の市場も伸びており、きれいな中古マンションへの抵抗感は薄れています。次の売りやすさを重視するなら、新築の値下がりより、立地と状態の良い中古マンションのほうが有利に働く場面が多いといえます。

出典：国土交通省「既存住宅市場の整備・活性化に向けて」

終の棲家にするなら売りやすさより住み心地で選ぶ

この先ずっと住むと決めているなら、売りやすさより、暮らしやすさを軸に選ぶほうが納得しやすくなります。

また売る前提がないなら、流動性や値下がりを気にする必要は小さくなります。バリアフリーや断熱、生活動線といった住み心地が、日々の満足度を大きく左右します。

その意味では、最新の設備がそろう新築マンションの快適さも合理的な選び方になります。また動く可能性が高ければ中古寄りに、ずっと住むなら新築の快適さを取る選び方が、それぞれ理にかなっています。

中古・新築どちらが合うか判断チャートで決める

ここまでの価格・税制・段取り・将来の売りやすさを重ねると、あなたに向く選択は中古と新築のどちらかに絞れてきます。

4つの観点は別々ではなく、一つの判断につながります。自分の状況を当てはめれば、中古マンションと新築マンションのどちらが合うかが見えてきます。

中古が向く人・新築が向く人の条件まとめ

価格を抑えて資金に余裕を持たせたいなら中古、最新の快適さと長い保証を求めるなら新築が合っています。

中古マンションは、今のマンションの売却額の範囲で予算を組みたい人や、早く入居して住み替えを同時に進めたい人に合っています。売却益が大きく3,000万円特別控除を優先する場合も、購入側で控除を使えない中古のほうが整理しやすくなります。

新築マンションは、予算に余裕があり、最新の設備や10年の保証を重視する人に合っています。完成までの時間を待てて、終の棲家として長く住むつもりなら、値下がりの影響も小さくなります。

多くの人は、すべての条件がどちらか一方にそろうわけではありません。重く見たい観点はどれかを決めると、迷いが減ります。

自分の状況を当てはめる住み替え判断チャート

今のマンションの売却益と特例、スケジュール、また売るか、省エネ性能の4点を順に当てはめると、結論にたどり着けます。

• 今のマンションの売却益は大きいか→大きいなら特別控除を優先し、購入側で控除を使わない中古が噛み合う
• 入居を急ぐ・仮住まいを避けたいか→そうなら即入居の中古マンション
• この先また住み替えるか→可能性が高いなら流動性の高い築浅・好立地の中古マンション
• 省エネ性能の高い中古を選べるか→選べるなら13年の控除で新築との差は小さい
• いずれも当てはまらず長く快適に住みたいか→新築マンションの快適さと保証が活きる

このチャートは、上から順に自分の状況へ当てはめていく流れです。多くの項目で中古に進むなら中古、新築の快適さや保証を強く求めるなら新築が結論になります。

税制やローンの金額で迷う部分は、数字を並べた試算や専門家への相談で詰められます。一つの正解があるわけではなく、優先順位しだいで答えは変わります。

住み替え(買い替え)でマンションと戸建てはどっち？今の住まいで変わる判断軸

購入予算は売却額から逆算しまず家の価値を知る

中古でも新築でも購入予算は今のマンションの売却額から逆算して決まるため、まず今の家がいくらで売れるかを知ることが出発点になります。

住み替えでは、新居の予算は手元資金とローンに、今のマンションの売却額が上乗せされて決まります。売却額の見込みが定まらないうちは、中古と新築のどちらに動くかも決めきれません。

だからこそ、検討の早い段階で今のマンションの価値をつかんでおくと、予算と選択肢が定まります。複数社の査定を比べれば、相場感を持って中古・新築の判断に進めます。住み替えのトビラの一括査定なら、複数社の見積もりを一度に比較できます。

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まとめ：住み替え先を中古か新築かで詰めるなら、住み替えのトビラ

中古と新築のどちらが得かは、買うときの値段の差では決着しません。売るときの控除と買うときの控除のどちらを使うかで、得なほうが入れ替わります。

中古と新築を比べるには、引き渡しの日がいつになるのかを先に確かめます。完成を待つあいだの仮住まいを見落とすと、家賃と引っ越しが二重にかかります。

見学の予約を入れる前に、自分が何年住むつもりなのかを決めておきましょう。住み替えのトビラでは、中古と新築のどちらを選ぶかも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。