マンションの競売と任意売却の違い｜任意売却が間に合う期限と管理費の扱い

住宅ローンの残りを一度に返すよう求める書面が届き、「マンションが競売にかけられるのでは」と不安な方もいるでしょう。

競売の手続きが始まっていても、開札日の前日までは任意売却に切り替える道が残っています。

この記事を読めば、今の自分が任意売却に間に合うのかを判断できます。

任意売却が必要か、まだ間に合うかを確かめる

競売と任意売却を比べる前に、確かめておきたいことが2つあります。

• 売ったお金でローンを返しきれるか
• 競売の手続きがどこまで進んでいるか

この2つで、取れる売り方が決まります。

売ったお金でローンを返しきれるなら、普通に売れば済む

マンションを売ったお金でローンの残りを全部返せるなら、任意売却ではなく、普通の売却で手放せます。

マンションには、ローンを返せなくなったときに、貸した側がマンションを売ってお金を回収できる権利が付いています。これを抵当権といいます。

売ってもローンが残る状態（オーバーローン）で売るには、お金を貸した金融機関や保証会社（債権者）に、抵当権を外すことを認めてもらう必要があります。この売り方が任意売却です。

全額を返せるなら債権者の同意は必要なく、いくらで、どう売るかを自分で決められます。

返しきれるかは、次の2つを比べると分かります。

• 売ったときの手取り（売れた額から、仲介手数料などの費用を引いた金額）
• ローンの残り（返済が遅れていれば、遅延損害金という遅れたぶんの損害金も含む）

不動産会社が出す見込みの価格（査定額）のまま比べると、費用のぶんだけ見込みが甘くなります。ローンの残りは金融機関に問い合わせて、今の金額を確かめておきましょう。

手取りで全額を返せるなら、一括返済を求められたあとでも、競売が始まったあとでも間に合います。売って全額を返せば、債権者は競売を取り下げるからです。

買ったころより相場が上がっているマンションなら、普通に売って済む例もあります。相場を知るには、複数の不動産会社に査定を頼んで比べてみてください。

何社かへまとめて頼める一括査定が役に立つのは、この確認の段階までです。手取りがローンの残りに届かないと分かったら、任意売却の経験がある不動産会社か、弁護士に相談しましょう。

一括査定の選び方は不動産一括査定サイトのおすすめ比較で、ローンが残るときの売り方はオーバーローンのマンションを売る方法で紹介しています。

任意売却が間に合うのは、競売の開札日の前日まで

任意売却ができるのは、競売の開札日の前日までです。

開札とは、集まった入札を開けて、誰が買うかを決める日のことです。

ただ、任意売却は売り出してから代金を受け取るまでに、3〜6か月ほどかかります。裁判所から競売を始めるという通知（競売開始決定）が届いた時点で、残り時間はもうぎりぎりです。

「書面が届いたけれど、今はどの段階なんだろう」と思ったら、次の表で確かめてみてください。先に、表に出てくる言葉を説明しておきます。

• 期限の利益の喪失は、毎月分けて返す約束がなくなり、残りを一度に返すよう求められること
• 代位弁済は、ローンの保証会社が残りを金融機関に代わりに払うこと（これ以降は保証会社に返していく）
• 入札の公告は、競売にかける物件と入札の日程を、裁判所が公表すること

時期は滞納が始まってからの目安で、金融機関や裁判所によって前後します。

開札で買う人の候補が決まると、競売を取り下げるのに、その人などの同意が要ります。法律でそう決まっているため、任意売却の期限は開札日の前日とされています（民事執行法第76条）。

ただし、債権者が競売を取り下げるのは、任意売却の買い手と価格が決まり、お金を返してもらえる見通しが立ってからです。債権者は任意売却の話し合いに応じながらも、競売の手続きを止めずに進めます。

つまり、開札日の前日はあくまで法律の上での期限です。実際には、入札の公告より前に、買い手と売買契約を結んでおくことを目標にしましょう。

期限の利益の喪失を知らせる書面が届いた時点で動き出しておくと、売り出しに使える時間を十分に残せます。

出典: 民事執行法 第76条・第188条（e-Gov法令検索）

任意売却の流れや相談先は、マンションの任意売却の仕組みと相談先で解説しています。

競売と任意売却の違い（価格・残る借金・住める期間・管理費）

競売と任意売却では、売れる価格、売ったあとに残る借金、住める期間、引っ越しの段取りが違います。

マンションでは、滞納した管理費の扱いも変わってきます。

競売は裁判所が売り、任意売却は持ち主が売る

いちばんの違いは、誰が売るかです。

競売は、債権者が裁判所に申し立て、裁判所が入札で売る手続きです。持ち主が反対しても、手続きは進みます。

裁判所の担当者が部屋を調べて価格を決め、いちばん高い額で入札した人が買います。いつ、いくらで売れるかは、裁判所の日程と入札で決まります。

任意売却は、持ち主が不動産会社を通して、普通の中古マンションと同じように売り出す方法です。ローンを全額返せなくても抵当権を外してもらえるよう、債権者の同意を得て売ります。

価格・残る借金・住める期間などを表で比べる

価格と残る借金では任意売却が有利で、住める期間は競売のほうが長くなります。

「任意売却なら、信用情報に傷がつかないのでは？」と思うかもしれませんが、これは誤解です。

信用情報とは、ローンやクレジットカードの返済の記録です。延滞の記録は、売り方を決める前の、滞納した時点で付くため、任意売却でも競売でも扱いは同じです。

競売で長く住めるのは、買った人が代金を払うまでは、マンションが持ち主のものだからです。代金が払われたあとも、裁判所が明け渡しを命じるまでには時間がかかります（民事執行法第83条）。

この間に引っ越しのお金を用意できる点は、競売の数少ない利点といえます。

なお、売ったあとも同じ部屋に住み続けたいなら、任意売却の買い手から部屋を借りる「リースバック」という方法もあります。マンションで使うときの条件は、マンションのリースバックの注意点にまとめています。

競売が始まると、差し押さえの記録を見た不動産業者から、任意売却を勧める手紙が届いたり、人が訪ねてきたりします。契約を急がせる業者や、先にお金を払うよう求める業者とは距離を置いておくと、あとのトラブルを避けられます。

出典: 民事執行法 第83条（e-Gov法令検索）

競売が相場より安くなる理由と、任意売却の価格の決まり方

競売の価格が相場より安くなるのは、裁判所の評価が初めから低いうえ、その評価の8割の額から入札できるためです。

評価が低くなるのは、競売ならではの次のような不利な点を、相場から差し引くからです。

• 買う人は、部屋の中を見ずに入札する
• 買ったあとに欠陥が見つかっても、直すのは買った人の負担になる
• 住んでいる人に出ていってもらう手間がかかる

この評価をもとに、裁判所は売却基準価額を決めます。入札は、売却基準価額の8割の額から受け付けます（民事執行法第60条第3項）。

よく聞く「競売は相場の5〜7割」という数字は、この売却基準価額や8割の額の水準を指していると考えられます。

ただ、実際に売れる額は、入札する人の数でかなり変わります。駅に近く、管理の行き届いたマンションには入札が集まり、売却基準価額を大きく上回ることもあります。

裁判所の「BIT 不動産競売物件情報サイト」では、過去に競売にかかった物件がいくらで売れたかを調べられます。近所の例を一度のぞいてみると、競売になった場合の価格の見当がつきます。

任意売却の価格は、不動産会社が相場をもとに査定し、債権者が承認した額で売り出すことになります。買いたい人が出した額が債権者の考える額より低いと、承認されにくくなります。

つまり任意売却でも、価格は債権者との話し合いで決まります。

その話し合いで、マンションは有利な物件です。同じ建物や近くの似た部屋が、実際にいくらで売れたかの記録を集めやすいからです。記録を根拠として示せば、債権者の承認を得やすく、買い手も納得して検討できます。

出典: 民事執行法 第60条（e-Gov法令検索）

出典: BIT 不動産競売物件情報サイト（最高裁判所）

滞納した管理費は、競売なら買った人に引き継がれる

管理費や修繕積立金を滞納したまま競売になると、買った人がその滞納分を払うよう、管理組合から求められます（建物の区分所有等に関する法律第8条）。

そのため、入札する人は滞納分を差し引いて入札の額を決めます。滞納が多いほど売れる額は下がり、持ち主に残る借金は増えます。これは、戸建てにはないマンションならではの値下がりの理由です。

任意売却なら、滞納した管理費を売れたお金からまとめて払えるので、買い手は滞納のない状態で部屋を受け取れます。

ただし、売れたお金を誰にいくら払うかの案（配分案）には、債権者の承認が要ります。管理組合から滞納額の明細を早めにもらっておくと、配分案づくりがスムーズに進みます。

配分案で引っ越し代などをどう求めるかは、マンションの任意売却で交渉できる費用で紹介しています。

なお、管理費の滞納が長く続くと、ローンを払えていても、管理組合が裁判所に競売を申し立てることがあります（建物の区分所有等に関する法律第59条）。認められる条件は厳しいものの、マンションでは管理費の滞納も競売のきっかけになり得ます。

出典: 建物の区分所有等に関する法律 第8条・第59条（e-Gov法令検索）

任意売却で進めるか、競売を受け入れるか

任意売却は、時間が残っていて、必要な人全員の同意を得られるときに使えます。

どちらかが欠けるなら、競売を受け入れることも現実的な道といえます。

任意売却には、債権者や共有者などの同意が要る

任意売却を進めるには、次の人たちの同意が必要です。

• 抵当権を持つすべての債権者（2番目以降に抵当権を付けた債権者も含む）
• 税金の滞納でマンションを差し押さえている役所
• 共有名義の場合や、夫婦などがそれぞれローンを組んでいる場合（ペアローン）は、共有者全員
• 連帯保証人

債権者が複数いるなら、全員の同意が要ります。1社でも反対すれば、抵当権を外す話はそこで止まります。

住民税や固定資産税の滞納で差し押さえを受けているときは、役所に差し押さえを解いてもらう必要があります。

連帯保証人は、売ったあとに残る借金を一緒に返す立場の人です。そのため債権者は、ふつう連帯保証人の同意も求めます。

離婚した元の配偶者が共有者や連帯保証人になっている場合は、その人と連絡が取れることが、任意売却を進める前提になります。

離婚で共有名義の家が残ったときの進め方は、離婚したときの共有名義の家の扱いにまとめています。

競売を受け入れたほうが負担が軽い場合

同意や時間が足りないときは、無理に任意売却を目指すより、競売を受け入れたほうが負担が軽いこともあります。

たとえば、次のような場合です。

• 債権者や役所が同意に応じる見込みが薄い
• 共有者や連帯保証人と連絡が途絶えている
• 競売の開始決定から時間がたち、売り出しに使える期間が残り少ない
• 自己破産で借金を整理するつもりで、ローンは連帯保証人なしで借りている

自己破産は、裁判所の手続きで、返しきれない借金の支払いを免除してもらう方法です。

自己破産をすれば残った借金はなくなるので、高く売れても安く売れても、自分の負担はほぼ同じです。それなら、競売で長く住める期間を、生活を立て直す準備にあてられます。

ただし、連帯保証人がいる場合は話が別です。安く売れるほど、連帯保証人に請求される額が増えます。自己破産と売却をどの順で進めるかは、弁護士と相談して決めておきましょう。

競売は、法律にもとづく正式な手続きです。マンションを手放しても、生活を立て直す道は残ります。

任意売却が難しいと分かったら、競売のあとの暮らしと返済に考えを切り替えると、落ち着いて準備できます。

売ったあとに残った借金の返し方

売れた額がローンの残りに足りなければ、競売でも任意売却でも、足りない分は借金として残り、返済が続きます。

代位弁済のあとに返す相手は、保証会社です。その借金が回収を専門にする会社（サービサー）に移れば、そのあとはサービサーが話し合いの相手になります。

残った借金は、収入に合わせて月々少しずつ返せるよう、相談に応じてもらえることが多いでしょう。連帯保証人がいる場合は、その人にも支払いを求める連絡が届きます。

分けて返しても返しきれないなら、借金を減らしたり、支払いを免除してもらったりする手続き（債務整理）を検討することになります。債務整理には任意整理・個人再生・自己破産などがあり、どれを選ぶかは弁護士か司法書士に相談しましょう。

「相談したくても、弁護士に払う費用が心配」という方は、公的な窓口の法テラス（日本司法支援センター）で、無料の相談や、弁護士費用の立て替えを使える場合があります。

まとめ：任意売却が間に合うのは、開札日の前日まで

任意売却は競売より高く売れ、残る借金も小さくできますが、使えるのは開札日の前日までに売買をまとめられる間に限られます。

まずは届いた書面で手続きの段階を確かめ、売ったときの手取りとローンの残りを比べてみてください。返しきれるなら普通に売れば済み、足りなければ任意売却を急ぐ必要があります。

手取りが足りないと分かったら、任意売却の経験がある不動産会社か弁護士に、早めに相談しましょう。住み替えのトビラでは、返済が苦しくなったときのマンションの手放し方も含めて、住み替え(買い替え)で悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。