住み替えの同時決済と引渡し猶予とは？仕組みと条件

今のマンションを売って移るとき、仮住まいの家賃も二重の返済も避けたいと考えます。

売る日と買う日をそろえて鍵の引渡しだけ待ってもらう進め方はありますが、買い手の同意や日程がそろって初めて成り立つため、崩れたときの備えまで用意しておきます。

同時決済と引渡し猶予の仕組みと成り立つ条件、崩れる場面、そして他の進め方との比べ方まで説明します。

住み替えの同時決済と引渡し猶予とは（仮住まいなしで住み替える仕組み）

同時決済とは今のマンションの売却と新居の購入を同じ日に決済する住み替え方、引渡し猶予とは今のマンションの鍵の引渡しだけを数日から数週間待ってもらう特約です。この2つを組み合わせると、仮住まいを挟まず引っ越し1回で住み替えられます。ただし成立には条件があります。

まずはこの章で、それぞれの用語の意味と全体像、そして住み替えの選び方のなかでどこに当たる進め方なのかを押さえておきましょう。

同じ日に旧居を売り新居を買う「同時決済」の基本

同時決済は、今のマンションの売却決済と新居の購入決済を、同じ日にそろえる進め方です。

不動産の「決済」とは、買主から売主へ代金が支払われ、同時に物件の名義（所有権）が移る手続きのことをいいます。住み替えでは本来、今のマンションを売る決済と新居を買う決済という2つの決済が、別々に発生します。この2つを同じ日に重ねてしまうのが同時決済です。

同日にそろえる最大のねらいは、お金の流れをひと続きにできる点にあります。今のマンションを売って受け取った代金を、その場で住宅ローンの完済に充て、残りを新居の購入資金に回す。売却で得たお金が入る前に新居の支払いをする必要がないため、手元資金が少なくても住み替えを組み立てやすくなります。

段取りの細かな進め方や、日程を合わせる難しさについては、あとの章で改めて触れます。ここでは「売る決済と買う決済を同じ日に束ねる方法」だと理解しておけば十分です。

引渡しを数日〜数週間待ってもらう「引渡し猶予」特約

引渡し猶予とは、今のマンションの代金決済を済ませたあとも、鍵の引渡しだけを一定期間待ってもらう特約です。

同時決済では、今のマンションを売った当日に新居も買います。しかし決済が終わったからといって、その日のうちに荷物をまとめて新居へ移り切れるとは限りません。荷造りや引っ越し作業には、どうしても数日はかかります。そこで、代金の受け渡しと名義の移転は当日に済ませつつ、実際に部屋を空けて鍵を渡すのは少し先に延ばしてもらう。この時間的な余裕をつくるのが引渡し猶予です。

マンションの場合、引っ越し当日にはエレベーターの利用予約や搬入経路の養生など、管理組合への事前の届け出が必要な建物もあります。決済当日に慌ただしく移り切ろうとすると、こうした段取りが間に合わないこともあり、数日の猶予があると実務的に動きやすくなります。

引渡し猶予は、売主と買主が個別に合意する特約です。日数を定めた法令も、日数を集計した公的統計・業界団体統計もありません。業界の一般論としては「数日から2週間程度」と言われますが、これは出典を示せる数字ではないため、「一般的です」と受け取らないでください。あまり長く設定すると買主の負担が大きくなるため、実際の日数は当事者どうしの話し合いで決まります。

引渡し猶予は、今のマンションの買主が受け入れてくれて初めて付けられる特約です。この同意がどれほど重要で、なぜ簡単ではないのかは、成立条件の章で詳しく見ていきます。

売り先行・買い先行に続く第3の選択肢としての位置

同時決済は、売り先行とも買い先行とも違う、両者の弱点を避ける進め方です。

住み替えの進め方は、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つが基本とされてきました。売り先行は今のマンションを先に売り、その代金の見通しが立ってから新居を買う方法で、資金計画は立てやすい反面、売却から新居への入居まで住む場所が空いてしまい、仮住まいが必要になりがちです。一方の買い先行は先に新居を買ってから今のマンションを売る方法で、じっくり新居を選べる反面、旧居が売れるまで旧ローンと新ローンを二重に抱えやすくなります。

同時決済＋引渡し猶予は、この2つのちょうど中間に当たります。売却と購入を同じ日に束ねることで、住む場所が空く期間も、ローンが二重になる期間も生じにくくなる。売り先行と買い先行のいいとこ取りを狙った、第3の選択肢だといえます。

この第3の選択肢は、決済日をそろえるという難しさを抱えます。ここでマンションには一つの利点があります。マンションは一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同じ建物の他の住戸や近隣の同種の住戸がそのまま比較の対象になります。取引の件数も多く、首都圏の中古マンションの成約件数は2025年（暦年）で49,114件でした。戸建てに比べて参照できる材料が多いのは確かです。

ただし、「いつごろ売れるか」を物件ごとに予測できる公的な指標はありません。参考になるのは平均日数で、東日本レインズの集計では、首都圏の中古マンションがレインズに登録されてから成約に至るまでの日数は2025年で平均82.5日でした（2024年は85.3日）。中古戸建住宅は2025年で100.9日です。マンションのほうが短い傾向はありますが、これはレインズへの登録日を起点にした平均で、何日以内に売れた物件が何%あるかという分布は公表されていません。自分の物件がいつ売れるかを、この数字から読み取ることはできません。それぞれの詳しい比較は後の章で扱います。

売り先行・買い先行はどちら？住み替えで損しない選び方と実践テクニック

同時決済＋引渡し猶予で避けられること（仮住まい費用・二重ローン）

同時決済＋引渡し猶予の最大のねらいは、仮住まい費用と二重ローンという住み替えの二大コストを、まとめて避けられることにあります。

住み替えでお金がかさむ原因の多くは、この2つに集約されます。何をどう抑えられるのか、順番に見ていきましょう。

仮住まいの費用と引っ越し2回を避けられる

引渡し猶予で今のマンションから新居へ直接移れるため、仮住まいの家賃や敷金、2度目の引っ越し費用がかからずに済みます。

売り先行で住み替える場合、今のマンションを明け渡してから新居に入るまでのあいだ、どこかに仮住まいを構えることになりがちです。すると住み替えは「今のマンションから仮住まいへ」「仮住まいから新居へ」と、引っ越しが2回発生します。引越運送料を集計した公的統計・業界団体統計は確認できていません。総務省の小売物価統計調査（動向編）の全国統一価格品目にも該当する品目がなく、距離帯別・繁忙期別の費用を集計した資料も見当たりません。金額は見積もりを取って確かめてください。仮住まいを挟めば、その費用が単純に2回分かかる点だけは押さえておいてください。

かかるのは引っ越し費用に限りません。仮住まいには毎月の家賃、契約時の敷金・礼金、そのあいだの荷物の保管費用まで積み上がります。数か月の仮住まいでも、合計すると決して小さくない負担です。

同時決済＋引渡し猶予なら、今のマンションから新居へ一度で移れます。仮住まいそのものが不要になるため、二重にかかっていた引っ越し費用も、仮住まいの家賃・敷金も、まるごと抑えられます。

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二重ローン（ダブルローン）を抱えずに済む

今のマンションを売った同じ日に新居のローンを実行するため、旧ローンと新ローンを同時に背負う期間が生じません。

買い先行で住み替えると、今のマンションがまだ売れていないうちに新居を購入するため、旧居のローンと新居のローンを一時的に二重で抱えることがあります。これがダブルローンです。毎月の返済が2本分になって家計を圧迫するうえ、金融機関の審査でも2本分の返済を続けられる収入があるかを厳しく見られるため、そもそも組みにくいという壁もあります。

マンションの場合、二重になるのはローンだけではありません。今のマンションを持ち続けているあいだは、管理費・修繕積立金・固定資産税といった保有コストも払い続けることになります。

規模感としては、国土交通省の令和5年度マンション総合調査で、1戸あたり月額の全国平均が管理費11,503円、修繕積立金13,054円でした（いずれも使用料等からの充当額を除く系統。回答はそれぞれ1,589件・1,522件）。合わせて月24,557円で、ここに固定資産税が加わります。売れるまでの期間が3か月延びれば、この分だけで7万円台の上乗せになります。売れるまでの期間が延びるほど、この費用が新居の負担に上乗せされ続けます。

同時決済では、今のマンションを売って得た代金でその日のうちに旧ローンを完済し、あわせて新居のローンを実行します。旧ローンが残ったまま新ローンを背負う期間ができないため、返済が二重になる局面を避けられます。毎月2本分を払い続ける負担も、二重返済を前提にした審査のハードルも回避しやすくなります。

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同時決済＋引渡し猶予が成立する条件

同時決済＋引渡し猶予は誰でも使えるわけではなく、買主の同意、タイトな日程の調整、融資実行日の噛み合わせという条件がそろって初めて成立します。

この進め方は、売主ひとりの都合では決められません。今のマンションの買主、双方の仲介会社、そして金融機関という複数の当事者の合意が、同じ方向にそろう必要があります。何がそろえば成立するのか、条件を一つずつ見ていきましょう。

買主が引渡し猶予に同意してくれること

引渡し猶予は、買主が代金を払ってもすぐに鍵を受け取れない特約のため、買主の同意が成立の前提になります。

買主の立場に立つと、この特約の受け入れは当たり前ではありません。全額を支払い、名義も自分に移ったのに、実際にその家を使えるのは数日から数週間あとになる。その間は自分の所有物なのに住むことも工事に入ることもできず、待たされることになります。買主にも次の予定があれば、この空白は小さな話ではありません。だからこそ、猶予を認めてもらえるかどうかは交渉ごとになります。

同意を得にくくする事情もあります。同時決済では、売主側に「買い替え特約」が付くことがあります。これは売主の新居購入が成立することを条件に今のマンションの売買を進める取り決めで、万一売主の新居の契約が流れると、今のマンションの売買まで解除され得ます。買主からすると、いったん決めた契約が売主側の事情で白紙に戻るかもしれない。この不安定さが、同意を渋る理由になりやすいのです。

なお、引渡しを待つあいだに物件の管理責任や災害時の負担が誰に残るのかという点も、買主が気にするところです。この責任の所在については、崩れるケースの章で改めて詳しく整理します。

売却・購入・融資の日程を1日にそろえられること

今のマンションの決済、新居の決済、鍵の引渡しを1日から短い期間に噛み合わせる、この段取りのタイトさ自体が成立の条件になります。

同時決済を成立させるには、動かすべき予定を1つの日付に集める必要があります。具体的にそろえるのは、次のような要素です。

• 今のマンションの買主の資金と決済の準備
• 新居の売主の引渡しの都合
• 旧居・新居それぞれの仲介会社の段取り
• 旧ローンを扱う金融機関と、新ローンを扱う金融機関の手続き

これらは、それぞれ別の相手・別の会社が抱えるスケジュールです。今のマンションの買主の住宅ローンの審査が間に合うか、新居の売主が希望する引渡し日と合うか、双方の金融機関が同じ日に決済処理を組めるか。どれか1つでも都合が合わないと、全体の日付がずれてしまいます。この多くの予定を1点に集める難しさそのものが、成立のハードルになります。

この日程調整で、マンションには準備しやすい面もあります。マンションは戸建てより参照できる成約事例が多く、価格の見当をつけやすい面があります。ただし売却の期日そのものを保証するものではないため、新居の決済日や融資実行日から逆算するときは、平均日数（2025年で82.5日）より長くかかる場合を織り込んでください。

あわせて、マンションの決済には固有の書類が必要になります。管理規約や長期修繕計画、管理費・修繕積立金の額や滞納の有無が記載された重要事項調査報告書などです。これらは管理会社から取り寄せるのに日数がかかることもあります。日程を1点にそろえる進め方では、こうした書類を早めに手配しておくと、決済当日に向けた段取りが滞りにくくなります。

似た仕組みに「つなぎ融資」があります。つなぎ融資は、今のマンションが売れるより先に新居の資金が必要になったとき、売却代金が入るまでの間を一時的に立て替える資金の橋渡しです。一定の資金を借りてタイミングのズレを埋めるつなぎ融資に対し、同時決済はそもそも売りと買いを同じ日にそろえてズレ自体を作らない考え方で、狙いどころが異なります。

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住み替えローンの融資実行日と決済日が噛み合うこと

住み替えローンを使う場合、融資が実行される日は新居の引渡日に固定されるため、今のマンションの売却決済と旧ローンの完済を、この実行日と同じ日に噛み合わせる必要があります。

ここが同時決済でつまずきやすい、そして見落とされがちな核心です。順を追って整理します。

まず、今のマンションには住宅ローンの担保として抵当権が付いています。今のマンションを買主に引き渡すには、この抵当権を外さなければなりません。抵当権を外すには旧ローンを完済する必要があり、そのお金は売却代金でまかなうのが通常です。つまり「今のマンションが売れる」ことと「旧ローンを完済して抵当権を外す」ことは、同じ日に一続きで起きます。

一方で新居を買う側では、住み替えローンの融資が実行されるのは新居の引渡しの当日です。住み替えローンは、今のマンションを売っても残るローン残債と新居の購入資金をまとめて借りられる商品ですが、その分、売却・完済と新居の購入・融資実行を同じ日に処理する前提で組まれるのが一般的です。今のマンションの売却決済がこの日にそろわないと、住み替えローンの実行日も動かせません。

こうした住み替えローンの取り扱いは金融機関によって異なり、融資の条件や、今のマンションが予定どおり売れなかった場合の対応も一律ではありません。要件や可否は個別性が高いため、住宅ローンの審査や融資特約の扱いも含め、具体的な段取りは利用する金融機関に確認しておく必要があります。日程が噛み合うかどうかは、最終的に金融機関と当事者の合意にかかっています。

同時決済＋引渡し猶予が崩れるケースと失うもの

同時決済＋引渡し猶予は条件がそろえば効率のよい進め方ですが、いつもうまくいくとは限らず、崩れると仮住まいを挟むより困る場面もあります。

前の章で挙げた買主・日程・融資という条件が、そろわなかったり後からずれたりすると、計画は途端に不安定になります。ここでは、何が起きると破綻するのか、そして崩れたときに何を失うのかを見ていきます。

買主が期日までに見つからず計画全体が崩れる

同時決済は今のマンションの買主が期日までに現れることが大前提で、買主が付かなければ同日決済の計画そのものが成り立ちません。

新居の購入日は、売主の都合や住み替えローンの実行日の関係で、ある程度先に決まってしまうことがあります。ところが今のマンションの買主は、こちらの都合に合わせて必ず現れてくれるわけではありません。売り出してみたものの、希望の期日までに買い手が付かない。このズレが、同時決済では致命傷になります。

マンションは戸建てより参照事例が多く、適正な値付けの判断はしやすい側面があります。とはいえ、期日までに必ず売れると保証されるわけではありません。新居の決済日が迫るなか今のマンションが売れないと、売主は焦りから値下げに踏み切りやすくなります。当初の資金計画は「この価格で売れる」前提で組まれているため、想定より安く売れば、新居の購入資金や旧ローンの完済に穴が空きます。買い手を早く見つけたいがために価格を下げ、その結果として資金計画全体が崩れていく。この連鎖が、同時決済でもっとも避けたい失敗です。

買主が付かないことに備えて、あらかじめ売却の締め切りを決めておき、その日までに売れなければ買い取りに切り替えるといった代替案を用意しておく方法もあります。ただし買い取りは仲介での売却より価格が下がりやすいため、これも資金計画への影響を見込んでおく必要があります。

日程のずれが安値売却・新居の妥協に響く

日程が少しでもずれると、そのしわ寄せは安値での売却か、新居選びの妥協という形で表に出ます。

先に今のマンションの買主が付いて引渡し期限が決まると、その日までに新居を決め切らなければなりません。すると、じっくり比べたい物件があっても検討する時間が足りず、条件を十分に吟味しないまま新居を選ぶことになりがちです。焦って決めた新居に、あとから不満が残るケースは少なくありません。

逆に、気に入った新居を先に押さえてしまうと、今度はその決済日までに今のマンションを売り切らなければならなくなります。時間の制約から売り急げば、本来もう少し高く売れたはずの今のマンションを安値で手放すことにつながります。買いを急げば新居に妥協が出て、売りを急げば今のマンションが安くなる。日程を1点に合わせようとするほど、どちらかにしわ寄せが向かいやすいのが同時決済の難しさです。

引渡し猶予期間中の管理責任・危険負担は売主に残る

代金の決済が終わったあとも、鍵を引き渡すまでの期間は、物件の管理責任や災害などによる負担が原則として売主に残ります。

引渡し猶予の期間は、名義（所有権）はすでに買主に移っているのに、鍵はまだ売主が持ち、実際に住んでいる状態です。この所有と占有がズレた期間に、もし建物が火災や地震などで損なわれたら、誰がその損失を負うのか。一般的な取り扱いでは、まだ引渡しを済ませていない売主側が負担を負うものとされる場面が多く、いわゆる危険負担の問題として整理されます。専有部の設備の不具合や火災保険の掛け方も含め、この期間の扱いは契約でどう定めるかによって変わります。

マンションでは、この期間に売主に残るのは災害時の負担だけではありません。名義が買主に移っていても、猶予期間中に実際に住み続けているのは売主です。管理費や修繕積立金の負担、共用部の使い方、この間の固定資産税の扱いを、売主・買主のどちらがどこまで持つのか。マンション特有のこうした費用の線引きも、引渡し猶予を付けるときには契約で整理しておきたいところです。

さらに、猶予の期間を過ぎても引渡しができなかった場合には、遅れたぶんの損害金が生じることもあります。実際に誰がどこまで負担するのかは、売買契約の内容や当事者・仲介会社の取り決めによって異なります。だからこそ、引渡し猶予を付けるときは、この責任の分担を契約時にはっきりさせておくことが欠かせません。

同時決済が向く人・向かない人（他の住み替え方との比較で判断）

同時決済は全員にとっての最適解ではなく、条件がそろう人には強い一方、そろわないなら売り先行・買い先行・仮住まいのほうが安全なこともあります。

どの進め方を選ぶかは、今のマンションの売れやすさと、自分が何を優先したいかで決まります。同時決済に寄せて考えるのではなく、自分の条件に照らして選ぶ視点で見ていきましょう。

同時決済＋引渡し猶予が向いている人・向いていない人

今のマンションに売れる見込みがあり、二重の負担を避けたい人には向いていますが、売れにくい物件を抱えていたり、日程を厳密に合わせる余裕がなかったりする人には向いていません。

向いているのは、次のような人です。

• 買い手が付きやすい立地・価格帯のマンションを持っている
• 仮住まいの費用や二重ローンの負担をできるだけ避けたい
• 引っ越しを1回で済ませ、住み替えを短い期間でまとめたい

反対に、向いていないのは次のような人です。

• 今のマンションが売れにくく、期日までに買主が付くか読みにくい
• 仕事や家庭の事情で、決済日を1点に合わせる調整が難しい
• 新居を時間をかけて比べ、納得してから決めたい

同時決済は、崩れたときのダメージが大きい進め方です。今のマンションが売れにくかったり、日程に余裕を持たせられなかったりする場合は、無理に同時決済にこだわらず、仮住まいを挟む売り先行や、つなぎ融資を使った買い先行のほうが安全なこともあります。なお、個体差が大きく比較できる事例がそろいにくい戸建てや土地では、値付けの手がかりが少なく、日程を1点にそろえる同時決済の難度はさらに上がります。ここは比較の材料が多いマンションとは前提が異なる部分です。自分がどちらに近いかは、次の比較で確かめてみてください。

売り先行・買い先行・仮住まいとの比較で選ぶ

同時決済・売り先行・買い先行・仮住まいは、引っ越し回数、二重負担の有無、段取りの難しさ、新居選びの余裕という軸で並べると選びやすくなります。

表のとおり、それぞれに得意なところと弱いところがあります。引っ越しの手間とコストを抑えたいなら同時決済や買い先行、資金計画の安全を優先するなら売り先行や仮住まいという具合に、どこを立てるとどこが弱くなるかが見えてきます。

大切なのは、自分がいちばん避けたいものは何かをはっきりさせることです。二重ローンだけは避けたいのか、新居選びの時間は削りたくないのか、とにかく段取りを単純にしたいのか。その優先順位を先に決めてから表を眺めると、自分に合う進め方が絞り込めます。判断に迷う場合や、今のマンションがいくらで売れそうかで結論が変わりそうな場合は、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーに自分のケースを相談して確かめるのが安全です。

まとめ：同時決済が成り立つ条件をそろえるなら、住み替えのトビラ

同時決済と引渡し猶予は、誰でも使える進め方ではありません。買い手の同意と日程という条件がそろわなければ、途中で崩れます。

崩れに備えるには、崩れたときにどう進めるかを先に決めます。代わりの手立てがないまま日程だけを組むと、安く売る形で帳尻を合わせることになります。

段取りを組み始める前に、その代わりの手立てと、自分がいちばん避けたいものを決めておきましょう。住み替えのトビラでは、仮住まいを挟まない住み替えの進め方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。