路線価の調べ方と見方｜路線価図からマンションの部屋の評価額を出す

相続や贈与、住み替え(買い替え)を考えて路線価図を開いたものの、並んだ数字と記号のどれが自分の部屋に関わるのか分からない、という人も多いでしょう。

つまずきやすいのは、数字が千円単位であることと、見る道路が部屋の前の道ではなく敷地全体が面する道路であることの2点です。

この2点をおさえれば、路線価図と固定資産税の書類から、部屋の相続税評価額を自分で計算できます。

路線価で分かるのは、相続税や贈与税のための土地の評価

路線価は、道路ごとに決められた、その道路に面する土地の1㎡あたりの評価額です。

相続税や贈与税を計算するときに使われる値で、売れる値段とは別の値です。

売れる値段を知りたいときと、相続や贈与での評価額を知りたいときでは、見る資料が変わります。先に目的を決めておくと、調べ直さずに済みます。

売れる値段を知りたいなら、近くの売買事例を見る

マンションを売るといくらになるかは、近くで実際に売れた事例（成約事例）が目安になります。

不動産会社の査定でも、同じマンションや近くの似た物件が売れた価格と比べて、査定額を出しています。

路線価は道路ごとの値なので、同じマンションなら何階の部屋にも同じ路線価が使われます。一方、売れる値段は、階数や向き、眺め、管理の状態によって部屋ごとに変わります。

路線価を自分で調べて役立つのは、相続や贈与での評価額を知りたいときです。住み替えで今の部屋を売らずに残すなら、将来の相続でどう評価されるかの見通しにも使えます。

出典: 国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

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相続税路線価と固定資産税路線価は別の値

同じ「路線価」という名前でも、国税庁が決める相続税路線価と、市区町村が決める固定資産税路線価は、別の値です。

表の公示価格は、国が毎年公表する土地の価格です。

この記事で「路線価」と書くときは、相続税路線価を指します。地図サイトや不動産会社の資料に「路線価」とだけあれば、どちらの値なのかを先に確かめておくと、数字の取り違えを防げます。

出典: 国税庁 路線価図の説明

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国税庁のサイトで路線価を調べる

路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」というサイトで、誰でも無料で調べられます。

住所から探したいときは、全国地価マップも便利です。

年分・都道府県・市区町村の順に絞り込む

国税庁のサイトでは、次の順に進むと、マンションの敷地が載った地図を開けます。

1. 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のトップページを開く
2. 相続や贈与があった年の「年分」を選ぶ
3. 日本地図から都道府県を選ぶ
4. 「路線価図」を選ぶ
5. 市区町村と町名・丁目を選び、地図のページを開く
6. 地図の中で、マンションの敷地と、敷地が面している道路を探す

「年分」は、「令和8年分」のように、何年の路線価かを表す区切りです。選ぶのは今年の分ではなく、相続や贈与があった年の分です。

路線価は毎年1月1日時点の値で、7月初めに公表されます。そのため、1月から6月に相続や贈与があったときは、7月の公表を待ってから計算することになります。

相続税の申告期限は、相続があったことを知った日の翌日から10か月以内です（相続税法27条）。公表を待っても、期限までには時間があります。

過去の分もさかのぼって選べます。2026年10月時点では、平成30年分（2018年）から令和8年分（2026年）までがそろっています。

地図には、町名・丁目と、丸で囲んだ番号が書かれています。丸の中の番号は、住所の「〇番」に当たります。

たとえば「A町2丁目」の地図にある丸囲みの「12」は、「A町2丁目12番」の区画です。住所を手がかりにすると、マンションの敷地を見つけやすくなります。

路線価を申告に使う前には、トップページの「正誤表」も見ておきましょう。路線価図に誤りがあったときの訂正が載っています。

出典: 国税庁 路線価図の閲覧の仕方

住所から探すなら全国地価マップ、申告に使う値は国税庁で確かめる

全国地価マップでは、住所を入れると、その場所の路線価を地図で見られます。

運営は、一般財団法人資産評価システム研究センターです。相続税路線価のほかに、固定資産税路線価や、国・都道府県が公表する土地の価格（地価公示・地価調査）も、同じ地図で切り替えて表示できます。

いろいろな値を切り替えられるので、今どの値を表示しているのか、画面で確かめておきましょう。申告に使う値は、最後に国税庁のサイトで確かめるとよいでしょう。

出典: 全国地価マップ（一般財団法人資産評価システム研究センター）

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路線価図の見方（数字・記号・計算に使う道路）

路線価図では、道路の上に「500C」のような数字とアルファベットが書かれています。

数字が丸などの記号で囲まれていることもあります。記号の意味は、路線価図の欄外にある説明（凡例）で確かめられるので、覚えなくても大丈夫です。

「500C」は1㎡あたり50万円、借地権割合70%

道路に書かれた「500C」は、路線価が1㎡あたり50万円で、借地権割合が70%であることを表します。

数字は千円単位で、「500」は500円ではなく50万円、「1,200」は120万円を表します。単位を知らずに読むと、評価額を実際の1,000分の1だと思い込んでしまいます。

アルファベットの借地権割合は、土地を借りて使う権利が、土地の評価額の何割に当たるかを表します。Aの90%からGの30%まで、10%きざみの7段階です。

借地権割合を使うのは、借地権付きや定期借地権付きのマンションのように、敷地を借りている場合です。

ふつうの分譲マンションのように、部屋の持ち主どうしで敷地を共有しているなら、計算に使うのは数字（路線価）のほうです。

出典: 国税庁 路線価図の説明

敷地が2本以上の道路に面するときは、「正面路線」の値をもとにする

敷地が2本以上の道路に面するときは、「正面路線」と呼ばれる1本の道路の路線価をもとに計算されます。

見る道路は、自分の部屋の窓から見える道ではなく、マンションの敷地全体が面している道路です。どの部屋に住んでいても、計算のもとになる道路は同じです。

正面路線は、玄関の向きではなく路線価で決まります。原則として、路線価が高い方の道路が正面路線です。

正確には、敷地の奥行の長さに応じて路線価を調整した後の値で比べて決まります。

角地では、正面路線の値に、もう一方の道路の路線価も、地区ごとに決められた割合で上乗せされます。

出典: 国税庁 No.4604 路線価方式による宅地の評価

記号の形は地区の種類、塗り方はその範囲を表す

数字を囲む記号の形は「地区区分」を、塗り方はその地区区分が広がる範囲を表します。

地区区分は、ビル街・商店街・住宅地といった、道路のまわりの地区の種類です。

分譲マンションの敷地は、記号のない普通住宅地区か、円で囲まれた普通商業・併用住宅地区にあることが多く見られます。大通り沿いでは、楕円の高度商業地区のこともあります。

記号の上半分は道路の北側（地図の上側）、下半分は南側（地図の下側）の範囲を表し、塗り方で次のように読み分けます。

• 白抜きなら、その側の全体がこの地区
• 黒塗りなら、その側の道路沿いの土地がこの地区
• 斜線なら、その側はこの地区の対象外

たとえば、円の上半分が白抜きで下半分が黒塗りなら、北側は全体が、南側は道路沿いが普通商業・併用住宅地区です。記号のない道路は、両側とも全体が普通住宅地区です。

地区区分は、奥行による調整などの割合を決めるときに使われます。自分でおおよその評価額を出す段階なら、敷地がどの地区に当たるかをメモしておくとよいでしょう。

出典: 国税庁 令和8年分 路線価図（東京都 50055）欄外の凡例

道路に数字がないときは、評価倍率表を使う

地図に「倍率地域」と書かれていたら、そこは路線価ではなく、評価倍率表を使って評価する地域です。

倍率地域では、敷地の固定資産税評価額に、地域ごとに決められた倍率を掛けた額が、相続税評価額になります。

倍率は、国税庁のサイトで「路線価図」の代わりに「評価倍率表」を選ぶと、市区町村や町名ごとに確かめられます。敷地の固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書の、土地の欄に載っています。

倍率地域のマンションでも、2024年以降の相続・贈与では、区分所有補正率（マンションの評価額を売れる値段に近づけるための割合）を掛ける対象になります。

出典: 国税庁 評価倍率表（一般の土地等用）の説明

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路線価から、自分の部屋の評価額を出す

マンションの部屋1戸の相続税評価額は、土地の持分の評価額と、建物（部屋）の評価額を足した額です。

土地の持分とは、敷地のうち自分の部屋の分のことです。

2024年1月1日以降の相続・贈与では、土地と建物のどちらにも「区分所有補正率」を掛けることになっています。

計算に使う数字は、登記事項証明書と課税明細書でそろう

計算に使う数字は、路線価のほかは、登記事項証明書と課税明細書の2つでほぼそろいます。

登記事項証明書は、部屋の広さや持ち主、敷地の権利が書かれた書類で、法務局の窓口・郵送・オンラインで請求できます。

課税明細書は、毎年届く固定資産税の通知に入っている書類で、土地と建物の評価額が載っています。

次の表の「例の値」は、計算の流れを示すための仮の数字です。自分の部屋の数字に置き換えれば、同じ順で計算できます。

専有面積として計算に使うのは、登記の面積です。登記の面積は壁の内側で測るので、パンフレットや広告の面積より少し小さくなります。

出典: 国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価

土地の持分は、路線価×敷地面積×敷地権の割合

土地の持分の評価額は、路線価×敷地面積×敷地権の割合で求められます。

敷地権の割合は、敷地のうち自分の部屋の分がどれだけかを表す分数です。登記事項証明書には「1万分の70」のように書かれていて、例の部屋なら敷地全体の0.7%に当たります。

例の部屋で計算すると、次のとおりです。

1. 敷地全体の評価額は、50万円×3,000㎡＝15億円
2. 自分の持分の評価額は、15億円×0.7%＝1,050万円

持分の面積（3,000㎡×0.7%＝21㎡）は、この後の区分所有補正率の計算でも使う数字です。

本来は、敷地全体の評価額を出すときに、奥行の長さや角地による調整も加わります。広い敷地の評価を下げる「地積規模の大きな宅地の評価」という仕組みもあります。

この例では、流れを分かりやすくするため、どちらも省いて計算しました。

出典: 国税庁 No.4604 路線価方式による宅地の評価

2024年以降は、区分所有補正率を土地と建物の両方に掛ける

2024年1月1日以降に相続や贈与で取得した部屋は、土地と建物の評価額に区分所有補正率を掛けた額で評価されます。

以前の方法では、マンションの相続税評価額が、売れる値段を大きく下回ることがよくありました。この差を縮めるために設けられたのが、区分所有補正率です。

補正率は、次の3段階で決まります。

1. 部屋の4つの数字から「評価乖離率（ひょうかかいりりつ）」を出す
2. 評価乖離率から「評価水準」を出す
3. 評価水準の大きさで、補正率が決まる

評価乖離率は、売れる値段が以前の方法での評価額の何倍くらいかを表す目安で、次の式で求められます。

評価乖離率＝3.220－築年数×0.033＋総階数指数×0.239＋所在階×0.018－敷地持分狭小度×1.195

• 総階数指数は、総階数÷33（1を超えるときは1）
• 敷地持分狭小度は、持分の面積÷専有面積

国税庁の書類では、マイナスは「△」で書かれています。

評価水準は、評価乖離率の逆数（1÷評価乖離率）です。評価水準によって、補正率は次のように決まります。

つまり、評価額が売れる値段の目安の6割に届かない部屋は、6割の水準まで引き上げられます。反対に、評価額が売れる値段の目安を上回る部屋は、その目安まで下げられます。

例の部屋で計算すると、次のようになります。

• 築年数の項は、20年×0.033＝0.660（引く）
• 総階数指数の項は、15階÷33＝約0.454に0.239を掛けて、約0.109（足す）
• 所在階の項は、10階×0.018＝0.180（足す）
• 敷地持分狭小度の項は、21㎡÷70㎡＝0.300に1.195を掛けて、約0.359（引く）

これらを式に入れると、評価乖離率は3.220－0.660＋0.109＋0.180－0.359で約2.49です。評価水準は1÷2.49で約0.40となり、0.6を下回ります。

そのため、区分所有補正率は2.49×0.6で約1.49になります。

申告に使う値は、端数の扱いが細かく決まっているため、国税庁の「計算明細書」（補正率を出すための記入用紙）で出しておきましょう。計算明細書のページには、Excelの計算ツールも用意されています。

出典: 国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価

出典: 国税庁 B2-6 居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書

補正後の評価額は、例の部屋で約1.5倍になる

例の部屋に補正率1.49を掛けると、評価額は1,950万円から約2,906万円へ、約1.5倍になります。

補正率が大きくなりやすいのは、次のような部屋です。

• 建物が新しい
• 建物の階数が多い
• 部屋が上の階にある
• 専有面積に比べて、持分の面積が小さい

都心のタワーマンションの上の階は、この条件がそろいやすいといえます。

反対に、建ててから年数がたった低層のマンションや、敷地の広い郊外のマンションでは、評価水準が0.6以上になり、補正がかからないこともあります。

また、次の建物は補正の対象外です。

• 地下を除いて2階建て以下のマンション
• 部屋が3つ以下で、すべてを持ち主とその親族が使っている建物（二世帯住宅など）

補正後の額でも、売れる値段より低く出る傾向があります。この額をもとに売却価格を考えると、実際より安く見積もってしまいます。

住み替えで今の部屋を売らずに持ち続ける場合、将来の相続では、この補正後の額が評価のもとになります。

この額をほかの財産と合計して、相続税の基礎控除を超えていれば、相続税がかかる可能性があります。

基礎控除は相続税がかからない金額の枠で、「3,000万円＋600万円×法定相続人（法律で決まった相続人）の数」です（相続税法15条）。

実際に申告する額は、補正の計算も含めて、税理士に確かめておくと安心です。

出典: 国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価

出典: 国税庁 No.4152 相続税の計算

まとめ：マンションの路線価は正面路線で読み、評価額には補正率まで掛ける

2024年以降の相続・贈与では、マンションの部屋の評価額は、土地の持分の額（正面路線の路線価×敷地面積×敷地権の割合）と建物の額に、それぞれ区分所有補正率を掛けて足した額になります。

計算の前に、登記事項証明書と固定資産税の課税明細書をそろえておきましょう。補正率を掛け忘れると、例の部屋では評価額を約956万円も低く見積もってしまいます。

申告に使う額は、国税庁の計算明細書で出し、税理士にも確かめてもらうとよいでしょう。住み替えのトビラでは、マンションの路線価の読み方と部屋の評価額の出し方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。