住み替えのトビラ 
いまのマンションを売って利益が出ると、その利益にかかる税金を左右するのが「取得費」です。買ったときにいくらかけたかを差し引ける仕組みですが、ここを低く見積もると、住み替えの手元資金を削る税金が思わぬほど膨らみます。とくにマンションでは、購入時の売買契約書に土地と建物の内訳が書かれていなかったり、契約書そのものが見つからなかったりして、計算が途中で止まってしまう人が少なくありません。
この記事では、いまマンションを持ち住み替えを考えている方に向けて、住み替えのトビラが、取得費に含められる費用、マンションの土地（敷地権）と建物の分け方、建物の減価償却、資料が無いときの5%概算、相続したマンションを売るときの取得費加算までを、順を追って解説します。戸建てや土地だけに関わる話は、どこが自分に関係しないかを併せて仕分けしていきます。
取得費とは何か｜不動産の譲渡所得計算での役割
取得費とは、そのマンションを買ったときにかかった費用の合計で、売却益から差し引ける要素のひとつです。
マンションを売って得た利益（譲渡所得）には税金がかかります。この譲渡所得は、売った金額からいくつかの費用を引いて計算し、取得費はそのなかの中心的な項目です。ここでは取得費に絞って、それがどこに入り、なぜ計算がやっかいなのかを見ていきます。
譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で決まる
譲渡所得は、売った金額から「取得費」と「譲渡費用」の2つを差し引いて求めます。取得費はこのうち、買った側にかかった費用です。
式にすると「譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」となり、ここから求めた譲渡所得に税率をかけて税額が決まります。譲渡費用は売るときにかかった費用で、仲介手数料や印紙代などが当たります。つまり、マンションを買うときにかかったのが取得費、売るときにかかったのが譲渡費用です。この2つは混同しやすいので、まず「買った側か、売った側か」で分けて考えると整理できます。
譲渡所得税の計算全体の流れは、別の記事でまとめています。
不動産売却の譲渡所得税の計算方法｜5つのSTEPとモデルケースで解説
取得費は税額を大きく左右する｜低く見積もると税金が膨らむ
取得費を実際より低く見積もると、差し引ける金額が減り、課税される譲渡所得が増えて税額が跳ね上がります。
先ほどの式のとおり、取得費は売った金額から引く費用です。だからこそ、取得費を漏れなく積み上げることが、払いすぎを防ぎ、住み替え後の手元資金を守ることに直結します。この記事では、含められる費用の確認から、マンションの土地（敷地権）と建物の分け方、建物の減価償却、資料が無いときの5%概算、相続時の取得費加算までを順に見ていきます。
不動産売却の税率は所有期間で3段階｜今売るか待つかの判断軸
取得費に含められるもの・含められないもの
取得費は購入代金に加えて、購入時にかかった税金や手数料なども合算できます。
含められる費用と含められない費用を対で押さえておくと、入れ忘れも入れすぎも防げます。まずは足せる費用から確認しましょう。
購入代金に加えて取得費にできる費用
取得費には、マンションの購入代金に、購入時にかかった諸費用を足せます。
国税庁が示す取得費に含められる主な費用は次のとおりです。
- 土地・建物の購入代金、建築代金
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税・登記費用、不動産取得税、印紙税
- 設備費・改良費（購入後のリフォームなど）
- 土地の造成費用、測量費
- 借主に支払った立退料
- 所有権を確保するための訴訟費用
- 使用を開始する日までの期間に対応する借入金の利子
マンションから住み替える人が実際に使うのは、購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登録免許税・登記費用、不動産取得税、印紙税、そして購入後のリフォーム（改良費）あたりです。分譲マンションを買ったときに払ったこれらの費用は、領収書や契約書で金額を裏づけられれば取得費に足せます。
一方、リストの後半にある土地の造成費用や測量費、借主に支払った立退料、所有権を確保するための訴訟費用は、主に更地や古家付き土地、賃貸に出していた物件を売る場合の費目です。分譲マンションを自宅として買って住み替える人には、基本的に関係が薄いと考えて差し支えありません。自分に効く費目と効かない費目を分けておくと、洗い出しが早くなります。
判断に迷いやすいのが、リフォーム費用と借入金の利子です。購入後に加えたリフォームは、価値を高める改良費として取得費に足せます。借入金の利子は、そのマンションを使い始める日までの分だけが取得費に入り、使い始めた後の利子は含められません。なお、マンションの購入時に払う修繕積立基金のような、マンション特有の費用を取得費に入れられるかは個別性が高いため、判断に迷うときは税務署や税理士に確認してください。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3252 取得費となるもの
取得費にできない費用（必要経費に入れたものなど）
すでに必要経費などで差し引いた費用は、取得費に重ねて入れられません。
取得費にできない主な費用は次のとおりです。
- 事業所得などの必要経費に算入したもの
- 業務用資産について、必要経費に入れた登録免許税や不動産取得税など
- 遺産分割そのものをめぐる訴訟費用
このほか、読者が取得費に足しがちなのが引越し費用や売却時にかかった費用です。住み替えの引越し費用は取得費にも譲渡費用にもならず、売るときの仲介手数料などは取得費ではなく譲渡費用として扱います。買ったときの費用が取得費、という軸で切り分けると迷いにくくなります。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3252 取得費となるもの
土地と建物を分けて計算する｜建物だけ減価償却で目減りする
マンションの取得費も、土地（敷地権の持分）と建物を分けて出し、建物だけは使った年数分を減価償却で差し引きます。
マンションを買うと、建物の専有部分だけでなく、その敷地を使う権利（敷地権）を持分として一緒に取得します。つまりマンションの購入代金にも土地の持分が含まれており、取得費は土地部分と建物部分に分けて考えます。ここは取得費計算でつまずきやすい部分です。建物の目減りを忘れて取得費を高く出しすぎたり、逆に土地まで償却してしまったりするミスが起きやすいので、土地と建物を分けて整理します。
なぜ土地と建物を分けるのか｜土地は目減りしない・建物は目減りする
土地は時間が経っても取得費は減りませんが、建物は使った年数分だけ価値が目減りします。減価償却をするのは建物だけで、土地はしません。
建物は住むほど、年数が経つほど古くなる資産です。そのため、買ったときの金額をそのまま取得費にするのではなく、経過した年数分を減価償却として差し引きます。一方、土地は使っても消耗しないと考えるため、買ったときの金額がそのまま取得費になります。マンションの敷地権にあたる土地の持分も同じ扱いで、償却はしません。土地まで償却して取得費を減らしてしまうと、税額が本来より重くなるので注意が必要です。
建物の取得費＝取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数を引く
自宅など非事業用の建物は「建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で減価償却相当額を出し、これを建物の取得費から差し引きます。
各項の意味を分けて見ていきます。まず償却率は、建物の構造ごとに決められた法定耐用年数をもとにした割合です。自宅などの非事業用は、この法定耐用年数を1.5倍した年数に対応する旧定額法の償却率を使います。たとえば木造住宅は法定耐用年数22年を1.5倍して33年となり、これに対応する償却率は0.031です。分譲マンションの多くを占める鉄筋コンクリート造は、木造とは法定耐用年数も償却率も異なり、構造と築年数で決まります。自分のマンションがどの構造にあたるかで使う率が変わるため、正確な率は国税庁の資料や税理士で確認してください。
経過年数は、買ってから売るまでの年数で数えます。6か月以上の端数は1年に切り上げ、6か月未満の端数は切り捨てます。また、減価償却で差し引ける金額は、建物の取得価額の95%までが上限です。
式の動き方を確かめるために、木造の自宅を例に計算してみます（マンションの鉄筋コンクリート造は償却率が異なるため、あくまで計算の流れを見るための一例です）。
- 建物の取得価額：2,000万円
- 構造：木造（償却率0.031）
- 経過年数：15年
この場合、減価償却相当額は「2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 15年 ＝ 837万円」です。買ったときの2,000万円からこの837万円を差し引いた1,163万円が、建物の取得費の目安になります。土地（マンションなら敷地権の持分）の取得費はこれとは別に、買ったときの金額をそのまま使います。
なお、この計算はあくまで概算の出発点です。正確な取得費や申告額は、構造の判定や個別の事情で動くため、税理士や税務署で確認してください。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3261 建物の取得費の計算
土地建物の内訳が分からないときの分け方
マンションの売買契約書に土地と建物の内訳が書かれていないときは、いくつかの方法で建物価格を切り出します。
分譲マンションの契約書は、土地（敷地権）と建物をまとめた総額だけが書かれ、内訳が示されていないことがよくあります。建物だけを減価償却するには、まず購入代金を土地と建物に分ける必要があります。代表的な分け方は次のとおりです。
- 契約書に記載された消費税額から、建物価格を逆算する
- 新築で購入した場合は、国税庁の標準的な建築価額表から建物価格を推計する
- 土地と建物の固定資産税評価額の比率で、購入代金を按分する
土地には消費税がかからないため、契約書に消費税額があれば、そこから税率を割り戻して建物の税抜価格を求められます。固定資産税評価額の比率で按分する方法は、毎年届く固定資産税の課税明細書や、市区町村で取れる評価証明書から土地・建物それぞれの評価額を確かめれば使えます。どの方法を使うかで結果が変わることもあります。マンションの分け方の判断に迷うときは、税務署や税理士に確認すると安心です。
購入時の資料が無いとき｜概算取得費（譲渡価額の5%）
購入時の契約書や領収書がどうしても見つからないときは、売った金額の5%を取得費にできます。
長く住んだマンションや相続で引き継いだマンションでは、購入時の資料が残っていないことがよくあります。5%概算はそうしたときの救済策ですが、必ずしも有利とは限りません。ここでは、資料が無い場合の扱いを見ていきます。
概算取得費とは｜売った金額の5%を取得費にできる
取得費が分からないときは、売った金額（譲渡価額）の5%を概算取得費として使えます。
たとえば3,000万円で売却した場合、取得費が分からなければ、その5%にあたる150万円を取得費にできます。実際の取得費が売った金額の5%を下回るときも、5%を使ってかまいません。買ったときの資料が残っていないマンションでも、この方法なら計算を進められます。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき
5%概算が不利になるケースと、実際の金額を復元する努力
5%概算は取得費がごく小さくなりやすく、課税される譲渡所得が大きく膨らむため、まずは実際の金額を復元できないか探す価値があります。
とくに、もともと高い金額で買ったマンションほど5%概算は不利になります。3,000万円で買ったマンションを3,000万円で売っても、取得費が150万円しか認められなければ、差額の2,850万円がまるごと利益として課税されてしまうからです。本来なら利益が出ていないような売却でも、5%概算では大きな税負担が生じかねません。契約書を紛失したという理由だけで安易に5%に頼ると、払わなくてよい税金を払うことになりかねない、ということです。
そこで、5%へ流れる前に、次のような手がかりから実際の取得費を復元できないか確認してみてください。マンションは購入時の記録が残りやすく、復元できる場面も少なくありません。
- 購入時の売買契約書、重要事項説明書
- 購入代金を振り込んだ通帳や、住宅ローンの返済記録
- 分譲したデベロッパーや購入した不動産会社への問い合わせ
- 分譲当時のパンフレットや価格表、住戸ごとの価格一覧
これらから買ったときの金額を裏づけられれば、5%概算よりずっと有利になることが多くあります。手を尽くしても本当に取得費が分からないときに、5%概算で申告する、という順番で考えると安心です。
相続した不動産を売るとき｜取得費加算の特例
相続したマンションは、亡くなった人が買ったときの取得費をそのまま引き継ぎ、さらに一定期間内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。
相続したマンションの売却では、通常の売却には無い3つのポイントがあります。取得費の引き継ぎ、取得費加算の仕組み、そしてその要件と期限です。混同しやすいので、順に押さえていきます。
取得費を引き継ぐ｜相続した家の取得費は「亡くなった人が買った時の額」
相続で得たマンションの取得費は、相続したときの評価額ではなく、亡くなった人が最初に買ったときの取得費と取得時期を引き継ぎます。
ここを誤解して、相続税の計算で使った評価額を取得費と思い込むと、計算が大きくずれます。たとえば親が数十年前に買ったマンションなら、その当時の購入代金や諸費用が取得費の基礎になり、建物は前の章と同じように減価償却で目減りさせます。取得した時期も引き継ぐため、所有期間の判定も親が買った日から数えます。
もし亡くなった人の購入時の資料が見つからないときは、前の章で見た概算取得費（売った金額の5%）を使う流れになります。
取得費加算の特例｜納めた相続税の一部を取得費に足せる
相続税を納めた人が一定期間内にその財産を売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算して、譲渡所得を圧縮できます。
この特例のねらいは、相続税と譲渡所得税の負担が重なるのをやわらげることにあります。相続で財産を受け取ったときに相続税を納め、それを売ったときにまた譲渡所得税がかかると、同じ財産に短い期間で二度の税負担が生じます。そこで、納めた相続税のうち、売った財産に対応する分を取得費に足せるようにしています。
加算できる金額は、納めた相続税額に、売った財産の相続税評価額が相続で取得した財産全体に占める割合をかけて求めます。式にすると「相続税額 ×（売った財産の相続税評価額 ÷ 取得した財産の合計額）」です。ただし、この特例を使わずに計算した譲渡益を超える分は加算できず、加算額は譲渡益が上限になります。
この特例を受けるには、相続税の計算明細書や譲渡所得の内訳書を添えて確定申告をする必要があります。加算額の計算は個別の事情で変わるため、実際に使えるかは税理士に確認してください。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
取得費加算の要件と期限｜相続開始からおおむね3年10か月以内に売る
取得費加算を使えるのは、相続税を納めた人が、期限内にその財産を売った場合です。
適用の主な要件は次のとおりです。
- 相続や遺贈によって財産を取得していること
- その財産を取得した人に相続税が課されていること
- 相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売っていること
期限は誤読しやすいところです。相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。取得費加算の売却期限はその申告期限の翌日からさらに3年なので、相続開始から数えるとおおむね3年10か月以内という言い方になります。ただし正確な起算は「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」で、この期限を過ぎると特例は使えません。売却の時期が近いときは、税務署や税理士に期限を確認しておくと安心です。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
取得費計算の必要書類｜自分でやる範囲と専門家に頼む線引き
取得費は金額を裏づける書類をそろえたうえで、最終的な金額は専門家や税務署で確認するのが安全です。
自分でできる範囲と、専門家に委ねたほうがよい範囲を分けて考えると、迷わずに進められます。
取得費を裏づける書類｜契約書・領収書をそろえる
取得費を主張するには、その金額を裏づける書類が必要です。
マンションの売却でまずそろえたいのは、次のような書類です。
- 購入時の売買契約書
- 仲介手数料や登記費用などの領収書
- 不動産取得税や登録免許税の納付を確認できる書類
- リフォームの請負契約書や領収書
これらの書類は、取得費のどの項目を裏づけるかがそれぞれ決まっています。売買契約書は購入代金、領収書は諸費用、リフォームの契約書は改良費、というように対応させて保管しておくと、申告のときに使いやすくなります。
なお、取得費を差し引いてもなお課税される譲渡所得が残るときは、マイホームの売却なら3,000万円の特別控除で圧縮できる場合があります。適用の可否も併せて確認しておくと安心です。
マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較
計算はあくまで出発点｜確定は税理士・税務署へ
この記事の計算は概算の出発点であり、最終的な取得費と税額は個別の事情で動くため、税理士や税務署への確認を前提にしてください。
自分でできるのは、取得費に含められる項目の洗い出しと、概算の計算までです。一方、マンションの土地と建物の内訳の分け方や、相続の取得費加算を使えるかどうかといった判断は、個別の事情によって結論が変わります。こうした部分は、断定せずに専門家へ相談するのが安全です。
確定申告には期限があり、税制は改正されることもあります。申告の前には、国税庁の最新情報やe-Taxの案内で、その年の期限や取り扱いを確認しておきましょう。
まとめ:不動産の取得費の計算に迷ったら、住み替えのトビラ
マンションの取得費は、含められる費用の確認から、土地（敷地権）と建物の分離、建物の減価償却、資料が無いときの5%概算、相続時の取得費加算まで、順に積み上げると混同なく出せます。
取得費を低く見積もると、課税される譲渡所得が増え、あなたが払う税金が膨らみます。とくに契約書や領収書が見つからないときは、5%概算に流れる前に、分譲時のパンフレットやローンの記録から実際の金額を復元できないか探すことが、払いすぎを防ぐ近道です。
あわせて、造成費や測量費、土地の境界といった話は、更地や戸建て・土地を売る場面のもので、マンションから住み替える人には基本的に関係しません。どこが自分に効いて、どこは読み飛ばしてよいかを見分けられれば、無駄な不安や遠回りを避けられます。
ここで示したのは概算の出発点です。最終的な金額は実際の資料や個別の事情で動くため、概算までを自分で進め、確定は税理士や税務署に確認する、という進め方が安心です。住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場で、住み替えの判断に必要な情報を正確に、わかりやすくお届けし続けます。
