固定資産税評価額の調べ方｜書類・役所・ネットで確認する方法

住み替え(買い替え)を考え始めると、自宅の固定資産税評価額がいくらなのかを確かめる場面が何度も訪れます。

この額は毎年手元に届く通知に載っているので、役所へ出向かなくても、その場で自分の負担の見当をつけられます。

手元の書類・役所の窓口・ネットという3つの調べ方と、書類のどこを読むか、そして売買の価格とどう違うのかまで説明します。

固定資産税評価額の調べ方は3つ（手元の書類・役所・ネット）

固定資産税評価額は、主に「課税明細書」「固定資産評価証明書」「固定資産課税台帳」の3つの経路で確認でき、多くの人は毎年春に届く課税明細書だけで足ります。

3つの経路は、手軽さと使う場面で選び分けます。手元の書類ですぐ知りたいなら課税明細書、相続登記や売買で正式な証明が要るなら評価証明書、自分の資産の内容をじっくり確かめたいなら課税台帳、という使い分けです。マンションの場合は、土地（敷地権）と家屋（専有部分）で行が分かれて記載される点も、どの経路でも共通します。書類が見当たらず急ぐときは、大まかな目安を見積もる方法もあります。

毎年届く「課税明細書」で確認する（最も手軽）

最も手軽なのは、毎年4〜6月頃に届く固定資産税の納税通知書に同封される「課税明細書」を見る方法で、無料でその場で確認できます。

課税明細書は、その年の1月1日時点でその不動産を所有している人あてに、市区町村（東京23区は都）から送られてきます。納税通知書と一緒に封筒に入っているため、税額のお知らせと勘違いして脇に置いてしまいがちですが、所有する土地や家屋ごとの評価額が一覧になった大切な書類です。届いたら捨てずに保管しておくと、住み替えの検討時にすぐ役立ちます。

書類のどこを見るかというと、「価格」または「評価額」と書かれた欄です。ここに記載された金額が、その土地・家屋の固定資産税評価額にあたります。マンションでは、敷地権（土地の持分）の行と家屋（専有部分）の行にそれぞれ価格が載るため、両方の欄を確かめてください。同じ紙の中に「課税標準額」という別の金額も並んでいますが、こちらは税額を計算するための数字で、価格欄とは別物です。

注意したいのは、課税明細書の書式やレイアウトが自治体ごとに違う点です。欄の名前が「価格」ではなく「評価額」となっていたり、土地と家屋で表が分かれていたりします。どこに何が書いてあるか迷ったら、送付元の市区町村の窓口に問い合わせると、どの欄がその年の評価額かを教えてもらえます。

市区町村で「固定資産評価証明書」を取得する

登記や相続の手続きで正式な証明が必要なときは、市区町村（東京23区は都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得します。

固定資産評価証明書は、対外的に評価額を証明するための公式な書類です。相続登記や不動産の売買、裁判上の手続きなど、役所や法務局に正式な書面として提出する場面で使います。手元の課税明細書ではなく、この証明書でなければ受け付けてもらえない手続きがあるため、必要になったら取得します。

取得場所は、その不動産がある市区町村の役所（資産税課など）の窓口です。多くの自治体では郵送でも請求でき、遠方の実家の分を取り寄せることもできます。取得には1通あたり手数料がかかり、金額は自治体によって異なるため、請求先の市区町村で確認してください。

請求できるのは原則として本人や同居の親族などで、代理の人が取りに行く場合は委任状が必要です。窓口では運転免許証などの本人確認書類の提示を求められます。評価証明書は年間を通して請求でき、その年度の評価額が記載されたものを取得できます。

「固定資産課税台帳」を窓口・縦覧で閲覧する

所有者本人であれば「固定資産課税台帳」を閲覧でき、春の縦覧期間なら周辺の物件との比較もできます。

固定資産課税台帳は、市区町村が管理している、不動産ごとの評価額や課税の内容を記録した台帳です。証明書のように紙で交付を受けるのではなく、窓口でその内容を確認する「閲覧」という形をとります。自分が所有する不動産の評価額や課税標準額を、証明書の手数料をかけずに確かめたいときに向いています。

似た言葉に「縦覧」がありますが、閲覧と縦覧は目的が異なります。閲覧は自分の資産の内容を確認する手続きで、通年で利用できます。一方の縦覧は、自分の土地・家屋の評価額を、近隣にある他人の物件の評価額と見比べられる仕組みです。縦覧の期間は地方税法で定められており、毎年4月1日から、4月20日か当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までです。実際の終了日は市区町村が定めるため、自分の市区町村のページで確かめてください。評価替えなどで自分の評価額が周りと比べて高すぎないかを確かめたいときに使います。

証明書と台帳の使い分けは、提出先があるかどうかで考えると分かりやすいです。評価証明書は法務局などへ提出する対外用の正式書類、課税台帳の閲覧は自分で内容を確かめるための手続き、という棲み分けです。閲覧の手数料は自治体によって差があるため、利用する市区町村で確認してください。

出典: 地方税法第416条第1項（e-Gov法令検索）

手元に書類がない・急ぐときの概算（路線価などから）

課税明細書が手元になく急いで目安を知りたい場合は、路線価や公示地価などからおおよその土地の水準を見積もることもできますが、正確な額は前の3つの経路で確認します。

ネット上には、国税庁の路線価図や、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」など、地域ごとの土地の価格水準を調べられる公的な資料があります。これらで自分の家の周辺の土地の水準をつかめば、土地の評価額のおおよその見当をつけられます。

ただし、この路線価などから土地の評価額を概算する方法は、もともと一戸建てや土地のように、土地そのものの価値がはっきり出る物件に向いた見方です。マンションの場合、土地部分は敷地全体を戸数で分け合った「敷地権の持分」にあたり、1戸あたりの土地の持分が小さいため、路線価から土地の額を割り出す作業が実務的とはいえません。マンションから住み替える人にとっては、路線価から逆算するよりも、課税明細書の「価格」欄に載る敷地権と家屋の金額をそのまま見るほうが確実です。

ここで先に押さえておきたいのは、ネットで自分の家の評価額をピンポイントで表示してくれる公的なサービスは、基本的にないという点です。評価額は一件ずつ個別に決められる非公開の情報のため、正確な数字は課税明細書や評価証明書など、手元の書類や役所の窓口を通じて確認します。正式な額を知りたいときは、必ず書類で確かめてください。

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課税明細書・評価証明書のどこを見る？評価額の見方

書類上の「価格」または「評価額」と書かれた金額が固定資産税評価額で、税額計算に使う「課税標準額」とは分けて読みます。

課税明細書や評価証明書には、1枚の紙に複数の金額が並びます。似た言葉が近くに書かれているため、どれが評価額なのか混同しやすいところです。ここでは、金額の読み分け方と、マンションで土地（敷地権）と家屋（専有部分）で評価の性質が違う点を整理します。

「価格（評価額）」と「課税標準額」は別物

固定資産税評価額は書類の「価格」欄の数字で、住宅用地では特例によって「課税標準額」が評価額より小さくなります。

まず、この2つの金額の意味の違いを押さえます。「価格（評価額）」は、その土地や家屋そのものの価値を表す金額です。これに対して「課税標準額」は、税額を計算するときに税率を掛ける、いわば計算のもとになる金額です。両者は同じこともあれば、一致しないこともあります。

一致しない代表が、人が住む住宅の敷地、いわゆる住宅用地です。住宅用地には税負担を軽くする特例が設けられており、課税標準額が評価額よりも大きく引き下げられます。たとえば200平方メートルまでの小規模な住宅用地では、課税標準額が評価額の6分の1にまで下がります。このため、住宅の土地では「価格」欄の金額と「課税標準額」欄の金額が大きく食い違って見えることがあります。

この住宅用地の特例は、マンションでは敷地の持分に対して有利に働きやすい点があります。マンションの敷地は、建物の全戸で共有して戸数に応じて按分されるため、1戸あたりの土地の持分は小さくなります。その結果、1戸分の敷地権の持分は200㎡以下の小規模住宅用地の枠に収まることが多くなります。分譲マンション1戸あたりの敷地権の持分の面積を全国で集計した統計は見当たりませんが、自分の持分の面積は課税明細書の土地（敷地権）の行に載っています。そこが200㎡以下であれば、土地分の課税標準額は評価額の6分の1になります。敷地の広さや戸数によって変わるため、必ず自分の課税明細書で確かめてください。

出典: 総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要

住み替えの場面で知りたいのは、多くの場合「価格（評価額）」のほうです。この価格は、税額計算のもとになるうえに、後で見るように登記や購入時の税金を計算するときの基礎にもなります。書類を見るときは、税額を計算するための課税標準額と混同せず、まず「価格」欄の金額を押さえてください。

マンションは「敷地権＋家屋」で評価の性質が違う

マンションの評価額は、敷地権（土地の持分）と家屋（専有部分）に分かれ、土地は路線価などをもとに、家屋は建て直したらいくらかかるかをもとに評価されます。

課税明細書では、同じ不動産でも土地と家屋で行が分かれて記載されます。マンションの場合は、建物の専有部分の評価額と、敷地全体を戸数で分けた敷地権の持分の評価額が、それぞれ載ります。一戸建てなら「土地」の行と「家屋」の行に分かれます。まずは、自分の資産のどの行が土地（敷地権）で、どの行が家屋かを確かめてください。

土地の評価額は、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格である路線価などをもとに、面積や形状を加味して算定されます。マンションの敷地権は、この土地全体の評価額に自分の持分割合を掛けたものにあたります。一方の家屋は、同じ建物をいまもう一度建てたらいくらかかるか（再建築費）を出発点に、建ててからの年数による傷みを差し引いて評価します。

このため、家屋の評価額は年数とともに見直され、時間の経過につれて下がっていきます。ただしゼロにはならず、下限が設けられています。下限が新築時の何割にあたるか、築年数ごとにどの水準まで下がるかは、固定資産評価基準の経年減点補正率で構造・用途ごとに定められています。自分の家屋の実際の推移は、毎年の課税明細書の「価格」欄を並べれば分かります。

ここでマンションに特徴的なのは、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションは、木造の一戸建てより減価が緩やかに設定されており、家屋の評価額（＝家屋分の固定資産税）が下がりにくい点です。

土地（敷地権）は年数で自動的に下がるわけではなく、周辺の地価の動きに沿って3年ごとに見直される点も、家屋との違いです。

固定資産税評価額とは？実勢価格・公示地価との違い

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた基準にもとづいて市区町村が算定する「適正な時価」で、実際の売買価格そのものではありません。

不動産の価格には、実際の取引で成立する売買価格や、国が毎年公表する公示地価など、似た指標がいくつもあります。名前がどれも「価格」や「地価」で紛らわしいため、固定資産税評価額が何を表す数字なのかを、まず整理しておきます。

評価額は「適正な時価」を市区町村が決める

固定資産税評価額は、総務大臣の定める「固定資産評価基準」にもとづいて、市区町村長が一つひとつの土地・家屋について決めます。

ここでいう「適正な時価」とは、通常の条件のもとで成立する取引価格、いいかえれば、その不動産が持つ客観的な価値のことです。売り急ぎや買い急ぎといった特殊な事情を除いた、落ち着いた状態での価値を指します。

大切なのは、評価額は自分で計算して申告する数字ではなく、行政が全国共通の基準にもとづいて決める、という点です。全国の市区町村が同じ「固定資産評価基準」を使うことで、地域によって評価の考え方がばらばらにならないよう揃えられています。だからこそ、自分の家の評価額を知りたいときは、これまで見てきた課税明細書や評価証明書といった、行政が示す書類で確認するのが基本になります。

出典: 総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要

実勢価格・公示地価・路線価との関係

固定資産税評価額は土地では公示地価のおおむね7割を目途に定められ、実際に売買される価格（実勢価格）とは水準が異なります。

まず、住み替えでよく目にする4つの価格の役割を整理します。

土地（宅地）の評価額は、地価公示価格等の7割を目途に定められています。平成6年度の評価替えから採り入れられた考え方です。ここで気をつけたいのは、この7割が「地価公示価格に対する目安」だという点です。あなたの物件が実際にいくらで売れるかという価格に対する比率ではありません。

家屋の評価はさらに事情が違います。同じ家屋を評価の時点でその場所に新築するといくらかかるか（再建築価格）を出し、そこに経過年数に応じた減額（経年減点補正率）などをかけて評価額を算定します。取引価格を基礎にしていません。

固定資産税評価額が売買価格の何割になるかを集計・公表している統計は、確認できていません（総務省・国土交通省・日本司法書士会連合会の範囲で探索）。日本司法書士会連合会の報酬アンケートも、設例のコメントで「固定資産評価額は、売買価格とは異なります。」と明記しています。評価額から売れる値段を逆算する方法はない、と考えてください。売れる値段を知りたいときは、同じマンションの成約事例と、複数社の査定で確かめるのが確実です。

なお評価額は市区町村が個別に決め、3年ごとに評価替えが行われます。

出典: 総務省｜固定資産評価のしくみについて（土地評価）

ここから見えてくるのが、評価額と実勢価格のずれです。公示地価そのものが実際の売買価格と完全には一致せず、地域や時期によっては実勢価格のほうが公示地価より高くなることもあります。評価額はその公示地価をさらに7割程度に抑えた水準のため、実勢価格との差はいっそう開きます。

ここで「評価額を0.7で割れば実勢価格が出る」と考えたくなりますが、マンションではこの逆算は使えません。理由は2つあります。ひとつは、逆算で出るのは土地（敷地権の持分）の額だけで、マンションの価格の大半を占める建物の価値が入らないこと。もうひとつは、7割という目途は土地の評価に対する運用であって、実勢価格との比率を保証するものではないことです。固定資産税評価額は税金を計算するための価格であって、売買の相場を出す道具ではありません。

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固定資産税評価額が使われる場面と3年ごとの評価替え

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税に加え、住み替え時の登録免許税・不動産取得税を計算する基礎になり、3年ごとに見直されます。

評価額を調べておくと、住み替えにかかる税金の全体像が早い段階でつかめます。ここでは、評価額がどの税金の計算に使われるのか、そしてその金額がいつ変わるのかを整理します。

評価額を基礎に計算される税金

固定資産税評価額は、毎年の固定資産税・都市計画税に加え、購入時にかかる登録免許税・不動産取得税の計算の基礎になります。

毎年課される固定資産税は、課税標準額に標準税率1.4%を掛けて計算します（市町村は条例で異なる税率を定めることができます）。市街化区域内の土地・家屋には、あわせて都市計画税がかかることが多く、その税率は制限税率0.3%を上限に自治体ごとに定められています。どちらも、これまで見てきた固定資産税評価額をもとにした課税標準額から計算されます。マンションでは、敷地権（土地）と家屋（専有部分）のそれぞれについて、この計算が行われます。

住宅用地の特例は、固定資産税と都市計画税で倍率が違います。

なお評価額が小さい場合、そもそも課税されないことがあります。固定資産税には免税点があり、同じ市町村内にある課税標準額の合計が、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合は課税されません。この免税点は令和9年度以後の年度分から、家屋30万円・償却資産180万円に改められます（土地は30万円のまま）。都市計画税の免税点も同様に、土地30万円・家屋20万円（令和9年度以後は家屋30万円）です。

出典: 総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要／総務省｜固定資産税／総務省｜都市計画税／地方税法第702条の3（e-Gov法令検索）

住み替えで新しい家を手に入れるときにも、この評価額が使われます。所有権の登記にかかる登録免許税や、不動産を取得したときにかかる不動産取得税は、いずれも固定資産税評価額を課税標準として計算します。

登録免許税の税率は、登記の種類ごとに次のとおりです。

土地（令和11年3月31日）と住宅用家屋・抵当権（令和9年3月31日）で期限が違います。土地の軽減は令和8年度の税制改正で3年延長されましたが、住宅用家屋と抵当権は動いていません。購入のタイミングによっては家屋側の軽減が使えなくなるため、期限を分けて押さえてください。

なお国税庁タックスアンサーNo.7191 と e-Gov の措法72条本文は、2026年8月時点で改正前の「令和8年3月31日」表示のままです。

出典: 財務省「令和8年度 税制改正の解説」租税特別措置法等（登録免許税関係）の改正／租税特別措置法第73条・第75条（e-Gov法令検索）／国税庁タックスアンサーNo.7191

不動産取得税も、固定資産税評価額を課税のもとにします。都道府県が課す税で、税率は本則4%、住宅と土地は令和9年3月31日まで特例で3%です。

中古のマンションを買う場合は、建物と土地（敷地権）で計算が分かれます。建物は「（建物の評価額 − 控除額）× 3%」、土地は「土地の評価額 × 1/2 × 3%」から住宅用地の減額を引いた額です。建物の控除額は住宅の新築時期によって変わり、最高で1,200万円です。区分ごとの額は各都道府県が公表しているので、自分の物件の新築年月に当たる控除額を確かめてください。

評価額が一定の額に満たなければ課税されません。土地は16万円、既存住宅の売買など建築以外による家屋の取得は1戸につき34万円、建築による家屋の取得は1戸につき66万円です。これは評価額に対する線であり、売買価格ではありません。売買価格が16万円を超えていても、評価額が16万円未満なら課税されません。

出典: 総務省｜地方税制度｜不動産取得税／地方税法第73条の15の2（e-Gov法令検索）

こうして見ると、固定資産税評価額は毎年の税金に加えて、住み替えのときにまとまってかかる税金の計算にも関わってきます。評価額をあらかじめ把握しておくと、購入や売却にかかる費用の全体像が読みやすくなります。

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3年ごとの評価替えで額が変わる

土地・家屋の固定資産税評価額は、3年ごとに行われる「評価替え」で見直され、次の基準年度に新しい価格へ改められます。

評価替えとは、地価の動きや建物の傷み具合を反映して、評価額を計算し直す仕組みです。毎年見直すのではなく、原則として3年に一度、まとめて改定されます。この改定の年を基準年度と呼び、次にいつ改定されるかは総務省や市区町村の情報で確認できます。

出典: 総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要

地価が下がった場合でも、税負担が急に軽くなるとは限らない点にも触れておきます。土地の課税標準額には、負担の急な変動をやわらげる調整の仕組みがあり、評価額の下落がそのまま税額に反映されないことがあります。評価替えのたびに評価額と税額の関係が変わりうるため、住み替えの前後では、最新の課税明細書で今の評価額を確かめておくと安心です。

まとめ：固定資産税評価額を土地と建物で読むなら、住み替えのトビラ

マンションの固定資産税評価額は、土地の持分と建物とで別々に付けられています。片方だけを読むと、住み替えにかかる費用を少なく見積もります。

2つとも読むには、毎年届く通知で2つの額を並べて読み取ります。役所へ出向く必要があるのは、正式な証明を求められる場面だけです。

住み替えの費用を数える前に、その2つの額を手元で押さえておきましょう。住み替えのトビラでは、住み替えにかかる税の見積もりも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。