老後のマンション住み替え(買い替え)で後悔する5つの失敗と防ぎ方

老後の住み替え(買い替え)は、失敗してもやり直す体力やお金が限られるため、慎重になる方も多いでしょう。

後悔の原因の多くは、物件の良さで先に決めてしまい、お金と住み替える時期を後回しにしたことにあります。

この記事を読み終えるころには、物件を見に行く前に何を決めておけばよいかがわかります。

老後のマンション住み替えで後悔しやすい5つの失敗

老後にマンションから住み替えて後悔しやすい失敗は、建物の造り、毎月の固定費、今の家の売却、暮らしの環境、住み替える時期の5つに分けられます。

まずは表で自分に当てはまりそうな失敗を探し、気になったものから読んでみてください。

足腰が弱ると、建物の段差や階段がつらくなる

元気なうちに選んだ家も、足腰が弱ると段差や階段がつらくなるため、道路から部屋の玄関までを10年後の体で歩けるか見ておきましょう。

70代後半から80代になると、入居したときは気にならなかった玄関の段差や、浴槽をまたぐ高さが、毎日の負担に変わります。とはいえ、部屋の中なら手すりを付けたり段差をなくしたりして直せます。

直しにくいのは、建物の入口から部屋までの通り道です。入口の段差やエレベーター、共用の廊下は、住む人みんなで使う「共用部」にあたります。

共用部の工事は、住人でつくる「管理組合」が話し合って決めます。自分の希望を通すには、ほかの住人の賛成も必要です。

とくに、5階建て以下で団地のような造りの古いマンションは、エレベーターがないまま建てられたものが目立ちます。階段がつらくなると外出がおっくうになり、家に閉じこもるきっかけにもなります。

物件を見に行ったら、部屋より先に、道路から部屋の玄関まで歩いてみてください。杖をつく日を想像しながら、次の3つを見ておくと安心です。

• スロープがあるか
• エレベーターはどこにあるか
• ゴミ置き場や駐車場までに段差がないか

なお、よく聞く「荷物が入りきらない」という失敗は、主に広い戸建てから移る人に起こります。マンションから今より狭い家へ移る場合も、何を手放すかを先に決めておけば、引っ越しの直前に慌てずにすむでしょう。

管理費と修繕積立金が上がり、年金暮らしでは重くなる

多くのマンションでは修繕積立金が年数とともに上がる計画になっているため、買う前に20年先までの予定額を調べ、年金の手取りと比べておきましょう。

管理費は、建物の清掃や管理会社への支払いにあてるお金です。修繕積立金は、将来の大きな修理に備えて、住人が毎月積み立てるお金を指します。

よくあるのは、新築のときは積立金を安くしておき、築年数に合わせて少しずつ上げる計画です。買ったときの金額が10年後、20年後も続くと考えていると、見込みが外れてしまいます。

古くて手ごろな値段のマンションほど、積立金が足りなくなりがちです。外壁や屋上などをまとめて直す「大規模修繕」の前に、値上げや、まとまったお金を一度に集める「一時金」が決まることもあります。

つまり、安く買えた分を、あとから修理のお金で払う形になるのです。

戸建てなら屋根や外壁の修理代を自分で用意しますが、マンションではその費用が修繕積立金に含まれています。積立金の値上がりを見込んでおくことは、そのまま修理代への備えにもなります。

年金暮らしでは、もともと貯金を取り崩しながら家計をやりくりする家庭が多くあります。

総務省の家計調査（2025年平均）によると、65歳以上の夫婦だけで暮らす、仕事をしていない世帯の1か月の家計は次のとおりです。

• 税金や社会保険料を引いた手取りの収入（可処分所得）は221,544円
• 生活に使ったお金（消費支出）は263,979円

毎月42,435円、約4万円を貯金などから補っている計算です。住まいの費用が増えれば、貯金はさらに速いペースで減っていきます。

住み替え先を決める前に、管理組合がつくる「長期修繕計画」で、20年先までの積立金の予定額を見ておきましょう。長期修繕計画とは、いつどんな修理をして、そのためにいくら積み立てるかを決めた計画のことです。

管理会社がつくる「重要事項調査報告書」もあわせて読むと、次のことがわかります。

• 積立金の残高
• 積立金を払っていない住人がいるか
• すでに決まっている値上げや一時金

この報告書は、物件を紹介している不動産会社に頼めば取り寄せてもらえます。

持ち家がある場合の老後資金の考え方は、老後資金は持ち家ありでいくら必要？で詳しく解説しています。

出典: 総務省統計局「家計調査報告（家計収支編）2025年（令和7年）平均結果の概要」

今の家がなかなか売れず、仮住まいや二重の支払いが続く

査定額の根拠を確かめ、引っ越す日から逆算して売り出せば、仮住まいの家賃や2つの家の管理費を払い続ける事態を防げます。

住み替えには、今の家を先に売る「売り先行」と、住み替え先を先に買う「買い先行」の2つの進め方があります。

高齢になると、買い先行で使う住宅ローンや、今の家が売れるまでの間だけ借りる「つなぎ融資」が借りにくくなります。そのため、売り先行を選ぶ人が多いのが実情です。

たとえば住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」は、申し込むときに満70歳未満であることが条件です。借りられる期間も「80歳から申し込んだときの年齢を引いた年数」までと決まっています。

65歳で申し込むなら最長15年となり、返す期間が短い分、毎月の返済額はふくらみます。

売り先行の場合は、今の家を買主に渡す日までに住み替え先が決まらなければ、仮住まいが必要です。

ところが高齢の人は、賃貸の審査で家賃の支払いを保証する「保証会社」の利用や、緊急連絡先を求められやすくなります。短い期間だけ貸してくれる物件も少ないため、ローンに続いて、仮住まい探しでも苦労することがあります。

売却が長引く理由でよくあるのは、売り出し価格が高すぎることです。「少しでも高く売りたい」と思うと、いちばん高い査定額を出した会社に任せたくなるでしょう。

ただ、査定額は不動産会社が「このくらいで売れそう」と見込んだ目安の額で、その値段で売れる約束とは別物です。相場より高く売り出すと部屋を見に来る人が集まらず、値下げをくり返すうちに数か月が過ぎてしまいます。

査定を頼んだら、同じマンションや近くの似た部屋が実際にいくらで売れたか（成約事例）を、根拠として見せてもらいましょう。具体的に説明できる会社なら、売り出し価格の相談もしやすくなります。

引っ越す日が決まっているなら、その日から逆算して、いつ売り出すかを決めておけば、期限間際の大きな値下げを避けやすくなります。

今の家の買主と話し合い、家を渡す日を先に延ばしてもらう「引き渡し猶予」を相談しておけば、仮住まいをせずにすむこともあります。

年齢を問わず起きやすい住み替えの失敗は、マンションの住み替えでよくある失敗と防ぎ方にまとめています。

出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」

通い慣れた病院や店、近所の知り合いと離れてしまう

住み慣れた地域を離れると、かかりつけの病院や気軽に話せる相手を一度に失うことがあるので、住み替え先の街で平日を1日過ごしてみてください。

長年通った病院、よく知っているスーパー、乗り慣れたバスから離れると、一つひとつを探し直すことになります。持病があって通院が欠かせない人ほど、この負担は大きくなるでしょう。

近所付き合いも、新しい土地で一から始めるには気力と時間がかかります。昼間に話す相手がいなくなると、毎日の張り合いも薄れてしまいます。

子どもの近くへ住み替える場合も、注意が必要です。生活の時間帯のずれや、孫の世話をどこまで頼まれるかによって、近さがかえって負担になることがあります。

住み替える前に、お互いに頼ることと頼らないことを話し合っておけば、すれ違いを防げます。

住み替え先の街では、通う予定の病院やスーパー、バス停まで実際に歩いてみましょう。

同じ市区町村の中で住み替えるなら、かかりつけの病院や友人との距離はそのままに、今の家の段差や階段の不便だけを解消できます。

子どもの近くに住むか一緒に住むかで迷っているなら、同居と近居の違いと住まいの選び方も参考になります。

決めるのが遅れて、選べる住まいも売る方法も限られる

「まだ元気だから」と先送りするほど、入れる住まいが減り、自宅を自分で売れなくなるおそれもあるため、判断できるうちに家族と方針を決めておきましょう。

年齢が上がるほど、ローンを借りられる期間は短くなり、賃貸の審査も厳しくなります。

見守りや生活の相談が付いた「サービス付き高齢者向け住宅」も、主に身の回りのことを自分でできる人が入る住まいです。介護が重くなってからでは、選べる物件は限られていきます。

見落としやすいのは、家を売る手続きです。売買の契約は本人が内容を理解していることが前提で、理解する力がない状態で結んだ契約は無効になります（民法3条の2）。

実際の取引でも、代金を受け取って家の名義を移す日（決済）の前に、登記の専門家である司法書士が本人の意思を確かめます。意思を確認できなければ、手続きはそこで止まってしまいます。

では、判断する力が衰えてから、本人に代わって財産を管理する「成年後見人」を付ければ売れるのでしょうか。

この場合も、住んでいる家を売るには家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。後見人は介護の費用にあてるなど、本人のために売る理由を示す必要があり、時間もかかります。

早めに動くこと自体はよいことです。ただ、給料があったころの感覚のまま広い家や大きめのローンを選ぶと、年金暮らしに入ってから支払いが重くなります。

ローンを使うなら、返済期間を長めに組める60代前半までが住み替えやすい時期です。ローンを使わない場合も、自分で物件を見学して判断できるうちに方針を決めておけば、選べる住まいの幅を保てます。

家族とは早めに話し合っておきましょう。元気なうちに、将来財産を任せる人を自分で選んでおく「任意後見」という制度もあるので、必要に応じて司法書士に相談しておくとよいでしょう。

介護が必要になったときの住まいの選択肢は、老人ホームとシニア住宅の違いで整理しています。

出典: e-Gov法令検索「民法」

住み替える前に、今の家に住み続ける方法と比べる

後悔を減らすには、住み替える場合と、今の家に住み続ける場合や売らずに残す場合を、費用、体の負担、手元に残るお金で比べるのが近道です。

不動産会社は家の売買で手数料を得るため、相談すると売ることを前提にした提案が中心になりがちです。住み続ける方法を先に知っておけば、勧められるまま急いで売ってしまう失敗を防げます。

暮らしにくさが部屋の中にあるなら、改修して住み続ける

暮らしにくさの原因が部屋の中の段差やお風呂にあるなら、住み替えるより、改修して住み続けるほうが費用も体の負担も小さくすみます。

マンションで自分の判断で直せるのは、「専有部」と呼ばれる自分の部屋の内側です。手すりを付ける、段差をなくす、お風呂やトイレを直すといった工事は、マンションのルールである「管理規約」に沿って届け出れば進められます。

一方、入口の段差やエレベーターなど共用部の工事は、管理組合の総会で決めます。原因が共用部や駅までの坂道にあるなら、部屋を直しても解決しにくいため、住み替えを考えるタイミングといえます。

介護保険で「要支援」「要介護」と認定された人は、改修費の一部を介護保険から受け取れます。工事費20万円を上限に、原則その9割（所得によっては8割か7割）が支給されます。

ただし、工事を始める前に市区町村へ申請する決まりがあります。着工してからでは受け取れないこともあるので、まずは役所の窓口で手順を聞いてみてください。

改修と住み替えのどちらにするかは、バリアフリーリフォームで住み続けるか住み替えるかで詳しく比べています。

出典: 厚生労働省「介護保険における住宅改修」

老後資金だけが心配なら、住みながら資金を作る

家に不満はなく、老後のお金だけが心配なら、リースバックやリバースモーゲージを使って、住み続けながらお金を用意する方法があります。

リースバックは、自宅を専門の会社に売り、そのまま家賃を払って住み続ける方法です。リバースモーゲージは、自宅を担保にしてお金を借り、本人が亡くなったあとに自宅を売って返す仕組みを指します。

担保とは、借りたお金を返せなくなったときに、代わりに差し出す財産のことです。

マンションでは、この2つの使いやすさが大きく違います。

リバースモーゲージは、担保の価値を主に土地で評価します。マンションは一戸あたりの土地の持ち分が小さいため、対象外になったり、都市部にある評価の高い物件に限られたりします。

リースバックは分譲マンションを扱う会社が多い一方で、買い取ってもらう値段はふつうに売るより低くなりやすく、住み続ける間の家賃もかかります。

住める期間をあらかじめ区切った「定期借家契約」の例も多くあります。何年住めるか、期間が終わったあとにもう一度契約できるかを、契約の前に確かめておきましょう。

2つの方法の違いは、リバースモーゲージとリースバックの違いで詳しく比較しています。

売らずに残すなら、住まなくなって3年後の年末を売る期限と考える

子どもが使うかもしれないなどの理由で今の家を残すなら、住まなくなってから3年後の年末までに売るかを決めておくと、税金で損をしにくくなります。

自分が住んでいた家を売って利益が出たときは、その利益から最高3,000万円を差し引ける特例（3,000万円特別控除）があります。ここでいう利益は、売った値段から、買ったときの値段や売るのにかかった費用を引いた額です。

ただし、この特例を使えるのは、住まなくなってから3年後の年の12月31日までに売った場合に限られます。たとえば2026年中に住み替えたなら、期限は2029年12月31日です。

この特例は、親子や夫婦などの身内に売った場合は対象外です。子どもに買い取ってもらう形で家を残したい人は、先に税理士へ相談しておきましょう。

人に貸さずに空き家のまま持つ場合も、管理費と修繕積立金は毎月、固定資産税は毎年かかり続けます。持っている間の支払いと、期限を過ぎて売ったときの税金の両方を計算しておけば、売るか残すかを落ち着いて決められます。

特例のほかの要件や節税額の目安は、マイホーム売却の3000万円特別控除で確かめられます。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

物件を見に行く前に、お金・条件・家族の考えを決めておく

住み替えで後悔しないためには、物件を見に行く前に、お金の上限、住まいの条件、家族の考えの3つを決めておくことが大切です。

先に気に入った家を見つけてしまうと、その家に合わせて予算を引き上げ、あとから毎月の支払いに苦しむことになります。

売って手元に残る額と、毎月払える住居費の上限を先に出す

最初に計算しておきたいのは、今の家を売って手元に残る額と、年金から毎月払える住まいの費用の上限です。

手元に残る額は、売った値段から次の費用を差し引いた金額です。

• 不動産会社に払う仲介手数料
• 名義を移すための登記費用
• 売って利益が出たときの税金
• 住宅ローンが残っていれば、その残り

マンションは同じ建物や近所で似た部屋の売買が多いため、実際に売れた値段（成約事例）から、いくらで売れそうかの目安を知りやすい住まいです。

査定は複数の会社に頼み、査定額の高さよりも、根拠がどれだけ具体的かで比べてみてください。管理の状態や積立金の残高も買主がよく見るため、広さや築年数が近くても、マンションによって査定額は変わります。

住まいの費用の上限は、年金の手取りから生活費を引いて、いくら残るかを見てから決めましょう。足りない分を貯金から出すなら、その貯金が何年もつかも計算しておくと安心です。

急な入院や介護に備えて数年分の生活費を手元に残しておけば、住み替えたあとの思わぬ出費にも対応できます。

査定を頼む会社の選び方は、不動産一括査定サイトのおすすめ比較で紹介しています。

10年後の体を基準に、譲れない条件を決める

住まいの条件は、今の住み心地よりも、10年後、20年後に体が動きにくくなっても暮らせることを基準に決めると、住み替えたあとに困りにくくなります。

書き出しておきたい条件は、次の4つです。

• 建物の入口から部屋まで段差がなく、エレベーターがある
• お風呂やトイレが使いやすく、廊下が車椅子でも通れる幅になっている
• 歩いて行ける範囲に病院とスーパーがある
• 家族が訪ねてきやすい場所にある

4つすべてを満たす住まいは限られます。譲れない条件と、あきらめてもよい条件を分けておけば、物件を見比べるときの迷いが減ります。

家族と方針を話し合い、迷ったら専門家に相談する

住まいを決めるのは本人ですが、売る前に家族と方針を話し合っておくと、あとで「聞いていなかった」ともめずにすみます。

話し合っておきたいのは、次の3つです。

• 子どもが今の家を将来使いたいか
• 子どもの近くに住むか、一緒に住むか
• 介護をどう分担するか

迷ったときの相談先は、内容によって変わります。

• 資金計画や家計の見通しは、ファイナンシャルプランナー
• 売却や住み替えの進め方は、不動産会社
• 家を売ったときの税金や3,000万円特別控除は、税理士
• 任意後見や名義を移す手続きは、司法書士

何に迷っているかを整理してから相談すれば、限られた時間と体力をむだなく使えます。

まとめ：老後の住み替えは物件を見る前にお金と時期を決める

老後の住み替えで後悔しやすいのは、物件の良さで先に決めてしまい、お金と住み替える時期をあとから考えたときです。年金暮らしに入ると失敗を取り戻しにくいため、この2つは物件探しより先に決めておきましょう。

次の一歩は、物件を見に行く前に、今の家を売って残る額と、毎月払える住まいの費用の上限を書き出すことです。ここを飛ばすと、気に入った家に合わせて予算を引き上げ、年金暮らしの家計が苦しくなります。

見学の予定を入れる前に、手元にいくら残るかを家族と一緒に確かめてみてください。住み替えのトビラでは、老後にマンションから住み替えるときの売却やお金の決め方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。