離婚で共有名義の家はどうする？放置リスクとローン・税金

二人の名義で買ったマンションは、離婚のあとも相手の同意なしには動かせません。

共有のままにすると自分だけでは何も決められないので、売るか片方が引き取るかを早めに進めます。

放置したときに起きること、名義を解く2つの方法、税と取り決めの残し方を説明します。

離婚の住み替えで家はどうする？3つの選択肢と選び方を整理

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離婚後も共有名義のままにするとどうなるか
共有名義を解消する方法と住宅ローンの扱い
財産分与でマイホームを分けるときの基本
決めた内容は公正証書などで残す
まとめ：離婚後の共有名義を早めに解消するなら、住み替えのトビラ

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離婚後も共有名義のままにするとどうなるか

離婚が成立しても家の名義は自動では解消されず、共有のまま残ると、売る・貸すといった場面のたびに相手の関与が必要になり、自分だけでは物事を決められなくなります。

そのまま放置すると、相手の同意がないと家を動かせない、管理費や修繕積立金の負担を相手と調整し続ける、相手が自分の持分を第三者に売ってしまう、相手が亡くなって共有者が増える、といったリスクが時間とともに積み重なっていきます。マンションならではの注意点も含めて、順に見ていきます。

離婚しても家の名義は自動では変わらない

離婚が成立しても、不動産の名義はそのままでは変わりません。

離婚届を出せば夫婦関係は解消されますが、それと不動産の登記は別の手続きです。名義を変えるには、法務局への登記申請という別の行動が要ります。何もしなければ、二人の名前が登記に残ったままになります。

共有名義とは、一つの不動産を複数人で持ち合っている状態です。登記簿には「持分2分の1ずつ」のように、それぞれが持つ割合が記録されています。この持分は、購入時にどちらがいくら出したか、住宅ローンをどう組んだかによって決まっているのが一般的です。

離婚を機にこの割合を変えたい、どちらか一方の名義にまとめたいと考えるなら、そのための手続きを別途進める必要があります。登記の変更は司法書士が扱う領域で、必要書類の準備や申請を任せられます。放置している間は、共有の状態がそのまま続きます。

売却や活用には相手の同意が必要になる

共有名義の家は、売る・貸す・大きくリフォームするといった場面で、共有者全員の同意が求められます。

自分の持分が2分の1あっても、家という一つの財産を丸ごと動かす行為は、一人だけの判断ではできません。売却や賃貸、建物の形を変えるような工事は、相手の合意がないと前に進まないのが原則です。

マンションでは、この「相手と足並みをそろえなければ動かせない」場面が、専有部分の売却だけにとどまりません。管理組合の総会では持分に応じた議決権があり、建て替えや管理規約の変更といった重要な決議に、共有者としてどう一票を投じるかを相手と調整する必要が出てきます。十数年ごとにやってくる大規模修繕で、修繕積立金だけでは足りず一時金の負担を求められる場面でも、支払いをどちらがどう分担するかを、その所有者どうしで決めなければなりません。

顔を合わせたくない相手と、家のことで交渉を続ける負担は小さくありません。時間が経って連絡が取りづらくなれば、話し合いそのものが難しくなることもあります。共有のままにしておくと、住まいをめぐる相手とのつながりが長く続く点は、あらかじめ知っておきたいところです。

共有のままだと管理費・修繕積立金の負担が続く

マンションを共有のまま残すと、売却の合意だけでなく、毎月の管理費と修繕積立金をどちらが払い続けるかという負担が、そのつど相手との調整として残り続けます。

戸建てと違い、マンションには所有しているかぎりかかり続けるお金があります。住宅ローンの返済とは別に、毎月の管理費と修繕積立金がかかり、これは誰も住んでいない部屋であっても発生します。共有のまま売れずにいるあいだ、この費用を夫婦のどちらがどう負担するかで、新たなもめごとになりがちです。

やっかいなのは、これらを滞納したときの影響です。管理費や修繕積立金の滞納は、共有者である二人ともの問題として管理組合から扱われ、いざ家を売ろうとしたときには、滞納額が買主へ引き継がれる重要事項として説明され、売りにくさや値引きの理由になります。相手が払わなければ、もう一方が肩代わりを迫られる場面も出てきます。

住み続けるわけでもない住まいのために、離れた相手と毎月の費用や管理組合対応のやり取りが長く残ってしまう。これはマンションを共有のまま持ち越すときに、とくに重くのしかかる負担です。だからこそ、誰がどこまで負担するかをあいまいにせず、早めに共有そのものを解消する方向で話を進めておきたいところです。

相手の持分が第三者に渡る可能性がある

相手は、自分の持分だけであれば、こちらの同意なしに第三者へ売ることが法律上は可能です。

家全体を売るには共有者全員の合意が要りますが、「自分の持分」に限れば、その人の判断だけで手放せます。売る相手には、持分を専門に買い取る業者も含まれます。その結果、ある日から見ず知らずの相手とマンションの一室を共有する事態になりかねません。

見知らぬ第三者との共有は、新たなもめごとの火種になります。相手が「持分に応じた家賃を払え」と求めてきたり、共有物の扱いをめぐって話し合いがこじれたりと、離婚前には想定していなかった問題が持ち上がります。マンションの場合は、こうした相手が管理組合の総会に共有者として関わってくることにもなり、共用部の管理をめぐるやり取りにまで話が及びます。

こうした仕組みがあるため、自分の側から「持分だけを売って手を引く」という選択は、相手に同じ負担を背負わせることになり、この記事では解決策として勧めません。一方で、相手に勝手に持分を売られてしまうリスクは現実にあります。だからこそ、共有状態を長く放っておかず、早めに解消の方向で話を進めることが大切です。

相手が亡くなると相続で共有者が増える

元配偶者が亡くなると、その持分は元配偶者の相続人へ引き継がれ、共有する相手が増えて権利関係が複雑になることがあります。

離婚した元配偶者は、自分の相続人ではありません。相手の持分は、相手の親や、相手との間にできた子ども、再婚後の家族などへ渡っていきます。会ったこともない相続人とマンションを共有することになる場合もあります。

共有者が増えるほど、全員の同意を得るのは難しくなります。相続がさらに重なれば、関係者はねずみ算式に増え、家を売ろうにも誰に連絡すればよいか分からない状態にもなりかねません。時間が経つほど住まいは動かしづらくなるため、共有の解消を先延ばしにしないことが、後の負担を軽くします。

共有名義を解消する方法と住宅ローンの扱い

共有名義を解消する道は、大きく分けて「家を売って現金で分ける」か「どちらかが単独で取得する」の二つで、住宅ローンが残っている場合は金融機関の関与が避けられません。

どちらが正解ということはなく、住み続けたいか、きれいに清算したいか、ローンをどこまで整理できるかによって選び方は変わります。ここでは二つの方法と、戸建て・土地では選べる「現物分割」がマンションでは選べない理由、そして住宅ローンをどう扱うことになるかを見ていきます。

売却して現金で分ける

家を売って残ったお金を分ければ、共有名義も住宅ローンも相手との関係も、まとめて清算できます。

家を手放すことで、名義を二人で持ち合う状態が解消されます。売却代金でローンを返し、残ったお金を二人で分ければ、財産としての家をめぐるつながりはそこで一区切りとなります。毎月の管理費や修繕積立金の負担からも解放されるため、離婚後に相手と連絡を取り続ける負担を減らしたい場合に、選ばれやすい方法です。

マンションは、この売却の見通しを立てやすい特徴があります。一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同じマンションの別の部屋や近隣の同種住戸がそのまま比較の相手になるためです。過去にいくらで売れたかという成約事例も集まりやすく、間取りや広さ、階数といった条件で似た事例を並べれば、売れそうな金額の見当が早く付き、いつごろお金を分けられそうかの計画も描きやすくなります。

一方で、住み慣れた家を手放すことになります。子どもの学校や生活環境を変えたくないといった事情があれば、売却が最善とは限りません。また、家を売っても住宅ローンが残るケースがあります。売却代金でローンを返しきれない場合の扱いや、売却で得たお金をどう分けるかは、財産分与や税金と切り離せない話になります。

離婚で家を売る方法｜名義確認から代金分配まで手順を解説

どちらかが単独取得して住み続ける

一方が相手の持分を買い取れば、単独名義にして、そのマンションに住み続けられます。

家を残したい事情があるなら、相手の持分を引き取って自分一人の名義にまとめる方法があります。相手には持分に見合ったお金を渡すのが基本で、これを代償金と呼びます。計算に使うのは、不動産会社の査定額、つまり市場で売れる見込みの価格です。金額は「家の査定額 × 相手の持分割合」で考えます。ただしローンが残っている場合は、査定額から残債を引いた額に持分割合を掛けるのが実際に近い形です。マンションは前述のとおり査定額を絞り込みやすいため、この計算のもとになる金額を早めに固めやすいのが利点です。査定額をいくらと置くかで代償金は大きく変わるため、複数の不動産会社の査定をそろえたうえで話し合ってください。

代償金の実額を集計した統計はありません。自分のケースの額は、この計算式に自分の査定額と残債を入れて出すほかありません。

持分を引き取ったら、登記を単独名義へ変更します。この名義変更の手続きは司法書士が扱う領域で、必要書類の準備や申請を任せられます。

費用は登録免許税と司法書士報酬です。財産分与による所有権移転は売買ではないため、登録免許税は本則の1000分の20（2%）で、土地の売買に適用される軽減（1000分の15）は使えません。課税標準は固定資産税評価額の持分相当額です。この固定資産税評価額は市町村が決める金額で、代償金の計算に使う査定額とは別のものです。

固定資産税評価額が売買価格の何割になるかを集計・公表している統計はありません。宅地は地価公示価格等の7割を目途に評価されますが、これは地価公示価格に対する目安であって売買価格に対する比率ではなく、家屋（マンションの専有部分）は再建築価格をもとに評価するため取引価格との対応関係がありません。査定額から固定資産税評価額を推定することはできません。

自分の固定資産税評価額は、①固定資産税の課税明細書（毎年4月から6月に市町村から届く納税通知書に同封されています）、②市町村の窓口で取得する固定資産評価証明書、③共有名義の相手が納税通知書を持っている場合はそれを見せてもらう、のいずれかで確認します。

住み続ける側にとっては生活を変えずにすむ利点があります。ただし、まとまった代償金を用意できるかに加え、マンションでは住宅ローンの返済とは別に、毎月の管理費と修繕積立金、そして数年から十数年ごとの大規模修繕の一時金までを一人で負担し続けられるかが現実の壁になります。あわせて、後述する住宅ローンの名義や連帯保証をどう整理するかも考えておく必要があります。どちらが住むのが良いかに決まった答えはなく、それぞれの事情に応じて選ぶことになります。

現物分割はマンションでは選べない

共有を解消する方法として「現物分割」という手もありますが、これはマンションの一室では選べず、実際には売却して分けるか、代償金で単独取得するかの二択になります。

現物分割とは、共有している不動産そのものを物理的に分けて、それぞれが単独で持つ方法です。土地であれば、一筆の土地を二つに分ける分筆という手続きで、境界を引き直して現物のまま分けられる場合があります。戸建てや土地の共有では、この選択肢が話し合いに上がることがあります。

ところがマンションの一室は、部屋を物理的に半分に切り分けることができません。登記の上でも、一室をさらに分筆して二つの区分所有にすることはできず、現物分割は現実的な選択肢になりません。つまり、戸建て・土地なら残りうる「分けて持つ」という道が、マンションでは初めから外れます。

その結果、マンションの共有を解消する道は、売却して現金で分けるか、どちらかが代償金を払って単独で取得するかの二つに絞られます。選択肢が二つに定まっているぶん、迷いどころは「売るか、住み続けるか」に集約されます。自分たちのケースでどちらが向くかは、住み続けたい事情や資金の準備、住宅ローンの整理のしやすさをふまえて決めていくことになります。

住宅ローンの名義・連帯債務・連帯保証は簡単には外せない

住宅ローンの名義や連帯債務・連帯保証は、離婚しても自動では外れず、外すには金融機関、つまりお金を貸している債権者の承諾が必要です。

ここで押さえておきたいのが、先ほどの共有名義の話とは相手が違うという点です。家を売る・貸すときに同意が要る相手は「もう一人の共有者」でしたが、住宅ローンや連帯保証を外すときに承諾が要る相手は「お金を貸した金融機関」です。前者は所有権の問題、後者は借金の問題で、別々に整理する必要があります。

離婚の際に夫婦の間で「これからはこちらが払う」と取り決めても、その約束は金融機関には及びません。金融機関はあくまで契約どおりの相手に返済を求めることができ、当事者どうしの合意だけで返済義務がなくなるわけではないからです。連帯債務や連帯保証も同じで、離婚したという理由だけでは、その立場から抜けられません。

名義を変えたり、連帯保証から外れたりするには、金融機関の審査と承諾を得る必要があります。残された一人の収入だけで返済していけるかを審査され、認められなければ変更はできません。収入が足りないと判断されれば、名義変更も連帯保証の解除も進まないのが実情です。

金融機関の承諾が得にくい場合の手段として、借換えがあります。住み続ける側が自分名義で新たにローンを組み直し、元のローンを返済しきる方法です。ただし借換えにも新規と同じ審査があり、単独の収入で借りられる金額に収まるかが鍵になります。マンションでは、この審査で見られる返済力に、管理費や修繕積立金といった毎月の固定費も実質的に重なってくるため、売却して残債を減らしてから借りる、頭金を入れて借入額を圧縮するといった工夫が要る場面もあります。

もっとも注意したいのが、口約束のまま放置するケースです。「家を出た側が今後も払い続ける」と口頭で決めただけでは、その人が支払いを止めたとき、金融機関はもう一方の名義人や連帯保証人に返済を求めます。家に住み続けている側が、相手の滞納の肩代わりを迫られることもあるのです。

ローンや連帯保証の整理は、金融機関との交渉や資金計画が絡む複雑な部分です。自分たちのローンで何ができるかは契約内容や収入によって変わるため、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーに、早い段階で相談しておくと安心です。

財産分与でマイホームを分けるときの基本

財産分与とは、結婚してから夫婦で築いた財産を離婚のときに分け合う手続きで、分ける割合は実務上2分の1を基本に考えます。

分ける対象になる財産の考え方と請求できる期限、家の価値がローンを下回るときの扱い、そして分けるときに関わる税金までを見ていきます。金額や税の扱いは個々の事情で変わる部分が大きいため、実際の判断では専門家への確認が欠かせません。

財産分与の対象と2分の1の考え方

財産分与では、結婚している間に夫婦で築いた財産が対象になり、どちらがどれだけ稼いだかにかかわらず、2分の1で分けるのが実務の基本的な考え方です。

対象になるのは、婚姻中に協力して増やした財産です。マンションや預貯金がこれにあたります。名義がどちらか一方になっていても、夫婦で築いたものであれば分与の対象に含まれます。一方で、結婚前から持っていた財産や、相続で受け取った財産は特有財産と呼ばれ、対象から外れるのが一般的です。マンションで問題になりやすいのが、購入時の頭金の一部を一方の親からの贈与や結婚前の貯金でまかなっていたケースで、その部分は特有財産として分ける対象から外れると主張できる余地があります。

実務では2分の1で分けるのが基本的な考え方とされています。ただし、これは条文に「2分の1」と書かれているからではありません。

民法第768条第3項は、家庭裁判所が「離婚後の当事者間の財産上の衡平を図るため、当事者双方がその婚姻中に取得し、又は維持した財産の額及びその取得又は維持についての各当事者の寄与の程度、婚姻の期間、婚姻中の生活水準、婚姻中の協力及び扶助の状況、各当事者の年齢、心身の状況、職業及び収入その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める」と規定するにとどまります。2分の1という割合は、この規定のもとで積み重ねられた裁判例・審判例に基づく運用です。

家事や育児による支えも財産を築いた貢献として評価されます。個々の事情によって割合が修正される場合もあり、常に2分の1で固定されるわけではありません。

出典: 民法第768条（e-Gov法令検索）／法務省「財産分与」

なお、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間は、民法第768条第2項ただし書が定めています。逐語は「ただし、離婚の時から五年を経過したときは、この限りでない。」です。協議で決めるぶんにはこの期間の制限はありませんが、話がまとまらず家庭裁判所に申し立てる場合は、この5年が効きます。

この5年は、令和6年の民法改正（令和6年法律第33号・2026年4月1日施行）で、それまでの2年から延ばされたものです。施行日より前に離婚が成立していた場合は、改正前の2年のままです。改正法の附則が「施行日前に離婚し、又は婚姻が取り消された場合における財産の分与に関する処分を家庭裁判所に請求することができる期間の制限については、なお従前の例による。」と定めているためです。2026年3月31日以前に離婚した方は、離婚から2年で請求できなくなります。期限が迫っている場合があるので、心当たりがあれば早めに確認してください。

出典: 法務省民法等の一部を改正する法律について（令和8年4月1日施行）

家の価値がローンを下回る（オーバーローン）ときの扱い

売ったときの価格が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンでは、分けられるプラスの財産が残らず、売った後も残る借金は名義人に残るため、これをどう負担するかが話し合いの中心になります。

まず、家の価値とローン残債の関係で状況が二つに分かれます。売却額がローンを上回る状態がアンダーローンで、この場合はローンを返した残りが分ける財産になります。反対に、売却額がローンに届かない状態がオーバーローンです。

オーバーローンでは、家を売ってもローンが残ります。この場合、家は評価の対象にはなりますが、残債が価値を上回るときは価値をゼロまたはマイナスとして評価されることがあります。結果として、分けられるプラスの財産が手元に残らないため、売った後も残る借金の返済義務は名義人にそのまま残り、これを誰がどう返していくかという取り決めのほうが中心になります。この残債の負担をあいまいにしたまま離婚すると、後々のトラブルにつながりやすい部分です。

なお、オーバーローンの住宅を財産分与でどう扱うかを直接定めた明文規定は民法にありません。民法第768条第3項は家庭裁判所が考慮すべき事情を列挙するにとどまり、実際の扱いは個別の裁判例・審判の積み重ねによります。

自分の家がどちらにあたるかは、売却額の見込みとローン残高を突き合わせて判断します。ローン残高は金融機関が発行する残高証明書や返済予定表で確認でき、売却額は不動産会社の査定で把握します。マンションは成約事例が集まりやすく、査定額の見当が早く付くため、残債との差、つまりアンダーローンかオーバーローンかの判断も固めやすい特徴があります。残債の返し方についてはファイナンシャルプランナーなどに相談しながら、双方が納得できる形を探すことになります。

もらう側・渡す側にかかる税金（贈与税・譲渡所得税）

財産分与で家をもらう側には原則として贈与税はかからず、家を渡す側には譲渡所得税がかかる場合があります。

もらう側に贈与税がかからないのは、財産分与が贈り物ではなく、夫婦で築いた財産の清算や離婚後の生活を支えるためのものと考えられているためです。ただし例外もあります。分与された財産が、婚姻中に夫婦で築いた財産の額に比べて多すぎる場合は、多すぎる部分に贈与税がかかります。また、贈与税や相続税を逃れる目的の離婚と認められた場合は、受け取った財産のすべてが贈与税の対象になります。

出典: 国税庁タックスアンサー No.4414 離婚して財産をもらったとき

一方、渡す側には譲渡所得税がかかることがあります。財産分与として不動産を渡す行為は、税の上では資産を譲り渡したものとして扱われるためです。このとき、渡した時点での家の時価が譲渡所得の収入金額とされます。現金を受け取っていなくても、時価をもとに所得税が計算される仕組みです。購入時より値上がりしていれば、その値上がり分に課税される場合があります。マンションでも、買った時期やそのときの相場によっては、購入価格を上回って値上がり益が出ることがあります。

出典: 国税庁タックスアンサー No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき

税金の扱いは、財産の額や個々の事情によって結論が変わります。もらう側・渡す側のどちらになるにせよ、実際の課税がどうなるかは税理士に確認しておくと確実です。

3000万円特別控除が使えるケース・使えないケース

マイホームを売ったときの3000万円特別控除は、離婚が成立した後に元配偶者へ譲渡した場合は使える余地がありますが、婚姻中に配偶者へ譲渡した場合は原則として使えません。

この控除は、自宅を売って得た利益から最大3000万円を差し引ける制度です。渡す側に譲渡所得税がかかる場面で、税の負担を大きく減らせる可能性があります。夫婦で暮らしたマンションであれば、対象になりえます。

使えるかどうかを分けるのが、売った相手との関係です。控除には「配偶者や親子など特別の関係がある人に売ったものでないこと」という要件があります。そのため、婚姻中にまだ配偶者である相手へ渡す場合は、この特別の関係にあたり、控除は使えません。

一方で、離婚が成立して戸籍上の婚姻関係が解消された後であれば、相手はもう配偶者ではなくなります。要件は売った年の時点での関係性で判断されるため、離婚後の元配偶者への譲渡であれば、控除を使える余地が出てきます。財産分与のタイミングを離婚成立の前にするか後にするかで、税の扱いが変わりうる点は知っておきたいところです。

もう一つ気をつけたいのが、いつまでに売るかという期限です。すでに住まなくなった家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件になります。離婚を機に先に家を出た側が、あとから持分を元配偶者へ渡す場合や第三者へ売る場合は、この期限に間に合うかもあわせて確かめてください。

ただし、この控除には他にも満たすべき要件があり、個別の事情で結論は変わります。適用できるかどうかは、売る前に税理士や所轄の税務署へ確認しておくことをおすすめします。

出典: 国税庁タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

決めた内容は公正証書などで残す

離婚のときに話し合って決めた内容は、口約束のままにせず、公正証書や登記といった形にして残しておくことが後々の安心につながります。

口約束は、相手が約束を守らなくなったときに実効性がありません。「家を出た側が住宅ローンを払い続ける」と口で決めても、支払いが止まったときに、その約束だけを根拠に相手へ強く請求するのは難しいのが実情です。取り決めの内容を証拠として残しておかないと、いざというときに立場が弱くなります。

そこで役立つのが公正証書です。公証役場で作る公的な書面で、金銭の支払いについて「強制執行認諾文言」を入れておけば、相手が支払いを怠ったときに、裁判を経ずに給与や財産の差し押さえへ進める可能性があります。代償金の支払いや残債の負担、マンションの管理費や修繕積立金の分担など、お金に関する約束は、この形で残しておくと実効性が高まります。

もう一つ大切なのが、名義や持分の変更は登記まで済ませて初めて確定するという点です。話し合いで「この家は自分のものにする」と決めても、登記を変えなければ、共有名義のままの状態が続きます。取り決めと実際の登記をそろえておくことが、共有をめぐる問題を残さないために欠かせません。

ただし、書面でできることには限りがあります。当事者どうしの書面は、あくまで二人の間の取り決めであって、金融機関との債務関係そのものを変える力はありません。公正証書に「返済しない」と書いても、それだけで連帯保証人や連帯債務者の立場が外れるわけではないのです。書面は当事者間の約束を確かなものにする手段、金融機関との関係は別に整理するものと、二つを分けて考えてください。なお、慰謝料や親権、養育費といった取り決めもありますが、これらは家の分け方とは別の論点になります。公正証書の作り方や登記の進め方は、公証役場や司法書士、弁護士に相談しながら進めていくと確実です。