マンションから住み替え 家賃の目安はいまの住居費で決める

分譲マンションを売って（あるいは貸して）賃貸へ移ろうと決めたあと、多くの方が最初に迷うのが「家賃をいくらまでにすれば家計が苦しくならないか」という上限の話です。よく見かける「手取りの3割」という目安は、これから初めて部屋を借りる人に向けた相場観で、すでに持ち家の住居費を長く払ってきた人にはうまく当てはまりません。ここでは、いまマンションで毎月出ていくお金を起点に、無理のない家賃の上限を自分の数字で出す考え方と手順を整理します。

【結論】マンションから住み替える家賃の目安は住居費が基準

賃貸の家賃の上限は、一般に言われる「手取りの3割」ではなく、いまマンションで毎月出ている住居費の総額を基準に置き、そこから少し下に収めるのが現実に合った考え方です。

持ち家から賃貸へ移る人は、すでに毎月の住居費という確かな数字を持っています。だからこそ、収入に対する割合の目安よりも、その実額を起点にしたほうが判断を誤りにくくなります。まずは、いまのマンションで出ていく費目が、賃貸でどう入れ替わるのかを見比べておきましょう。

左右は費目の位置を一対一で対応させたものではなく、それぞれの側で毎月出ていく費目を並べたものです。持ち家では管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン返済が出ていきますが、賃貸へ移るとこれらは消え、代わりに家賃・共益費・更新料・火災保険・保証料が乗ります。住居費は「なくなる費目」と「新しく乗る費目」でまるごと入れ替わるため、片方の家賃を見るのではなく、両側の合計を同じ土俵で並べて比べるのが上限を考える出発点になります。

家賃の基準は「手取りの3割」ではなくいまの住居費の実額

家賃の上限を決める基準は、よく言われる「手取りの3割」ではなく、いまマンションで毎月出ていく住居費の実額に置くのが、持ち家から移る人には現実に合います。

「手取りの3割」は、概ね25〜30%が目安とされる相場観ですが、これは収入から逆算して家賃の当たりをつける考え方で、初めて部屋を借りる人に向いたものです。世帯の状況によって無理のない割合は上下しますし、公的な裏付けのある数字でもありません。あくまで手がかりの一つと考えておくのが無難です。

一方、持ち家から移る人は、この割合という間接的な物差しを使う必要がありません。すでに毎月いくら住まいに払っているかという、確かな実額を持っているからです。先ほどの対比表の左側にある費目、つまりローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税・駐車場代を合わせた月額が、いま実際に住まいへ出ている総額にあたります。

この総額こそが、賃貸で払える家賃の当たりをつける起点になります。収入の何割かではなく、いまの暮らしで現に成り立っている住居費を物差しにすれば、住み替えたあとに家計がどう変わるのかを、自分の数字で見通せます。

家賃は住居費の総額と同額ではなく「少し下」に置くのが安全

いまの住居費の総額と同じ額の家賃にするのは避け、そこから少し下に収めておくほうが安全です。

理由の中心にあるのは、ローン返済と家賃では同じ「月〇万円」でも中身が違うという点です。ローン返済のうち元本部分は、そのまま住まいという資産に積み上がっていきます。完済すれば家が手元に残り、売れば現金として戻ってきます。これに対して家賃は、支払ったお金が手元に何も残らない、いわゆる掛け捨ての支出です。

そのため、いまの住居費の総額と同じ額を家賃に充てると、これまで資産に回っていた元本の分までが掛け捨てに変わります。見かけの月々の負担は同じでも、家計に残るものが減るぶん、実際の重さは増えやすくなります。少し下に置くのは、この目減りをやわらげるための余白です。

もう一つ見落としやすいのが、賃貸では家賃のほかに費用が乗ることです。対比表の右側にあるとおり、共益費・更新料・火災保険・保証料といった費目が家賃に上乗せされます。家賃部分を住居費の総額にぴったり合わせてしまうと、これらが加わった実際の支出は総額を上回りやすくなります。家賃そのものは総額よりいくらか低く見積もっておくと、付随する費用を含めても釣り合いを保ちやすくなります。

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家賃の上限を左右する3つの判断軸

無理のない家賃の上限は人によって上下し、その差を生むのは主に3つの条件です。

ローン残債の有無、定年や年金への移行、売却で入る現金の使い方、この3つに自分の状況を当てはめると、基準にした住居費の総額をどれだけ下げておくべきかが具体化します。順に見ていきます。

住宅ローンが残っているか・売却代金で完済できるか

住宅ローンが残っているか、そして売却代金で完済できるかどうかで、家賃に回せる余力は大きく変わります。

売却代金で残債を完済できる場合（アンダーローン）は、住み替えたあとの住居費がゼロから家賃として積み上がります。ローンを完済してから移るなら、家賃はまるまる新しく発生する固定支出です。基準にした住居費の総額を、そのまま家賃の上限を考える出発点にできます。

一方、売っても残債が残る場合（オーバーローン）は、住み替えたあとも残債の返済が家計に残ります。家賃と返済が二重にのしかかるため、そのぶん家賃に回せる余力は減り、上限を下げて考える必要があります。残債と売却額の差をどう埋めるかは個別性が高く、住み替えの進め方そのものにも関わってきます。

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住み替え後に定年・年金移行で手取りが下がる時期か

住み替えの前後で定年や年金への移行を挟むなら、その手取りの低下を見込んで上限を引いておく必要があります。

家賃は、収入が下がっても自動では下がらない固定費として続きます。現役時代の手取りを前提に家賃を決めてしまうと、年金が中心の暮らしに切り替わったときに、その負担が重くのしかかります。数年先に定年を控えているなら、いまの手取りではなく、収入が下がったあとの家計で無理がないかを基準にするのが安全です。

持ち家との違いもここにあらわれます。持ち家であれば、団体信用生命保険によって万一のときにローンが完済され、家そのものは残ります。賃貸の場合は、住み続けるかぎり家賃の負担が続きます。長い目で見て固定費がどう推移するかを踏まえ、上限に余裕を持たせておく判断が大切です。

売却でまとまった現金が入るか・それを家賃に充てるか

売却でまとまった現金が入る場合は、それを家賃の補填に取り崩すか、手をつけずに残すかで、無理なく払える家賃が変わります。

売却益を毎月の家賃に少しずつ充てる前提にすれば、月々の収支のうえでは高めの家賃も成り立つように見えます。ただしこれは、老後の生活資金を先に取り崩していくことでもあります。取り崩しを前提に上限を上げると、手元の資金が思ったより早く目減りするおそれがあります。

反対に、入ってきた現金には手をつけず、病気や介護、家電の買い替えといった急な出費に備える生活防衛資金として残す考え方もあります。どちらが正しいというものではありません。家賃を高めに設定できる代わりに老後資金が減るという関係を理解したうえで、自分にとっての線引きを決めることが大切です。

ここまでは、いまのマンションを売って移ることを前提に見てきました。ただ、売らずに貸すという道もあり、その場合は入ってくる家賃収入で新居の家賃を一部まかなえるため、上限の見方が変わってきます。一方で、空室の期間や管理の手間、退去時の原状回復といった負担があり、住宅ローンが残っている物件はそのままでは貸せないこともあるため、貸せるかどうかは個別の確認が必要です。売る・貸すのどちらも決めきれないうちは、いまは手放さず持ち続けるという選択を残しておいてもかまいません。

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いまの住居費から賃貸の家賃上限を出す手順

判断軸で自分の状況を踏まえたら、実際に数字を入れて上限家賃を逆算します。

いまの住居費を月額に揃える、賃貸で新たにかかる費用を見積もる、総額から家賃以外を引く、という3ステップで進め、最後にモデルケースで一連の流れを確認します。数字は表で、手順は箇条書きで見ていきます。

手順1 いまの住居費をすべて月額に換算して合計する

最初に、いまの住居費をすべて月額に換算して合計します。

• 住宅ローン返済（毎月の返済額）
• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税（年額 ÷ 12）
• 駐車場代

固定資産税は年単位で払うため、12で割って月額に直します。修繕積立金は、これから先に増額される場合があるので、いまの時点の額で置いておきます。これらを足した金額が「いまの住居費総額」で、以降の逆算の土台になります。ローンを完済している場合は返済分がゼロになり、管理費・修繕積立金・固定資産税・駐車場代の合計が住居費総額です。

手順2 賃貸で新たにかかる費用を月額で見積もる

次に、賃貸で新たにかかる費用を月額で見積もります。

• 共益費（管理費）
• 更新料（契約の額 ÷ 更新までの月数。無い契約もある）
• 火災保険料
• 家賃保証会社の保証料
• 駐車場代

持ち家で払っていた管理費や修繕積立金が消える代わりに、賃貸ではこれらの費用が乗ってきます。火災保険は年単位、保証料は契約時や更新時にかかります。これら家賃以外の費用を合計し、「家賃に上乗せされる月額」としてまとめておきます。

更新料の水準を集計した公的統計・業界団体統計は確認できていません。契約によって、更新料そのものが無いこともあります。自分が申し込む物件の契約条件で確かめ、その額を24か月で割って月割りにしてください（仮に2年ごとに家賃1か月分なら、÷24 で月割りになります）。

なお、ここで扱っているのは毎月かかる費用です。契約時に一度だけかかる初期費用（敷金・礼金・媒介報酬・前家賃）は別に用意が要ります。国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査（三大都市圏）では、敷金または保証金があった世帯は51.9%、礼金があった世帯は43.1%で、いずれも「1か月ちょうど」が最も多い水準です（それぞれ64.4%・73.4%）。敷金も礼金もない契約も半分近くあります。媒介報酬は、居住用の建物では、承諾を得ている場合を除き借主から受け取れるのは借賃1か月分の0.55倍までと告示で定められています。

出典: 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」6.4.2／国土交通省告示第1552号 第四

手順3 住居費総額から家賃以外を引いて上限家賃を逆算する

最後に、いまの住居費総額から家賃以外の費目を差し引いて、上限家賃を逆算します。

考え方はシンプルで、「無理なく払える住居費の総額 −（家賃以外の月額合計）＝ 上限家賃」です。手順1で出した総額、または判断軸を踏まえて下げた額から、手順2でまとめた家賃以外（共益費・更新料の月割り・火災保険・保証料・駐車場代）を引きます。残った金額が、家賃そのものに充てられる上限の目安です。

家賃の広告に出ている額を見て決めると、共益費や更新料が後から加わって家計を圧迫しがちです。先に家賃以外を差し引いておくことで、賃貸情報サイトで部屋を探すときに、上限として見るべき家賃の額がぶれなくなります。

モデルケースで見る家賃上限の出し方

具体的な数字で、一連の逆算の流れを見てみましょう。

例として、売却代金で住宅ローンを完済し、夫婦2人で賃貸へ移る50代の世帯を考えます。管理費と修繕積立金は、国土交通省の令和5年度マンション総合調査の全国平均を置きます。管理費は月11,503円（使用料等からの充当額を除く系統・回答1,589件）、修繕積立金は月13,054円（回答1,522件）です。

ここでは、ローン返済85,000円・管理費11,503円・修繕積立金13,054円・固定資産税の月割り12,000円・駐車場代10,000円とし、住居費総額を月131,557円とします。ローン返済・固定資産税・駐車場代は物件ごとの差が大きいため、必ず自分の実額に置き換えてください。管理費と修繕積立金についても、この全国平均は目安であって、完成年次や規模で上下します。

数年後に定年を控えているため、手取りの低下を見込んで15,000円ぶんを引き、無理のない住居費の上限を116,557円に置きます。

出典: 国土交通省「令和5年度 マンション総合調査結果」データ編 管理組合向け 27⑥／同 概要編

賃貸で新たにかかる家賃以外は、共益費8,000円・更新料の月割り約2,500円・火災保険料約1,500円・保証料約3,000円・駐車場代10,000円で、合わせて月25,000円ほどです。これを上限から引くと、家賃に充てられる上限の目安が見えてきます。

この世帯では、家賃9万円台前半あたりが一つの目安になります。参考までに、国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査（三大都市圏）では、民間賃貸住宅に入居した世帯の月額家賃は平均83,381円・中央値74,000円でした。この例の上限は、平均よりやや高い部屋まで届く水準です。金額はあくまで例で、実際の費目は世帯や物件によって変わります。もし残債が残るなら返済との二重負担で上限はさらに下がりますし、逆にローンを完済して維持費だけになっている人は住居費総額そのものが小さいため、家計を保つだけなら家賃も低く抑える必要が出てきます。その場合に上限をどこまで上げられるかは、売却で入った現金をどれだけ取り崩す前提にするかで変わってきます。

マンションから賃貸への住み替えでつまずきやすい点

上限を決めたあとも、実行の段階で家計を崩す落とし穴があります。

入居審査、将来の家賃の上振れ、売り急ぎの3点を、あらかじめ押さえておきましょう。

高齢になると売却後に賃貸を借りにくくなる

持ち家を売ってから部屋を探すと、高齢では入居審査や保証で借りにくくなる場合があります。

年齢や年金収入を理由に、貸主や保証会社の審査が通りにくくなることがあります。先にマンションを売り切ってから部屋を探し始めると、住まいが決まらないまま引き渡し日が近づき、条件を妥協せざるを得なくなるおそれがあります。売却と賃貸探しは、どちらかを片付けてから動くのではなく、賃貸のめどをある程度立ててから売却を進めるか、両方を並行させておくと安心です。

高齢者の入居に前向きな物件や、保証のつけ方は個別の事情で変わります。不安があれば、早い段階で宅地建物取引士などの専門家に相談しておくと、選べる範囲を見きわめやすくなります。

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更新のたびの家賃改定で将来の負担が上振れする

手順で出した上限は「いまの額」であって、賃貸は更新のたびに見直され、将来じわりと上振れしやすいものです。

賃貸は多くの場合2年ごとに契約を更新し、そのつど家賃の改定や、火災保険・保証の掛け直しが起こります。周辺の相場が上がれば、更新時に家賃の引き上げを求められることもあります。持ち家がローン完済後は住居費がほぼ下がっていくのに対し、賃貸は住み続けても下がらず、むしろ節目ごとに見直される点が逆になります。持ち家から移る人が見落としやすいところです。

いまの家計にちょうど収まる家賃ではなく、数年後に多少上がっても耐えられる余裕を残しておくと、更新のたびに住み替えを迫られるような事態を避けやすくなります。

売却を急いで相場より安く売り家賃の原資を減らす

売却を急いで相場より安く手放すと、家賃の補填に回せる原資が減り、上限を圧迫します。

賃貸へ移ったあとの家計は、売却で手にした現金にどれだけ支えられるかで変わります。買い手を早く見つけようと値下げを重ねると、その現金が目減りし、毎月の家賃に充てられる余力も小さくなります。引き渡しの期限に追われるほど足元を見られやすいため、売り出しから引き渡しまで、できるだけ時間の余裕を持って進めることが、家賃の計画にも良い方向に働きます。

いまのマンションがどのくらいで売れそうかを早めにつかんでおくと、家賃の原資を見積もりやすくなり、住み替え後の家計も描きやすくなります。

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まとめ：いまの住居費を物差しに家賃の上限を決める

賃貸の家賃の上限は、収入に対する「手取りの3割」ではなく、いまマンションで毎月出ている住居費の総額を物差しにするのが、持ち家から移る人には現実的です。ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税・駐車場代を月額で合計し、そこから賃貸で新たにかかる家賃以外の費用を引けば、家賃に充てられる上限の目安が自分の数字で見えてきます。

そのうえで、ローン残債の有無、定年や年金への移行、売却で入る現金の使い方という3つの条件を当てはめ、上限を少し下げて考えておくと、住み替えたあとの家計に余裕が残ります。いまのマンションは売るほかに、貸して家賃収入を新居の家賃に充てる道や、いまは手放さず持ち続ける道もあり、どれを選ぶかで上限の見え方も変わります。家賃は下がらない固定費として長く続くため、焦って安く売り原資を減らすことのないよう、時間に余裕を持って進めることも大切です。

住み替えのトビラでは、移り変わる費用や相場の情報を、そのつど確かめながら判断に役立てられる形でお届けしていきます。