HowMaの査定は信用できる？1つの金額を幅に直す手順とコラボ査定の注意点

HowMa(ハウマ)は、メールアドレスだけでマンションの売却相場と賃料相場が分かるAI査定です。ただ、画面に出るのは1つの金額で、その数字をそのまま次の家の予算にしていいかは別の問題です。

先に答えを書きます。HowMaは誤差率を公開していないので、点で信じる代わりに、公式が並べた売却事例から自分で幅を作り、その下限で予算を組みます。

この記事では、HowMaで確認できる範囲、査定額がずれる理由、幅と賃料相場と定期通知を住み替え(買い替え)に使うコツ、コラボ査定に進む前の注意点、向かない物件と代わりの手段を順に説明します。

HowMaの査定で確認できる範囲

HowMaは、株式会社コラビットが運営するAI査定サービスです。対象は全国のマンション・戸建て・土地で、公式は「日本国内のおおよそ95%」を査定できるとしています。事前査定は完全無料で、結果は60秒で出ます。

HowMaには2つの段階があります。不動産会社が関わる線がどこにあるかを、先に表で整理します。

AI事前査定は「営業なし」、コラボ査定から先は「一括査定と同じ」。この線引きを覚えておくと、どこまで進むかを自分で決められます。

メールアドレスだけで表示される売却相場と賃料相場

AI事前査定に必要なのは、メールアドレス(またはGoogle・Facebookのアカウント)と、物件の情報です。公式マガジンは「無料で利用でき、名前や電話番号の入力も不要です」と書いています。入れるのは住所、マンション名、専有面積、階、築年などの物件情報です。

結果として表示されるのは、1つの査定額です。公式サイトの売却体験談では「HowMaのAI事前査定 3,070万円」「同 4,043万円」のように、1つの金額として示されています。あわせて、その部屋を貸した場合の賃料相場も出ます。公式は、AI事前査定をすると「今売ったらいくらか」「今貸したらいくらか」がマイページに表示され、現在の適正賃料も確認できると説明しています。

賃料相場が付くAI査定は少ないので、これはHowMaの特徴です。住み替えでは「売る」以外に「貸して次を買う」という選択肢があり、その判断材料になります。

この段階で必要なのは、メールアドレスと物件情報の入力だけです。不動産会社とのやり取りが始まるのは、この先でコラボ査定に申し込んでからです。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

出典: HowMaマガジン「HowMa(ハウマ)の口コミ・評判は？AI査定の精度・メリット・注意点を徹底検証」

名前を伏せたまま相場を調べる手段は、ほかにもあります。全体像は別の記事でまとめています。

定期通知で追える相場の推移

登録した物件は、HowMaが定期的に最新の情報を知らせてくれます。公式マガジンは「定期的なAI査定価格更新情報やマーケット情報をメールとLINEで通知しています」と書いています。

相場の反映についても、公式はこう説明しています。

不動産市況が変動している状況では、過去の取引事例をそのまま参考にはできません。相場の変動を加味して計算する時点修正が必要となりますが、HowMaではこの作業も全自動で行っています。

つまり、一度登録しておけば、自分の部屋の査定額が上がっているのか、下がっているのかを、何もせずに追えます。

住み替えの時期を決めかねている段階では、この通知が一番役に立ちます。使い方は3章で詳しく書きます。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

出典: HowMaマガジン「不動産AI査定とは？精度はどれくらい？仕組み・メリット・注意点を徹底解説」

コラボ査定で関わる不動産会社とコンシェルジュ

AI事前査定の先にあるのが、コラボ査定です。公式は「AI査定 & 6社一括査定 で徹底比較」と掲げていて、AIの結果を見たうえで、提携している不動産会社に査定を依頼する仕組みになっています。ここから先は、依頼した会社があなたの連絡先を知り、電話やメールで連絡してきます。

もう1つ、押さえておきたい存在がHowMaコンシェルジュです。公式は「不動産会社の担当者とは別に、HowMa常駐の『HowMaコンシェルジュ』がお客様を無料サポートいたします。第三者として中立的な立場でアドバイスするため、初めての売却でも安心です。売却を無理に勧めることもありません」と書いています。

コラボ査定に進むかどうかは、AI事前査定の画面から自分で申し込んだときにだけ決まります。申し込まなければ、AI事前査定と定期通知だけで使い続けられます。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

出典: HowMa(ハウマ)「AI査定と一括査定で徹底比較」

HowMaのAI査定額がずれる理由

HowMaで出た査定額と、不動産会社の査定額や実際の売却価格が違うことは、よくあります。原因は大きく4つあり、どれも仕組みから説明できます。

• 誤差率が公開されていない
• データの内訳が公開されていない
• 室内の状態とリフォームが反映されにくい
• 取引事例が少ない物件でずれが大きくなる

誤差率が公開されていない前提

最初に押さえておきたいのは、HowMaが自社のAI査定の誤差率や的中率を公開していない点です。公式マガジンの精度についての記事で説明されているのは、精度を支える仕組み(大量のデータ、最新の市場動向の反映、異常値の補正)までで、誤差の数値は伏せられたままです。

AI査定の中には、誤差率の中央値や「誤差10%以内に収まる割合」を公開しているサービスもあります。HowMaの場合は、査定額が「どれくらい当たるか」を確かめる材料を、利用者側で用意することになります。

だから、HowMaの査定額は「信じる・信じない」で判断する代わりに、自分で裏取りする前提で使います。裏取りの方法は3章と5章で書きます。

出典: HowMaマガジン「不動産AI査定とは？精度はどれくらい？仕組み・メリット・注意点を徹底解説」

AI査定の精度そのものの考え方は、別の記事で整理しています。

データの内訳が公開されていない範囲

公式によると、HowMaは「最新の取引事例や公示地価など約3.1億件を不動産情報データベースに収集」し、「年間817万件の不動産取引情報を全自動で収集」しています。住所から緯度経度を特定して周辺情報を反映し、時点修正をかけ、さらに「不動産鑑定理論をベースとした補正」を加える流れです。

公開されているのは件数と種類までで、どの事例がどれだけ働いて自分の査定額になったかは、外からは追えない範囲に残ります。そこで、査定額が高めに出やすいのか低めに出やすいのかを、公式が出している別の材料から確かめます。

その材料になるのが、公式サイトが並べている売却実績データです。AIの事前査定額と成約価格が20組、逐語で載っています。この20組を数えると、次のようになります。

読むときの注意が1つあります。この20組は「査定額以上で売却できた例」を紹介する文脈で並んだ、公式のユーザーインタビューの抜粋です。上に振れた例が集まりやすい集計なので、誤差率そのものとして扱う代わりに、「うまくいった側でもこれくらいは下に外れる」という下限の目安として読みます。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

室内の状態とリフォームが反映されにくい仕組み

入力になるのは、所在地、築年、面積、階といった、データとして集められる属性です。公式は、リフォーム履歴など室内の状況が考慮されるかという質問に、「AI事前査定は技術の特性上、どうしても家の状態までは評価しきれません」と答えています。

公式マガジンも、水回りのグレードや建具の状態、リフォームの質、デザイン性は、データだけでは評価しにくい要素だと書いています。日当たり、臭い、騒音、眺望も同じ側にあります。同じマンションの同じ階で同じ面積なら、フルリフォーム済みでも、そのままでも、ほぼ同じ査定額になります。

裏を返せば、部屋の強みはAIの査定額の外にあります。そこは、不動産会社の査定のときに自分で伝える余地が残っている、ということです。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

出典: HowMaマガジン「HowMa(ハウマ)の口コミ・評判は？AI査定の精度・メリット・注意点を徹底検証」

取引事例が少ない物件でずれが大きくなる原因

AIは、似た事例が多いほど精度が上がり、少ないほどずれが大きくなります。公式マガジンは「AI査定だけでは判断しにくい物件」として、地方の戸建て、取引事例が少ない物件、特殊な土地、大規模なリフォームをした住宅、日当たりや眺望・騒音など現地確認が必要な物件を挙げています。

ずれは上にも下にも出ます。

都市部のマンションは事例が多いのでずれは小さめです。それでも、上下に数百万円動く可能性は残ります。査定額を「点」のまま使わず、幅に直して扱うのが、次の章の前提です。

出典: HowMaマガジン「HowMa(ハウマ)の口コミ・評判は？AI査定の精度・メリット・注意点を徹底検証」

出典: HowMaマガジン 利用者インタビュー「AI査定はあくまでAI査定。それをどう判断し、誰と組むかが大事です」

HowMaの査定額を住み替えの判断に使うコツ

住み替えでは、売却額が次の家の購入予算、住宅ローンの残債の返済、諸費用の原資になります。HowMaの査定額と賃料相場と定期通知は、この判断の計器として使えます。

手順は5つです。

1. 査定額を幅に直し、下限で予算を組んで上限を売り出し価格の候補にする
2. 賃料相場から、売るか貸すかを利回りで比べる
3. 定期通知で、売り出しの時期を測る
4. 買い替え先の候補も査定して、値付けの妥当性を見る
5. 公的な成約事例で、幅の下限を裏取りする

幅の下限で予算を組み上限を売り出し価格の候補にする

HowMaが出すのは1つの金額なので、まず自分で幅に直します。使う倍率は、前の章で数えた公式20組の広がりです。下限は査定額の0.94倍、上限は1.12倍。下限は「この水準なら決まりやすい」ライン、上限は公式が「チャレンジ価格」と呼ぶ、高く売れる可能性のあるラインに近い側です。

住み替えの予算は、下限で組みます。

実際の売却額からは、残債に加えて仲介手数料などの費用も引かれるので、手元に残る額はこの計算よりさらに小さくなります。上限で予算を組んでしまうと、実際の売却額が下限側だったときに、次の家の頭金が足りなくなります。下限で組み、上限は売り出し価格を決めるときの候補として取っておく。この分け方が基本です。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

誤差率を実数で公開しているAI査定なら、同じ手順をその数値で組めます。読み方は別の記事でまとめています。

賃料相場から売るか貸すかを利回りで比べる

HowMaは賃料相場も表示するので、「売る」と「貸して次の家を買う」を数字で比べられます。使う式は次のとおりです。

表面利回り(%) = 賃料相場 × 12 ÷ 売却相場の下限 × 100

賃料相場が月15万円、幅の下限が3,760万円なら、180万円 ÷ 3,760万円 = 約4.8%です。ここから、管理費と修繕積立金、固定資産税、空室の期間、修繕費を引いたものが、実際に手元に残る収益になります。

もう1つ、大事な注意があります。住宅ローンが残っている部屋を貸す場合、住宅ローンは原則として自分が住むための資金なので、金融機関への相談か、賃貸用ローンへの借り換えが必要になります。次の家のローンと二重になる点も含めて、数字が合うかを確かめてから判断します。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

定期通知で売り出しの時期を測る

定期通知は無料で、届くのは相場の情報だけです。使い方は単純で、通知が来るたびに、査定額をメモしておきます。

数か月分並べると、上がり続けているのか、横ばいになったのか、下がり始めたのかが見えます。相場が上がっている間は待つ判断もできますが、上昇が鈍った局面は、売り出しを考える1つの合図です。公式は売却査定を「一般の買い手が3ヶ月以内に買ってくれる予想価格」と説明しているので、売り出してから決まるまでに3か月程度は見込んで動きます。

売り出しの時期を「なんとなく」で決める代わりに、自分の部屋の査定額の推移で決められる。これが定期通知の使い道です。

出典: HowMa(ハウマ)「AI査定と一括査定で徹底比較」

買い替え先の候補も査定して値付けの妥当性を見る

見落とされがちですが、HowMaで査定できるのは自分の部屋に限らず、買いたいマンションも対象になります。対象は全国の約95%で、公式サイトにはマンション名から、エリアから、鉄道路線・駅から売却相場を見る入口も並んでいます。

候補物件の売り出し価格が、AI査定額から作った幅の上限を超えているなら、相場より強気の値付けです。幅の中に収まっているなら、妥当な範囲になります。この比較は、購入の値引き交渉の根拠になります。

住み替えは「売る」と「買う」の両方で価格の判断が必要です。同じ物差しで両方を見られるのは、全国対応のHowMaならではの使い方です。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

マンション名や住所だけで価格を出す手段の使い分けは、別の記事でまとめています。

公的な成約事例で幅の下限を裏取りする

HowMaは誤差率を公開していないので、幅の下限が本当に「決まりやすい水準」かを、自分で確かめます。材料は2つです。

どちらも無料で、登録なしで見られます。マンション名は伏せられていますが、自分の部屋に近い条件の成約価格を数件並べて、幅の下限がその水準に近いかを見ます。

下限が成約水準より高ければ、幅全体が高めに寄っている可能性があります。その場合は、予算を成約水準に合わせて組み直します。前の章で書いたとおり、公式の20組は上に振れた例が集まりやすい集計なので、この裏取りは省かずに行います。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

出典: 不動産流通機構「レインズマーケットインフォメーション」

HowMaのコラボ査定に進む前の注意点

AI事前査定に満足できたら、次はコラボ査定で不動産会社の査定を受ける流れになります。ここから先は、一括査定と同じ世界です。進む前に知っておきたい点を4つ挙げます。

• 最大6社から連絡が来る前提
• 自由入力欄に先に書いておく5項目
• 査定額の根拠で会社を2〜3社に絞る
• HowMaコンシェルジュに相談できる範囲

最大6社から連絡が来る前提

コラボ査定は、公式が「6社一括査定」と掲げているとおり、複数社に一度に依頼する仕組みです。依頼すると、各社があなたの連絡先を知り、連絡してきます。

公式の利用者インタビューにも、「査定依頼直後に6社から電話がかかってきて驚きました」という声が載っています。この方は2つの物件でそれぞれ申し込み、合計12社とやり取りすることになって、連絡先と担当者名を表計算ソフトで管理したと語っています。

AI事前査定の段階で「営業がない」のはそのとおりです。ただ、コラボ査定は別物です。「HowMaは営業電話が来ない」という評判を、コラボ査定にまで当てはめると、想定外の連絡に驚くことになります。

出典: HowMa(ハウマ)「AI査定と一括査定で徹底比較」

出典: HowMaマガジン 利用者インタビュー「5年所有した2つの投資用マンション売却で得た120万と500万の成功談」

匿名で使える査定と、実名で申し込む一括査定の違いは、別の記事でまとめています。

匿名査定と一括査定の違い｜いつ連絡先を渡すかで決める進め方

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

自由入力欄に先に書いておく5項目

公式には、営業電話を減らすための具体的な助言があります。最初の営業電話で確認されるのは、次の5つだと公式は書いています。

そのうえで、公式はこう勧めています。

査定依頼の最後の自由入力欄に、これらの情報をあらかじめ伝えておきましょう。また、連絡を受けやすい曜日・時間帯や、希望の連絡方法を伝えておくと考慮してもらえるかもしれません。

この一文で、5項目のうち理由・時期・査定の形式と、連絡の希望が先に伝わります。電話の回数と時間は、その分だけ減ります。

出典: HowMa(ハウマ)「AI査定と一括査定で徹底比較」

査定額の根拠で会社を2〜3社に絞る

絞り込みは、依頼する前から始められます。公式の利用者インタビューには「10社表示された中から6社」を選んだという記述があり、依頼先は自分で選ぶ仕組みだと分かります。連絡の量を抑えたいなら、この画面で少なめに選ぶのが最初の一手です。

依頼したあとは、AI査定額を物差しにして会社を絞ります。聞くのは「どの事例を根拠にしたか」「HowMaの査定額との差はどこから来ているか」の2点です。根拠の事例を示して、部屋の条件でどう補正したかを説明できる会社は、売り出し後の値下げの判断も根拠つきで進めてくれます。

公式インタビューでも、営業電話の多さや質で会社を見極めたという話や、「チャレンジ価格が750万円という、三段階の価格提示があって、あの分厚い資料でね。紙媒体で来て、非常に詳細で納得感のあるものでした」という声があります。査定額の高さより、説明の質で2〜3社に絞る。残りの会社には、「今回は他社で進めます」と一言伝えれば足ります。

出典: HowMaマガジン 利用者インタビュー「AI査定はあくまでAI査定。それをどう判断し、誰と組むかが大事です」

HowMaコンシェルジュに相談できる範囲

コラボ査定に進むと、不動産会社の担当者が一気に増えます。そのときに使えるのが、HowMaコンシェルジュです。公式は「査定後のフォローとして、『HowMaコンシェルジュ』という手厚いサポートをご用意しています。不動産会社との交渉やトラブルに関するアドバイスなど、お客さまの悩みにお答えします」と書いています。相談はチャットから始められます。

不動産会社と別の立場の人に、進め方を聞ける窓口があるという意味です。査定額の妥当性そのものは各社の説明で判断することになりますが、「この担当者の言っていることをどう受け取るか」を相談する相手としては使えます。

無料で、売却を無理に勧めることもないと公式は書いています。会社を絞る前の整理役として、覚えておくと動きやすくなります。

出典: HowMa(ハウマ)公式サイト

HowMaの査定が向かない物件と代わりの選択肢

HowMaは全国の約95%を査定できますが、精度が出にくい物件を公式自身が認めています。該当する場合は、AIの査定額を予算の起点にせず、別の手段に切り替えます。

公式が判断しにくいと認める物件

公式マガジンが「AI査定だけでは判断しにくい物件」として挙げているのは、次のとおりです。

• 地方の戸建て
• 取引事例が少ない物件
• 特殊な土地
• 大規模なリフォームをした住宅
• 日当たりや眺望、騒音など現地確認が必要な物件

マンションで当てはまりやすいのは、後ろの3つです。公式が「価格がズレた事例」として挙げている東京都世田谷区の地下階マンションも、事例が少ない類型として説明されています。自分の物件が該当するなら、幅は広めに出ていると考えて、次の2つの方法で補います。

出典: HowMaマガジン「HowMa(ハウマ)の口コミ・評判は？AI査定の精度・メリット・注意点を徹底検証」

他のAI査定と併用して幅を狭める

首都圏のマンションなら、誤差率を公開しているAI査定サービスもあるので、HowMaと併用して幅を狭められます。2つのAIの数字が近い範囲が、より確からしい水準です。

サービスごとに対象エリアと算出方法が違うので、同じ条件を2〜3のサービスに入れて、出てきた額を並べます。

公的な成約事例と机上査定で裏取りする

もう1つの方法は、公的な成約事例と、人の査定です。国土交通省の不動産情報ライブラリと、レインズマーケットインフォメーションで、近い条件の成約価格を確認します。

そのうえで、地元の不動産会社2〜3社に机上査定を頼みます。1社だけの査定は高くも低くも寄るので、複数で見ます。地方の戸建てや土地は、AIの査定額より、地元の事例を持つ会社の机上査定の方が実勢に近いことが多いです。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

出典: 不動産流通機構「レインズマーケットインフォメーション」

まとめ：HowMaの査定額は点のまま使わず、自分で幅に直して下限で予算を組む

HowMaのAI事前査定が出すのは、1つの金額です。そして誤差率は公開されていないので、その金額がどれくらい当たるかは、利用者側で確かめることになります。公式が並べた20組の売却実績でも、成約価格はAI査定額の5.7%下から12.0%上まで散らばっています。しかもこの20組は「査定額以上で売却できた例」を紹介する文脈の抜粋で、上に振れた側が集まりやすい集計です。点で信じて住み替えの予算を組むと、下振れしたときに買い替えそのものが止まります。点のまま使わず、幅に直す。これが、HowMaの査定を住み替えに使うときのいちばん重い答えです。

次の一歩は、画面に出た査定額に0.94と1.12をかけて自分の幅を作り、下限の額で予算を組み直すことです。ここを飛ばして表示額のまま計画を進めると、実際には手に入らない金額を前提に、次の家の頭金や住宅ローンの組み方を決めてしまいます。幅を作ったうえで、国土交通省の不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションの成約事例で下限を裏取りし、賃料相場で「売る」と「貸す」を利回りで比べ、定期通知で売り出しの時期を測れば、無料のまま、売る時期と買う値段の両方に根拠が持てます。

そのうえで確かめたいのは、コラボ査定に進むかどうかです。AI事前査定は名前も電話番号も伏せたまま使えますが、コラボ査定は最大6社に連絡先が渡る一括査定と同じ仕組みで、依頼直後に6社から電話が来たという声も公式に載っています。進むなら、依頼先を自分で選び、自由入力欄に5項目を先に書き、説明の質で2〜3社に絞る。住み替えのトビラでは、HowMaの査定額の読み方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。