オーバーローンでも売却はできる｜差額の埋め方と方法4つ

返済の残りが売れる見込みの額を上回っていても、その差を埋められれば今の住まいは手放せます。

どう埋めるかは、不足額がいくらかを先に出し、その大きさに合わせて決めます。

足りない分の出し方と、預貯金で払う、次の住まいの借入へ乗せる、時期を待つ、任意売却へ回すという4つの手立てを説明します。

オーバーローンでも売却はできる｜まず「手取りと残債の差額」を確認する

オーバーローンでも、売却で手元に残る手取りと残債の差額を埋められれば、売却は成立します。

家を売るには抵当権を外す必要があり、その前提として住宅ローンの完済が欠かせません。手取りが残債に届かなくても、不足する差額を用意できれば売却を進められます。まずは自分の差額がいくらかを確認するところから始めましょう。

オーバーローンとは｜手取り見込みが残債を下回る状態

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が、売却で手元に残る手取り見込みを上回っている状態です。

売却の手取りが残債を上回り、返済しても手元にお金が残る状態をアンダーローンと呼びます。反対に、手取りが残債に届かず返済しきれない状態がオーバーローンです。どちらにあたるかは、残債と手取りの見込みを比べれば分かります。

オーバーローンの家がそのままでは売れないのは、設定された抵当権が理由です。抵当権を外すには住宅ローンの完済が前提で、売却代金だけで残債を返しきれなければ、不足分を別に用意する必要があります。抵当権が残った家は買い手も引き受けにくく、抹消は売却に欠かせません。

出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」

差額は「残債−手取り見込み額」で出す

自分の差額は、住宅ローンの残債から手取り見込み額を引くと分かります。

残債（住宅ローンの残り）− 手取り見込み額 ＝ 差額

手取り見込み額 ＝ 売却見込み額 − 売却の諸費用

この差額が、売却を成立させるために手当てする不足分です。

ここで大切なのは、査定額そのままで残債と比べないことです。本当に手元に残るのは、査定額から仲介手数料や抵当権抹消の費用などの諸費用を差し引いた手取り見込み額だからです。査定額で比べるとアンダーローンに見えても、諸費用を引くとオーバーローンだった、ということが起こります。

差し引く諸費用のうち、額が確定するのは次の4つです。①仲介手数料（媒介報酬の上限。代金の200万円以下の部分5.5%、200万円超400万円以下の部分4.4%、400万円超の部分3.3%を合計した額。いずれも消費税等相当額を含む）②売買契約書の印紙税（軽減後。売買代金1,000万円超5,000万円以下で10,000円、5,000万円超1億円以下で30,000円）③抵当権抹消の登録免許税（不動産1個につき1,000円。専有部分1個＋敷地1個なら2,000円）④抵当権抹消の司法書士報酬（日本司法書士会連合会の令和6年3月調査で全国平均17,470円）。

この4つを積み上げると、売却価格1,000万円で42.05万円（売却価格の4.21%）、3,000万円で108.55万円（3.62%）、5,000万円で174.55万円（3.49%）です。価格が上がるほど比率は下がります。なおこの積み上げには、引越費用・ハウスクリーニング・譲渡所得税等・住宅ローン一括返済手数料は含みません。

たとえば残債3,000万円・売却見込み額2,900万円なら、諸費用を引く前の差額は100万円ですが、諸費用（3,000万円クラスで約108.55万円）を引くと差額は約208.55万円になります。この差が、売却を成立させるために手当てする不足分です。

積み上げに譲渡所得税等を入れていないのは、オーバーローンの売却で譲渡益が出ることはまれで、多くの場合は税額が発生しないためです。譲渡益が出る場合の税率は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間で分かれ、5年超の長期が合計20.315%（所得税15%＋復興特別所得税＝所得税額の2.1%＋住民税5%）、5年以下の短期が合計39.63%（所得税30%＋同2.1%＋住民税9%）です。合計の率は内訳を足し上げた計算値です。

残債は金融機関のネットバンキングや窓口、返済予定表で確認できます。現時点の正確な金額を押さえたいなら、繰り上げ返済の影響も反映されるネットバンキングや窓口での確認が確実です。

手取り見込み額のもとになる査定は、不動産会社に依頼して把握します。おおまかな相場感だけなら、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で近隣の成約価格を調べる方法もあります。実際の売却価格は物件ごとに異なるため、複数社の査定を取り、そこから諸費用を引いた手取りの目安を固めておきましょう。

残債と手取り見込み額がそろえば、あとは残債から手取りを引くだけです。差がプラスなら、その金額がオーバーローンの不足分にあたります。差額が分かれば、次にどの売却方法を取るべきかを考えやすくなります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

まずは差額を確定する 手取り見込み額のもとになる査定は、1社だけでは妥当性を判断できません。マンションは一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、取引の数も多く、首都圏の中古マンションは2025年に49,114件が成約しました。根拠になる事例は手に入ります。複数社に依頼して、どの成約事例をどう補正したかという根拠を突き合わせてください。なお、複数社の査定額がどれだけばらつくかを集計した統計はないので、「何社に依頼すれば精度が上がる」という数字は示せません。住み替えのトビラの一括査定なら、一度の入力で複数社へまとめて依頼でき、残債との差額を把握できます。

不動産売却の一括査定サイトおすすめ7選｜選び方と組み合わせ方

マンションは比較の相手が見つけやすく、手取り・差額を見積もりやすい

マンションは、この差額の見積りに使う材料をそろえやすいカテゴリです。

理由は、比較の相手が見つけやすいことにあります。マンションは一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同じ棟の別住戸や近隣の同種住戸がそのまま比較の相手になります。ただし、会社ごとの査定額がどれだけ近い値に揃うかを集計した統計はないため、「査定が揃う」とは言えません。確かめられるのは、各社がどの成約事例をどう補正したかという根拠のほうです。

これは、一つひとつの個体差が大きい戸建てや土地との違いです。裏取りとして、レインズ・マーケット・インフォメーションや国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で近隣の成約を確かめれば、手取りの見当をさらに固められます。

ただし査定額は成約価格そのものではありません。同じマンションでも階数や向き、眺望による差は残るため、資金計画は売却額を低めに見込んでおくと安全です。なお、境界の確定や接道、再建築の可否といった評価軸は、戸建てや土地を売り買いする人の話で、マンションから住み替える人には基本関係ありません。差額の見積りで気にすべきは、相場と諸費用のほうです。

差額の大きさで、取るべき売却方法は変わる

同じオーバーローンでも、差額の大きさによって現実的な売却方法は変わります。

差額を自己資金で埋められるかどうかが、最初の分かれ目です。差額がいくらなら埋められるかを一般的な線で示すことはできません（住み替え時の残債の分布も世帯の金融資産の分布も、この判断に使える形では集計されていないためです）。自分の預貯金と、住み替え後に手元に残しておきたい額を先に決めてから、差額と見比べてください。差額が自己資金の範囲に収まるなら完済して売る道が候補になり、収まらないなら別の手立てを組み合わせる必要が出てきます。

あわせて、売却後に住み替えを予定しているかどうかも、方法選びを左右します。差額の大きさと住み替えの意向という2つの軸から、自分に合う方法を順に見ていきます。

オーバーローン売却の4つの方法を俯瞰する

オーバーローンの売却方法は、大きく4つに整理できます。

オーバーローンを解消する手段は一つではありません。代表的な4つの方法を、差額をどう埋めるか、どんな人に向いているかという視点で横並びに見比べます。

自己資金で差額を払って完済する

自己資金で完済する方法は、貯蓄や親族の援助で差額を払い、残債をゼロにするやり方です。

売却代金で足りない不足分を手持ちの資金で補い、決済時に住宅ローンを完済します。借入を増やさずに済むため、4つの中で最もシンプルな進め方です。

差額が小さく、預貯金や援助でまかなえる人に向いています。手元の資金が減るので、新生活の備えを残せるかも合わせて考えておきたいところです。

住み替えの頭金はいくら必要？自己資金をいくら残すかで決める

住み替えローンで差額を新居のローンに1本化する

住み替えローンは、旧居の残債と新居の購入資金をまとめて1本で借り入れる方法です。

売却で返しきれない差額を新居のローンに上乗せして借りるため、自己資金が少なくても住み替えられます。オーバーローンの人が住み替えを実現する現実的な手立てで、買い替えローンと呼ばれることもあります。

自己資金は足りないが住み替えを実現したい人に向いています。上乗せ分まで借りるぶん借入額が大きくなり、金利は通常の住宅ローンより高め、審査も厳しめになりやすいので、返済計画に無理がないかは事前に確かめておく必要があります。

新しい住まいを買う場合、購入側で額が確定するのは仲介手数料・印紙税・所有権移転登記の司法書士報酬・抵当権設定登記の司法書士報酬の4つで、売買価格3,000万円なら116.54万円（売買価格の3.88%）です。売却側（3,000万円で108.55万円・3.62%）とは数えている費目が違うので、2つの率を足して「合計◯%」にはできません。さらに購入側には登録免許税と不動産取得税が乗りますが、これらは固定資産税評価額を課税標準とするため、売買価格からは確定せず上の積み上げには含めていません。司法書士報酬の2値は日本司法書士会連合会のアンケートの設例（固定資産評価額の合計1,000万円・債権額1,000万円）に対する全国平均で、売買価格に比例するものではありません。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

残債が減るまで売却を延期する

売却を延期する方法は、返済を続けて残債を減らし、差額が縮むのを待つやり方です。

毎月の返済や繰り上げ返済で残債が減れば、いずれ手取りが残債を上回ります。急いで売る事情がなく、住み続けられる人に向いています。

ただし待つあいだに相場が下がる可能性もあり、売り時を逃すリスクは残ります。住み替えの予定がある場合は、待てる期間と相場の動きを見ながら判断します。

返済が苦しいなら任意売却を検討する

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなったとき、債権者の合意を得て残債ごと売る方法です。

売却後も残債が残る前提で、金融機関の同意のもとに売却します。返済の継続自体が苦しい人向けの最終手段で、住み替えを目的とする場合は対象になりません。

滞納が前提となるため信用情報に影響します。競売と任意売却の成約価格が市場価格の何割になるかを集計した公的統計はありません。業界では「競売は市場価格のおおむね5〜7割、任意売却は8割程度以上」と言われますが、出典を示せる数字ではないので断定形では受け取らないでください。

なお競売については、民事執行法第60条第3項が「買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額（以下『買受可能価額』という。）以上でなければならない。」と定めています。ただしこれは売却基準価額（執行裁判所が評価人の評価に基づいて定める額）に対する手続き上の下限であって、市場価格に対する割合ではありません。別のことを言っている点に注意してください。返済が行き詰まる前に、早めに専門家へ相談しておくと選べる道を残しやすくなります。

任意売却とは？競売を避けるための仕組み・タイミング・相談先

あなたのオーバーローンに合う売却方法はどれか

自分に合う方法は、差額の大きさ・住み替えの意向・返済の余力という3点から絞り込めます。

方法を一つずつ眺めるより、自分の状況に当てはめたほうが早く決まります。ここでは3つの場面に分け、それぞれで現実的な選択肢へ絞り込みます。

差額が小さく、貯蓄や援助で払えるなら

差額が小さく、貯蓄や援助でまかなえるなら、自己資金で完済して売るのが素直な選択です。

不足分を手持ちの資金で払えば、借入を増やさずに売却を進められます。手元の資金が減りすぎないか、新生活の費用も含めて見ておくと安心です。

差額がごく小さい場合は、無理に動かず返済を進めて差額が消えるのを待つ手もあります。急ぐ理由がなければ、待ってからアンダーローンで売る選択も検討に値します。

自己資金は足りないが、それでも住み替えたいなら

自己資金は足りないけれど住み替えたいなら、住み替えローンで差額を新居のローンに移す方法が中心になります。

差額を新居のローンに上乗せすれば、まとまった自己資金がなくても次の家に移れます。本記事を読む多くの人にとって、現実的な本命の選択肢です。

ただし借入総額が増えるぶん、毎月の返済や総支払額の負担は重くなります。手元資金をどこまで使い、いくらまで借りるか、配分を決めてから動くと無理が出にくくなります。

借りられる額と返せる額は別物です。返済が家計を圧迫しないか、住み替え後の生活費まで含めて見積もっておくと、後悔を防ぎやすくなります。

返済の継続自体が苦しいなら

返済の継続そのものが苦しいなら、任意売却や専門家への相談が適した選択になります。

売っても残債が残り、毎月の返済も立ち行かない状況では、住み替えより先に返済の立て直しが必要です。債権者の合意を得て売る任意売却なら、競売を避けつつ整理を進めやすくなります。

判断を先延ばしにするほど選べる道は狭まります。滞納が深刻になる前に、金融機関やファイナンシャルプランナー、任意売却の専門家へ早めに相談しておくと選択肢を残せます。

差額を埋めてオーバーローン売却を成立させる段取り

オーバーローンの売却は、差額をいつ・どう用意して決済日に間に合わせるかで成否が決まります。

方法が決まったら、あとは段取りです。ここでは差額の手当てと決済をどう合わせるか、用意のタイミングや進め方の順番を整理します。

決済日に残債を完済し、抵当権を外すまでの流れ

売却の決済日には、受け取った代金と用意した差額を合わせて残債を完済し、抵当権を抹消します。

決済日には、買主からの売却代金と自分で用意した差額を合わせて住宅ローンを一括返済します。完済と同時に金融機関から抹消用の書類を受け取り、その日のうちに抵当権の抹消登記を申請します。

抹消登記には司法書士が立ち会うのが一般的で、決済・引き渡し・抵当権抹消が同じ日に進みます。書類の準備に時間がかかることもあるので、決済日が決まったら早めに金融機関へ連絡しておくと安心です。

完済しても抵当権は自動では消えず、申請しなければ登記に残り続けます。売却を確実に終えるには、この抹消登記までを一連の流れとして押さえておくことが大切です。

出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」

自己資金や住み替えローンを、いつ用意するか

差額の手当ては、決済日に間に合うよう逆算して用意します。

自己資金で払うなら、決済日までに引き出せる形で準備しておきます。定期預金の解約や親族からの援助は振込や手続きに日数がかかることもあるため、余裕をもって動き始めると確実です。

住み替えローンを使う場合は、旧居の売却と新居の購入を同じ日に決済するのが基本です。売却で残債を完済し、同時に新居のローンを実行する流れになるので、両方の日程は金融機関と早めにすり合わせておきます。

オーバーローンの住み替えは「売り先行」が基本になる理由

オーバーローンの住み替えでは、先に家を売る「売り先行」が基本になります。

差額が確定しなければ、新居にいくら回せるかは決まりません。先に売って残債と差額を見極めるほうが、新居の資金計画を立てやすくなります。マンションは比較の相手が見つけやすく手取りの見当をつけやすいぶん、売り先行で見込みを固める進め方と相性がよいといえます。

先に新居を買う「買い先行」では、売却額が想定より低いと差額が膨らみ、資金繰りが苦しくなりかねません。オーバーローンでは、差額を確かめてから動く売り先行のほうが安全です。

売り先行・買い先行はどちら？住み替えで損しない選び方と実践テクニック

まとめ：オーバーローンの差額を埋めて売るなら、住み替えのトビラ

オーバーローンでも売れるかどうかは、返済の残りと売れる額の差の大きさで決まります。差が小さいほど、自分の手で埋めて引き渡しまで進めます。

差の大きさを知るには、査定の額ではなく費用を引いた後の額で差を出します。額面のまま引き算すると、不足額を小さく見積もることになります。

埋め方を決める前に、預貯金からいくらまで出せるのかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、足りない分を埋めて売る手立ても含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。