マンション売却の媒介契約を途中で終えたいとき、費用や手続きが気になるところです。
途中で解除できる場合もありますが、条件や費用は契約の内容と解除の理由によって異なります。
途中解除、満了時の非更新、契約の継続を比べながら、費用と手続きの確認方法を整理します。
媒介契約を解除する方法
媒介契約への対応には、期間中に終える、満了時に更新せず終える、といった方法があります。
売却を急ぐ事情や会社との関係、満了日を踏まえて、目的に合う進め方を考えましょう。
| 現在の状況 | 検討する進め方 | 主に確認すること |
|---|---|---|
| 契約上の義務違反を疑う | 途中解除の条件を調べる | 違反の内容、解除条項、催告の要否 |
| 売主の事情で早く終えたい | 終了の協議、解除権の確認 | 会社の合意、契約条項、費用 |
| 満了まで待てる | 更新せずに終了する | 満了日、更新条件、費用の精算 |
会社と合意して期間中に終える
合意による終了を求めるなら、希望日と終了の理由を伝え、残る費用や広告の扱いを協議する方法があります。
ただし、申し入れた時点で終了の条件が決まるわけではないため、相手がどう応じたかも確認が必要です。
契約違反などを理由に解除する
契約違反などを理由に解除権を行使するときは、根拠となる条項と具体的な出来事を確かめましょう。
標準約款には、契約上の義務が果たされない「義務不履行」の場合に、相当の期間を定めた催告を求める条項があります。
催告とは、期限を決めて約束した対応を求めることです。
会社の誠実義務違反などを理由とする別の解除条項もあり、理由によって条件が異なります。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」
民法の委任の解除で終える
会社と合意して終える方法とは別に、民法にも委任の解除に関する原則があります。
民法651条1項は委任の各当事者がいつでも解除できると定め、民法656条はこれを準委任(法律行為以外の事務を頼む契約)にも適用しています。
ただし、媒介契約にどう当てはまるかは、契約内容と解除時の事情に応じて確認が必要です。
また、解除できることと、費用償還や損害賠償が生じるかどうかは別の問題です。
途中終了を選ぶ場合は、連絡する前に「媒介契約を終えるときの費用と報酬」も確かめておくとよいでしょう。
出典: e-Gov法令検索「民法」第540条・第651条・第656条
満了時に更新せず終了する
契約期間の満了まで待てるなら、更新を見送って終了する方法も検討できます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の更新は、法律上、依頼者の申出によって行われます。
一般媒介契約の場合も、契約書に記載された満了日と更新条件を確かめましょう。
専任・専属専任で更新しない旨を連絡するのは、法律が定める更新の申出とは別に、広告掲載や内見予定を整理するためです。
通知方法については、契約書に指定がないかを確かめておきましょう。
期間満了で終了する場合でも、特別に依頼した広告などの費用が残る可能性があります。
請求されるかどうかは、依頼した内容と契約条件をもとに確認します。
媒介契約を解除する前に確認すること
マンションの媒介契約を途中で終える方法は、契約の種類や解除の理由、売却の進み具合によって変わります。
まず契約書と買主との取引状況を確認すると、自分に関係する条件をつかみやすくなります。
契約書で媒介契約の種類と満了日を確かめる
最初に、手元の媒介契約書で契約の種類、満了日、更新・解除の条項を確かめましょう。
契約書が見つからないときは、依頼先の不動産会社に契約書と特約の控えを求め、契約の種類や満了日、解除・更新・通知の条件を確認します。
返答が得られない場合は、それまでの連絡履歴を整理したうえで、不動産適正取引推進機構の電話相談や弁護士に相談する方法があります。
媒介契約とは、マンションの売主が不動産会社に売却の仲介を依頼する契約です。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、ほかの会社への依頼や、売主が自分で見つけた買主との取引の扱いが種類ごとに異なります。
他社への依頼と成約を知らせる条件
追加した依頼先を知らせることと、成約したことを知らせることは別の条件です。
一般媒介契約の「明示型」は、売主がほかに仲介を依頼した会社を、現在の依頼先に知らせる形式です。
これとは別に、標準一般媒介契約約款では、契約期間中に売主が自分で見つけた買主と売買契約を結んだ場合や、ほかの会社を通じて成約した場合に、依頼先の会社へ遅滞なく成約を知らせるよう定めています。
複数社に依頼している場合は、通知先と方法を各社の契約書で確かめましょう。
| 契約の種類 | ほかの会社への依頼 | 自分で買主を見つけた場合 | 期間・更新の確認点 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数社への依頼が可能。ただし標準約款の明示型では、追加の依頼先を知らせる条件がある | 原則として買主と直接契約できる | 専任媒介と同じ法定上限はない。標準約款には3か月以内の期間規定がある |
| 専任媒介契約 | 他社への重複依頼が制限される | 直接契約できるが、標準約款では成約前の通知などの条件がある | 法定の有効期間は3か月以内。更新には依頼者の申出が必要 |
| 専属専任媒介契約 | 他社への重複依頼が制限される | 自分で見つけた買主との直接契約も制限される | 専任媒介と同じ法定期間・更新条件がある |
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」
専任は法律で3か月以内、一般は標準約款で定める
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は法律で3か月以内と定められており、更新する場合も依頼者からの申出が必要です。
一方、一般媒介契約には同じ法定の期間上限がなく、国土交通省の標準一般媒介契約約款で3か月以内としています。
法律上の義務と標準約款の規定は区別して考えましょう。
国土交通省の標準媒介契約約款は、契約内容を確かめるための参考資料です。
実際に適用される条項は、署名した契約書や特約で確かめる必要があります。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」
解除したい理由を売主側と会社側に分ける
解除を考える理由は、売主自身の事情と、不動産会社の契約上の対応に関する問題に分けて整理できます。
たとえば、住み替え(買い替え)の予定を変更して売却をやめたい場合は、売主側の事情です。
一方、販売活動の報告がない、約束した活動が行われていないと感じる場合は、会社の義務や契約条項を確かめる必要があります。
会社の報告義務と解除の根拠を確かめる
解除を考える際に確認したい法令上の報告義務は、主に次の2種類です。
- 申込みを受けたときの報告:買主から売買などの申込みがあったときに行う報告。一般媒介契約を含む媒介契約が対象です。
- 業務処理状況の定期報告:売却活動の状況を知らせる報告で、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上行います。
物件を見たいという問い合わせと、購入の意思を示して行う売買の申込みは別のものです。
報告がなかったと感じる場合は、連絡の種類、日時、内容をメールなどで整理しておきましょう。
報告や販売活動に問題があっても、それが解除の根拠になるか、事前の催告が必要かは、契約条項と事実関係によって変わります。
会社の対応に不満があることと、法律や契約に基づく解除権があることは、分けて確認する必要があります。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」
契約を続けて改善を求める
売却は続けたいものの、販売方法や担当者の対応に不満がある場合は、契約を維持したまま改善を求める選択肢もあります。
具体的には、販売状況の詳しい説明を求めたり、担当者の変更を相談したりする方法です。
価格設定、広告掲載、問い合わせや内見の状況についても、見直せる点がないか聞くとよいでしょう。
会社が対応できる内容と回答の予定日を確認したうえで、契約を続けるかを改めて判断しましょう。
一方、売却そのものをやめたい場合や、会社の重大な契約違反を疑う場合は、改善を求める方法が目的に合っているかを検討する必要があります。
買主との契約・紹介の進み具合
媒介契約を終える前には、買主との取引がどこまで進んでいるかも確認しておきたい点です。
媒介契約は売主と不動産会社の契約で、売買契約は売主と買主が結ぶ別の契約です。
- 買主を探している段階:媒介契約をどう終えるかが主な検討事項になります。
- 買主の紹介や条件交渉が進んでいる段階:紹介した会社の関わりや、その後に取引する場合の条項も確認します。
- 売買契約が成立している段階:媒介契約の終了とは別に、買主との売買契約と媒介報酬(仲介手数料)を整理します。
以前の会社が紹介した買主と後から直接契約すると、媒介報酬の請求が問題になる場合があります。
標準約款には一定の条件で報酬を請求できる条項があり、対象となる時期は契約の種類によって異なります。
期間満了後の取引を定めた規定と、中途解除後の取引は区別して確認しましょう。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」
媒介契約を終えるときの費用と報酬
媒介契約を終える場面では、違約金や費用償還など、性質の異なる金銭請求が問題になる場合があります。
契約が終了することと、費用の請求が認められることは別の問題なので、請求の名目ごとに根拠を確かめましょう。
| 請求の名目 | 問題になる主な場面 | 確認する資料 |
|---|---|---|
| 違約金 | 契約違反と、条項が定める成約・解除などの条件がそろう場合 | 媒介契約書、違反や成約の記録 |
| 費用償還 | 標準約款などが定める事由に該当し、会社が実際に費用を支出した場合 | 根拠条項、費用明細、領収書 |
| 解除に伴う損害賠償 | 民法651条2項の条件・例外が問題になる場合 | 解除の時期・事情、損害の資料 |
| 特別依頼費用 | 特別な広告や遠方への出張を依頼した場合 | 依頼記録、見積、実施内容 |
| 媒介報酬 | 売買成立や、紹介済み買主との取引などに関係する場合 | 売買契約書、紹介の記録、報酬条項 |
金額を確かめるときは、名目に応じて、契約条項の計算基準や上限と、成約・支出・損害を示す資料を照らし合わせましょう。
違約金が生じる条件
違約金を請求されるかどうかは、契約で禁じられた行為への違反があり、該当する条項の条件を満たすかによって変わります。
国土交通省の標準専任媒介契約約款には、ほかの会社の媒介で売買契約が成立した場合の違約金条項があります。
ほかの会社に相談しただけの場合と、その会社を通じて成約した場合は区別して考えます。
標準専属専任媒介契約約款では、他社による成約に加え、売主が自分で見つけた買主との成約も違約金条項の対象です。
標準約款には、反社会的勢力排除条項への違反による解除の違約金規定もあります。
一般媒介契約も対象ですが、売主の都合による通常の中途終了とは事由が異なります。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」専任第12・18条、専属専任第12・17条、一般第19条
違約金の額の決まり方
違約金の額は、実際の契約条項にある基準で確かめましょう。
標準専任・専属専任の約款では、他社による成約の違約金は、約定報酬(契約で定めた仲介手数料)から消費税等相当額を除いた額です。
専属専任で売主自身が見つけた買主と成約した場合も、同じ基準が使われます。
実際の請求額は、条項と事実関係に照らして確認する必要があります。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」専任第12・18条、専属専任第12・17条、一般第19条
専任・専属専任で費用償還が生じる条件
標準専任媒介契約約款には、売主が自分で見つけた買主との取引(自己発見取引)に関する費用償還の規定があります。
費用償還とは、不動産会社が契約に基づいて使った費用を、約款などが定める条件で売主に請求することです。
同じ約款では、契約期間中に会社の責任によらない理由で解除された場合にも、契約の履行に要した費用を会社が請求できると定めています。
標準専属専任媒介契約約款にも、契約期間中に同じ条件で解除された場合の費用償還の規定があります。
これらの標準約款では、費用償還の額は約定報酬額を超えないと定めています。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」専任第14条・専属専任第13条・一般第14・15条
一般媒介で費用償還が生じる条件
一般媒介契約の費用償還は、専任媒介とは要件が異なります。
明示型では別の仲介依頼先を元の会社に知らせる条件があり、知らせていなかった会社を通じて成約した場合は、費用償還の対象になることがあります。
また、標準一般媒介契約約款には、契約期間中に自分で見つけた買主やほかの会社を通じて成約したとき、依頼先の会社へ遅滞なく知らせるという別の規定があります。
この連絡をしなかったために、会社が成約を知らないまま成約後に支出した事務処理費用についても、償還を請求できると定められています。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」専任第14条・専属専任第13条・一般第14・15条
費用償還の請求額の確かめ方
請求書が届いたら、何に使った費用か、契約書のどの条項に基づくか、明細や領収書があるかを照らし合わせましょう。
通常の広告・交通・物件調査の費用は、原則として不動産会社が負担します。
ただし、標準専任・専属専任の約款が定める中途解除では、実際の履行費用も請求の対象になる場合があります。
約款に書かれた上限額と、実際に請求できる額は区別する必要があります。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」専任第14条・専属専任第13条・一般第14・15条
損害賠償が生じる条件
民法上の損害賠償は、契約書にある費用償還や違約金とは別に、法律が定める条件と例外に照らして確認するものです。
民法651条1項は委任の解除を認め、同条2項は一定の場合の損害賠償を定めています。
売主が解除する場面では、条文の「委任者」は売主、「受任者」と「相手方」は依頼先の不動産会社を指します。
損害賠償が問題になるのは、次のいずれかの場合です。
- 相手方に不利な時期に解除する場合
- 報酬以外にも会社の利益を目的としている契約を、売主が解除する場合
ただし、報酬を得ることだけによる利益は、2つ目の場合でいう「受任者の利益」から除かれます。
また、やむを得ない事由がある場合は、同項の損害賠償規定の例外となります。
損害賠償を請求されたときの確かめ方
請求を受けた場合は、解除の時期、主張された損害、契約条項、費用償還と重なる支出を整理します。
期間の途中で解除したからといって、民法651条2項の損害賠償が生じるとは限りません。
報酬を得られる見込みだけで判断せず、会社が主張する利益と契約の目的を確かめましょう。
民法の一般原則を媒介契約にどう当てはめるかは、個別の法的確認が必要です。
特別に依頼した広告や遠方への出張費
売主が特別に依頼した広告や遠方への出張にかかる費用は、通常の売却活動の費用とは分けて確認します。
これらは、原則として会社が負担する通常の費用と違い、別に請求される場合があります。
確認したいのは、何を特別に依頼したか、見積や説明を受けたか、どこまで実施されたかです。
期間満了で終了する場合も、特別に依頼した費用の扱いは契約内容に沿って確かめましょう。
費用償還として請求された支出が、ほかの名目でも請求されている場合は、名目ごとの内訳を説明してもらうとよいでしょう。
売買契約の成立後に取引が解除された場合の報酬
売買契約が成立した後に、売主と買主の事情で取引が解除された場合も、媒介報酬の請求が問題になることがあります。
最終的な請求額は、取引がどこまで進んでいたか、会社がどのような業務を行ったかなどの事情によって変わります。
紹介済み買主と後から直接取引する場合の報酬
紹介済み買主との直接取引については、標準専任媒介契約約款第11条と標準一般媒介契約約款第13条が、契約の有効期間中または期間満了後2年以内の取引を対象としています。
標準専属専任媒介契約約款第11条では、期間満了後2年以内の直接取引が対象です。
いずれも元の会社が紹介した相手との取引が条件で、報酬はその会社が成約にどれだけ関わったか(寄与割合)に応じた相当額です。
専属専任媒介契約では、期間中に売主が自分で見つけた買主と成約した場合、別の違約金条項が関係します。
中途解除後の取引については、契約内容や事実関係を踏まえた確認が必要です。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」
解除や非更新を不動産会社に伝える手順
不動産会社へ伝える内容は、早期終了の協議か、解除権の行使か、期間満了での非更新かによって異なります。
契約書と経緯を整理し、目的に合った連絡をしたうえで、終了日と費用の扱いを確かめましょう。
契約書とやり取りの記録をそろえる
連絡する前に、契約条件と、目的に応じて必要になる記録を手元にそろえておきましょう。
主に確認したいのは次の資料です。
- 媒介契約の種類・締結日・満了日
- 解除・更新・通知・費用に関する条項や特約
- 販売報告、メール、担当者との連絡履歴
- 特別な広告などを依頼した記録
- 買主の紹介状況と、売買契約の有無
会社の義務違反を疑う場合は、どの約束に対して何が起きたのかを日付順に整理しておくと、確認を進めやすくなります。
契約書に連絡窓口や指定の書式が書かれている場合は、その内容も確かめましょう。
終了の方法に応じて必要事項を伝える
会社への連絡では、終了希望日、満了日、解除の根拠などを、目的に応じて使い分けます。
| 連絡の目的 | 主に伝えること | 注意したい点 |
|---|---|---|
| 合意による早期終了の協議 | 終了希望日、理由、費用と手続きの確認 | 申入れと合意の成立を区別する |
| 契約・法律上の解除権の行使 | 解除の意思と根拠となる法律・契約条項、契約違反が理由ならその具体的事実 | 理由に応じた解除要件・催告の要否、相手方への到達を確認する |
| 満了時に更新しない連絡 | 契約の満了日、非更新の意思、残る広告や費用の確認 | 契約書の更新・通知条件を確かめる |
解除権を行使する場合は、契約違反を根拠とする解除なのか、民法651条の適用を検討するのかを区別したうえで、次の点を整理しましょう。
- 解除の根拠となる法律・契約条項と、契約違反が理由の場合の具体的事実
- 事前の催告が必要かどうか
- 解除の意思表示の内容と通知先
- 意思表示の到達を確かめる記録
民法540条は解除の意思表示を、97条は意思表示が相手方に届く「到達」の効力を定めています。
97条には、相手方が正当な理由なく到達を妨げた場合の規定もあります。
送信した記録があることと、解除の条件を満たしていることは、分けて確認しましょう。
以下は、会社と早期終了を相談する場合と、満了時に更新しない場合のメール文例です。
解除権を行使する場合は、この文例とは別に、根拠条項と通知内容の確認が必要です。
この文例は、早期終了の合意を求める相談用です。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」
終了日・費用・広告の扱いを記録する
連絡した後は、媒介契約が終了したかどうかを、終了日や残る事項とあわせて確かめましょう。
終了日、更新の有無、広告や内見の扱い、費用の名目・根拠・明細、会社の回答を記録しておくとよいでしょう。
合意による終了を申し入れた段階と、会社が合意した段階は異なります。
解除権を行使した場合も、意思表示が相手方に届いたかと、解除の要件を満たしているかは別の確認点です。
通常の連絡なら、メールなどで履歴を残す方法があります。
通知内容をめぐって争いになりそうなときは、内容証明郵便も選択肢です。
日本郵便の内容証明は、文書の内容などを証明する制度で、配達されたことを証明する「配達証明」とは役割が異なります。
契約解除が有効かどうかは、郵便の記録とは別に、解除の原因や法律・契約上の条件で確かめる必要があります。
出典: 日本郵便「内容証明は、相手が受け取ったことも証明してくれますか?」
他社への切替と売却中止で確認すること
住み替えのために別の会社へ依頼し直すのか、マンションの売却自体をやめるのかで、対応は変わります。
どちらの場合も、媒介契約の終了状況、広告掲載や費用精算で残っている対応、紹介済み買主の有無を確かめておきましょう。
切り替える前に前の契約を確かめる
別の会社へ切り替える場合は、前の媒介契約の終了状況と、新しく結ぶ契約の種類を確かめましょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約には重複依頼の制限があるため、前の契約が続いている間に他社へ依頼すると、この制限に触れるおそれがあります。
終了について争いがあるときは、切り替える前に契約条件と終了の状況を確認しておきます。
一般媒介契約なら、売主は複数の会社に仲介を依頼できます。
ただし、標準約款の明示型では、追加した依頼先を知らせる条件があります。
自分で見つけた買主やほかの会社を通じて成約した場合の連絡は、この条件とは別のものとして契約書で確かめましょう。
契約を終えて切り替えるのか、続けたまま併用するのかも区別しておく必要があります。
出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」
切り替え先の会社に伝えること
新しい会社には、前の会社による広告や紹介済み買主の有無、売却活動の進み具合も伝えておくとよいでしょう。
住み替え先の引渡しや資金計画が売却の日程と関係する場合は、会社を変えることによる影響も確認しましょう。
マンションの売却をやめる
売却を中止する場合は、まず現在の契約と販売活動の終了条件を確かめましょう。
そのうえで会社に売却中止の意向を伝え、広告掲載、内見予定、問い合わせへの対応、費用の精算について確認します。
すでに買主との売買契約が成立している場合は、媒介契約とは別に、売買契約の履行や解除の条件を確認する必要があります。
媒介契約を終了しただけで売買契約も終わったと考えると、買主との関係を見落とすおそれがあります。
住み替え先の契約や支払日が決まっている場合は、売却中止の影響も整理しておくとよいでしょう。
解除や費用の請求で会社と意見が合わないとき
会社と意見が合わないときは、食い違っているのが「契約が終了したか」なのか、「請求された費用」なのかを整理しましょう。
違いを確かめられる資料をまとめて会社に確認し、必要に応じて公式の相談窓口や法律専門家を利用できます。
契約が終了したかどうかで争う場合
会社が終了に同意していないのか、通知した解除が有効かどうかで見解が分かれているのかを区別しましょう。
次の資料をそろえると、意見が分かれている点を説明しやすくなります。
- 媒介契約書の解除条項・特約
- 会社の対応に関する具体的な記録
- 催告を行った場合の内容と日時
- 解除の連絡内容と、相手方への到達に関する記録
- 会社からの回答と、終了日に関する見解
会社が合意による終了に応じていないことと、法律や契約上の解除権が成立するかどうかは別の問題です。
見解が分かれている場合は、契約書と経緯を整理し、弁護士などに個別の条件を確かめる方法があります。
不動産適正取引推進機構でも、不動産取引に関する電話相談を案内しています。
ただし、相談は事情を整理するための手段で、契約の効力が確定するのはそれとは別の段階です。
費用の根拠や金額で争う場合
費用の請求に納得できないときは、請求の名目、根拠条項、金額の内訳を分けて照らし合わせましょう。
違約金、費用償還、特別依頼費用、媒介報酬、損害賠償では、確認すべき条件がそれぞれ異なります。
会社には、請求の内訳、根拠条項、支出の記録、計算の前提について説明を求めるとよいでしょう。
すでに支払った費用がある場合や、同じ支出が複数の名目に含まれている可能性がある場合は、その点も照合します。
請求を受けたからといって全額の支払義務が確定したとは考えず、資料に基づいて整理することが大切です。
会社との確認で解決が難しい場合は、不動産適正取引推進機構の電話相談や弁護士への相談を検討できます。
契約書、請求書、連絡履歴などを持参すると、具体的な事情を説明しやすくなります。
まとめ:契約と費用を確かめて終了方法を選ぶ
マンション売却の媒介契約は、契約の種類や解除の理由、売却の状況によって、途中で終えるときの条件と費用が変わります。
途中で解除を求めることと、期間満了で更新を見送ることは分けて考えましょう。
まずは手元の契約書で種類・満了日・解除条項を確認し、買主との売買状況を整理しておきます。
そのうえで、中途終了の協議、非更新、契約を続けて改善を求める方法のうち、どれが目的に合うかを検討できます。
会社に連絡した後は、契約の終了日、広告の扱い、費用の精算状況を確かめ、争いが残る場合は記録をもとに相談先を検討しましょう。
住み替えのトビラでは、媒介契約の解除も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
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